商業(yè)地產理性投資 切忌盲目跟風謹慎為妙

如果說住宅是碗里的。那么，商業(yè)地產就是鍋里的。

　　在北京工作的谷墨，前幾年，在老家接近市中心的地帶購買一處約為200平米的底商。他并沒有打算自己做生意，而是以每年近十萬塊的租金，租給了隔壁一家生意紅火、需要擴容的飯店。那家飯店幾次想要出價買下，都被谷墨拒絕了。

　　因為他心中自有盤算：一則，近年來，房價不斷上漲是有目共睹的事實，且商鋪所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二則，每年有近十萬元的房租收入，相對于在同等地帶，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨還是很滿意的。

　　近日來，谷墨聽到一些專家說北京等一線城市商業(yè)地產的價值相對住宅而言遠被低估了。由于高房價、住宅限購等因素，本打算在北京購買住宅的他也打起了投資商業(yè)地產的主意。投資商業(yè)地產真的比想象得容易嗎？

　　理性看待商業(yè)地產

　　上文中谷墨想要投資的商業(yè)地產，有很多種形式，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓等。

　　以寫字樓為例，根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2012年一季度報告顯示，北京寫字樓租金繼續(xù)同比上漲48%，其中北京頂級的寫字樓國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高甚至達到1200元／月／平方米。單從數(shù)據(jù)上看，北京寫字樓的租金的確可觀。

　　中原地產市場研究總監(jiān)張大偉針對這種情況表示，隨著市場流動性的逐步放松，市場上的資金越來越多。在當下住宅限購的情況下，加上目前依然沒有更好的投資渠道能取代房地產，所以導致投資資金很容易就涌入商業(yè)地產領域。這也就造成了近期一線城市商業(yè)地產市場持續(xù)升溫。

　　某專家則表示，目前商業(yè)地產市場的熱只能說是投資熱，而非消費熱。商業(yè)地產的價格不會那么快漲起來，大致有以下三種原因：一是，商業(yè)地產交易環(huán)節(jié)高昂的稅費，交易環(huán)節(jié)增值部分的55%要用來交稅，大大降低了短期資金的熱情；二是，商業(yè)地產按揭貸款只有50%，年限僅為10年，購買門檻遠較住宅高；三是，從購買決策角度看，購買住宅的人群是非理性的，投資型的看升值快慢，自住型的虛榮心作祟，往往不考慮其內在價值，習慣于跟風輿論。若購買商業(yè)地產的決策一開始就是理性的，要有量化的衡量標準，物業(yè)價值被高估的概率低。

　　而亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，無論是企業(yè)投資，還是個人投資，很大程度上是受到了樓市調控的裹挾，被動由住宅市場轉移到商業(yè)市場。近幾年商業(yè)地產火爆的背后實際上隱憂重重。首先，商業(yè)地產蓬勃的基礎是經濟的增長，2012年中國面臨著經濟增速放緩、通脹抑制內需的困境，城市發(fā)展對于商業(yè)地產的承載力也有限，而“大躍進式”的盲目發(fā)展，遲早會偏離預設的軌道。因此，一定要控制好商業(yè)地產的建設規(guī)模。

　　其次是資金的問題，商業(yè)地產的開發(fā)運營需要前期投入大量資金，而且如果企業(yè)采用持有運營的模式，資金的回報周期長達5-10年，這對于當前負債率普遍偏高的房企提出了挑戰(zhàn)。最后一點是專業(yè)團隊的匱乏，商業(yè)地產對于運作團隊的專業(yè)要求非常高，但是中國的商業(yè)地產還很年輕，而商業(yè)地產涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關系，一個項目的成功運作需要經歷選址、產品定位、建筑規(guī)劃、復合業(yè)態(tài)設計、招商、運營管理等鏈條，專業(yè)人才的缺口正在成為各大企業(yè)轉型商業(yè)的軟肋。

　　透過對上述問題的分析，投資商業(yè)地產并沒有想象的那樣簡單，需要謹慎對待。

　　商業(yè)地產有風險

　　任何投資都有風險，商業(yè)地產也不例外。亞豪機構副總經理任啟鑫對像谷墨這種普通購房者提出了幾點建議：

　　第一，要目光長遠。作為一種投資行為，一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關注點，與住宅投資追求現(xiàn)金流不同，商業(yè)地產的投資回報的路徑是不一樣的，商業(yè)地產本身就是追求長期的物業(yè)增值，除了租金回報外，還應該評估5-10年后的價值增長潛力，不能簡單地依靠短期炒作來獲利。

　　第二，隱形門檻高。雖然目前投資商業(yè)地產沒有“限購令”，但是對購房者的資金、資信門檻的要求并不低。商業(yè)貸款首付最低50%，年限最長僅有10年，且目前無法享受利率優(yōu)惠及公積金貸款，這意味著按揭貸款的話，月供會非常高。另外，銀行對貸款購房者的審查也比較嚴格，包括征信、資產狀況等等。

　　第三，與開發(fā)商投資開發(fā)一樣，購買商業(yè)物業(yè)也需要一定的專業(yè)知識和商業(yè)眼光。商業(yè)投資除了看區(qū)域價值、人口密集程度外，單個鋪位在整個商業(yè)體中的位置也很關鍵。以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個體性差異較大，導致價格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。須知，只有最好位置的商鋪才能租出最高的價格，也才具有最大的升值潛力。如果只考慮到投資成本而選擇購買位置不佳的鋪位，很可能遭遇租也租不出、賣也賣不動的窘境。另外，還應細察開發(fā)商、運營商的團隊經驗和資質，因為這是決定商業(yè)項目未來路向何方的關鍵，從而直接與物業(yè)的投資回報掛鉤。

　　任啟鑫表示，如今從住宅市場抽身出來的大量投資客正手握著大筆資金，目光鎖定在有穩(wěn)定回報和升值潛力的商業(yè)地產，但是由于并沒有太多商業(yè)地產的投資經驗，最好還是沉下心來研究一下，切忌盲目跟風。

　　插排：以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個體性差異較大，導致價格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。