王永平：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

    王永平：各位下午好，昨天下午我們聊天聊到金融海嘯的問題，我一聽到金融海嘯還是有一點(diǎn)緊張，一個(gè)是擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)不好，我們協(xié)會(huì)的日子也不好過，另外一個(gè)我也更怕出來演講，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候我認(rèn)為學(xué)習(xí)是一個(gè)好時(shí)候，但是講課不是一個(gè)好時(shí)候，因?yàn)楹芏嗟男蝿?shì)是不明朗的。所以有人說高潮的時(shí)候賣樓，低谷的時(shí)候拿地，觀望期的時(shí)候是學(xué)習(xí)，出來學(xué)習(xí)是對(duì)的，但是出來講課是冒險(xiǎn)的。
　　今天講講商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)和影響，我還是談一談宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)于中國房地產(chǎn)的影響，2008年的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，各位都很清楚地看到很多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，GDP的數(shù)據(jù)，都有清楚的顯示，這樣經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退，經(jīng)濟(jì)學(xué)上講的如果連續(xù)兩個(gè)季度經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)的話可以定義為經(jīng)濟(jì)衰退，美國、日本、新加坡都可以算是衰退，美國和歐洲都不行，冰島負(fù)債150萬多，韓國也更糟糕，韓國的總理面臨著下臺(tái)的壓力，原因是9月他去聯(lián)合國開會(huì)的時(shí)候他的住房超標(biāo)準(zhǔn)了，韓國總理的標(biāo)準(zhǔn)是1030美元一天，他定了7500美元的一天，所以人家讓他下臺(tái)，總理埋怨那個(gè)房間他沒有住，是留給工作人員住的。臺(tái)灣的形勢(shì)也不好，馬英九上臺(tái)的時(shí)候說馬上好，后來說馬上慢慢變好，現(xiàn)在變得馬上慢慢變壞，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說這個(gè)是一個(gè)嚴(yán)重的問題。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么看，社會(huì)學(xué)家不這么看，這一次社會(huì)學(xué)家也這么看法，社會(huì)學(xué)家看宏觀經(jīng)濟(jì)好不好，他們有一個(gè)自己獨(dú)特的判斷，韓聯(lián)社11月17號(hào)一個(gè)報(bào)道，目前全韓國安全套的銷售呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，1到7月份的時(shí)候增幅只有5.2%，到8月份的時(shí)候增長(zhǎng)到16.7%，11月份的時(shí)候增長(zhǎng)到23%。社會(huì)學(xué)家說這個(gè)是有道理的，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候人們推遲了生孩子的計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，對(duì)于房地產(chǎn)一定有影響，我們細(xì)分對(duì)住宅市場(chǎng)的影響是比較大的，對(duì)于商業(yè)而言我們覺得沖擊要小很多，打一個(gè)通俗的比喻，如果商業(yè)受到影響還是外商，還沒有受到全球性的沖擊。從影響面來講住宅是全國性的，全地域的，商業(yè)的影響是分層次的，有不同的層次，不同的液態(tài)，不同的品牌的背景影響有很大的差異性。
　　比如說以經(jīng)營服裝為主的百貨業(yè)，這一次的沖擊就是比較大的，根據(jù)中華全國商業(yè)金融中心的統(tǒng)計(jì)，在10月份的時(shí)候全國100個(gè)大商場(chǎng)的整個(gè)銷售額是232億，同比增長(zhǎng)了8.2%，它的增長(zhǎng)幅度下跌了17.4%，所以增幅的下降是非常大，盡管在增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)幅度下滑得相當(dāng)明顯。尤其是百貨業(yè)，服裝這一方面的沖擊是比較大的，過去很多的服裝產(chǎn)品要出口，現(xiàn)在受到了海外的影響要到國內(nèi)市場(chǎng)消化，這個(gè)產(chǎn)品本身不是剛性需求的產(chǎn)品，非必須品，所以真?zhèn)�競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)會(huì)嚴(yán)峻，高檔的奢侈品也下降了，這一點(diǎn)不是剛性的需求。隨著房地產(chǎn)整個(gè)住宅市場(chǎng)的低迷，因此而影響了建材、家電也受到了影響，包括高檔的餐飲，我昨天在飛機(jī)上，空姐告訴我，不但頭等艙的客人不能得罪，現(xiàn)在普通商的人也不能得罪，因?yàn)檫@可能有我們鉆石卡的會(huì)員。
　　另外一些甲級(jí)辦公樓的租金也影響了，這個(gè)比較明顯，比如說北京的國貿(mào)，過去近10年前的租金全部是上漲，現(xiàn)在出現(xiàn)了首次的下調(diào)，這個(gè)是過去沒有過的。所以潘石屹在博客里面說在這個(gè)形勢(shì)下可能售后有一個(gè)新的機(jī)遇，甲級(jí)寫字樓不好，可能下面的寫字樓會(huì)好一些。早上起來到餐廳看看又有多少人在共進(jìn)晚餐，現(xiàn)在的市場(chǎng)在低迷，上一次我們?nèi)ケ本┱乙恍└邫n酒店的會(huì)議，發(fā)現(xiàn)有一些會(huì)場(chǎng)的價(jià)格依然是比較堅(jiān)挺，我想為什么不做一些調(diào)整呢？他說高端市場(chǎng)的需求就這么大我再降也是這么多。但是也有一些業(yè)態(tài)影響微乎其微，比如說超市、大賣場(chǎng)，但是基本上都下來了。另外一些比如說餐飲、快餐類增長(zhǎng)還是不錯(cuò)的，前一段說肯德基的中國負(fù)責(zé)人說中國的肯德基的業(yè)績(jī)保持了相當(dāng)高的增長(zhǎng)，比上一年的增長(zhǎng)還比較高。還有一些賓館，要增加選址的力度，還有一些預(yù)案。剛剛我們看了大家樂的劉總他說2009年的店鋪的變化也不會(huì)有太大的影響。住宅所有的樓盤，所有的地區(qū)都有商業(yè)性的影響，好的地段租金會(huì)有一個(gè)比較堅(jiān)挺的趨勢(shì)，不同的品牌背景影響也不一樣，前不久我專門到五、六個(gè)城市調(diào)研，那些有外資背景的店明顯趨于保守，內(nèi)資背景的品牌相對(duì)來說盡管市場(chǎng)有一些影響，但是信心依然還是大的，比如說蘇寧業(yè)績(jī)還是有一些大的下降，但是他們的孫總我問他2009年沒有計(jì)劃調(diào)整，他說還要開200家店的計(jì)劃。

    不同的地段里面，不同的業(yè)態(tài)，不同的品牌背景是不一樣的，可能商家的開店的要求，談判能力可能比過去高一些，這個(gè)從影響面上是多層次，分層次，影響程度也是不一樣的。住宅方面，我們的住宅的交易量，我們的成交價(jià)格也是在下降。我們的租金總體上是增幅放緩，仍然保持一個(gè)增長(zhǎng)。 目前全國有影響的公司都倒閉，但是零星的私下的店鋪的調(diào)整還有不少，還有一些公司做一些公關(guān)活動(dòng)讓媒體都發(fā)了封口費(fèi)，不要發(fā)布他們關(guān)店的消息，還用一些是和約到期做了一些調(diào)整。
　　全國的租金總體地下降幅度也并不明顯，但是項(xiàng)目的控制數(shù)現(xiàn)在在明顯增加，現(xiàn)在開發(fā)商還是一個(gè)觀望的狀態(tài)，看看這個(gè)年究竟怎么過，看明年一季度的時(shí)候租金有一個(gè)相對(duì)的說法。這個(gè)表現(xiàn)影響是不同層次的，程度是不一樣的。那么原因呢？第一個(gè)這個(gè)是商業(yè)自身的特點(diǎn)決定的，商業(yè)本身和市場(chǎng)相比市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度并不是很強(qiáng)，一個(gè)店對(duì)面一家可能開得很好，這一家可能不好，要看你的交通，你的停車場(chǎng)，商業(yè)里面不能簡(jiǎn)單地去比照，比如說北京原來的華南商廈做得很好，他對(duì)面的萬通做得很虧損，但是轉(zhuǎn)換了成了小商品市場(chǎng)就可以了。虧到什么呢？潘石屹說我們每一個(gè)股東每天上班拿100塊錢吃，吃到最后還是不好。在形勢(shì)好的時(shí)候也有做得糟糕，做得糟糕的時(shí)候也有人做得好。我們受到的沖擊是雙層的，比如說二手房轉(zhuǎn)讓的控制問題，商業(yè)的因素主要是單一的，主要是來自于市場(chǎng)的活動(dòng)，比如說這幾年我們的宏觀調(diào)控幾乎沒有針對(duì)，出了一步步的房地產(chǎn)的調(diào)控政策，其他的都是指向于商品房，沒有指向于商業(yè)房地產(chǎn)。最近我們的國務(wù)院提出了救市的政策，基本上和商業(yè)沒有關(guān)系的。
　　開發(fā)商住宅的收入少了，賺錢少了投入商業(yè)的資金會(huì)更緊張一些，我們股市財(cái)富的蒸發(fā)可能會(huì)影響很多客戶的投資和經(jīng)營行為，這個(gè)是政策性的沖擊比較小，主要是單一的住宅影響。第三個(gè)我覺得相對(duì)來講商業(yè)地產(chǎn)的泡沫比住宅要小，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的主題租售對(duì)象是B2B的概念，住宅是B2C，商業(yè)公司 本身很少去拿一些項(xiàng)目在手里面屯著，一般的老百姓會(huì)買兩套房放在那里。他拿業(yè)務(wù)條件的時(shí)候很難把開發(fā)商忽悠，這些人從面積表情來看基本上是像民工或者是退休的老太太，變成購房團(tuán)就出現(xiàn)了，但是你能忽悠家樂福嗎？所以它的租售價(jià)格根據(jù)我的市場(chǎng)有多大，消費(fèi)有多大，我就能夠告訴你我能夠承受多少風(fēng)險(xiǎn)。
　　在個(gè)人商業(yè)投資里面還有有一些問題，B2B對(duì)于市場(chǎng)的判斷反映更快更敏捷，隨著市場(chǎng)的變化更理性。B2C是大眾，打壓的時(shí)候也比較困難，要把他的信心抬起來也比較困難，所以第一個(gè)影響會(huì)是這樣的。另外我們講一下危機(jī)對(duì)于傳統(tǒng)的開發(fā)模式有哪些影響。我們傳統(tǒng)的開發(fā)公司有50%的負(fù)債率，我們看到一些非常時(shí)期，現(xiàn)在很多大的住宅公司也都是沒有錢了，面對(duì)很大的資金的壓力，所以就像紅山資本給全球各地CEO寫的一封信，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)金比媽媽還重要，后來還加一個(gè)括弧你記住了嗎？比你媽媽還重要，如果你沒有錢方法有很多種，最后一種就是借錢，保持一定比例的自由資金對(duì)于公司是非常重要的。第二個(gè)我們的屯地不能過多，2007年商品房的銷售是2900億，但是我們拿地是3萬億，如果房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅，對(duì)于土地的沖擊是最直接的。所以現(xiàn)在這種情況下我覺得中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)里面是地主多財(cái)主少，土財(cái)主的是喜歡金元寶的人，所以王石也說他也感謝宏觀調(diào)控，如果不是宏觀調(diào)控他會(huì)屯很多的地，如果有很多的地他就逼死無疑。
    現(xiàn)在有很多的市場(chǎng)缺陷，尤其是大公司一定要有一定比例的商業(yè)比，現(xiàn)在銀行有現(xiàn)金和物業(yè)也愿意給做抵押的。那么當(dāng)然我們講要有適當(dāng)比例的 商業(yè)物業(yè)，并不是說持有地越多越好，第一個(gè)要考慮合適的比例，第二個(gè)要有合適的項(xiàng)目，第三個(gè)要有合適的時(shí)機(jī)去做這個(gè)事情，如果你公司不具備這個(gè)條件，可能你將來也會(huì)周轉(zhuǎn)不靈，還有一個(gè)合適的項(xiàng)目，并不是所有的項(xiàng)目都是社會(huì)拿在手里，只有好的拿得對(duì)的才可以 ，拿不隊(duì)的盡快拋。有一些公司研究說我們現(xiàn)在把商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在錢都沒有怎么轉(zhuǎn)型呢？那就沒有意義，所以這里面不能純做賣的物業(yè)，應(yīng)該有一定比例的持有的東西，這幾年像寶利等都有20%到30%的持有性物業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
　　最后一個(gè)我們不能炒作過多，很多東西我們剛剛講到了我們不能光做概念不注重細(xì)節(jié)，不能光做賣得好不關(guān)注他的經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)可能從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營做得好才有價(jià)值，危難時(shí)候才能看出商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，很多時(shí)候我們都炒一些概念，現(xiàn)在很多的開發(fā)商說這個(gè)業(yè)績(jī)是倉庫的，他就告訴我我就搞一個(gè)798，他用總爛的東西做最好的兩個(gè)概念。
　　我講一下2009年的形勢(shì)，應(yīng)該說比較嚴(yán)峻，我的看法可能比宋老師會(huì)更悲觀一點(diǎn)，因?yàn)閺母鱾�(gè)層面?zhèn)鬟_(dá)的信息來講金融海嘯對(duì)于全國經(jīng)濟(jì)的影響還沒有健全。不少人認(rèn)為，明年上半年的時(shí)候6月份以前，可能影響會(huì)比較明朗一些。我覺得針對(duì)商業(yè)的影響一定會(huì)是明顯，我們盡管有一些擴(kuò)大內(nèi)需的措施可以出臺(tái)，但是這些東西不會(huì)是立竿見影和馬上奏效的，因?yàn)槲覀円獢U(kuò)大內(nèi)需的話，我們的消費(fèi)所占的比重是比較低的，這個(gè)結(jié)構(gòu)很難在短期內(nèi)改變。2007年是一個(gè)很好的一年，我們?cè)?1.4%的GDP里面有投資4.3%，出口2.7%，我們過去講三駕拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，實(shí)際是三駕馬車加上一個(gè)驢車，所以明年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)更困難。
　　明年的投資會(huì)減少，拿地的會(huì)減少，新開工的項(xiàng)目的整個(gè)供應(yīng)鏈會(huì)縮減，現(xiàn)在很多的政府找我說很多的商業(yè)項(xiàng)目沒有人去看了，這里面我們可以看到有這樣一個(gè)變化，另外一個(gè)開業(yè)難，開工可以放慢。昨天晚上我和頤高的溫總你們?cè)诿κ裁茨兀克�說我們?cè)诤染�，我們和政府的領(lǐng)導(dǎo)喝酒讓他把開工的速度放慢一點(diǎn)，開業(yè)一個(gè)是招商可能更困難一些，現(xiàn)在很多的項(xiàng)目，拿著家樂福在那里做簽約儀式，我說你們不是早都簽約了嗎？他說為了做招商項(xiàng)目所以又來一個(gè)簽約，為了造勢(shì)。另外物業(yè)也交不上來，施工的錢欠了，家樂福說我們剛剛開業(yè)沒兩天就被人堵了，一看是施工隊(duì)。
　　第二個(gè)租金2009年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)整體的下調(diào)，我認(rèn)為開發(fā)商有這樣一個(gè)思想準(zhǔn)備，可能下降的幅度有區(qū)別性的不太一樣，一個(gè)是消費(fèi)的下降，可能大家盡管有一些消費(fèi)者能力還在，但是預(yù)期一定會(huì)受到很大的破壞。另外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下，傳統(tǒng)的店鋪的依賴程度有所減少。新型的網(wǎng)絡(luò)營銷會(huì)受到重視，IT這一塊的網(wǎng)絡(luò)營銷沒有縮減，也影響到對(duì)于傳統(tǒng)店鋪的租金的支持。第三個(gè)出現(xiàn)一些店鋪的整合的趨勢(shì)，一些中小開發(fā)商扛住以后可能會(huì)被并購，外資明年依然會(huì)有一些興趣，2008年我們看到比較好的基金公司都在違約，他們不是退出中國市場(chǎng)，一個(gè)是資金緊張，第二個(gè)他們預(yù)計(jì)明年價(jià)格不會(huì)好，所以他寧可賠你的錢他也不要。
　　再一個(gè)有一些實(shí)力的公司已經(jīng)戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，他們將來是一些并購性的主體。在金融領(lǐng)域我們要支持一些有實(shí)力的，有市場(chǎng)的企業(yè)來并購，實(shí)施一些專項(xiàng)的支持。另外一個(gè)明年分割商鋪的現(xiàn)象會(huì)抬頭，我想市場(chǎng)可能不會(huì)像原先那么好，有人講應(yīng)該問題不大吧，我覺得現(xiàn)在的百姓可能意識(shí)在增強(qiáng)。與此同時(shí)我們?cè)?009年也要看到一些利好的概念，第一個(gè)我們要擴(kuò)大內(nèi)需，這個(gè)政策政府這一次要把它當(dāng)做一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，不是一個(gè)臨時(shí)的應(yīng)急的計(jì)劃，10月10號(hào)在省市的會(huì)上溫家寶提出要大力提出內(nèi)部需求，要擴(kuò)大就業(yè)相結(jié)合，與發(fā)展服務(wù)業(yè)相結(jié)合，提到要千方百計(jì)增加居民收入，提高總低收入居民的收入。因?yàn)橐獢U(kuò)大內(nèi)需，內(nèi)需比較好拉動(dòng)，社會(huì)一定是一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)占主題的結(jié)構(gòu)，我們基本上還是金字塔型的，富人在塔尖上，這個(gè)對(duì)于我們拉動(dòng)內(nèi)需是非常不好的。如果你的住房是10個(gè)平方，你從100平米搬到150平米，你的住房面積增加了嗎？如果你的上一個(gè)月的工資是1800塊，第二個(gè)月是1500塊，你的工資是增長(zhǎng)還是下降了呢？是負(fù)增長(zhǎng)。我們決策一個(gè)東西的時(shí)候往往拿平均數(shù)來決策，個(gè)對(duì)于整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的判斷會(huì)出問題。
　　第二個(gè)就是我們商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃更合理，國務(wù)院可能會(huì)比較快地發(fā)布城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，這個(gè)條例原來主要卡在商務(wù)部門的意見說你土地部門掛牌以后再到我這里來辦一個(gè)手續(xù)，搞一個(gè)程序是不是符合我這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，這樣的國務(wù)院這邊比較有顧慮，你又增加了一個(gè)審批程序，如果企業(yè)拿了地以后也退不回去。將來在掛牌的商業(yè)地這一塊有商業(yè)部門直接參與，我相信能夠把一些規(guī)劃資源能夠更好配合起來，銜接起來，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)將來的發(fā)展可能會(huì)有一個(gè)正面的意義，我們現(xiàn)在的規(guī)劃資源和商業(yè)資源是脫節(jié)的，到天津有20分鐘就可以到北京的列車。所以我們也建議商務(wù)部門，這些將來重大的擴(kuò)大內(nèi)需的基礎(chǔ)設(shè)施的投資的時(shí)候 我們要把它結(jié)合起來這個(gè)也是擴(kuò)大內(nèi)需，怎么和商業(yè)結(jié)合起來，將來商務(wù)部分規(guī)劃有一個(gè)條例可能會(huì)更好一些。
　　還有一個(gè)房地產(chǎn)的信托基金，這一次國務(wù)院第一次發(fā)布房地產(chǎn)的信托基金，這個(gè)是一個(gè)正面的意義，由于時(shí)間關(guān)系我簡(jiǎn)單地梳理，2009年我們會(huì)遇到一些困難，可能整個(gè)上半年或者是一年會(huì)遇到一些困難的局勢(shì)，但是后期我們還是有信心，中國的市場(chǎng)人口這么大，技術(shù)這么多，中國的基本鏈比國際好得多，所以從遠(yuǎn)得看商業(yè)地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)的，冬天來了春天來會(huì)遠(yuǎn)嗎？但是還有一句話說冬天來了春天遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，取決于你有沒有足夠的糧草和住房，否則春天來了也會(huì)和你無關(guān)，謝謝大家。