千城一面：商業(yè)項目同質(zhì)化趨勢或引發(fā)激烈競爭

       地產(chǎn)調(diào)控屢施重拳之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎被看作是天然的避風港。但在圈地、賣房和賣鋪的喧囂背后，商業(yè)項目結(jié)構(gòu)性缺失與同質(zhì)化過剩并存的風險因子依然會讓這個行業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。日前，由同濟大學經(jīng)濟與管理學院EDP中心和正略鈞策管理咨詢聯(lián)合舉辦的2012中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇上，業(yè)內(nèi)專家擔憂商業(yè)項目同質(zhì)化趨勢或引發(fā)激烈競爭。
        同濟大學經(jīng)緯不動產(chǎn)研究院執(zhí)行院長施建剛就引用SOHO商都、寶龍廣場、萬達廣場、瑞安廣場和華潤萬象城等案例來分析各自背后盈利模式的異同。例如萬達廣場走的是租售結(jié)合，這種盈利模式適用于大型Shopping Mall、城市綜合體，適合知名度高、實力雄厚的發(fā)展商。而寶龍廣場的盈利模式則是零售產(chǎn)權(quán)，整體租賃返租，適用在各類專業(yè)市場、主題商業(yè)街，其更適合于實力一般，對資金有快速回籠要求的中小型發(fā)展商。但他同時指出，目前很多城市在進行商業(yè)項目的開發(fā)中同質(zhì)化趨勢非常嚴重。
       此外，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文也認為，迄今國內(nèi)地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路上多數(shù)尚處于摸索階段，因而略顯稚嫩。“國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平大致相當于美國上世紀80年代，二線城市則與其70年代看齊”。他分析稱，目前業(yè)內(nèi)的競爭態(tài)勢是，住宅開發(fā)商或主動轉(zhuǎn)型或被動選擇，商業(yè)地產(chǎn)新進入者眾多。在圈地、賣房和賣鋪的喧囂背后，一切終將回歸本源，商業(yè)地產(chǎn)的收益水平，需要接受投資人和消費者的雙重檢驗。而在行業(yè)喧囂的背后，薛迥文認為亦有風險隨行。“目前的發(fā)展風險是，結(jié)構(gòu)性缺失與同質(zhì)化過剩并存。”他表示，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場等形態(tài)。社區(qū)底商和零散商鋪等低端物業(yè)約占65%，真正意義上的購物中心和商業(yè)街的比例僅有23%。市場上缺少綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足客戶一站式購物、餐飲、娛樂需求的綜合商業(yè)則是未來的發(fā)展趨勢。
       另外，商業(yè)項目同質(zhì)化趨勢有可能引發(fā)激烈的競爭。據(jù)介紹，2012年商業(yè)地產(chǎn)增長溫和，但是未來幾年將有較大的新增供應壓力�，F(xiàn)在不少購物中心在外觀、設計等方面差異較小，造成“千城一面”的局面。薛迥文稱，出現(xiàn)同一商圈內(nèi)多個類似的大型購物中心激烈競爭的局面，導致商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴重。商業(yè)數(shù)量的增加和定位的同質(zhì)化，加大了商業(yè)項目后期招商和運營的難度，因此差異化的商業(yè)定位成為關(guān)鍵。