住宅與商業(yè)地產(chǎn) 一半海水一半火焰

住宅與商業(yè)地產(chǎn) 一半海水一半火焰
“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題   
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，中國(guó)市場(chǎng)投資網(wǎng)、商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”、“專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)資訊”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

   樓市新的一輪調(diào)控，全國(guó)很多城市樓市行情出現(xiàn)波動(dòng)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了濃烈的觀望情緒，就在住宅市場(chǎng)前景未卜的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸淡入人們的視線，眾多現(xiàn)象表明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備投資潛力，且未來(lái)上漲空間較大。而這種形勢(shì)，是否會(huì)給住宅和商業(yè)地產(chǎn)造成一半海水一半火焰的差距?

住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)基本上存在以下幾種區(qū)別。

從選址規(guī)劃角度看，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能都比住宅要復(fù)雜，對(duì)人流、物流、交通、消防、停車等諸多方面均有要求，而且功能要求滿足之后，還要考慮如何滿足未來(lái)商家和市場(chǎng)的需求。

在籌備建設(shè)上，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研，但是商業(yè)地產(chǎn)更加嚴(yán)謹(jǐn)，定位也更為復(fù)雜和系統(tǒng)化，商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等方面的分析。

從利益關(guān)系上來(lái)說(shuō)，與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)開(kāi)發(fā)商和投資者兩方就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡四方的利益關(guān)系。

從投資角度來(lái)看，住宅一般是買來(lái)自用，或者是作為保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性非常小，而商業(yè)地產(chǎn)一旦沒(méi)做旺其價(jià)值就極低，風(fēng)險(xiǎn)性極大。

樓市調(diào)控，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是否都會(huì)收到影響？

從年初以來(lái)，全國(guó)多地樓市出現(xiàn)波動(dòng)，受到相關(guān)因素影響很大，受到限貸、限購(gòu)、保障性住房政策、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”、“房產(chǎn)稅立法”、“增加剛需供應(yīng)，反腐氛圍濃郁等多種因素的影響，國(guó)內(nèi)一線樓市連續(xù)出現(xiàn)成交低迷，房?jī)r(jià)漲幅收窄或小幅回落的現(xiàn)象，相對(duì)火爆的2013年，市場(chǎng)明顯出現(xiàn)橫盤或下行趨勢(shì)，二、三線城市分化明顯，區(qū)域供應(yīng)量和存量較多、人口基數(shù)較少、價(jià)格在過(guò)去漲幅過(guò)快的二、三線城市房?jī)r(jià)明顯下行，房?jī)r(jià)上漲的城市日漸減少，這是住宅地產(chǎn)所凸現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

但是相對(duì)于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)所受到影響并不是很大。第一，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，百姓不會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓和商鋪產(chǎn)生剛性需求，而且商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資資金門檻和專業(yè)知識(shí)要求較高，較長(zhǎng)的投資周期也決定了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)流通換手率比住宅要低。第二，商業(yè)地產(chǎn)是為生產(chǎn)服務(wù)業(yè)提供辦公和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所之地，是第三產(chǎn)業(yè)的載體。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將直接影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。

這也就是說(shuō)，在總體平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，住宅市場(chǎng)的變化，并不影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)新的黃金期

雖然有的專家預(yù)言，商業(yè)地產(chǎn)的日子同樣也不好過(guò)，很多百貨為主的商業(yè)地產(chǎn)在在電商的日益崛起之下，迎來(lái)了很大的沖擊，但是那只是針對(duì)以往的傳統(tǒng)百貨而言。

而與傳統(tǒng)百貨業(yè)形成鮮明對(duì)比的恰恰是順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的是購(gòu)物中心。面對(duì)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)不是多了，而是少了，特別是對(duì)于集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，可謂是黃金遍地，一家地產(chǎn)公司的高管告訴筆者。

為什么說(shuō)是黃金遍地？這位地產(chǎn)公司的高管說(shuō)：“以北京公主墳附近正在建設(shè)的某個(gè)商圈為例，三公里范圍內(nèi)有近30萬(wàn)常駐人口，五公里有近80萬(wàn)常駐人口，十公里有300萬(wàn)常駐人口，但是配套的商業(yè)設(shè)施很少，面對(duì)城市白領(lǐng)的集高檔餐飲、高端購(gòu)物、高端休閑等功能于一體的大型城市綜合體幾乎空白，在二線城市這樣的空檔更多，所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿χ档瞄_(kāi)發(fā)，此外，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程的發(fā)展和人均收入的增加，在中國(guó)三線、四線城市，這樣的高端需求都會(huì)不斷的增加。
不僅如此，中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)空間，《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011- 2020年)》稱“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資”。盡管沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)，但是這里面有很大一塊將與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。所以，未來(lái)幾年，隨著老百姓對(duì)娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等服務(wù)業(yè)的需求會(huì)越來(lái)越高，而商業(yè)地產(chǎn)正是這些產(chǎn)業(yè)的載體，也或?qū)⒂瓉?lái)真正的黃金期。(科技新發(fā)現(xiàn) 康斯坦丁/文)