深圳中心區(qū)購物中心 速度競爭時期已過

    今年深圳市“3·15國際消費者權益日”活動的主題為“擴大消費，促進增長”，與其他商場的促銷行動上不同的是，COCOPARK悄悄作出結構性調整，把原南區(qū)二樓“運動休閑一條街”整體遷移至北區(qū)二樓。與此同時，在COCOPARK附近，更換了新管理公司的中心城廣場重整旗鼓尋求新的發(fā)展，沉寂三年的晶島國際購物中心項目也已在做主體工程竣工驗收前的準備工作，一切似乎都煥發(fā)出新的生機。  
　　有業(yè)內人士曾認為最初的競爭是“速度之爭”，看誰先啟動項目，先招商，先開業(yè)。而現(xiàn)在看來，速度之爭已無意義，更重要的是找準合適的定位，招到適合自己的商戶，在不斷調整布局與戰(zhàn)略，形成差異化競爭局面的過程中等待中心區(qū)商圈的形成和巨大購買潛力的爆發(fā)。 
　　贏得速度再思考如何贏得商機 
　　“目前除了華潤萬象城之外，COCOPARK應該說是深圳最具特色與個性的購物中心，其主要的客戶群體之一就是時尚的年輕女性。”深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司企業(yè)推廣部副經(jīng)理牛林表示，結構調整是為了借此增加品牌豐富度、強化女性定位、打造時尚而不奢侈的消費目的地形象，牢牢吸引住中心區(qū)高端白領消費群，在金融危機背景下苦練內功，提升商業(yè)的競爭力�！癈OCOPARK實際上從2008年下半年起已開始大刀闊斧地調整。引進GUESS、ADIDAS三葉草、lapargay等國際時尚品牌，COCOPARK的購物氛圍日益濃厚”。有業(yè)內人士分析，COCOPARK此番悄然調整，是在金融危機背景下，樹立“COCOPARK模式”，以更準確的定位和更有針對性的布局，緊盯最有消費力的白領女性，緊抓弱化中的消費力，讓自己處于不敗之地。這也是積極應對金融危機的重要方式。 
　　而中心城廣場曾經(jīng)是速度競爭的勝利者。幾年前，中心區(qū)商業(yè)布局剛剛開始時，中心城廣場項目第一個啟動。 
　　當時負責中心城招商工作的相關高層就表示，速度之爭是中心區(qū)商業(yè)競爭的重點，所以他們早早地開始了大規(guī)模的招商工作，力爭招入最好的企業(yè)和資源。
    出乎意料的是，最早開始招商似乎并不意味著能夠擁有最好的資源和最佳的效果。2007年9月，保怡物業(yè)管理(深圳)有限公司接過中心城管理的權杖，開始新一輪的征程。2008年12月中旬，沉寂了一段時間的中心城開始重現(xiàn)生機，此前一度撤柜的中心百貨在經(jīng)過品牌調整后全新亮相，順電舉行簽約儀式，當時已經(jīng)簽約的ZARA、smart等眾多品牌也聯(lián)合舉行公眾媒體見面會，宣布將聯(lián)合進駐中心百貨。 
　　“中心城于2007年4月28日開業(yè)，很快就開業(yè)兩周年了。通過將近兩年的時間，中心城從一個本地式的商場一步步地發(fā)展為國際化的超級商場。無論是經(jīng)營理念或運作都提升為外資企業(yè)國際化管理模式，給客戶和消費者嶄新的體驗�！敝行某菑V場總經(jīng)理張智強介紹說，引入這些品牌更多是針對周邊CBD中心區(qū)商旅人士的消費理念，主要引進國際品牌，增加主力點，豐富中心城廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 
　　據(jù)了解，今后中心城將每個業(yè)態(tài)區(qū)進行整合，突出主力店、服裝、餐飲、娛樂等各部分區(qū)域的主題，并將服裝、家庭消費等部分的比例也重新調整。 
　　晶島項目何時真正浮出水面? 
　　在中心城廣場與會展中心之間，COCOPARK的東面，有一片斷斷續(xù)續(xù)施工了兩三年的工地，近幾個月已經(jīng)可以看到透明材料搭建的建筑外墻，綴著粉紅色的花朵圖案，頗有些春天的氣息。 
　　這里正是深圳老牌零售企業(yè)，也是深圳零售業(yè)第一家上市公司———深國商目前唯一的商業(yè)項目———IAMALL(晶島國際購物中心)。 
　　去年底，隨著茂業(yè)系的大幅增持，讓業(yè)界的目光再次聚焦在深國商。去年12月17日，在深國商25周年慶的晚宴上，深國商董事長李錦全表示，“雖然有全球金融海嘯的影響，也有全流通時代出現(xiàn)的一些惡意挑戰(zhàn)，但危機背后蘊藏著新的機遇，只要沉著應對，堅定信心，我們就能逆風飛揚�！� 
　　而IAMALL正是深國商近年戰(zhàn)略改革的重頭戲之一，也被業(yè)內人士解讀為茂業(yè)系之所以對深國商“緊追不舍”的關鍵著眼點之一。
    深國商董事會秘書曹劍在接受本報記者采訪時表示，目前晶島國際主體工程已進入停工驗收前的準備階段，而具體招商情況目前不便透露，與茂業(yè)系并無實質性接觸，各方面詳情還有待年報批露。 
　　IAMALL在奧運后被深國商策劃團隊賦予了新的美稱———“花立方”。深國商方面表示，為了與IAMALL的地緣優(yōu)勢和高檔定位相匹配，公司已經(jīng)聘請了專業(yè)的策劃團隊，目前已確定幾大活動主題，在深圳絕無僅有，明年IAMALL的開業(yè)將相當驚喜。 
　　盡管如此，對于IAMALL的招商進程，業(yè)內同行多數(shù)仍持懷疑態(tài)度。深圳市某大型商業(yè)中心中層管理人員曾向記者表示，“深國商一直以來都說自己定位高端，但事實上真正的高端品牌就那么多，且這兩年多數(shù)已被萬象城、益田假日廣場、金光華廣場等網(wǎng)羅，越拖下去他們的招商難度只能越大�！� 
　　對于從前關于“晶島項目主力店將引進西武”、“多數(shù)品牌是第一次進入深圳”等等說法，曹劍表示目前不便細說。他坦言，目前經(jīng)濟形勢不好，業(yè)內競爭也很激烈，公司希望晶島項目能在今年底前開業(yè)，但是否能如期實現(xiàn)仍然要看具體情況。 
　　競爭的前提與背景都是商圈共榮 
　　中心區(qū)目前的主力商業(yè)項目基本扎堆在會展中心周邊，并且?guī)缀跛�有的項目在業(yè)態(tài)上都表現(xiàn)為較大規(guī)模的一站式購物中心。 
　　早有專業(yè)分析人士指出，深圳中心區(qū)的商業(yè)格局幾乎以一種空降式的方式出現(xiàn)，整個中心區(qū)的商業(yè)沒有經(jīng)歷傳統(tǒng)百貨的發(fā)展階段，一方面顯示出中心區(qū)商業(yè)的獨特發(fā)展優(yōu)勢，另一方面也表明中心區(qū)商業(yè)缺少積淀。 
　　深圳星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司企劃總監(jiān)沈立偉曾宣稱，“中心區(qū)商業(yè)試探性的共榮共存的局面絕對不會出現(xiàn)，各大商業(yè)項目一上來肯定就是激烈的短兵相接”。 
　　深國商董事總經(jīng)理宋勝軍也曾向媒體表示，“公司經(jīng)營團隊在IAMALL籌建之前，就已經(jīng)意識到，隨著城市的縱深發(fā)展，傳統(tǒng)零售百貨業(yè)往往會退出歷史舞臺，取而代之的是高檔購物中心，這在巴黎、紐約第五大道都十分明顯，近年香港、深圳的發(fā)展也表明，零售百貨業(yè)的生存空間已經(jīng)越來越狹窄�！� 
　　但現(xiàn)在，在激烈競爭的局面存在之前，中心區(qū)數(shù)家購物中心首先關注的卻是如何先讓整個商圈旺起來。 
　　時常有專家及業(yè)內人士將中心區(qū)比作香港的中環(huán)和紐約的曼哈頓，認為這里的商務人士消費潛力無可限量，而高端住宅區(qū)更能提供具有強大購買力的優(yōu)質顧客。但這一切設想能夠成立的前提都是中心區(qū)的基礎建設初步完善，寫字樓出租率達到一個“質變”的標準。 
　　開業(yè)伊始，COCOPARK和怡景中心城都紛紛通過分時段免費停車，與銀行合作大力推廣聯(lián)名卡來吸引中高端客戶。但是，相比華強北、東門等已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，中心區(qū)的人氣不足問題依然存在。 
　　“據(jù)不完全統(tǒng)計，周圍的寫字樓目前出租率不足40%，而發(fā)達地區(qū)的標準是達到80%�！迸Ａ终f，“我估計中心區(qū)商圈旺起來最少還要3年時間，因為中心區(qū)還處于開發(fā)過程之中，整體商業(yè)氛圍有待提升，更多的商業(yè)裙樓正在陸續(xù)入駐，周邊的交通改善工程也尚未完成�！� 
　　同時，深國商相關高層也清醒地認識到，全球金融海嘯給世界范圍內的經(jīng)濟帶來了不小的沖擊和影響，因此深國商對投資巨大的IAMALL需要保持謹慎態(tài)度，在以堅持原計劃為主的前提下，作出適時的局部調整。