昆明樓市熱議“南疆風(fēng)波” 市場(chǎng)改造須整合業(yè)態(tài)

    昆明南疆副食品批發(fā)市場(chǎng)稱因經(jīng)營(yíng)困難，向商家解除租約回收商鋪，導(dǎo)致商戶損失超過(guò)1.3億元。一說(shuō)是，該批發(fā)市場(chǎng)欲將副食品批發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槲褰痄N售市場(chǎng)，一說(shuō)是批發(fā)市場(chǎng)想退掉場(chǎng)地，事情一出即引來(lái)業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)烈關(guān)注。

專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展要依附于下級(jí)市場(chǎng)

銳酉·和航置業(yè)副總經(jīng)理李世奇認(rèn)為，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)律是：不管市場(chǎng)怎么變化，不變的是要生存，就必須依附它的下級(jí)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和專業(yè)化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的模式是不一樣的，運(yùn)營(yíng)專業(yè)化市場(chǎng)不能按照商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作。專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目在規(guī)劃之初就要進(jìn)行全面規(guī)劃，比如業(yè)態(tài)的選擇，如何進(jìn)行相關(guān)業(yè)態(tài)組合等，并且要留好備選方案，這個(gè)后路也有可能是和最初規(guī)劃的業(yè)態(tài)組合是相矛盾的。

專業(yè)市場(chǎng)的生存一定要有強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)度，并且能有一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，能夠有強(qiáng)烈的市場(chǎng)作為支撐，比如五金市場(chǎng)就很好。而副食品批發(fā)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，其發(fā)展有著相當(dāng)?shù)闹萍s。這兩年來(lái)，州市專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)也逐漸取代了昆明副食品批發(fā)市場(chǎng)的位置。

如果要對(duì)其進(jìn)行改造，就要重新進(jìn)行業(yè)態(tài)整合，參考周邊整個(gè)片區(qū)的大量專業(yè)市場(chǎng)、明確的指向性消費(fèi)市場(chǎng)，必須做到與周邊業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性，比如周邊做了五金市場(chǎng)，那么這里就可以做家裝、汽配等互補(bǔ)行業(yè)。

找專業(yè)的商業(yè)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)

昆明北市區(qū)某樓盤策劃經(jīng)理表示，如果在市中心以外的昆明某個(gè)區(qū)域，比如官渡區(qū)、北市區(qū)，這些區(qū)域沒(méi)有成型的商業(yè)氛圍，如果進(jìn)行專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，剛開(kāi)始的定位就非常重要。這類專業(yè)性商場(chǎng)不同于一般意義上的商場(chǎng)，物業(yè)全部是自持的，所以首要考慮的問(wèn)題就是資金問(wèn)題。

不同的物業(yè)類型，租金也不相同。副食品的承租能力較低，現(xiàn)在很多人都不會(huì)去專門買副食品，市場(chǎng)需求量相對(duì)較小，而且在2010年后各州市都設(shè)立了總經(jīng)銷，對(duì)昆明的副食品市場(chǎng)更是一個(gè)大的打擊。

專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須為市場(chǎng)著想，只有更改經(jīng)營(yíng)類別，然后找個(gè)非常好的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)。那些做得成功的案例，一開(kāi)始就在規(guī)劃，哪些商家定位如何、檔次、以及業(yè)態(tài)的配比，這些都是需要專業(yè)的商業(yè)公司來(lái)做的，如果市場(chǎng)方想要把市場(chǎng)做活，首先要在市場(chǎng)方找原因，如果你的市場(chǎng)管理沒(méi)有問(wèn)題，商戶也不會(huì)流失，也就不會(huì)出現(xiàn)商戶越來(lái)越少，進(jìn)而虧損的狀況了。

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南疆市場(chǎng)開(kāi)業(yè)3年就退租

當(dāng)昆明南疆副食品批發(fā)市場(chǎng)商戶正欣喜生意好起來(lái)時(shí)，突然接到市場(chǎng)方下發(fā)的通知書(shū)，要求終止雙方簽訂的合同。商戶稱市場(chǎng)方曾承諾該市場(chǎng)30年不變，現(xiàn)違約給他們?cè)斐闪?.3億元的損失，要求“要么繼續(xù)租，要么賠損失”。市場(chǎng)方回應(yīng)稱，因?yàn)槭艿礁?jìng)爭(zhēng)等因素影響，公司虧損至少4000萬(wàn)元，現(xiàn)在無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，只得終止合同。

據(jù)介紹，南疆副食品批發(fā)市場(chǎng)從一單位租用的這塊200多畝的土地，年租金接近千萬(wàn)，又先后投資2.8個(gè)億修建1000個(gè)商鋪。第三年生意剛好起來(lái)，市場(chǎng)收租每平米平均達(dá)到65元。遭到眾多商戶反對(duì)，很多商戶紛紛撤離，結(jié)果有200多家商戶退租撤離，整個(gè)市場(chǎng)空出300多間商鋪，影響到市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與生存。

為何批發(fā)市場(chǎng)生意做不下去？昆明南疆副食品有限公司副總朱建輝介紹：2010年前，在昆明開(kāi)辦副食品批發(fā)市場(chǎng)很有前景，很多商家只在昆明設(shè)立總經(jīng)銷，各地州都要上昆明來(lái)批發(fā)商品。2010年后，各地州都設(shè)了總經(jīng)銷，市場(chǎng)快速萎縮，批發(fā)生意也越來(lái)越難做，市場(chǎng)內(nèi)很多商家很難經(jīng)營(yíng)下去，出現(xiàn)虧損倒閉。去年以來(lái)很多商家陸續(xù)退租，等第一批商家的合同在今年9月8日到期后，整個(gè)市場(chǎng)只有200多家商戶。到時(shí)候只能停業(yè)，此外，新修的批發(fā)市場(chǎng)很多，搶占了市場(chǎng)。