開發(fā)商為拔高項(xiàng)目亂稱“中心” 投資者容易被忽悠

　住宅市場(chǎng)的繁榮，讓商業(yè)地產(chǎn)成為最近兩年樓市的一大投資熱點(diǎn)，只要稍稍留意，您就會(huì)發(fā)現(xiàn)，最近兩年來(lái)，以“商業(yè)中心”命名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總在眼前跳動(dòng)。

　　在傳統(tǒng)商圈之外的商業(yè)新中心，數(shù)量相當(dāng)驚人：協(xié)信·星光天地將分別入駐大學(xué)城和金開大道；位于新牌坊的中渝·國(guó)際都會(huì)準(zhǔn)備打造購(gòu)物娛樂(lè)文化及商業(yè)中心，旨在成為“輻射周邊四大富人區(qū)的核心商圈”；在汽博中心區(qū)域，融創(chuàng)·金貿(mào)時(shí)代也計(jì)劃打造一個(gè)囊括多種商務(wù)形態(tài)的綜合體，滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)高品質(zhì)辦公及購(gòu)物娛樂(lè)的需求；在重慶EBD，高科忙著打造星匯兩江藝術(shù)商業(yè)中心……重慶晨報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，兩年左右的時(shí)間，重慶主城冒出了數(shù)十個(gè)商業(yè)新中心。

　　如雨后春筍般涌現(xiàn)的各類商業(yè)體和“商業(yè)新中心”，究竟有幾個(gè)能夠笑到最后？大量上馬的商業(yè)地產(chǎn)，究竟是大勢(shì)所趨，還是飲鴆止渴？

　　是忽悠還是貨真價(jià)實(shí)？

　　“中心多了，就不能成為中心�！奔延顕�(guó)際商業(yè)投資有限公司副總裁陳正斌說(shuō)，重慶目前很多所謂的商業(yè)中心完全是忽悠，投資價(jià)值并不明顯。

　　陳正斌說(shuō)，商業(yè)新中心的存活率是值得考究的。在國(guó)內(nèi)其他城市，已有前車之鑒———東莞首個(gè)大型城市綜合體華南Mall，自2005年就已正式營(yíng)業(yè)，但據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，目前其80%以上的店鋪還是處于閑置狀態(tài)。

　　“即使是北京，許多所謂‘新中心’的經(jīng)營(yíng)情況也不容樂(lè)觀。”陳正斌對(duì)大量上馬的重慶商業(yè)項(xiàng)目表示擔(dān)憂，樓市繼續(xù)疲軟，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都將面臨閑置，就算是樓市繼續(xù)堅(jiān)挺，但過(guò)多商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，仍會(huì)給市場(chǎng)留下大堆垃圾。

　　本周二，地處南濱路的某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以醒目的字眼打出“云集眾多旗艦品牌旗艦店，輝煌城市商業(yè)之心”的招商廣告，事實(shí)上，該項(xiàng)目從2011年便開始招商，時(shí)至今日也僅10余家品牌商家簽約。8月上旬，曾出席該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商大會(huì)的某品牌服飾相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南濱路作為觀光型地段，對(duì)商業(yè)形態(tài)的選擇非常重要，酒店等娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)比較適合，而購(gòu)物的輻射影響力卻較為有限，這也是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這些年招商較為困難的根本原因。該品牌服飾負(fù)責(zé)人同時(shí)認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的管理，對(duì)團(tuán)隊(duì)的要求非常高，目前龍湖等品牌企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力還是值得稱道，但對(duì)于一個(gè)全新的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，很多商家很擔(dān)憂其運(yùn)營(yíng)能力。

　　商業(yè)新中心空間幾何？

　　“真正的商業(yè)中心，應(yīng)該囊括多種商業(yè)形態(tài)，如酒店、美食、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等為一體，如解放碑、觀音橋商圈，幾乎不需要選擇商業(yè)形態(tài)，只要去開個(gè)店商家便能獲得利潤(rùn)。”陳正斌如此認(rèn)為。

　　重慶商業(yè)新中心的發(fā)掘空間到底還有多大？目前重慶的商業(yè)項(xiàng)目到底是不是處于飽和狀態(tài)？作為內(nèi)陸城市，重慶能否提供足夠的舞臺(tái)任其發(fā)揮？

　　塔博曼·華夏柏欣董事、重慶分公司總經(jīng)理羅耀祥在一次商業(yè)地產(chǎn)論壇上表示，根據(jù)該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，按照重慶主城區(qū)人口780萬(wàn)人、商業(yè)設(shè)施面積(含街鋪、專業(yè)市場(chǎng))1390萬(wàn)平方米計(jì)算，目前重慶的人均商業(yè)設(shè)施面積僅1.78平方米，與一線城市相比還有較大差距。

　　據(jù)了解，在廣州，截至2012年6月，人均商業(yè)面積達(dá)到了3平方米，而上海的商業(yè)地產(chǎn)則更加飽和，僅僅是集中式商業(yè)，其2010年的人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)到了2.62平方米。

　　然而，佳宇商業(yè)投資陳正斌認(rèn)為，重慶并不應(yīng)該與一線城市進(jìn)行對(duì)比，重慶與一線城市中北上廣深的經(jīng)濟(jì)水平并不是處于同一個(gè)水平，目前重慶人均商業(yè)設(shè)施面積已能滿足當(dāng)前市場(chǎng)的需求。

　　陳正斌提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)的“水深”，從目前的廣告上看，開發(fā)商們都盡可能的拔高自己項(xiàng)目的定位，一些所謂的社區(qū)商業(yè)，打著“商業(yè)新中心”的旗號(hào)；一些區(qū)域性商業(yè)新中心，則被開發(fā)商忽悠成所謂的“第二商圈”，有誤導(dǎo)投資者之嫌。

　　陳正斌認(rèn)為，城市消費(fèi)總是呈金字塔結(jié)構(gòu)，目前重慶主城的幾大商圈，已構(gòu)成了城市級(jí)的商業(yè)中心，目前需要完善的主要是區(qū)域型商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)的需求。作為投資者或商家，在選擇商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要分清哪些是城市級(jí)商業(yè)中心，哪些是區(qū)域性商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)。

　　以目前重慶幾大商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，龍湖時(shí)代天街、英利大坪商業(yè)中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心等商業(yè)項(xiàng)目因地處商圈位置，屬于城市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目；而像東原D7區(qū)的購(gòu)物中心，按江北區(qū)政府的規(guī)劃，則屬于區(qū)域性商業(yè)中心項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)支招>

　　如何辨別偽商業(yè)中心？

　　對(duì)于普通購(gòu)房者而言，如何辨別哪些是真正的商業(yè)中心？哪些又是偽商業(yè)中心？佳宇商業(yè)投資陳正斌說(shuō)，要辨別事實(shí)真相其實(shí)很簡(jiǎn)單，查規(guī)劃。

　　真正的城市級(jí)商業(yè)中心，重慶主城目前幾大商圈中的商業(yè)項(xiàng)目，要辨別就很容易。對(duì)于區(qū)域性的商業(yè)中心，購(gòu)房者首先要看是否處于城市副中心的定位，然后再看其范圍內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃，規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目。

　　目前重慶主城偽商業(yè)中心出現(xiàn)得最多的，就是區(qū)域性新的商業(yè)項(xiàng)目，普通購(gòu)房者也最難辨別。

　　如果把自己的物業(yè)包裝成中心地段的商業(yè)，不僅好賣，而且價(jià)格可以賣得更高。于是，很多開發(fā)商便不遺余力的宣稱自己是“商業(yè)新中心”，區(qū)域性商業(yè)則稱為“第二商圈”。