昆明商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩消化成疑
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者:萬(wàn)小強(qiáng) 11月16日,昆明市住建局對(duì)《昆明市城市地下綜合管廊投資建設(shè)管理暫行辦法》召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),新規(guī)要求規(guī)劃紅線50米以上新(改、擴(kuò))建城市主干道或地下管廊規(guī)劃確定的城市道路,原則上必須同步配套建設(shè)管廊。
如果說(shuō),這還只是昆明響應(yīng)國(guó)家建設(shè)地下綜合管廊和海綿城市計(jì)劃的舉措的話,之前10月23日昆明市規(guī)劃局發(fā)布的《昆明城市地下空間開(kāi)發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區(qū)域、11個(gè)地下綜合體的龐大的“地下城”規(guī)劃,就足以顯示昆明的勃勃野心。
這個(gè)龐大的“地下城”規(guī)劃實(shí)施起來(lái)也是“雷厲風(fēng)行”。幾乎同時(shí),“地下城”規(guī)劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風(fēng)廣場(chǎng)北片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)評(píng)”公示中,就出現(xiàn)了“結(jié)合地鐵東風(fēng)廣場(chǎng)站將其打造成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體”的內(nèi)容。
迷幻“地下城”:
11個(gè)地下綜合體
在規(guī)劃當(dāng)中,昆明的地下空間成為了一個(gè)包括地下軌道交通、地下機(jī)動(dòng)車道路、地下步行系統(tǒng)、地下綜合體、地下商業(yè)街、下沉式廣場(chǎng)、綜合管廊等在內(nèi)的縱橫交錯(cuò)的迷幻般的龐大地下王國(guó),形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。
值得注意的是,按照規(guī)劃,在昆明市中心城范圍內(nèi),將會(huì)在11個(gè)主要區(qū)域建設(shè)以大型地下綜合體和地下商業(yè)街組成的“地下商業(yè)王國(guó)”。
具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業(yè)街、東風(fēng)廣場(chǎng)地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產(chǎn)中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。
此外,規(guī)劃還在中心城區(qū)范圍內(nèi)選擇9個(gè)區(qū)域,作為大型下沉式廣場(chǎng)的重點(diǎn)布局區(qū)域,其中主城區(qū)7個(gè),呈貢區(qū)2個(gè)。具體為:五里多下沉廣場(chǎng)、梁家河下沉廣場(chǎng)、三市街下沉廣場(chǎng)、東風(fēng)廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)、火車南站下沉廣場(chǎng)、金產(chǎn)中心下沉廣場(chǎng)、巫家壩新中心下沉廣場(chǎng)、呈貢火車站下沉廣場(chǎng) 、呈貢彩云南路下沉廣場(chǎng)。
土地存量做新文章
“大力開(kāi)發(fā)地下空間,是因?yàn)殡S著中央對(duì)城市發(fā)展規(guī)模和新增用地開(kāi)始進(jìn)行嚴(yán)厲控制,昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間,還要向地下要空間!崩ッ饕晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)部總經(jīng)理對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
昆明對(duì)城市地下空間的商業(yè)開(kāi)發(fā)其實(shí)已有不短的歷史。1996年9月建設(shè)的號(hào)稱昆明最早的地下商業(yè)步行街的“金碧地下商城”,曾一度很受商鋪投資客歡迎,但很快金碧地下商城就陷入經(jīng)營(yíng)慘淡的境地。 其余的著名地下商業(yè)包括女人街、正義坊負(fù)一樓淘寶購(gòu)物街以及小西門地下商場(chǎng)等。這幾家地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況也不好,充斥各種小商鋪,顯得非;靵y,且人流量少,到處掛滿“商鋪轉(zhuǎn)讓”的牌子。
商業(yè)地產(chǎn)井噴
引擔(dān)憂
另一個(gè)問(wèn)題是,昆明由于十年城中村改造“大躍進(jìn)”,近年來(lái)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期。
去年第4季度,昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、同德昆明廣場(chǎng)、紅星愛(ài)琴海購(gòu)物公園、濱江俊發(fā)廣場(chǎng)、七彩云南花之城等幾個(gè)超大型購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè),新增商業(yè)體量超過(guò)60萬(wàn)平方米。今年上半年昆明又有近45萬(wàn)平方米商業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)的洪峰必然導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩,商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)人流不足、運(yùn)營(yíng)難以為繼。
這種情況下,很多開(kāi)發(fā)商選擇了延遲開(kāi)業(yè)以躲避行業(yè)的寒冬。今年6月,昆明曾有13個(gè)綜合體項(xiàng)目宣稱將于年內(nèi)開(kāi)業(yè),到目前為止,卻只有海倫國(guó)際、大都摩天購(gòu)物中心、銀海尚御、廊橋陽(yáng)光購(gòu)物中心4個(gè)項(xiàng)目確定年底開(kāi)業(yè),其余項(xiàng)目全部延遲。
可見(jiàn),樓市自我調(diào)整帶來(lái)的市場(chǎng)快速下行,“去庫(kù)存”早已成了市場(chǎng)的主流,在這種情況下,昆明市政府推出“11個(gè)地下商業(yè)綜合體”的龐大計(jì)劃是否符合時(shí)宜,也受到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。
前述房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)部總經(jīng)理就表示:“我們表示憂慮,現(xiàn)在地面上的綜合體就已經(jīng)賣不出去了,再增加地下商業(yè),對(duì)市場(chǎng)來(lái)講不是好事。中央都在講‘去庫(kù)存’了,再去做增加庫(kù)存的事情,是不是和大政方針有沖突?”
地下商業(yè)不計(jì)入容積率
這種情況下,考慮到開(kāi)發(fā)企業(yè)參與地下空間的顧慮,昆明市政府在規(guī)劃中制定了參與地下空間開(kāi)發(fā)的激勵(lì)政策,其中最給力的就是容積率獎(jiǎng)勵(lì)。
根據(jù)《規(guī)劃》,各類地下商業(yè)、文體、娛樂(lè)等公共服務(wù)功能,地下停車,下沉式廣場(chǎng)等屬于積極鼓勵(lì)的地下功能。規(guī)定在地下空間重點(diǎn)地區(qū)、地鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域的公共類建設(shè)項(xiàng)目,按照規(guī)劃思路和要求積極實(shí)現(xiàn)相互連通、與地鐵站點(diǎn)實(shí)現(xiàn)連接的,可享有對(duì)連接通道的優(yōu)先使用權(quán),并在國(guó)家和地方法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)劃允許的前提下,酌情享受地面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率等獎(jiǎng)勵(lì)。地下建筑面積不計(jì)入地塊容積率計(jì)算。
“政府對(duì)開(kāi)發(fā)商還是挺知根知底的,獎(jiǎng)勵(lì)容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)激勵(lì)作用應(yīng)該是明顯的。”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)部總經(jīng)理表示。