商鋪投資有門道

    商業(yè)地產(chǎn)一直是人們投資的熱點(diǎn)，商鋪有多種不同的物業(yè)形態(tài)，各種物業(yè)形態(tài)具有不同的投資特征，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資，業(yè)內(nèi)人士提醒，商鋪無(wú)暴利，投資要穩(wěn)妥。商業(yè)地產(chǎn)投資沒(méi)有最好的，只有最適合的，投資者千萬(wàn)不要輕信任何形式的廣告宣傳，一定要多聽(tīng)行業(yè)人士及專家建議，多實(shí)地勘查和實(shí)地走訪；多想想自己的投資需求和商鋪特征之間的迎合程度。
　　霍先生是首府一位資深投資者，數(shù)年間已經(jīng)在首府各個(gè)商圈擁有多家投資商鋪。他告訴記者，投資收益最穩(wěn)定的就是社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪伴隨住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生，是住宅的衍生物，其本質(zhì)是變“房”為“鋪”，將居住功能轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)功能，主要消費(fèi)群體是本小區(qū)及周邊小區(qū)住戶，其主要功能是為住戶提供日常生活之必需品，如糧油店、便利店、房屋中介、美容美發(fā)、門診、音像店、維修店、鮮花店、書(shū)報(bào)亭及服裝店等等，別小看這一間間面積很小的店鋪，由于為市民提供基本生活需要，收益會(huì)很穩(wěn)定�；粝壬�介紹，對(duì)于社區(qū)商鋪而言，其主要特征首先在于客源和經(jīng)營(yíng)收益相對(duì)穩(wěn)定，所以租金回報(bào)也穩(wěn)定。而且商鋪面積一般較小，投資總額很低，適合人群也很廣。相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向很容易，沒(méi)有很大的限制。不過(guò)還要注意的是，社區(qū)商鋪在養(yǎng)鋪期收益不大，短期租金回報(bào)受限，而且如果商住比例失衡，商鋪體量超過(guò)住宅體量的一定程度以上就會(huì)有空置風(fēng)險(xiǎn)。
　　臨街商鋪歷來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)的涌金地，臨街商鋪與社區(qū)商鋪不一樣，自然客流量比社區(qū)要高很多，經(jīng)營(yíng)范圍也要寬很多，但消費(fèi)的隨意性也要大很多。因此，在選擇臨街商鋪時(shí)，首要一點(diǎn)是要考察商業(yè)街的口岸價(jià)值，比如陽(yáng)岸、陰岸、凹岸、凸岸等。其次，還要慎重選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和商家，商家的經(jīng)營(yíng)不僅關(guān)系到租期內(nèi)的投資回報(bào)，更會(huì)影響到商鋪日后的口岸價(jià)值。不過(guò)商鋪正因?yàn)榕R街，所以很容易受街道的市政規(guī)劃等政策因素的影響，如道路施工、車道改向、周邊建筑施工等。
　　隨著市政建設(shè)的進(jìn)步和加強(qiáng)，商業(yè)街開(kāi)始在青城涌現(xiàn)，一般商業(yè)街都選址在傳統(tǒng)的繁華商區(qū)或者新區(qū)的中心區(qū)域修建，大多以平面形式按照街布局，是純粹的臨街商鋪升級(jí)版，客源的吸附力強(qiáng)，租金收益相對(duì)較高，但售價(jià)也相對(duì)較高。不過(guò)對(duì)于非成熟口岸的商業(yè)街，投資者應(yīng)該慎重對(duì)待，新商業(yè)街的人氣、商氣、財(cái)氣的聚斂需要時(shí)間和精力來(lái)運(yùn)營(yíng)，前期的市場(chǎng)培育期比較長(zhǎng)，所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，但如果運(yùn)作成功，投資回報(bào)會(huì)非常樂(lè)觀。
　　另一塊商業(yè)地產(chǎn)的重要陣地就是專業(yè)市場(chǎng)，比如首府新近崛起的金海國(guó)際五金機(jī)電城、華美國(guó)際汽配城等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這也是商業(yè)地產(chǎn)今后發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。專業(yè)市場(chǎng)一般是依托某地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同類商家聚集，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，具有很強(qiáng)的行業(yè)特征。商家扎堆就很容易產(chǎn)生附加的增值效果，只要推廣成功，就會(huì)有穩(wěn)定客源和強(qiáng)大的影響力，收益會(huì)非常固定穩(wěn)健。專業(yè)市場(chǎng)的投資門檻相對(duì)較低，但項(xiàng)目投資回報(bào)差異很大，因?yàn)閷�業(yè)市場(chǎng)本身存在一些不確定因素，如政策變化導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)萎縮，或者同類型專業(yè)市場(chǎng)彼此之間競(jìng)爭(zhēng)造成的新陳代謝，另外專業(yè)市場(chǎng)自身的經(jīng)營(yíng)管理也決定了投資者的回報(bào)情況。
　　最后就是購(gòu)物中心和商廈的投資。表現(xiàn)形式一般為大型購(gòu)物商廈、超市或者品牌連鎖，整售對(duì)象一般為自營(yíng)商家或者機(jī)構(gòu)型投資者，零售一般采用產(chǎn)權(quán)商鋪形式帶租約發(fā)售，在簽訂購(gòu)買合同時(shí)都附有委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和若干年的定額租金回報(bào)條款，合同期內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理公司向小業(yè)主固定支付租金回報(bào)，租期也相對(duì)穩(wěn)定，使業(yè)主回避市場(chǎng)初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并免除投資者出租所需花費(fèi)的時(shí)間和精力。但此種物業(yè)類型對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和運(yùn)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)實(shí)力要求甚高，一旦運(yùn)營(yíng)管理不濟(jì)，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)實(shí)體市場(chǎng)整體坍塌，影響較大。（顧爽）