編者按
“預計到2020年,一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%,這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機!比涨埃瑖H知名房地產(chǎn)投資管理及服務公司仲量聯(lián)行在最新研究報告中作出上述論斷。與權威機構的論斷不謀而合的是,本地地產(chǎn)界正在刮起一陣“商業(yè)颶風”。中山商業(yè)地產(chǎn)能否把握未來十年的發(fā)展機遇?哪些商業(yè)地產(chǎn)項目能成為各自業(yè)態(tài)中的排頭兵?
珠三角商業(yè)地產(chǎn)前景受到空前關注
盡管在仲量聯(lián)行排定的“中國新興城市四十強”中,中山并未位列其中,但周邊的佛山、珠海都作為“進入起步階段的三線城市”首次入選。這恰恰說明珠三角商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境和二級城市力量正受到空前關注。
“盡管全球經(jīng)濟減緩影響了二、三線城市的短期發(fā)展,但與一線城市相比,二、三線城市受沖擊較小,將會成為投資的避風港;而商業(yè)地產(chǎn)由于自身的抗跌性,有望成為房地產(chǎn)領域的‘奇兵’。”中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)吳健升表示。
昌生房地產(chǎn)策劃總監(jiān)滑燕也指出,一線城市寫字樓的建設成本幾乎是中山的3~5倍,相對來說,二三線城市的資金壓力和風險會小得多。
在上周本報舉辦的商業(yè)地產(chǎn)沙龍上,多位與會嘉賓同意,商業(yè)地產(chǎn)尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn),可以在未來幾年成為投資的“避風港”和“中轉(zhuǎn)站”--不僅憑借自身的抗跌性進行防御策略,還為調(diào)整之中的行業(yè)提供暫歇腳步、認清方向、重整旗鼓的可能。是繼續(xù)做大做強、滿帆前進,還是遵循“船小好掉頭”策略,分散投資,都有更多的時間去決策。
然而,在放眼長期的同時也應看到,身處暴風眼中的一線城市,其商業(yè)地產(chǎn)整體價格有了不小幅度的調(diào)整,加上未來幾年間的充足供量,在三五年內(nèi),一線城市仍將是投資重點。屬于二三線城市的發(fā)展機遇,不僅要等,更要自我爭取。
中山商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀:百花齊放,各搶先機
業(yè)內(nèi)人士認為,當前中山商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)百花齊放局面,各種突破性進展將接踵而至。
比如,隨著珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺,珠三角城市一體化的推進,將有助亟需發(fā)展的我市現(xiàn)代服務業(yè)扶搖直上。正在興建的東區(qū)CBD核心商務區(qū),為現(xiàn)代服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群提供了空間和實體上的可能。雖然有人對“60萬平方米的寫字樓”這一說法存疑,但從立足全市產(chǎn)業(yè)集群提升、進而融入珠三角多級中心商務區(qū)網(wǎng)絡的視角來看,“60萬平方米”也還遠遠不夠。
又如,今年中山市政府工作報告中提出,2009年要重點推進鳳鳴、益華、富華、大信等特色商圈的建設,其中益華、大信都在醞釀新一輪的成長擴張。鳳鳴商圈則完全是一個重建工程,將打造珠三角首席摩天輪地標,以旅游業(yè)為新的增長點,體現(xiàn)出與傳統(tǒng)商圈的差異化特色。
商鋪和酒店方面,更多的發(fā)展商不局限于做社區(qū)配套,或成行成市,或?qū)俳?jīng)營,有的把商鋪做成休閑地,有的則把酒店做成小公寓似的投資品。這些逆向思維和操作,讓市場更顯爭芳斗艷。
● 業(yè)內(nèi)看法 旺中有亂,多個問題待解
有業(yè)內(nèi)人士認為,中山商業(yè)地產(chǎn)目前項目較多而分散,還需要更多整體發(fā)展、綜合規(guī)劃的思維。
發(fā)揮項目間內(nèi)在聯(lián)動效應,做好綜合規(guī)劃。以東區(qū)為例,1.5平方公里核心商務區(qū)分為三大片區(qū),分別是以盛景尚峰所在十字路口為中心的核心片區(qū),以益華大廈、利和廣場"雙子星"為中心的益華片區(qū),以市博覽中心、帝璟東方中環(huán)商務街等為代表的博覽片區(qū)。只有在整個"黃金十字"中,才能找齊市政辦公、大型購物中心、甲級寫字樓、會展中心、信息研發(fā)、星級酒店、高檔公寓、天然公園等,CBD 即是這些項目的功能復合而成!斑@要求在發(fā)展前期即有綜合規(guī)劃,各個分片區(qū)各自的定位,如何在后期發(fā)揮聯(lián)動效應,都應該清楚! 要讓商業(yè)地產(chǎn)“走紅”,關鍵在于適銷對路。地方政府制定正確的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,開發(fā)商在規(guī)劃引導下瞄準特定的客戶,開發(fā)特定的項目,真正做到有的放矢。
避免過熱發(fā)展。目前已有聲音指出,中山個別商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展過熱,比如商業(yè)中心,比如酒店!爸猩绞袌鲚椛淞τ邢,如果不能擴大消費市場容量,再多的商圈也只能打肉搏戰(zhàn)”解決交通掣肘。交通是商業(yè)的軟肋,隨著城際輕軌、深中通道等項目接近實操階段,中山與珠三角各地的聯(lián)系將變得更加方便。但與此同時,市內(nèi)交通也須進一步改進。“目前大部分的大型商業(yè)都集中在城區(qū)內(nèi),但城區(qū)交通路網(wǎng)復雜,鎮(zhèn)區(qū)消費者開車到城區(qū)消費并不方便,公交網(wǎng)絡也有待完善!