義烏地產(chǎn)商和500業(yè)主的一場(chǎng)博弈

    業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雖然各執(zhí)一詞，互不相讓，但目的都只有一個(gè)：如何在這個(gè)房地產(chǎn)的冬天，把自己的損失降到最小
　　即使在世界最大的小商品超市——義烏，雙林頤園也算得上是首屈一指的高檔樓盤(pán)，不只是這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商半真半假地如此吹噓，正與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂的一些業(yè)主私下里也承認(rèn)，無(wú)論是所處地段還是設(shè)計(jì)理念都曾讓他們心動(dòng)。
　　李麗是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主，看著這個(gè)被開(kāi)發(fā)商奉為“尊貴別致、天地共榮”的樓盤(pán)，今天卻有說(shuō)不盡的酸楚。由于開(kāi)發(fā)商延期交房誤了婚期，這個(gè)原本應(yīng)該步入婚姻殿堂的美麗女子，在結(jié)婚前夕被男友拋棄。
　　據(jù)說(shuō)，“雙林頤園”是目前義烏市最好的樓盤(pán)，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，投資商是當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，法人代表還是市級(jí)人大代表。當(dāng)初李麗和大多數(shù)購(gòu)房戶一樣看好了這一點(diǎn)，在樓盤(pán)還在圖紙階段就預(yù)交了房款。但就是這個(gè)當(dāng)?shù)刈詈玫臉潜P(pán)，已經(jīng)過(guò)了約定的交房期限5個(gè)月，卻至今無(wú)法入住，在多次同開(kāi)發(fā)商交涉無(wú)果后，她一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，討要損失，和他一同起訴的還有324戶業(yè)主。
　　延期交房惹訴訟
　　“雙林頤園”又名“鳳凰名城”，位于浙江省義烏市南部的佛堂鎮(zhèn)。佛堂鎮(zhèn)是義烏市第一大鎮(zhèn)，是個(gè)有悠久歷史的千年古鎮(zhèn)。雙林頤園地理位置得天獨(dú)厚，距義烏市區(qū)8公里，總占地面積140畝，總建筑面積14萬(wàn)平方米。照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，是布局合理，由南至北由低層向高層和諧過(guò)渡，圍合而成“聚寶盆”之勢(shì)，“尊貴別致、天地共榮”。
　　“雙林頤園”的開(kāi)發(fā)商——義烏萬(wàn)基普森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱“萬(wàn)基普森”）是當(dāng)?shù)匦鲁闪⒌囊患曳慨a(chǎn)公司。它的控股股東是國(guó)內(nèi)最負(fù)盛名的一家相框制造企業(yè)，公司法人代表龔品忠是金華市人大代表。
　　2006年6月，還處于圖紙階段的“雙林頤園”開(kāi)始對(duì)外銷售，2008年10月，800多套公寓基本售罄，數(shù)十套聯(lián)排別墅大部分也銷售完畢。2008年10月30日，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的交房日期，滿心歡喜等著交房的業(yè)主，等到的卻是開(kāi)發(fā)商的一紙“信函”。
　　開(kāi)發(fā)商在信函中說(shuō)，“因佛堂鎮(zhèn)重點(diǎn)工程泄洪渠開(kāi)始施工，影響了雙林頤園項(xiàng)目的施工，不能在正常時(shí)間范圍內(nèi)交付使用，預(yù)計(jì)在2008年12月31日起交付使用。”信函中還說(shuō)，“泄洪渠工程是佛堂鎮(zhèn)的一個(gè)整體規(guī)劃，雙林頤園只能服從該重點(diǎn)規(guī)劃工程，公司只能按照《商品房買賣合同》第八條第二項(xiàng)的約定告知。”
　　而該合同第八條第二項(xiàng)的內(nèi)容表明：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；2、遭遇不可抗力或規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門(mén)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定采取某項(xiàng)政策措施引起的延誤，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，最長(zhǎng)延期不超過(guò)60天。
　　開(kāi)發(fā)商的這個(gè)說(shuō)法讓購(gòu)房者一時(shí)難以接受。業(yè)主陳江彬告訴記者，此項(xiàng)理由并不在合同中約定的可以延期交付情況之內(nèi)，佛堂鎮(zhèn)政府也特意聲明“雙林頤園的逾期交房與排污工程無(wú)關(guān)”。
　　他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的這個(gè)說(shuō)法是在逃避賠償責(zé)任。他說(shuō)，購(gòu)房合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定：逾期60天內(nèi)交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按日向買受人支付已交房款萬(wàn)分之二的違約金；逾期60天之后交房，支付萬(wàn)分之三的違約金，直至實(shí)際交房日為止；買受人并有權(quán)在逾期60天之后提出解除合同，開(kāi)發(fā)商除退還購(gòu)房者全部已付房款外，還需支付3％的違約金。
　　11月中旬，在購(gòu)房者的多次交涉下，開(kāi)發(fā)商做出了“同意按合同約定賠償”的承諾。
　　12月29日，開(kāi)發(fā)商以手機(jī)短信形式告知業(yè)主，兩天之后即12月31日統(tǒng)一交房。交房這天，業(yè)主們看到開(kāi)發(fā)商遞來(lái)的《交房通知書(shū)》時(shí)大呼上當(dāng)。通知書(shū)要求業(yè)主按照每平方米40元的標(biāo)準(zhǔn)繳納商品房維修基金、每平方米20元的物業(yè)保修金、3200元的天然氣初裝費(fèi)、預(yù)交一年每平方米1元/月的物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)和公用設(shè)施水電費(fèi)及電梯費(fèi)使用周轉(zhuǎn)金。按照這份通知，業(yè)主不但拿不到賠償金還要交納上萬(wàn)元的費(fèi)用。這還不算，開(kāi)發(fā)商還拿不出交房時(shí)通用的驗(yàn)收合格證明《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。
　　大部分業(yè)主拒絕收房，要求開(kāi)發(fā)商提供收費(fèi)依據(jù)和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。由于業(yè)主認(rèn)為交房時(shí)間超過(guò)了約定的60天，要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定，以每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金；開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，在2008年12月底，雙林頤園已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，可以交房，并沒(méi)有超過(guò)60天，只能按照合同規(guī)定的萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)賠償。
　　由于多次交涉無(wú)果，雙林頤園500多戶憤怒的業(yè)主準(zhǔn)備拿起法律武器，將開(kāi)發(fā)商推上法庭。發(fā)稿前夕，已有324戶業(yè)主向法院提交了訴狀，其中有270戶已獲法院受理，還有200余戶業(yè)主的訴狀在準(zhǔn)備當(dāng)中，不日將提交到法院。
　　開(kāi)發(fā)商變更股權(quán)的避責(zé)之嫌
　　“過(guò)了交房期已經(jīng)有5個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商不但不積極的賠償、組織驗(yàn)收交房，就連一個(gè)合理的解釋都沒(méi)有�！睒I(yè)主陳江彬氣憤地說(shuō)，他認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商在惡意違約。
　　雙林頤園的業(yè)主們告訴記者，開(kāi)發(fā)商延期交房后，不但沒(méi)有積極的賠償，反倒在工商登記上大作文章。記者了解到，在短短的1個(gè)月之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了兩次股權(quán)變更登記。
　　業(yè)主們認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商在玩金蟬脫殼，逃避責(zé)任。他們告訴記者，萬(wàn)基普森的盈利早已被投資方抽空，資金鏈斷裂而無(wú)法支付數(shù)千萬(wàn)元的工程款，施工單位因此拒絕提供驗(yàn)收資料，導(dǎo)致了雙林頤園通不過(guò)驗(yàn)收，拿不到《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，才是開(kāi)發(fā)商交不了房的真正原因。
　　記者從義烏市工商管理局了解到，2008年12月23日，萬(wàn)基普森進(jìn)行了第一次股權(quán)變更。股東由浙江普森置業(yè)有限公司、華鴻控股集團(tuán)有限公司變更為華鴻控股集團(tuán)有限公司、龔品忠和龔新明。法人代表由陳志浩變更為龔品忠，需要說(shuō)明的是龔品忠是華鴻集團(tuán)的董事長(zhǎng)。登記的股本總額為6000萬(wàn)元。變更后的持股比例為：華鴻控股集團(tuán)占60％，龔品忠為20.72％，龔新明為19.28％。
　　股權(quán)變更登記僅僅過(guò)了8天，萬(wàn)基普森再次進(jìn)行了股權(quán)變更。公司股份變更為李武華占60％、陳俊青占40％，萬(wàn)基普森變成了2個(gè)自然人持股。法人代表也由龔品忠變更為李武華。
　　隨后，公司又進(jìn)行了包括組織機(jī)構(gòu)代碼證等一系列的變更。2009年3月11日，萬(wàn)基普森又對(duì)注冊(cè)地址進(jìn)行了變更。從佛堂鎮(zhèn)義南工業(yè)園大士路一號(hào)華鴻控股集團(tuán)變更為佛堂鎮(zhèn)雙林路120號(hào)三樓。正是這次地址變更讓雙林頤園的業(yè)主們疑竇叢生，認(rèn)定萬(wàn)基普森是在轉(zhuǎn)移資金、逃避責(zé)任。
　　記者按照業(yè)主的指點(diǎn)，找到變更后的地址。這是一個(gè)沿街的小樓，120號(hào)每層只有兩間，一樓是一家按摩店，幾個(gè)衣著暴露的女子倚在門(mén)口不斷地向路人招手。門(mén)口除了標(biāo)有“雙林路120號(hào)”的門(mén)牌外，沒(méi)有任何萬(wàn)基普森的標(biāo)志。
　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)樓盤(pán)早已驗(yàn)收合格
　　對(duì)于業(yè)主們的這些質(zhì)疑，萬(wàn)基普森新任董事長(zhǎng)、法人代表李武華是滿肚子的委屈。
　　李武華董事長(zhǎng)告訴記者，公司不存在惡意避債的問(wèn)題，資金更沒(méi)有問(wèn)題。他說(shuō)，他接手后已經(jīng)償還了銀行7230萬(wàn)元的銀行貸款和2000多萬(wàn)元的工程款。公司資金充裕，根本不存在資金鏈斷裂的問(wèn)題。
　　至于公司股權(quán)和地址變更，李武華委屈地說(shuō)，“這都是被業(yè)主鬧的，被逼無(wú)奈的一種選擇。”他說(shuō)，公司原股東華鴻控股集團(tuán)和龔總（龔品忠）是做出口生意的。2008年11月份，由于工程沒(méi)有完工，房子延期交付，業(yè)主多次圍堵公司的大門(mén)，影響了公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和出口業(yè)務(wù)，再說(shuō)他對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不熟悉，也沒(méi)有那么多精力管理萬(wàn)基普森了，就把股份轉(zhuǎn)讓給了我。至于為什么要接手這么一個(gè)尾盤(pán)？他坦誠(chéng)：龔品忠答應(yīng)把這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)給他，肯定是有錢賺的。
　　對(duì)于公司地址的變更他苦笑著說(shuō)：“公司轉(zhuǎn)給我后，還一直在華鴻辦公，前段時(shí)間業(yè)主再次圍堵了華鴻的大門(mén)，沒(méi)辦法，不能影響人家的生意啊，只好搬家。由于工商變更登記需要房產(chǎn)證，就臨時(shí)找了那個(gè)地方�！�
　　至于延遲交房的原因和業(yè)主矛盾的問(wèn)題，萬(wàn)基普森的副總經(jīng)理王云海是這樣解釋的：整個(gè)工程應(yīng)該是可以按期交付的，但是由于兩個(gè)原因?qū)е铝斯こ痰难诱`。一個(gè)是2008年的雪災(zāi)，由于工人大都是河南等地的，因?yàn)榇笱┧麄儊?lái)不了，耽誤了一個(gè)多月的時(shí)間；第二個(gè)是，2008年春夏之交的幾場(chǎng)大雨。由于當(dāng)時(shí)佛堂鎮(zhèn)的排污工程正在建設(shè)中，不能正常發(fā)揮排污作用，淤泥先后四次沖進(jìn)了地下車庫(kù)，反復(fù)清理4萬(wàn)多平方米的車庫(kù)，也影響了工程的進(jìn)度。他無(wú)奈地說(shuō)，這些天災(zāi)不是人能控制得了的。
　　李武華說(shuō)，雖然以前他不是公司的股東，但他還是愿意按照合同的約定向業(yè)主進(jìn)行賠償并表示誠(chéng)摯的歉意。在賠償標(biāo)準(zhǔn)上，他表示，2008年12月底，雙林頤園已經(jīng)通過(guò)了有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，也已經(jīng)通知了業(yè)主來(lái)收房。他將按照合同上約定的標(biāo)準(zhǔn)，給予業(yè)主每日已交房款總額萬(wàn)分之二的賠償金，賠付時(shí)間為2個(gè)月。
　　萬(wàn)基普森副總經(jīng)理王云海向記者提供了規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、消防、防疫等部門(mén)對(duì)雙林頤園的驗(yàn)收證明。還拿出了業(yè)主反映強(qiáng)烈的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。記者注意到，這張《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是雙林頤園一標(biāo)段1號(hào)樓的。表上，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的驗(yàn)收意見(jiàn)是同意驗(yàn)收和合格。不過(guò)這張備案表主管單位并未出具備案意見(jiàn)。
　　王云海向記者解釋道，他們和業(yè)主簽署的《商品房買賣合同》上交付的標(biāo)準(zhǔn)就是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，并不是要取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》�，F(xiàn)在，商品房已經(jīng)驗(yàn)收合格，業(yè)主依據(jù)沒(méi)有取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》拒絕接收，是沒(méi)有道理的，按照合同約定，他們完全可以向拒絕收房的業(yè)主收取保管費(fèi)。他說(shuō)，《合同》約定，業(yè)主不辦理交付手續(xù)超過(guò)20日的，開(kāi)發(fā)商將收取每日200元的房屋保管費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。
　　驗(yàn)證房屋合格的法律依據(jù)
　　王云海坦誠(chéng)，目前，雙林頤園最大的爭(zhēng)議是，商品房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。
　　義烏市建設(shè)局住房與房地產(chǎn)業(yè)管理科科長(zhǎng)樓棋樟的說(shuō)法是，根據(jù)《浙江省建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，質(zhì)量驗(yàn)收是由建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位來(lái)驗(yàn)收的，驗(yàn)收合格后向主管部門(mén)進(jìn)行備案。建設(shè)單位已經(jīng)組織了驗(yàn)收，他們認(rèn)為沒(méi)有意見(jiàn)，我認(rèn)為就合格了吧！驗(yàn)收合格就是房子合格，就可以交付了。
　　義烏市建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站吳建青副站長(zhǎng)告訴記者，2008年12月31日，雙林頤園的建設(shè)單位組織了驗(yàn)收，質(zhì)量監(jiān)督站全程監(jiān)督了驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)了一些質(zhì)量問(wèn)題，并當(dāng)場(chǎng)下發(fā)了《質(zhì)量問(wèn)題整改通知》，要求建設(shè)單位整改后，重新組織驗(yàn)收。至于什么問(wèn)題，他沒(méi)有向記者透露。他說(shuō)，目前還沒(méi)有收到建設(shè)單位重新組織驗(yàn)收的申請(qǐng)。
　　萬(wàn)基普森副總經(jīng)理王云海給記者的解釋是，驗(yàn)收時(shí)確實(shí)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。不過(guò)是小區(qū)紅線外的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)，他們考慮到業(yè)主裝修時(shí)需要上廁所，就在小區(qū)的紅線外留了一個(gè)廁所�，F(xiàn)在，按照要求，已經(jīng)把廁所拆除了。
　　浙江省一位資深地產(chǎn)專家認(rèn)為，我國(guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》都有規(guī)定，建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條還規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
　　建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。第六條規(guī)定：建設(shè)主管機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件、驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。
　　他說(shuō)，根據(jù)這一規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)部門(mén)備案，如果報(bào)送的文件齊全，開(kāi)發(fā)商很快就會(huì)取得《建筑工程竣工備案表》，因此《建筑工程竣工備案表》是樓盤(pán)驗(yàn)收合格的標(biāo)志。（姜東良 阮加文）