長(zhǎng)和系啟動(dòng)上海商業(yè)項(xiàng)目 李嘉誠(chéng)動(dòng)向引人關(guān)注

     在上海普陀區(qū)真如城市副中心，李嘉誠(chéng)的項(xiàng)目A3-A6地塊上，施工設(shè)備已經(jīng)進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，一位建筑工人說(shuō)，3月初他們就已經(jīng)開(kāi)始打樁了。
     與李嘉誠(chéng)的低調(diào)開(kāi)工不同，地方政府“高調(diào)”宣布，李嘉誠(chéng)這一在國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)項(xiàng)目，將于3月，最晚4月破土動(dòng)工。希望長(zhǎng)江實(shí)業(yè)快點(diǎn)動(dòng)工，后續(xù)有開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)。
     一位資深項(xiàng)目運(yùn)作人士認(rèn)為，在去年“長(zhǎng)和系”旗下6大上市公司利潤(rùn)大幅縮水的背景下，李嘉誠(chéng)還是聚資“逆市”啟動(dòng)真如地塊，更多迎合地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的迫切需要。
　　“地方希望快點(diǎn)動(dòng)工”
　　2006年12月，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以底價(jià)22億元輕松競(jìng)得真如副中心A3-A6地塊，樓面價(jià)近3056元/平方米，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，近八成被規(guī)劃為商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)。
　　該地塊也是上海市普陀區(qū)為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)“量身定做”的項(xiàng)目。在地塊開(kāi)標(biāo)前，“李嘉誠(chéng)將入主真如A3-A6地塊”就已廣為流傳，且標(biāo)書(shū)限定競(jìng)買人 “必須是世界500強(qiáng)或其子公司”的門檻，將外資大鱷邀入門內(nèi)。
　　A3-A6地塊是上海四大副城之一——真如城市副中心的核心地塊，占整個(gè)副城總建筑面積的21%左右，被稱為“上海西北部乃至浦西的地標(biāo)”。
　　根據(jù)上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和現(xiàn)代物流服務(wù)，建設(shè)企業(yè)總部基地，形成面向長(zhǎng)三角的開(kāi)放型生產(chǎn)力服務(wù)中心。
　　然而，兩年時(shí)間過(guò)去了，真如副中心的建設(shè)推進(jìn)速度差強(qiáng)人意。尤其是龍頭項(xiàng)目——李嘉誠(chéng)的真如地塊遲遲未動(dòng)工，已觸及“土地閑置2年將被收回使用權(quán)”規(guī)定底線。如今該項(xiàng)目啟動(dòng)在即，普遍被外界視為規(guī)避“違約責(zé)任”。
　　“事情并非這么簡(jiǎn)單�！币晃簧虾�國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，從前期運(yùn)作看，該地塊是真如板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)也是當(dāng)?shù)匮��?qǐng)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，一般不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)工延期致使土地被收回。況且為規(guī)避土地閑置被收回，開(kāi)發(fā)商可用各種辦法來(lái)應(yīng)對(duì)。
　　甚至有些地方政府，為了讓項(xiàng)目盡快動(dòng)工，會(huì)給予開(kāi)發(fā)商一定的捆綁優(yōu)惠項(xiàng)目。
　　易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，地方政府希望長(zhǎng)江實(shí)業(yè)快點(diǎn)動(dòng)工，以此帶動(dòng)后續(xù)開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，所以高調(diào)宣布李嘉誠(chéng)開(kāi)工日期。
　　這么一塊優(yōu)質(zhì)、大型商業(yè)地塊，李嘉誠(chéng)自然不會(huì)輕易放棄。薛建雄認(rèn)為，雖然官方已宣布該項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，但并未宣布何時(shí)竣工。在以往大型商業(yè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)市場(chǎng)變化、自身資金狀況，隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目建設(shè)節(jié)奏。
　　上海五合國(guó)際總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，在他經(jīng)歷的項(xiàng)目規(guī)劃招投標(biāo)中，與眾多專家側(cè)重規(guī)劃不同，多數(shù)地方要員更關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這直接關(guān)系到地方財(cái)政收入以及官員政績(jī)。
　　之前有關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，以每平方米售價(jià)2萬(wàn)元保守估計(jì)，李嘉誠(chéng)該項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到200億元。
　　“逆市啟動(dòng)存有風(fēng)險(xiǎn)”
　　事實(shí)上，在啟動(dòng)真如地塊之前1年時(shí)間，李嘉誠(chéng)旗下公司就不斷出售名下上海資產(chǎn)。
　　去年5月，李嘉誠(chéng)旗下香港上市公司和記港陸公告稱，以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)。
　　一個(gè)月后,李嘉誠(chéng)旗下公司和記黃埔，將位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價(jià)銷售，價(jià)格比最高價(jià)下降了24%。
　　去年底，和記黃埔拋售9棟面積在500-1100平方米之間的御翠園商業(yè)別墅，實(shí)際使用面積價(jià)格為4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價(jià)。此外，和記黃埔將加推30個(gè)共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會(huì)所。
　　今年年初，和記黃埔以“改租為售”的方式拋售長(zhǎng)寧區(qū)的黃金城道商鋪，36個(gè)鋪位報(bào)價(jià)約在5.2萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于目前黃金城道一期非步行商業(yè)街的商鋪12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。
　　薛建雄認(rèn)為，上述一系列的拋售動(dòng)作，再結(jié)合去年旗下6家上市公司利潤(rùn)縮水，李嘉誠(chéng)回籠資金、丟卒保車的戰(zhàn)略意圖非常明顯。
　　鄒毅說(shuō)，在金融危機(jī)影響下，目前上海商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。再加上真如板塊原是一個(gè)批發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)基地，層次較低，購(gòu)買力較弱，周邊配套設(shè)施也不完整。一旦周邊基礎(chǔ)設(shè)施不能及時(shí)跟上，李嘉誠(chéng)該高端物業(yè)存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　在鄒毅看來(lái)，李嘉誠(chéng)真如地塊更適合建立區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目。
　　上海中原研究咨詢部徐珊珊認(rèn)為，目前上海商業(yè)物業(yè)存量在四五千萬(wàn)平方米，供大于求�！暗�地段好、品質(zhì)佳的市中心商業(yè)物業(yè)還比較少，存在比較大的發(fā)展空間�！�
　　戴德梁行最新的研究報(bào)告認(rèn)為，目前上海辦公樓市場(chǎng)整體租金呈下降趨勢(shì)，尤其是甲級(jí)辦公樓。預(yù)計(jì)二至三年后寫(xiě)字樓租金回升時(shí)才會(huì)逐漸復(fù)蘇。另外，受擴(kuò)大內(nèi)需刺激，地段佳、經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)仍然供不應(yīng)求。
　　在銀行信貸的助威下，眾多企業(yè)躍躍欲試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
　　從未涉足上海房地產(chǎn)的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也高調(diào)表示，今年公司計(jì)劃收購(gòu)北京和上海城市中心建成和在建的商業(yè)項(xiàng)目。究其原因，不外乎不少優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌一半，越來(lái)越多的核心地段項(xiàng)目急于出售，這正是最好的收購(gòu)時(shí)機(jī)。