舊廠房變小商品城 無(wú)產(chǎn)權(quán)卻備受關(guān)注

駕車(chē)走在莞深高速公路上，沿路多出了不少“義烏小商品城”的廣告，“3萬(wàn)元/間”、“5萬(wàn)元/間”……各種低價(jià)租售商鋪的信息非常惹眼。三年間，東莞已有六個(gè)鎮(zhèn)街打造義烏小商品城項(xiàng)目，共計(jì)近萬(wàn)套商鋪涌入市場(chǎng)。

　　為何義烏小商品城猶如雨后春筍般陸續(xù)出現(xiàn)？而已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的小商品城運(yùn)營(yíng)情況又是如何？這些商鋪全部無(wú)產(chǎn)權(quán)，以租賃方式轉(zhuǎn)手給小業(yè)主，投資上有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　三年布局東莞六鎮(zhèn)街

　　2012年底，高埗華深義烏小商品城舉行啟動(dòng)儀式；就在一個(gè)月前，樟木頭義烏小商品城也舉行了啟動(dòng)儀式，目前已完成前期招商。除了高埗、樟木頭義烏小商品城外，據(jù)南都記者統(tǒng)計(jì)了解，自2011年起，大嶺山悅和義烏小商品城率先進(jìn)入市場(chǎng)，隨后萬(wàn)江、黃江、清溪鎮(zhèn)陸續(xù)打造義烏小商品城系列投入運(yùn)營(yíng)，截至目前已有6個(gè)，可能還將陸續(xù)增加。

　　“華深義烏建成改造后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積可達(dá)6萬(wàn)平米，可提供1600多個(gè)鋪位，完全就是一個(gè)商場(chǎng)。”在接受南都記者采訪時(shí)，高埗華深義烏小商品城銷(xiāo)售總監(jiān)趙海冬表示，他們有意將其打造成高埗最大的零售批發(fā)市場(chǎng)。于此前啟動(dòng)招商的樟木頭義烏小商品城項(xiàng)目總經(jīng)理姜良華稱(chēng)，因樟木頭鎮(zhèn)此前就有批發(fā)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，他們也很看好這里的市場(chǎng)。此外，大嶺山、萬(wàn)江等鎮(zhèn)街義烏小商品城項(xiàng)目均已投入運(yùn)營(yíng)，均為經(jīng)營(yíng)小商品系列。

　　12月下旬，南都記者分別到大嶺山悅和和萬(wàn)江千昱發(fā)義烏小商品城走訪。因時(shí)值上班時(shí)間，悅和義烏小商品城顯得較為冷清，只有零落的客戶(hù)穿行于其中。南都記者注意到，悅和小商品城共設(shè)四層，首層為日化用品，二層主要經(jīng)營(yíng)文體用品以及玩具，三層主要經(jīng)營(yíng)床品和針織，四層主要經(jīng)營(yíng)鞋帽和服裝。

　　來(lái)自深圳的劉女士在二樓開(kāi)了一家手袋店，主要經(jīng)營(yíng)各式挎包、錢(qián)包及其它小飾品。“平日上班時(shí)間來(lái)逛的人很少，到了節(jié)假日和周末人流才會(huì)多一些，生意忽冷忽熱。”劉女士表示，她選擇這里，除了租金低廉外，主要看好兩年后城軌通車(chē)后的交通優(yōu)勢(shì)。對(duì)于店鋪前景，劉女士稱(chēng)目前還處于免租階段，她還沒(méi)有太多的擔(dān)心。相比大嶺山悅和義烏小商品城，后期才掛牌的萬(wàn)江千昱發(fā)小商品城因鄰近車(chē)站擁有地理優(yōu)勢(shì)，商品城內(nèi)人流顯得多一些。

　　舊廠房變商業(yè)　無(wú)產(chǎn)權(quán)卻受追捧

　　這種“義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)”，是國(guó)內(nèi)最早創(chuàng)辦的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前已在全國(guó)多個(gè)城市布局，主要經(jīng)營(yíng)小商品。雖各鎮(zhèn)街均帶有“義烏”品牌，但團(tuán)隊(duì)并非同一個(gè)，而是各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

　　所謂“義烏模式”就是，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)先行根據(jù)需求進(jìn)行選址，拿到浙江義烏小商品城集團(tuán)的授牌后，與意向所在地村組或政府簽訂長(zhǎng)期租賃合約，將其改造和擴(kuò)建后正式投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。在商業(yè)體量本身龐大的東莞，“義烏小商品城”猶如雨后春筍般集體出現(xiàn)，對(duì)于這種模式能否成功在商業(yè)市場(chǎng)分得一杯羹，趙海冬顯得自信滿(mǎn)滿(mǎn)，他認(rèn)為，義烏小商品城在商業(yè)運(yùn)作的主要優(yōu)勢(shì)是其擁有最核心的義烏模式，包括豐富的產(chǎn)品、強(qiáng)大的物流渠道和后期管理運(yùn)營(yíng)。

　　相比其他商業(yè)項(xiàng)目，義烏小商品城商鋪售價(jià)比較低，如樟木頭義烏小商品城商鋪?zhàn)畹偷?萬(wàn)元/間。除商鋪售價(jià)低廉外，與其他商業(yè)項(xiàng)目有所不同的是，義烏小商品城均是租售經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，為40年左右。也就是說(shuō)，這些商鋪是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。

　　南都記者踩盤(pán)注意到，這些義烏小商品城選址時(shí)，多選擇交通便利的空置廠房和廢棄商業(yè)樓，與所在村組簽訂租賃協(xié)議后，再根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行擴(kuò)建和改造。多家義烏小商品城負(fù)責(zé)人也坦言，商鋪確實(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所謂“賣(mài)商鋪”實(shí)際上是租售商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。“認(rèn)購(gòu)后，我們會(huì)跟鋪主簽訂兩個(gè)20年的租賃合同�！绷x烏小商品城銷(xiāo)售人員表示，除了大部分商鋪要租售外，他們也將持有三到四成的商鋪，后期運(yùn)營(yíng)管理也是請(qǐng)專(zhuān)人來(lái)負(fù)責(zé)。

　　由于商鋪總價(jià)門(mén)檻較低，南都記者在高埗華深和樟木頭義烏小商品城踩盤(pán)走訪時(shí)，均看到銷(xiāo)售中心陸續(xù)有市民前去咨詢(xún)，甚至還有從外地包車(chē)前來(lái)團(tuán)購(gòu)的投資者。

　　商業(yè)起步鎮(zhèn)街是“攻占”目標(biāo)

　　義烏小商品城在選址時(shí)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)多傾向到一些人流密集、目前商業(yè)尚不發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)街�！伴L(zhǎng)安、虎門(mén)這種地方我們肯定不會(huì)選擇，因?yàn)槟抢锷虡I(yè)體量已經(jīng)很大，市場(chǎng)蛋糕已經(jīng)被瓜分完了。”趙海冬表示，只有選擇一些商業(yè)起步的鎮(zhèn)街，那里才有他們的生存土壤。

　　樟木頭義烏小商品城項(xiàng)目總經(jīng)理姜良華表示，近兩年，義烏小商品城在東莞鎮(zhèn)街布局批發(fā)、零售項(xiàng)目，主要得益于市場(chǎng)需求，首先小商品城所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品都是老百姓日常生活的必需品。其次，隨著鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，雖各種超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)興建，但小商品市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化、集中化、價(jià)格低的產(chǎn)品特色他們無(wú)法取代。

　　“比如，同樣的產(chǎn)品在超市可能只有幾個(gè)型號(hào)可選，而到了義烏小商品城，可能有十幾種可選，且價(jià)格比超市還低�！苯�良華表示，目前樟木頭義烏小商品城招商已完成六成，等小商品城真正投入運(yùn)營(yíng)后，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行洗牌，合適的留下，不適合的就要自動(dòng)撤出。

　　探因

　　為什么小商品城

　　遍地開(kāi)花？

　　對(duì)于義烏小商品城遍地開(kāi)花的現(xiàn)象，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，義烏小商品城之所以選擇到一些欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街布局，主要是這些鎮(zhèn)街本身商業(yè)項(xiàng)目較少，且近幾年隨著政府產(chǎn)業(yè)升級(jí)，一大批高耗能、高污染企業(yè)因不符合政府條件而撤離，或此前因金融危機(jī)導(dǎo)致很多企業(yè)倒閉后，后期招商不給力，有大量廠房長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)。

　　“高埗、大嶺山等鎮(zhèn)街工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房長(zhǎng)時(shí)間得不到利用，而義烏小商品城的租賃運(yùn)營(yíng)模式正好可以消化，相對(duì)其他商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，義烏模式的操作性較高，運(yùn)營(yíng)難度較低，所以政府部門(mén)愿意讓他們來(lái)操作，這樣不僅能給當(dāng)?shù)貏?chuàng)造稅收，也能夠吸收一部分勞動(dòng)力�！睎|莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳俊良表示，目前義烏小商品城經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已具有比較強(qiáng)大的品牌影響力，現(xiàn)在正以同樣的模式布局全國(guó)其他城市。“而東莞鎮(zhèn)街消費(fèi)力分布相對(duì)比較分散，這樣就給義烏小商品城迅速?gòu)?fù)制提供了較好的生存土壤�！标惪×挤治稣f(shuō)。

　　投資指南

　　如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　注重當(dāng)?shù)刭?gòu)物習(xí)慣而非品牌資源

　　對(duì)于準(zhǔn)備投資的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳俊良表示，只要涉及物業(yè)投資，都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，不管該物業(yè)有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)�！傲x烏小商品城商鋪與常規(guī)商鋪來(lái)說(shuō)，因不具產(chǎn)權(quán)，商鋪價(jià)格比較低，消費(fèi)者投資成本也會(huì)低一些�！标惐硎荆�這種利用舊廠房改造的商業(yè)模式也是另外一種經(jīng)營(yíng)模式，但在投資前，消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自身情況，做好咨詢(xún)工作后再下決定。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，義烏小商品城這種零售加批發(fā)的經(jīng)濟(jì)模式雖在當(dāng)?shù)匾殉蔀榻?jīng)濟(jì)支柱，但在其他地方進(jìn)行復(fù)制后，能不能成功并不能與其品牌號(hào)召力和其他項(xiàng)目畫(huà)等號(hào)。要做成、做好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，肯定會(huì)有市場(chǎng)形成的過(guò)程，不能僅靠品牌來(lái)支撐，而是靠市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。東莞這六個(gè)運(yùn)營(yíng)狀況肯定也不一樣。商業(yè)能否成功，與消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣和他們對(duì)這個(gè)商業(yè)的認(rèn)知度和認(rèn)同是最重要的。

　　人流和交通利好是判斷關(guān)鍵

　　與其他有產(chǎn)權(quán)商鋪相比，義烏小商品城無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪對(duì)于業(yè)主權(quán)益有沒(méi)有保障？消費(fèi)者首先要能夠確保擁有規(guī)定年限的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，例如40年經(jīng)營(yíng)權(quán)一般會(huì)簽署兩份租賃協(xié)議，保證兩份協(xié)議長(zhǎng)期有效，得到法律認(rèn)可是關(guān)鍵；在得到法律保障的情況下，物業(yè)有無(wú)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)一樣。在準(zhǔn)備投資時(shí)，消費(fèi)者需對(duì)商鋪未來(lái)潛力進(jìn)行評(píng)估，或者邀請(qǐng)有評(píng)斷能力的人幫助分析。如區(qū)域的人流量，旁邊是否有商貿(mào)和居住群，交通是否便利，將來(lái)有無(wú)其他交通利好，停車(chē)位等配套是否到位，都是需要仔細(xì)考察評(píng)估的。在看好前兩個(gè)因素后，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否成熟也是考察因素之一。

　　簽訂合同有第三方見(jiàn)證

　　對(duì)于在無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪投資方面，廣東登潤(rùn)律師事務(wù)所主任律師張?jiān)�龍表示，從法律上�?lái)說(shuō)，無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪比產(chǎn)權(quán)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)更大一些，因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)商鋪可在后期通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，而無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪只能以長(zhǎng)期租賃來(lái)獲得收益，所以消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)前最好能跟運(yùn)營(yíng)商簽訂詳細(xì)的購(gòu)買(mǎi)合同，讓所在地村委或政府部門(mén)做第三方見(jiàn)證，并對(duì)違約責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題加以詳細(xì)約定，避免以后出現(xiàn)糾紛無(wú)法應(yīng)對(duì)。

　　本版采寫(xiě)/攝影：南都記者 陳晶 陳奕啟

　　作者：陳奕啟