實況：2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會

                      中國商業(yè)地產(chǎn)逐步走向專業(yè)化
         ——2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》發(fā)布會成功舉行

圖為 2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》發(fā)布會現(xiàn)場

　　2009年4月24日，由中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會、中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會及新浪樂居聯(lián)合主辦的2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》發(fā)布會，在北京富力萬麗酒店隆重舉行。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉，建設部政策研究中心處長、研究員文林峰，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云，北京國華置業(yè)有限公司董事長房超，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平，新浪樂居總經(jīng)理羅軍，中國建筑北京設計研究院總建筑師、副院長董少宇，嘉實基金鄭沂博士以及來自全國各地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、各業(yè)態(tài)品牌商家、運營機構代表等近300名商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內人士出席了本次專業(yè)盛會。
　　本屆年會以“挑戰(zhàn)造機遇、競合促發(fā)展”為主題，針對我國長期以來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在供求信息不對稱等問題，從專業(yè)角度進行全方位研討，深度透析城市商業(yè)地產(chǎn)競合關系。作為一個企業(yè)展示品牌和成果、行業(yè)凝聚機會匯集的平臺，本屆年會更是增加了技術和經(jīng)驗交流的功能。據(jù)悉，年會上，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會在全面調研行業(yè)發(fā)展的基礎上，頒布了《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》，將權威報告產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，專業(yè)解析經(jīng)典案例，并對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著積極的推動意義。報告為研究探討新形勢下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，引導商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商業(yè)地產(chǎn)市場健康發(fā)展將產(chǎn)生重大影響。
　　同期舉行的商業(yè)地產(chǎn)、品牌商家互相交流的專場論壇活動，從行業(yè)專業(yè)角度充分闡述在目前經(jīng)濟社會環(huán)境下企業(yè)生存和發(fā)展的要訣，讓每一個參與者都能獲得良好收益。
　　以下為“2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》發(fā)布會”現(xiàn)場實況：
　　主持人 蔡云：挑戰(zhàn)造機遇、競合促發(fā)展，大家好！首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會歡迎各位領導和同行們參加2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會。本次年會是中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會自2008年12月成立以來舉辦的首次年會，會議得到了新浪樂居、樓市傳媒等機構的大力支持，在此向他們表示衷心感謝。定位于專業(yè)年會，表明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性和高度專業(yè)性，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)企業(yè)在實踐中迫切需要面對市場尋找機遇加強融合，用科學和謹慎的態(tài)度對待房地產(chǎn)中最復雜的學科。今天匯聚一堂共謀發(fā)展，是我們舉辦這次專業(yè)年會的根本。
　　首先，請允許我介紹今天到會的領導和嘉賓們：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉先生，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任委員、北京國華置業(yè)有限公司董事長房超先生，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平先生，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志先生，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心處長、研究員文林峰女士，新浪樂居總經(jīng)理羅軍先生，中糧地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北方發(fā)展總監(jiān)陳希勇先生，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)副主任委員趙海先生，中信聯(lián)合體育運營有限公司總經(jīng)理鄭中先生，中央人民廣播電臺101.8都市之聲臺長孟昕先生，樓市傳媒董事長蔡鴻巖先生，新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道總監(jiān)郭杰先生，Autodesk中國區(qū)工程建設行業(yè)銷售總監(jiān)李紹建先生，中國建筑北京設計院總建筑師副院董少宇先生，嘉實基金鄭沂博士，北京工商聯(lián)商會副秘書長李濤先生，第一太平董事、中國區(qū)主管洪濤先生，北京漢博研究院院長王永先生，富力北京開發(fā)有限公司商業(yè)運行公司總經(jīng)理李思源先生，華熙長安MALL總經(jīng)理邢軍先生，北京萬通時尚有限公司總經(jīng)理王瑩女士，北京房建房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理耿為亮先生，天津復地中心商用事業(yè)部經(jīng)理詹潤東先生，茂川大廈董事長張學忠先生、總經(jīng)理張雅南女士，小人國集團董事長駱達先生，天津麥購集團總經(jīng)理胡少珍先生，中影影院投資公司開發(fā)總監(jiān)程光燕女士，天津日報房地產(chǎn)運營部總監(jiān)張秋艷女士。以及來自肯德基、仙蹤林、巴貝拉、豆撈坊、便宜坊、資生堂、永旺、斯沃琪、寶利豪、運動100、易初蓮花、禾綠回轉壽司、和合谷、迪信通、味千拉面、一兆韋德、物美超市、凈雅、UNIQLO(優(yōu)衣庫)、紙老虎、小鬼當家、永和大王、佐丹奴、迪卡儂、李寧、吉野家、棒約翰、快樂檸檬、凡情帝諾、安踏、甜庫等品牌的商家。在此，我代表會議主辦方歡迎各位。
　　大家都知道，2008年的世界金融危機考驗著成長中的中國商業(yè)地產(chǎn)，進入2009年，中國經(jīng)濟持續(xù)增長，同時中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間出現(xiàn)了競爭合作局面，本次年會的主題就是“挑戰(zhàn)造機遇、競合促發(fā)展”。在本次年會上各位嘉賓將從專業(yè)角度、深度透析城市商業(yè)地產(chǎn)競合關系，并圍繞著商業(yè)地產(chǎn)“找鋪”與“招商”發(fā)展進行多角度、全方位研討。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會還將在本次年會上發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》。
　   女士們、先生們！相信本次年會將是一次開啟希望、匯聚智慧的大會，是中國地產(chǎn)行業(yè)的一次專業(yè)盛會，同時本次年會也將對中國商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，對商業(yè)地產(chǎn)市場步入良性發(fā)展軌道起到積極的指導作用。
　　現(xiàn)在我宣布，2009年中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會正式開始。
　　首先有請中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長肖曉儉先生上臺講話，肖副秘書長演講的題目是：宏觀調控對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響。歡迎肖副秘書長！
　　肖曉儉：宏觀調控對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響
　　肖曉儉：尊敬的房超主任，各位領導、各位來賓，大家下午好！首先，我代表中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會感謝各位嘉賓出席本次年會。
　　當前，全球金融危機和經(jīng)濟波動對中國商業(yè)地產(chǎn)影響已經(jīng)逐漸擴大和蔓延，在當前政府保增長、擴內需的政策下，把握商業(yè)地產(chǎn)運營規(guī)律，積極尋找應對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場變化，有效提高企業(yè)在市場中的應變能力是本次年會的目的。我們衷心地希望本次會議對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展能夠有所幫助。
　　下面我談兩點個人看法：
　　一、宏觀經(jīng)濟形勢以及對商業(yè)地產(chǎn)的影響
　　自去年下半年以來，受國際金融危機的影響，中國出口下滑，企業(yè)經(jīng)營困難，失業(yè)增加，財政減收等問題日益突出，經(jīng)濟增速也逐步放緩，中國政府及時調整宏觀經(jīng)濟政策，采取了擴大內需，大規(guī)模增加財政投入，調整振興產(chǎn)業(yè)，促進技術改造，大幅提高社會保障水平等促進經(jīng)濟發(fā)展的一攬子計劃。目前，這些應對措施已經(jīng)初見成效，今年一季度，我國宏觀經(jīng)濟在全球金融危機深化和我國積極的財政政策適度穩(wěn)健的貨幣政策共同的影響下，總體形勢處于振蕩期，GDP的增速6.1%，這一數(shù)字雖然和去年同期相比回落4.5個百分點，但相對于全球很多國家經(jīng)濟出現(xiàn)負增長的情況，中國經(jīng)濟能夠如此增長已經(jīng)實屬不易。
　　從各項指標看，經(jīng)濟運行表現(xiàn)出許多積極特點。在一系列積極政策的拉動下，一季度經(jīng)濟運行顯示出一定的變化。雖然從目前情況看，復蘇的基礎尚不穩(wěn)定，向上的趨勢還存在一定的變數(shù)，不能過分地樂觀，但是更多人都相信中國可以在此輪經(jīng)濟衰退中較早地開始恢復增長，中國經(jīng)濟今年將呈現(xiàn)介于恢復和優(yōu)復之間的調整，經(jīng)濟軟著陸的可能性最大。
　　綜合各項數(shù)據(jù)，當前一些城市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些回暖跡象。今年1到3月，全國商品房銷售面積1.13億平方米，同比增長8.2%。房地產(chǎn)銷售5059億，同比增長23.1%。其中，商業(yè)住宅銷售額增長24.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長20%和14.4%。同時，3月份商業(yè)住宅投資回落也呈現(xiàn)了趨緩態(tài)勢。08年以來，金融危機也影響了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，具體表現(xiàn)以下幾個方面：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)速度回落，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積等指標下滑，商業(yè)地產(chǎn)銷售幅度下降，商業(yè)營業(yè)用房價格下降，租金降低，一些城市很多商戶出現(xiàn)了不同程度的上升。
　　二、在當前宏觀經(jīng)濟背景下，國家對商業(yè)地產(chǎn)應加大信貸支持。
　　首先，應針對各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的具體情況，賦予購房者更合理的首付貸款，并對商業(yè)地產(chǎn)購房貸款的年限適當放松，降低商業(yè)地產(chǎn)購房貸款利率。再者是應針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供更多的信貸額度支持，提高評估面貸款比例。
　　目前上海部分銀行最新規(guī)定，商用貸款總額不封頂，最高可貸到商用房產(chǎn)評估價的7成，貸款期限一般為10%，貸款利率按照人民銀行規(guī)定同檔次的貸款利率執(zhí)行。如商戶必須位于商業(yè)中心的商戶、商圈，并且成交單價必須在銀行評估價以內，否則最高貸款的成數(shù)只有6成。此外，中國農(nóng)業(yè)銀行總行對內發(fā)文，決定在上海、北京、廣州、深圳、杭州等七個城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務。同時，商業(yè)地產(chǎn)融資方式也需要及時更新。2008年12月，國務院辦公廳關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見提出，開展房地產(chǎn)投資性試點，拓寬房地產(chǎn)事業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進債券市場和相關金融產(chǎn)品創(chuàng)新，這方面也出臺了具體的操作政策。
　　中國在世界經(jīng)濟中地位的上升帶來商業(yè)地產(chǎn)的長期需求，加快了一些城市的國際化程度的進程，如深圳、上海、北京、天津等城市。與此同時，這些國際化城市對周邊城市也有一定的輻射作用。這種國際化程度的提高和輻射作用必然會引起商業(yè)地產(chǎn)的升級，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。溫總理在博鰲亞洲論壇上表示，中國經(jīng)濟形勢比預料的要好，具體表現(xiàn)在：
　　1.投資增速加快，消費較快增長，國內需求持續(xù)提高。
　　2.結構調整、積極推進、區(qū)域發(fā)展協(xié)調性增強，產(chǎn)業(yè)升級較快。
　　3.銀行體系流動性充裕、金融市場平穩(wěn)運行、市場預期改善。從市場角度來說，伴隨著行業(yè)環(huán)境的逐步規(guī)范，隨著居民消費力的不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例將不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�將不可估量。接下來將要發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)研究報告，它將針對中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就，商業(yè)地產(chǎn)的運行特征以及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預測和展望都會有詳細的分析。
　　因為時間關系，我就不展開講了。有不當之處請大家批評指正。謝謝大家！
　　主持人：感謝肖秘書長精辟的發(fā)言。下面請與我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關系最為密切的商家代表中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平先生發(fā)言。邢主任講話的主題是：中國零售業(yè)發(fā)展趨勢。歡迎邢主任！
　　邢和平：中國零售業(yè)發(fā)展趨勢
　　邢和平：各位領導、各位來賓，大家下午好！我們經(jīng)過了三十年的改革開放，中國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)完成了從傳統(tǒng)商業(yè)到現(xiàn)代商業(yè)的過渡�？梢哉f，我們的零售業(yè)已經(jīng)開始和世界同步了，從建筑結構上說，我們的購物中心不輸給任何國家。從購買力上，據(jù)報道，中國的奢侈品消費已經(jīng)超過了美國。那么英國奢侈品協(xié)會去年的年會專門的一個主題就是研究中國的奢侈品消費的市場。所以說，我們的購買力已經(jīng)引起了世界的關注。
　　我們的過程經(jīng)歷了從綜合的百貨商店到專業(yè)的賣場，再從百貨店和專業(yè)賣場到綜合體和購物中心這樣的一個過程。現(xiàn)代的購物中心已經(jīng)脫離了購物的傳統(tǒng)概念，它已經(jīng)形成了人們的一個休閑、娛樂和社會的活動中心，人們的購物習慣也從到商業(yè)街去購物，發(fā)展到現(xiàn)在的去購物中心消費。因此，市場對我們的開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)都提出了更高的要求，這就是社會資源的整合能力，無論是商品的整合能力還是商戶的整合能力。在商品的整合方面，我們有很多可以借鑒的東西。
　　國外的專業(yè)店的品種和面積可以說是成千上萬。為什么說成千上萬呢？因為專業(yè)店有上千平方米、有上萬個品種，但是在我們的國內，像這樣的購物中心和這樣的店還很缺乏。所以我們需要學習國外的一些先進的理念和運營的手段。
　　第二，我們需要創(chuàng)新。作為我們的經(jīng)營者，我們要走自己的路，要在學習的基礎上創(chuàng)新我們自己的經(jīng)營之道。
　　我國零售業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，呈現(xiàn)了新時代的特征�？茖W的發(fā)展、技術手段的進步給我們帶來了無限的商機。這無論從建筑規(guī)模、運營模式、管理水平都發(fā)生了巨大的變化。同時，網(wǎng)上購物已經(jīng)成為了人們的一個消費渠道。從今天開始，我國3G手機的推廣，網(wǎng)上購物使人更方便地去購買他想買的商品。
　　隨之而來的就是人、財、物的整合。人才從什么地方來？僅僅有以往的商業(yè)經(jīng)驗現(xiàn)在看來是完全不夠的。那么我們需要的是復合型的人才。財政方面，說白了就是資本。我們這個行業(yè)希望有更多的資本關注我們商業(yè)地產(chǎn)的投資。在物流方面，按照不同的業(yè)態(tài)的特點，物流的陪送需要更加社會化的服務，所以這些問題都有待于我們去探討和解決，希望我們能夠攜起手來，共同努力。謝謝大家。
　　主持人：謝謝邢主任為商業(yè)地產(chǎn)做的全面分析。下面我們有請本次年會的主辦方中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任委員、中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的領軍人物，北京國華置業(yè)董事長房超先生發(fā)言。房總講話的題目是：商業(yè)地產(chǎn)的特征及運營。歡迎房總！
      房超：商業(yè)地產(chǎn)的特征及運營
　　房超：大家下午好！很高興有機會和大家溝通一下關于商業(yè)地產(chǎn)有關的情況。中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會做的一件很有意義的事情就是馬上要發(fā)布中國商業(yè)地產(chǎn)的一個研究報告，這個研究報告就是系統(tǒng)地總結了商業(yè)地產(chǎn)的一些特征、規(guī)律和趨勢，還有一些典型的案例，還有對未來的一些分析和研究，我相信能夠給有志于從事商業(yè)地產(chǎn)和研究商業(yè)地產(chǎn)、關注商業(yè)地產(chǎn)的各界能夠提供一些參考，這個很快就要發(fā)布了，這是一個很系統(tǒng)的報告。
　　那么商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在越來越受到整個社會的關注。尤其最近，政府已經(jīng)非常地關注商業(yè)地產(chǎn)，對于拉動內需，對度過當前的經(jīng)濟危機，對城市化發(fā)展進程到了一個嶄新的階段以后如何提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，政府非常關注，政策上也會有所調整。我相信商業(yè)地產(chǎn)應該恢復它本來應該有的這種價值和地位的時候，因為過去房地產(chǎn)整個行業(yè)是大一統(tǒng)的，政府在調整一些房地產(chǎn)的政策上，宏觀調控，還有對待行業(yè)性的一般性的研究上都是混在一起的。但是，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)還有完全不同的一些規(guī)律和特質，這些規(guī)律和特質如果用大一統(tǒng)的或者說一般意義的做政策調整會出現(xiàn)一些偏差。本來是對住宅市場的一些調控政策，用在商業(yè)地產(chǎn)上，商業(yè)地產(chǎn)被調控以后，影響了這個市場的發(fā)展，影響了消費，對經(jīng)濟是不利的�？刂品績r和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是兩個概念，但是由于我們過去對商業(yè)地產(chǎn)的價值和地位研究得不夠，所以帶來了很多的問題。
　　房地產(chǎn)行業(yè)政府非常關注，我們從最近一年多的交流當中，我們會發(fā)現(xiàn)越來越多的地產(chǎn)商正在從事商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商，其商業(yè)地產(chǎn)的比重在增加，這樣勢必造成對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律和特征的研究就變得非常重要。就是行業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)本身也應該加強對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律和特征的研究，因為這畢竟是一個新鮮的行業(yè)。
　　剛才講到城市化進程到拉動內需、發(fā)展經(jīng)濟，到行業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)都有著非常重要的地位和作用。所以，在這個時候，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會發(fā)布一個商業(yè)地產(chǎn)研究報告，關于商業(yè)地產(chǎn)研究報告致力于從很多方面，各界人士密切配合，共同推進商業(yè)地產(chǎn)健康的發(fā)展，是一件很有意義的事情。
　　現(xiàn)在行業(yè)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)過程中，下一步重點可能要解決的問題，我個人認為就是進一步地把握商業(yè)地產(chǎn)的特征和規(guī)律，按照商業(yè)地產(chǎn)本身的這種規(guī)律去研究、開發(fā)、運營。因為商業(yè)地產(chǎn)它是房地產(chǎn)這個產(chǎn)品里面最復雜的產(chǎn)品，我們通常在習慣上做的地產(chǎn)項目都是工期比較短，急功近利地做。這些做法和商業(yè)地產(chǎn)的這種自身的規(guī)律是不吻合的。另外，商業(yè)地產(chǎn)本身它是做平臺的，而不是最終消費。住宅做完了以后，住宅是最終消費，但是商業(yè)地產(chǎn)不是，商業(yè)地產(chǎn)做完了以后，是給零售業(yè)、服務業(yè)做平臺的。所以，在國外發(fā)展到比較成熟的階段，商業(yè)地產(chǎn)基本上是定性了，基本上是定制化。它在建設之前，已經(jīng)實際上有了比較確定的經(jīng)營方，這個確定的經(jīng)營方不一定都是簽約的，但是它是確定的。比方它給是某個業(yè)態(tài)的零售業(yè)準備的，它即使沒有簽約，將來接盤的時候也不會有太大的問題，因為它有經(jīng)驗，這個模式已經(jīng)固化�，F(xiàn)在國內普遍的房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)這塊還是比較迷茫，感覺到很困惑。在開發(fā)過程當中，受到各方面，特別是社科運營、招商這些問題的困擾，導致了一方面市場上對優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)是有需求的，(今天我們的會議也來了很多服務業(yè)的經(jīng)營者代表，每一個經(jīng)營者都在尋找適合自己的地盤)。但是另一方面，很多商鋪空置或者沒有發(fā)揮其應有的作用。這就是我們在市場定位的時候，對商業(yè)零售業(yè)，包括對自身的規(guī)劃定位研究得不夠，有點盲目，所以導致了兩個市場不能對接。作為零售業(yè)的市場也在尋找合適的地方，發(fā)展商也在尋找合適的商鋪趕快入住，這樣一來，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常不利的。所以，下一步我們可能在這方面還要做一些推進和研究，希望給大家提供一些提示性的建議，應該注意什么？商業(yè)地產(chǎn)自身的規(guī)律是什么？它應該怎么去做？不能簡單的說我是做商業(yè)地產(chǎn)，我要做高檔的。市場定位怎么定？需要根據(jù)不同的地段、階段、根據(jù)開發(fā)商實際的駕馭能力，根據(jù)各方面的一些客觀因素，來進行市場定位。那么市場定位以后，還需要定向，即到底要實現(xiàn)一個什么樣的商業(yè)規(guī)劃？做什么樣的業(yè)態(tài)？是購物中心，還是百貨，還是其他的社區(qū)商業(yè)？這個你得很好地去定位、定向。
　　比方說，我們知道一些高端品牌，它們自身對商鋪都是有要求的。他們在中國的代表，是根據(jù)總部的統(tǒng)一的規(guī)劃要求來尋找合適的商鋪。這個規(guī)劃要求足有厚厚一本，是很具體的。如果做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人，不去研究他們的需求，不了解他們的厚本，而去盲目地做一些商場，怎么可能把他們吸引進來？這是吸引不進來的。所以，現(xiàn)在出現(xiàn)大量的重復建設，導致大量的商業(yè)設施不能很好地發(fā)揮它的功效。
　　商業(yè)地產(chǎn)是非常大的課題，在國外它是一個非常系統(tǒng)的工程，它不是三言兩語能夠說清楚的。但是這個問題現(xiàn)在擺在我們面前，怎么去解決？需要很多人，也需要很長時間，需要我們不斷地總結和交流經(jīng)驗，不斷地去提升，然后逐步達到一個非常好的成熟的階段�，F(xiàn)在，我希望無論是零售業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，還是媒體，都要積極地去做一個橋梁和溝通的紐帶。對這種機制、體制多一些了解，然后早一些溝通，多一些溝通，要通過溝通創(chuàng)造更多的合作機會，使這個行業(yè)能夠逐步地成熟。
　　借這個機會也感謝大家今天來參會。謝謝各位！
　　主持人：感謝房總，對商業(yè)地產(chǎn)的高度認識是房總親身經(jīng)歷實踐的結晶。謝謝！新浪樂居是我國房地產(chǎn)行業(yè)最具影響力的專業(yè)網(wǎng)站，長期以來，新浪樂居對中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)專業(yè)委員會進行了全面支持。下面有請本次年會的主辦方領導——新浪樂居總經(jīng)理羅軍先生致辭，羅總講話的主題是：把握新興媒體發(fā)展機遇，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源整合。歡迎羅總！
      羅軍：把握新興媒體發(fā)展機遇 實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源整合
　　羅軍：尊敬的肖副秘書長，尊敬的房總，尊敬的各位來賓，下午好！非常有幸有這樣的機會和大家坐在一起。這個題目其實蠻有意思的，商業(yè)地產(chǎn)，其實是兩個詞，一個是商業(yè)，一個是地產(chǎn)。我們認為，中國是全球最大的消費市場，這點毋庸置疑。所以商業(yè)的發(fā)展，最近六十年我們看到它的節(jié)奏和發(fā)展速度是非�？斓�。地產(chǎn)行業(yè)，雖然面臨短暫的波折，但事實證明，中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個年輕而古老的行業(yè)，而這個行業(yè)向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有它的特征，商業(yè)地產(chǎn)在中國也有它的特征。但是有一個事實，中國是一個走向城市化發(fā)展速度非�？斓囊粋�國家，由于城市化發(fā)展，由于消費業(yè)大量存在，由于地產(chǎn)年輕而古老生命的存在，商業(yè)地產(chǎn)可以說是一項偉大的事業(yè)，具有廣泛前途和發(fā)展的機會。所以，非常高興看到這樣一個協(xié)會的組織，這樣一個共同在一起的平臺能夠在北京，今天有這樣的自己的舞臺。
　　另外，我最近在和同事們談一件事。我說一杯水里面加入了糖是什么？那是糖水。那一杯水里面加入了鹽是什么？那是鹽水。但是試問一下，如果一杯水里面加入了互聯(lián)網(wǎng)它的結果是什么？沒有一個人知道。但是我們知道互聯(lián)網(wǎng)和旅游業(yè)結合產(chǎn)生了全球注目的公司攜程，互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)協(xié)同出現(xiàn)了人們關注的阿里巴巴，所以新浪樂居從08年初開始成立，我們要做一件事情，就是將互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)結合在一起，那是一個與我們的生命同時存在的事情，是一件值得我們一生去做的事業(yè)。
　　最近有一個報告，2009年度第一季度新浪樂居的市場占有率達到了整個中國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)傳媒中的第一位。在此也感謝各位的支持和幫助，感謝協(xié)會的支持，感謝所有開發(fā)商們的共同努力。
　　我想，我們要做什么？我們其實是一個平臺，我們基于的是三者之間。我們背后是消費者，中國這么多億的消費者，我們左邊是開發(fā)企業(yè)，右邊是商戶。可能大家不知道一些數(shù)據(jù)，新浪網(wǎng)日點擊量到最近的截止時間是每一天超過13億次。所以如果你是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)企業(yè)，如果你的商戶希望和你的消費者或者彼此之間有更好的接觸和了解、溝通，新浪會成為你很好的平臺。并且作為我們來說，我們致力于這個行業(yè)，我們希望中國這樣一個年輕而古老的房地產(chǎn)行業(yè)，能走得更好，我們希望中國消費者對商業(yè)的訴求能得到滿足。
　　新浪樂居非常感謝主辦方、感謝房協(xié)、感謝專業(yè)機構給我們這個機會，也感謝給我們未來的機會能夠為在座的開發(fā)企業(yè)，能夠為在座的各位房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，更能夠為中國的百姓大眾做到我們一些應盡的微薄的力量。再次感謝！
　　主持人 蔡云：感謝羅總。羅總對商業(yè)地產(chǎn)的理解，反映出媒體與房地產(chǎn)的有效結合。謝謝。
　　下面進入專業(yè)論壇。有請Autodesk中國區(qū)工程建設行業(yè)銷售總監(jiān)李紹建先生進行產(chǎn)品宣講，題目是：BIM-商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營的“DNA” 。歡迎李總！
　   李紹建：BIM-商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營的DNA
　　李紹建：Autodesk公司我想可能對在座各位領導、嘉賓，包括各位參與會議的與會者來講可能都很新的。大家會很奇怪，為什么一個軟件公司會出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)年會這樣的專業(yè)論壇上面？我想，我花很短的時間跟大家介紹我們是干什么的，我也再花很短的時間跟大家講我們怎么看到跟商業(yè)地產(chǎn)相關的部分，作為專業(yè)軟件的供應商，我們該從哪里發(fā)展。
　　我簡單介紹一下Autodesk公司，它是全球最大的二維和三維設計軟件的供應商。大家平常沒有感覺到，其實在我們生活當中，設計是無處不在的，這些圖片，小到我們用的每一個日常用品，大到我們居住的樓宇，到我們出行的道路�？梢院敛豢鋸埖刂v，這些設計讓我們人類的生活，讓我們的學習、工作更加有創(chuàng)意，更加有效率，更加的安全、更加的舒適和便利，同時還很重要的是更加具有可持續(xù)性。
　　我想，大家可能沒有意識到，我們在座的每一位在每一天生活中接觸到的電腦，以及我們開會的酒店，到我們出行的道路，幾乎每一樣東西在它的設計和建設方面，以及方案設計階段，都是用Autodesk的文件實現(xiàn)的。同時你們看的每一個好萊塢的大片，每一個非常有趣的網(wǎng)上游戲和每一個非常好看的廣告都是用Autodesk軟件去實現(xiàn)的。我們作為軟件供應商其實是無處不在的。我們的客戶遍布到各個領域，涉及到人們生活、工作和學習的每一方面的每個部分，但是我們最主要的部分就是在設計。
　　具體到工程建設方面，我們有一個非常寬泛的概念。說到商業(yè)地產(chǎn)，剛才各位領導談到大家比較關注產(chǎn)業(yè)政策、資金和運營，但是它的核心還是一個地產(chǎn)項目。如果是地產(chǎn)項目，它不會永遠停留在我們的腦子里，不會永遠停留在未來的圖形當中，它一定通過設計和建設的階段，最后變成實實在在的物理存在，而這樣物理存在的過程就是一個工程建設的過程。無論我們怎么去想，我們無論從國家層面定位它，還是一樣，我們要把它變成一個實實在在，在我們的地表上存在的這樣一個建筑群或者更綜合的形態(tài)。
　　同樣的話，在這些方面我們面臨所有的挑戰(zhàn)，全球化的挑戰(zhàn)。全球化意味著人員，意味著項目，意味著資金，意味著我們經(jīng)營模式的相互交流。我們中國人走出去，到世界各地，同樣世界各地更新的東西也在進入中國。同樣在地產(chǎn)方面，這種挑戰(zhàn)所帶來的沖擊也是不言而喻的。
　　城市化和人口增長，尤其在中國，在全球一樣面對人類不斷的向外部去尋找我們更需求的生活空間，不斷尋求更舒適的地方，更便利的地方。我們人口不斷地增長，我們面臨不斷發(fā)展經(jīng)濟，提高我們生活水平的一個必然過程。同樣，自然資源和氣侯的影響也是我們不容忽視的。大家應該對去年的5.12地震應該記憶猶新，包括我們去年的雪災，我們經(jīng)歷了很多。
　　同時，自然資源是有限的，我們只有一個地球。隨著我們不斷擴展我們生存的空間，我們面對的是一個有限的資源環(huán)境，那我們怎么讓我們的環(huán)境，大到我們的社區(qū)、社會甚至全球，我們怎么樣不斷地可持續(xù)在這個唯一星球上持續(xù)地生存下去，為我們下一代去考慮。
　　在中國過去三十年的改革開放當中，全球化的進程不言而喻。全球化人口增長在中國面臨著大量農(nóng)村人口進入城市，所帶來的對我們的基礎設施，對我們的居住，對我們的社區(qū)環(huán)境，對我們的醫(yī)療教育衛(wèi)生等等所有方面，這些所有一切支持這樣的變化，必須有大量的工程項目在支撐他，包括商業(yè)地產(chǎn)，因為他主要去買那些支撐自己生活生存的東西。
　　資源枯竭對中國，一個這樣的人口大國，問題非常嚴重。因為我們的國土是有限的，我們的自然資源其實是不平衡的。在過去十年當中，最后經(jīng)濟的快速發(fā)展，我們環(huán)境的惡化和我們資源的枯竭，我們大家每個人都能夠感同身受。所以這些挑戰(zhàn)都是我們面臨的。
　　在這個過程當中，工程建筑行業(yè)是非常具體的過程。我們把我們自己的定位，從歐洲角度來講，看我們怎么去幫到我們每一位在這個行業(yè)當中，無論從業(yè)主、施工方、運營管理方、使用者怎么去更好地體驗這樣一個完整的過程。
　　我們Autodesk在工程建設行業(yè)建立信息模型，還有讓他感受到非常具體的價值，讓業(yè)主單位創(chuàng)意這樣概念的時候，他的創(chuàng)意設計能夠具體得到實現(xiàn)。能夠讓我們設計方更快地提出這樣的方案，提交給業(yè)主方去考慮，能夠讓我們在施工過程當中更好地減少它的施工錯誤，降低施工錯誤的成本，包括工期、材料等等。同時，在交付以后，讓我們的運營管理單位能夠完整地知道整個項目從頭開始到現(xiàn)在的所有信息模型能夠有效地進行管理。麥當勞在全世界所有的新的門店，所有的選址等方面都在選擇我們這里做設計。
　　大家如果有做過工程施工的經(jīng)驗的話，都很清楚，以前所有的圖紙都是二維的�？墒乾F(xiàn)在，我們有一個新的概念，我們整合業(yè)主的單位和開發(fā)商都能意識到在具體設計當中，完整的項目建設過程，我們以前業(yè)主招標的時候更多是很漂亮的渲染，但是這個渲染并不意味著真實的項目建成之后就是這樣的。如果我們更完美地結合在一起的時候，可以看到這個使你的項目當中每一個真實的管道的分布和它這樣的分配，在建設當中，大家有經(jīng)驗的話，這樣可以使你的項目大大地上升。
　　從我們開發(fā)商到業(yè)主開始，一直到我們的建筑的土木結構部分，涉及工程師，一直到施工方，再回到業(yè)主和經(jīng)營管理單位的時候，我們有一整套的平臺，大家基于這樣的平臺可以做協(xié)同，做動態(tài)的分析。這樣一種最直接的技術的應用和流程的應用，可以真正讓我們所有的項目從創(chuàng)意階段到交付階段，它可以不斷隨著我們需求的發(fā)展而變化。
　　設計可視化。大家非常清楚，每個樓體當中都有非常具體的一些東西。還有仿真的部分，除了三維之外，大家還知道建設最大的特點，一旦這個項目開工以后，我們可以讓所有項目參與方都動態(tài)地知道在這個項目建成之后，它的每個部分是如何組合在一起的，包括我們的施工方。因為時間的關系，我就不具體去展示每一個部分了。
　　當然，我們還有可持續(xù)性的設計，我們是不是有更多的自然光，減少在房間里的電光，這也是節(jié)約能源。我們給大家一個數(shù)據(jù)，在北美，可能大家沒有想到，一個建筑物本身所散發(fā)的能源的消耗占到整個社會的能源消耗的70%。所以一個建筑物本身是否節(jié)能，是否環(huán)保，對我們建設可持續(xù)性社會非常關鍵。當然這里涉及到是不是能夠用更安全的設計、經(jīng)濟的設計實現(xiàn)我們的想法，減少整個建筑的周期。當然，它是不是抗震，是不是能夠可擴展性，是不是特別安全？當一個災害發(fā)生的時候，這里的人流是不是能夠很好的疏散？這里我們需要一個系統(tǒng)幫助我們體驗，在這個項目建設之后，所有的這些體驗，日照、采光、熱能、結構可靠性、人流疏散等等這些都是在我們現(xiàn)在傳統(tǒng)的，或者目前大家在普遍使用的工程建筑當中的流程是不能達到這樣的目標的。從Autodesk的角度，我們也給大家提供了這樣一個技術手段去幫助大家實現(xiàn)，這也是為什么作為一個專業(yè)軟件公司我們會對商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的組織我們非常感興趣，我們也主動的加入進來，希望打造我們在技術方面對行業(yè)當中的一些認識和理解，能夠通過我們的活動，通過商業(yè)地產(chǎn)這個平臺能夠影響到我們參與到整個生命周期當中的方方面面和每個環(huán)節(jié)。
　　這里，因為時間關系，我就不一一介紹了。這個左邊的圖，是Autodesk在美國的一個總部，這個建筑物獲得了美國最嚴格的節(jié)能和可持續(xù)性設計的最高獎，它已經(jīng)建成并投入使用。第二個，它獲得了美國建筑師協(xié)會2008年全球項目設計和項目交付的最高獎。這是我們利用自己的理念，結合我們的設計師、建筑師、施工方和運營管理單位一起得到的結果。
　　另外，是香港地鐵。香港地鐵每天承載400萬的人流量，他們用我們的技術去構建了一個完整的從軌道運營到地鐵站的數(shù)據(jù)流程，它可以在所有項目改造之前知道改造會帶來多少人流的變化，帶來多少對環(huán)境的影響，多少對車次的調整，他們已經(jīng)在新的項目調整當中全部要求用Autodesk的技術，要求所有參與方都給他們提供這樣的數(shù)據(jù)模型。
　　我希望借這個的機會宣傳Autodesk在運營管理中的概念，希望大家在未來評估自己項目的時候，能夠在這些方面考慮是不是讓項目更有效率。給大家創(chuàng)造更多的效率，就是為我們的社會創(chuàng)造更多的物質價值和社會價值。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝李紹建先生的專業(yè)發(fā)言。我們中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會力圖引導我們的開發(fā)企業(yè)進行產(chǎn)品升級換代，科學運營，提高效益，提高商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性是我們的本質所在。下面有請中國建筑北京設計院總建筑師、副院長董少宇先生發(fā)言。
      董少宇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營仿真（BIM）設計技術運用
　　董少宇：中國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、現(xiàn)在還處于不成熟的初級發(fā)展階段。由于開發(fā)企業(yè)的背景不同，融資能力不同，政府的管理權限和職責劃分的不同和對市場的認知水平不同，導致目前對商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展問題存在比較明顯的忽視現(xiàn)象。
　　一個是習慣于以出售住宅賺取利潤的開發(fā)商基本沒有對自持物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗。再一個，目前商業(yè)地產(chǎn)重點問題一個是招商，一個是融資。再一個就是運營商對物業(yè)條件的要求，大多只從自我需要的角度考慮，很少能從物業(yè)整體合理性方面考慮問題，這些問題在商業(yè)綜合體開發(fā)和運營當中非常突出。
　　商業(yè)地產(chǎn)項目設計、建設、運營技術復雜、綜合性強、難度大。但目前中國缺少有經(jīng)驗的專業(yè)人才，也缺少跨領域、跨學科的復合型人才、更缺少對商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展的足夠和切實有效的研究。
　　政府管理職能的條塊劃分不僅是導致出現(xiàn)上述人才短缺的原因之一，也是造成忽視商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。
　　在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的領導下，我們進行了一些初步的研究，提出了一些解決辦法。我們利用研究的課題，目前我們做了一些相應的工作。采用的手段就是剛才已經(jīng)講過了，開展上述的相關研究或者改善當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的方式，需要有一定的先進技術的支持。建筑信息模型，簡稱BIM技術，可以作為一種新的可選擇的三維設計技術應用于商業(yè)地產(chǎn)項目中。
　　這個工程簡單給大家介紹一下。
　　這個圖是BIM技術做了一個三維的信息模型，因為時間原因，不做更深入的匯報。在這上面，你用任何一個地方點它，就可以獲得這個地方所有的相關信息，包括設計、施工過程等任何過程的信息。相當于我們把一個商業(yè)地產(chǎn)的項目，當成一個人的形象的全過程，把每一位置等所有的信息都可以隨時得到。
　　我們做的北京萬達廣場在建設當中并沒有使用這個技術，現(xiàn)在我們做一個研究，做一個模型依托開發(fā)的技術研究的模型。也就是說，將來如果要是應用這個技術的話，在建設完成之前，在設計的時候，就可以看到每個房間具體的每個位置所有的包括機電設備的全部信息。在應用當中點到某個部位，那個部位相應的設計圖紙，包括所有工程的信息都可以得到。
　　那么，在這個研究當中，涉及到用BIM這個技術大概有這么四個方面給大家做些匯報： 一是商業(yè)業(yè)態(tài)組合設計與仿真物業(yè)招商；二是二維與三維設計互動；三是仿真施工組織與工程量核定；四是物業(yè)仿真運營與維護。
　　這個是整個所有業(yè)態(tài)組合的一個過程。在這里，通過BIM技術，可以對業(yè)態(tài)的組合和相應的策劃進行研究，這樣的話，在項目實際策劃當中，就可以通過一個非常仿真的實際效果來研究整個業(yè)態(tài)將來在運營和使用當中的一些存在和需要注意的問題。
　　這個技術，一個是做三維的業(yè)態(tài)展示，同時還可以擴展前期的招商模式。
　　二維到三維的設計互動就不做更多的介紹。這個是所有門窗表的統(tǒng)計，這個是在整個施工當中可以提供全部的材料鏈，對降低施工成本起到很多的效果。
　　這個是做了一個施工組織與管理的一個設計。這個是整個的模擬萬達廣場建設過程，三維的施工加上進度計劃，通過這個，可以把這個項目的全部，從設計、施工建設過程當中全部的信息反映出來。
　　這個就是我們在做商業(yè)綜合體的時候遇到的一個最大問題，就是管線綜合問題。管線綜合很難找到錯誤點，通過這個，可以獲得所有錯誤的點，這樣的話，可以增加施工的速度。
　　BIM技術自身還有進一步完善和促進的必要，你可以把這個技術理解為一種流程或者是一種概念，同時它也算是一種平臺，在這個平臺上進行其他方面的研究提供了很好的技術支持。當然，因為這種技術要改變現(xiàn)有的技術環(huán)境，需要培訓相關的技術人員，同時要有一定的資金投入，特別要改變的就是現(xiàn)實的設計觀念。
　　我的介紹就到這里。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：謝謝。金融機構時刻關心商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而我們的開發(fā)企業(yè)也需要融資模式的多元化。下面，有請嘉實基金鄭沂博士發(fā)言。鄭博士演講的題目是：REITs在中國的進展及其對開發(fā)商的意義。有請。
      鄭沂：REITs在中國的進展及其對開發(fā)商的意義
　　鄭沂：各位來賓，下午好！今天非常有幸在這里就REITs的一些事情跟大家進行交流。從去年12月3日以來，國務院已經(jīng)多次提到要在中國推進REITs，要為中國房地產(chǎn)行業(yè)提供金融創(chuàng)新融資的渠道。今年以來，各種媒體也對REITs的報道非常多，有正面、也有負面的。我也經(jīng)常碰到一些開發(fā)商，房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，問我REITs到底對開發(fā)商有什么意義？今天我就此跟大家進行一些交流。
　　REITs推出來首先必須要有一個“天時”。現(xiàn)在應該說我們中國是最好的一個時機。第一，REITs是對房地產(chǎn)市場的支持。
　　在美國，1960年REITs就有了，但是真正的全球REITs發(fā)展是在1990年之后才開始發(fā)展起來的。為什么發(fā)展？就是因為1980年以后，當時美國房地產(chǎn)泡沫破滅，REITs才發(fā)展起來。為什么說在熊市的時候，REITs才能推出來？因為REITs的估值是基于現(xiàn)金流，是基于它產(chǎn)生的內在價值。在牛市的時候，房地產(chǎn)怎么估值的？一般來說都是按照未來增長的預期，按照市場比較好的估價，所以在牛市的時候，價格經(jīng)常會嚴重偏離內在的價值。但是在熊市的時候，大家的心態(tài)才回歸到現(xiàn)實的理性。
　　REITs實際上是房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，它讓投資者來投資，來經(jīng)營市場，來買。那么經(jīng)營市場，如果資本市場大家期望收益率很高的時候，那么從房地產(chǎn)收益的估值就很低。反過來在熊市也一樣，在熊市的時候，賺錢的機會多了，投資者也趨向一個平衡，大家看重的是穩(wěn)定和可持續(xù)的收益。所以，從房地產(chǎn)，再從資本市場，趨向了一個可接受的空間，這個才是REITs推出來的契機。
　　當然，在我們中國最關鍵的是什么？關鍵是政策支持。從去年12月以來，一個月之內，國務院就有三次的促進經(jīng)濟的管理辦法提到了REITs，今年在一些場合也都有提出來。而且中國的REITs，其實準備了很長時間，從05、06年相關的一些監(jiān)管機構，相關的一些金融機構其實一直在做REITs的法規(guī)、架構等一些準備，到目前為止，基本上已經(jīng)有一些雛形。
　　簡單介紹一下REITs。因為在座各位有很多其實在商業(yè)房地產(chǎn)領域做了很久，對REITs蠻有研究的。REITs實際上是分為兩大類，一個是證監(jiān)會體系的REITs，一個是銀監(jiān)會體系的REITs。證監(jiān)會的REITs更多是權益性的REITs，它可以在交易所市場來流通，銀監(jiān)會的REITs更多是債務，由信托公司主導，是一些大的機構來投資的。目前，無論從最高層的監(jiān)管機構，還是金融機構，還是房地產(chǎn)商，現(xiàn)在各自有各自的挑戰(zhàn)，各有利弊。
　　在REITs里面，有幾方面的參與者。一方面的參與者是基金管理人，其實還有非常重要的參與者就是資產(chǎn)提供人，我們也把它叫REITs的發(fā)起人。在中國，根據(jù)中國現(xiàn)行的金融體制的要求，可能我們是兩塊會有合作來推這一塊的東西。
　　REITs到底對我們開發(fā)商，對我們資產(chǎn)提供人有什么意義？
　　大家經(jīng)�？吹降木褪荝EITs為我們整個商業(yè)化地產(chǎn)行業(yè)提供一個融資的渠道，其實這僅僅是一個直接意義。人們說我們可以把REITs賣掉，搞資產(chǎn)變現(xiàn)。為什么要變現(xiàn)呢？很多業(yè)主會問，很多開發(fā)商說我的資產(chǎn)拿在手里面很好。這個從企業(yè)發(fā)展來說，什么樣的資產(chǎn)適合上REITs？成熟的資產(chǎn)。什么是成熟的資產(chǎn)？就是它的現(xiàn)金流已經(jīng)很穩(wěn)定，就是承載估值非�？斓馁Y產(chǎn)。
　　一個公司，大家都知道，我們的總資產(chǎn)、總資金是有一定限制的。當你把大量資產(chǎn)壓在一個低成本的資產(chǎn)下，你再投高成長性的資產(chǎn)的資金，資產(chǎn)就會少，機會也會少。所以，在熊市的時候，在我們現(xiàn)在的這種機會的時候，其實很多的成熟商業(yè)地產(chǎn)如果把它變現(xiàn)，把這個資金套出來，可以投到更多一些高成長的機會中。在中國市場，外資對中國市場到底怎么看？其實最關注、最熱衷于中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在是香港的開發(fā)商。以李嘉誠為代表，他們去年做了一件什么事情？他把手頭的成熟物業(yè)賣掉，賣掉之后，去開發(fā)用地。因為拿土地是一個好的機會，而且有很多的政策優(yōu)惠。
　　第二，在熊市里面，在香港經(jīng)過好多次房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)是一個典型的周期，不可能連續(xù)二十年、三十年增長，肯定要經(jīng)過高增，也要經(jīng)過低谷。
　　REITs是成熟物業(yè)的最有效率的融資途徑。REITs的定價高于私募基金及公司上市，資產(chǎn)提供人可選擇繼續(xù)持有部分REITs股票、享受二級市場增值。
　　其實，對我們開發(fā)商來說，REITs的直接意義其實遠遠比不上現(xiàn)實意義。直接意義就是直接套現(xiàn)。但是大家知道，中國的REITs第一批出來，直接能夠融資是有限的。它的重大意義在于間接意義。大家知道，我們商業(yè)地產(chǎn)在銀行的融資或者它的私募股權融資都非常困難，跟住宅相比，在我們的牛市，甚至熊市的時候，提到住宅開發(fā)，它的融資比例和商業(yè)地產(chǎn)的銀行貸款的比例，其實銀行的意愿會差得非常遠。私募股權在國外的房地產(chǎn)領域投資，絕大多數(shù)投的是商業(yè)地產(chǎn)。但是在我們中國，它更愿意投的是住宅。其實REITs的真正意義就是在一個退出的渠道，無論是對我們的貸款人，無論是對我們的股權投資人。
　　我們商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的模式，這么多年，大家都是被動參與。也有主動的參與，但更多的參照香港模式。比如說一些住宅，開發(fā)完就賣掉，或者寫字樓一部分散賣，剩下一部分放在手里，這是典型的香港方式。這時模式所需要的時間是很漫長的，而且對開發(fā)商資金的壓力也是很大的。
　　現(xiàn)在應該有一個更好的模式就是美國模式。美國商業(yè)房地產(chǎn)商，它們走的并不是像香港那樣，做一部分開發(fā)，然后趕快賣掉，而是把經(jīng)營給打通了，在做商業(yè)地產(chǎn)的時候，都有相應的業(yè)務在配套。在中國目前最典型的一個案例,或者說一個榜樣，就是從新加坡引入的凱德模式。凱德早期是純粹的開發(fā)商，后來把手里很多的優(yōu)良資產(chǎn)不斷推到REITs里面，它把REITs通道打通，在那些環(huán)節(jié)可以做私募基金，從房地產(chǎn)開發(fā)商變成一個基金管理人。在這種模式里面，其實才適合我們商業(yè)地產(chǎn)實際的發(fā)展。
　　下面，就是談我們經(jīng)常遇到的一些問題。
　　第一個問題就是到底什么樣的資產(chǎn)適合REITs上市？
　　1.成熟資產(chǎn)。
　　成熟資產(chǎn)的定義是什么？目前我們從監(jiān)管層了解到一個初步的想法，就是希望經(jīng)營在三年以上的資產(chǎn)能上REITs。
　　2.法務權屬清晰、無重大瑕疵、無散售小業(yè)主。
　　第二個問題就是對REITs的估值。
　　REITs的估值是基于現(xiàn)金流的估值，它一定是基于你的租金能產(chǎn)生多大的收益，我這個房地產(chǎn)才值多少錢。它是按租金收益加上各種費用，以可分配現(xiàn)金流除以資本市場需求分紅率。資本市場需求分紅率等于10年期國債加上150-250bp。
　　第三個問題，為什么按現(xiàn)金流算帳要低于心理預期？
　　1.這個資產(chǎn)是否已經(jīng)孵化完成(成熟)？
　　2.彎路的學費。(主力店的長期固定租金合同)其實中國房地產(chǎn)走了才12年，商業(yè)地產(chǎn)的路程更短。商業(yè)地產(chǎn)到底要走哪條路？實際上從06、07年之后，大家對商業(yè)模式的認識才進入了正軌。
　　3.回顧初衷(酒店不賺錢為什么有人投)。
　　4.房地產(chǎn)稅負(持有環(huán)節(jié)、過戶環(huán)節(jié))。
　　下面，簡單介紹一下嘉實基金。
　　嘉實基金最主要是做證券投資基金，在06年我們是全國第一家管理資產(chǎn)過千億的基金公司，08年底我們資產(chǎn)接近兩千億，在全國排第二位。我們在中國的REITs應該是走得比較早，也是很積極的。05年，我們即向證監(jiān)會以及相關政府建議開展國內REITs，是證監(jiān)會REITs專家小組主要成員之一。其次，我們嘉實在資本市場擁有卓越的品牌和強大的融資渠道：具有銀行、券商、交易所系統(tǒng)、自建網(wǎng)絡、網(wǎng)上交易電子商務的全方位融資渠道，有建1000萬戶的投資人基礎，曾經(jīng)創(chuàng)造過一天發(fā)行超過400億元公募基金的世界紀錄
　　謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝鄭博士。為了適應商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求，中國房協(xié)金融專業(yè)委員會準備于今年7月31日召開房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展論壇，希望大家關注。
      主持人 蔡云：接下來，進入本次會議的最重要的環(huán)節(jié)——《2009年中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》的發(fā)布。本報告在主任委員房超先生的帶領下，在住房和城鄉(xiāng)建設部、第一太平戴維斯、漢博顧問、新浪樂居、樓市傳媒等專業(yè)團隊的共同努力下生成。下面，有請相關成員介紹本報告的內容。
　　首先由住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心處長、研究員文林峰女士發(fā)布總報告。
　　文林峰：各位嘉賓，大家好！今天非常高興有這個機會代表商業(yè)地產(chǎn)市場研究總報告的課題組來向大家匯報我們的初步研究成果。因為這個課題做的時間很短，又受到我們研究領域知識的局限，只是一些初步的成果。剛才各位嘉賓的深入探討后，我們也會在未來的報告修改完善中吸納進來。
　　研究商業(yè)地產(chǎn)離不開整個的社會經(jīng)濟環(huán)境背景，離不開房地產(chǎn)業(yè)的大的環(huán)境背景。當前國際經(jīng)濟金融形勢變幻莫測，國內雖然出臺了一系列刺激經(jīng)濟的政策，但是未來的走勢如何還很難判斷。我們前兩天參加國家統(tǒng)計局對經(jīng)濟形勢的分析會，當前的國民經(jīng)濟形勢確實處在非常微妙的地步，很多實體經(jīng)濟下滑。在這個大背景環(huán)境下，研究商業(yè)地產(chǎn)，如何得出正確的判斷也是很關鍵的問題。
　　我們得出的報告結論是，隨著中國經(jīng)濟未來的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，隨著商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的無限擴大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景是非常美好的。但是當前所處的環(huán)境和當前商業(yè)地產(chǎn)存在的一些問題還是非常緊迫和嚴峻的。
　　具體來說，這個報告分成幾個部分。大家拿到的版本是一個簡寫版，里面沒有包括發(fā)展歷程和相關的數(shù)據(jù)內容。我們這個報告分為六個部分。
　　第一、商業(yè)地產(chǎn)的概念界定與分類。大家知道，商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比較晚，但是發(fā)展勢頭還是非常快的。那么對商業(yè)地產(chǎn)的界定眾說紛紜，我們力圖在這個報告里面，把商業(yè)地產(chǎn)的概念界定清楚。
　　第二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景。包括國際背景、國內的社會經(jīng)濟背景和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景。
　　第三、當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況分析。
　　第四、商業(yè)地產(chǎn)運行特征及對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展這幾十年來的評價。
　　第五、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就總結。
　　第六、未來中國商業(yè)地產(chǎn)進行前景預測和展望。
　　主要從這六個方面進行分析。
　　第一部分 商業(yè)地產(chǎn)的概念界定和分類
　　商業(yè)地產(chǎn)應該是一個非常廣泛的一個概念，凡是跟經(jīng)營有關的都應該叫商業(yè)地產(chǎn)，包括零售物業(yè)、出租型公寓、寫字樓。但是，我們這個報告并沒有包括廣義的商業(yè)地產(chǎn)，而是界定在一個非常明確的范圍內——作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)物業(yè)。包括各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、旅游等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。寫字樓雖然是商業(yè)地產(chǎn)的范疇，但是我們在第一個商業(yè)地產(chǎn)研究報告里面并沒有包括寫字樓這部分，未來我們在深入研究這部分會把寫字樓囊括進來。所以我們本報告研究的商業(yè)地產(chǎn)并不包括寫字樓這個領域。
　　第二部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀背景
　　1.國際的社會經(jīng)濟發(fā)展背景。前面已經(jīng)說到次貸危機引起了全球的金融海嘯，什么時候能夠回轉？這個形式很難判斷，不管是兩年，還是五年。那么，這個國際背景是很難預測的。這個大的國際背景，對我們國家的商業(yè)地產(chǎn)影響也非常巨大。表現(xiàn)在對中國的投資減少，對中國的商業(yè)地產(chǎn)需求減少，影響我們整個商業(yè)地產(chǎn)的需求量和發(fā)展。
　　2.國內的社會經(jīng)濟發(fā)展背景。
　　從全社會的社會經(jīng)濟發(fā)展情況來看，我們知道08年GDP增長達到了9%，也是處在全世界的最高水平。進入09年第一季度，雖然全球經(jīng)濟一直低迷，但是中國的GDP依然保持在6.1%的速度。同時我們全社會的固定資產(chǎn)投資增速也是依然保持了20%的增長，房地產(chǎn)投資保持在20.9%的增長速度。我們說房地產(chǎn)投資在整個城市社會經(jīng)濟發(fā)展中起到了非常重要的作用。08年初的時候，一直處在通脹的形式下，到2008年下半年一直到今年的第一季度，又出現(xiàn)了嚴重的通縮形勢。2008年CIP漲幅的5.9%，而房地產(chǎn)價格指數(shù)，也依然保持了6.5%的漲幅。
　　社會結構、經(jīng)濟結構調整進一步的加大，包括我們三大產(chǎn)業(yè)結構的調整。第三產(chǎn)業(yè)的比例逐漸的增加，也包括鋼鐵、建材等一些重大行業(yè)結構重組，結構升級，進一步完善、進一步增強。這方面都會帶來我們房地產(chǎn)的發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機。同時，在國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的大背景下，人民生活水平不斷提高，民生事業(yè)不斷加強，08年不管是城鎮(zhèn)人均可支配收入，還是農(nóng)村人均純收入都平均增長8%左右，這個數(shù)字也是非常喜人的。我們注意到，08年政府4萬億的救市計劃中，對住房保障，包括廉租用房等總共投機接近上萬億。說明國家對民生事業(yè)，特別是保障事業(yè)越來越重視。
　　接下來我們從以下幾個方面來看一看2008年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況。
　　第一個判斷，房地產(chǎn)市場總體上由過熱轉向理性回調。就是從07年和08年上半年的過熱增長，實際上08年下半年已經(jīng)處于理性回調階段，當然我們后面有些圖表。到09年第一季度的時候，有一些指標又有一些上升的表現(xiàn)，出現(xiàn)了回暖的跡象。
　　第二個判斷就是房地產(chǎn)投資大幅度回落。這個前面說到，我們雖然保持了20%增長速度，但是跟過去30%、40%的增長速度相比，降幅還是比較明顯的。特別是在08年的時候，我們上半年增長速度超過了30%，下半年是不到20%，平均下來20%，增長速度回落的表現(xiàn)比較明顯的。
　　第三個指標是土地市場的交易與開發(fā)，包括竣工面積均大幅度的減少。這個指標可以看出來，我們的從業(yè)人員開發(fā)企業(yè)對市場并不樂觀，所以土地流拍的現(xiàn)象比較明顯，土地開發(fā)面積下降了5.6%，竣工面積下降了3.5%，各項指標都呈下降的趨勢。我們在一些城市調研的時候也發(fā)現(xiàn)了這個問題，是比較突出的。比如說廈門市07年的時候，土地出讓金是300億，到08年的時候50億，到09年第一季度的時候只有300萬，大部分處于流拍的狀況。
　　第四個特點是房地產(chǎn)市場需求盤整幅度較大。08年在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)最突出的就是銷售面積的大幅度滑落，它的下降達到了19.7%。
　　第五個指標是地方經(jīng)濟受到較大影響，各級政府積極出臺一些積極政策。去年一年以來，很多城市出臺了減稅、貼息、鼓勵購房的一些相關的政策。
　　最后一方面是住房保障力度加大，投入也在大幅度增加。08年經(jīng)濟適用房的投資額比上年增長了17%，廉租用房投入增長快速，是上年的3.7倍。
　　我們可以從一些圖表可以看到今年的一些變化情況。在09年第一季度的時候，各項指標有一些回暖的跡象，房地產(chǎn)開發(fā)投資額比上年略有增長，銷售價格指數(shù)也是在今年的第一季度也已經(jīng)是上揚的趨勢。(現(xiàn)場PPT演示)
　　從剛才幾個圖表中可以得出來，09年第一季度房地產(chǎn)綜合的這種市場形式應該是一個止跌起穩(wěn)的態(tài)勢，我們并不認為已經(jīng)是春暖花開，已經(jīng)走出低谷，它只是過去積攢的消費群體在今年初的時候，呈現(xiàn)了集中釋放。但是未來的走勢如何依然不容樂觀。我們前面說到，房地產(chǎn)的發(fā)展肯定跟國民經(jīng)濟大的環(huán)境背景是相協(xié)調的，在國民經(jīng)濟的整體實體經(jīng)濟沒有得到根本好轉的情況下，我們房地產(chǎn)行業(yè)很難一枝獨秀的復蘇。
　　另外一個特征表現(xiàn)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不斷擴大，資金矛盾相對減弱。這是從開發(fā)企業(yè)資金來源構成上進行分析，得出的這個結論。在08年的時候，一改過去的以個人購房預定金的形式為主占40%，而且以其他的融資方式成為一個主流。還有一個利好的形式就是第一季度商品房的空置率出現(xiàn)下降。
　　第三部分，商業(yè)地產(chǎn)08年的發(fā)展狀況
　　總體來看，2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跟房地產(chǎn)一樣走了一個相同的發(fā)展軌跡，也是由熱變冷的發(fā)展軌跡。我們前面說到，受世界經(jīng)濟危機的影響，商業(yè)的需求量大幅度下降，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來說，這一年面臨的最大的困境就是資金緊張、銷售不暢，開發(fā)商面臨新一輪的重組和洗牌。一些地區(qū)出現(xiàn)供大于求的突出矛盾，但一些區(qū)位、價格、質量較好的商業(yè)地產(chǎn)項目依然發(fā)展強勁。從長期發(fā)展趨勢來看，中國的經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，商業(yè)地產(chǎn)潛在需求依然巨大，發(fā)展空間及前景良好。關鍵是從業(yè)企業(yè)要轉變理念，適應新形勢的變化，在競爭與困境中求得生存與發(fā)展。
　　從商業(yè)地產(chǎn)的供給來分析，可以看到竣工面積一直是處在一個負增長。首先說新開工面積，在07年的影響下，08年出現(xiàn)了大幅度的集中開工，但是到年底的時候已經(jīng)接近百分之零了。下面是銷售面積，這個指標是最不容樂觀的，基本上都是在負增長，最低潮的是負20%，平均在負15%左右。銷售額同樣是大幅度的負增長。
　　我們看到的這是商業(yè)地產(chǎn)的價格，不管是銷售價格還是租賃價格指數(shù)也都是負增長。
　　第四部分 2008年商業(yè)地產(chǎn)運行特征的總結
　　第一個特征是持有型物業(yè)明顯增加。這個前面嘉賓也有提過，一種是被動型的，賣不出去，必然就要持有。另一種是主動型的，我們這里談到的是主動型的持有型物業(yè)明顯增加。隨著我們商業(yè)地產(chǎn)運營商逐漸的成熟，資金實力越來越強大，讓它們逐步轉向經(jīng)營理念，通過持有型物業(yè)來進行融資，統(tǒng)一的科學的市場定位來發(fā)展項目。
　　第二個特征是二三線城市成為投資熱點。08年的時候，我們看到很多地產(chǎn)運營商、投資商把投資重點轉向了二三線城市，那也是一線城市供應量過大，要在二三線城市尋找新的發(fā)展機會。
　　第三個特征是商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商強強聯(lián)手，這也是我們今天與會代表集中體現(xiàn)出來的。我們在座的有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有大的零售企業(yè)，這個勢頭也非常明顯。
　　第四個特征是外商投資加大，投資方式多樣化。隨著我們宏觀調控不斷的緊縮、嚴峻，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動走出去尋找一些投資伙伴，同時國際國內的一些大金融投資機構也主動跟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作。所以從資金來源來看這個特征是非常明顯的，也是投資方式來源的多樣化。并不是過去完全是投資型的，而是投資機構和商業(yè)地產(chǎn)運營商的深入合作越來越明顯。
　　第五個特征，大種型城市多中心、商業(yè)多中心趨勢明顯。
　　第五部分 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展成就
　　我們總結在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展中，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了重要的貢獻，包括拉動經(jīng)濟、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)的增長等方面。這方面也是成就非常突出。跟報告相一致的內容我就不多說了，包括我們的運營主體、發(fā)展壯大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與國際同步發(fā)展，我們大的地產(chǎn)運營商已經(jīng)跟國際接軌，還有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展促進了消費結構的升級。
　　第六部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題
　　1.部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運營效果欠佳。
　　2.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道依然單一。
　　3.部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應量過大、忖量增加。
　　4.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展缺乏科學的規(guī)劃引導。
　　5.商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)雷同現(xiàn)象突出。
　　6.商業(yè)地產(chǎn)的管理運營水平有待提高。
　　7.商業(yè)地產(chǎn)項目對交通環(huán)境重視不夠。
　　最后一個方面，是我們對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景進行的預測和展望。
　　我們前面強調，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，離不開國民經(jīng)濟大的發(fā)展背景。我們中國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化的快速增長，以及人均可支配收入的增長等等各個方面的因素都會導致我們房地產(chǎn)的發(fā)展前景良好，商業(yè)地產(chǎn)的需求巨大。從開發(fā)投資額占GDP比重來看，確實商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是新興的行業(yè)，十幾年的發(fā)展機會，商業(yè)地產(chǎn)還滯后于房地產(chǎn)的發(fā)展速度。
　　對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，我們有以下幾個方面的總結：
　　1.服務業(yè)的繁榮推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　2.融資模式的多元化將為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。
　　3.信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮重要作用。
　　4.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身水平不斷提高，促進產(chǎn)業(yè)升級。
　　最后想強調一點，中國的商業(yè)地產(chǎn)應該說起步較晚，但是發(fā)展迅速。一些實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場份額越來越大，一些優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)成為我們整個商業(yè)地產(chǎn)的先鋒。隨著未來世界經(jīng)濟的發(fā)展，我們非常樂觀的判斷商業(yè)地產(chǎn)需求潛力依然是巨大的，中國的商業(yè)地產(chǎn)明天會更好！謝謝！
　　主持人：謝謝。這一部分是我們這個報告最精華的地方，所以我們占的篇幅比較大。下面，由第一太平戴維斯徐偉成總經(jīng)理介紹研究報告的第二部分，中國重點城市商業(yè)地產(chǎn)市場的研究。
      徐偉成：中國重點城市商業(yè)地產(chǎn)市場研究
　　徐偉成：各位領導，各位在場的嘉賓，各位朋友，下午好！第一太平戴維斯非常容幸有機會為中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會，結合咱們的專家、顧問，做一個中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告。
　　我們商業(yè)地產(chǎn)的報告內容其實并不代表著其他寫字樓地產(chǎn)、酒店，我們是以零售地產(chǎn)為主。包括傳統(tǒng)的百貨公司，新興的購物中心等等不同的物業(yè)，確實為我們中國的老百姓、包括在座的各位朋友帶來了非常高的購物的便利。我們研究商業(yè)地產(chǎn)，一個是研究消費力的研究，一個是打造它的吸引力。前提還是要把商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)本質，成功商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)本質吃透。
　　今天在場有很多不同的開發(fā)商，包括我們的同行，所以今天很高興有機會在這里跟大家交流一下我們對城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究的一些解析。我先要聲明一點，如果大家希望這份商業(yè)地產(chǎn)報告能夠馬上決策，我們在天津、成都、上海到底投不投資商業(yè)地產(chǎn)，我們不能馬上告訴你們答案。這個報告里面更多是對城市商業(yè)地產(chǎn)，包括人均可支配收入等方方面面，為大家建立更多多維度視角的投資、招商引資等方面的參加。2008年我們發(fā)現(xiàn)有不同的購物中心加入我們市場，我們會把一些認為比較有趣的重點的成果跟大家講。
　　08年北京16個新入市中高端商業(yè)項目，共帶來99萬平方米商業(yè)面積，大量供應導致中高端購物中心平均入住率降低；多層級的商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)，新興區(qū)域的項目可能以較低的租金吸引更多的商家，而傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的成熟項目的租金仍將保持在較高的水平，從而形成租金的兩極分化。
　　天津商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結：08年底，天津優(yōu)質商業(yè)物業(yè)新增供應量為12.8萬平方米，總存量達到158萬平方米，以百貨商場為主，優(yōu)質商鋪的租金較為平穩(wěn)。城市持續(xù)升級，和記黃埔、仁恒、恒隆等指明開發(fā)商的進入，將推動天津商業(yè)、消費環(huán)境將進一步升級。
　　沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結：02—08年一直保持在穩(wěn)定增長的上升中；09—2010年由于金融危機造成不良影響，國內外指明投資商均取地待建；未來供應項目受政府規(guī)劃因素影響，大部分集中分布在成熟商圈，以綜合體中的中高端購物中心為主。
　　杭州商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結：杭州國民經(jīng)濟高位穩(wěn)定運行，市場結構處于轉型升級階段；市區(qū)商業(yè)面積基本按照年均25%的速度增長，各類大型商業(yè)總建筑面積約為185萬平方米；奢侈品消費表現(xiàn)突出，受到國際品牌的沖擊，購物中心類新興商業(yè)產(chǎn)品逐漸發(fā)展。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結：廣州經(jīng)濟連續(xù)十年保持兩位數(shù)增速，經(jīng)濟總量居全國第三；商業(yè)零售市場被持續(xù)看好，本土及外資零售品牌仍將在廣州繼續(xù)擴張；至2008年底，現(xiàn)有主要商場累計供應面積達149.1萬平方米，未來4年大型零售商業(yè)新供應累計約200萬平方米，是目前存量的1.3倍。
　　成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究總結：目前成都市零售商業(yè)網(wǎng)點主要密布在二環(huán)路以內，預計到2010年新增商業(yè)供應量將超過120萬平方米；隨著地鐵建設進程的推進，商圈格局由單一集中逐漸向分散型發(fā)展，成都商業(yè)發(fā)展進入多元化階段。
　　下面用一個圖跟大家總結我的講話。這個圖包括新加坡、香港、紐約、倫敦，帶出一個重要的課題，從05年開始，我們每個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，從不同角度的攻城略地，占領全國的面積。到09年，我們對整體的區(qū)域城市消費總金額、消費人脈的研究，結合自身開發(fā)商的資金策略、投資開發(fā)策略，再最后結合動與靜、攻與守的綜合策略，我把這幾個圖給大家做一個參考和交流。我們中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一定要找出我們中國很專業(yè)、很高端、很成熟的路線。
　　最后，我祝2009年中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會獲得圓滿成功。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：下面由漢博研究院王永先生發(fā)布中國購物中心研究報告。
王永：中國購物中心研究報告簡介
　　王永：各位領導、來賓，大家下午好！今天，我來介紹一下我們寫這個報告的基本的意向。為什么選購物中心這個題目？我覺得中國的購物中心其實代表了中國十幾年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要的脈絡，同時，我覺得購物中心是最難的一塊，如果把這一塊做通了，我想做其他的商業(yè)地產(chǎn)應該不是問題。
　　購物中心的出現(xiàn)它是一個城市、一個國家、一個地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展到一定程度上才會出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)。我們知道索馬里絕對不會出現(xiàn)購物中心，它只有海盜。這張圖可以看出來，購物中心從美國起源開始，然后逐漸過渡到歐洲、日本、然后傳遞到東南亞，再傳入中國。每個地區(qū)它的城市發(fā)展的模式、人口分布模式以及消費習慣，決定了這幾個地區(qū)或國家的購物中心產(chǎn)品的主要形態(tài)。購物中心的產(chǎn)品形態(tài)，特別是大型的購物中心，成為它們產(chǎn)品的主流。我們知道歐洲的古城、老城保護得非常好，所以在歐洲的購物中心就是老街區(qū)改造的購物中心。還有像日本，注重衛(wèi)星城的發(fā)展模式，帶來了日本的交通樞紐城，或者特大百貨店核心的樞紐城。
　　我們知道購物中心在中國的發(fā)展歷程很短，從廣州的天河城開始，從96年開始營業(yè)，到今年為止只有13年的歷程。這里涌現(xiàn)了大批優(yōu)秀購物中心的代表。中國購物中心的發(fā)展歷程分四個階段，經(jīng)歷了初期的探索與形成階段的艱難，經(jīng)歷過大發(fā)展階段的喧囂、目前中國的購物中心已經(jīng)逐步進入理性的成熟階段。到08年底，在中國地面上開業(yè)的購物中心項目多達122家，遍及大部分中國二線城市�？梢钥闯鰜�，中國購物中心的發(fā)展特征是以三大經(jīng)濟圈為核心擴散勢布局。這么多城市有購物中心，我們做了一個初步的研究。如果是一個二線城市，它的GDP超過800億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過5000元，城鎮(zhèn)居民人均消費型支出大于4000元。從前面的分析可以得到中國購物中心開發(fā)勢頭迅猛，將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點。
　　中國購物中心開發(fā)過程的問題較多，用住宅開發(fā)思路來套用購物中心的項目，我覺得這個是非常不現(xiàn)實的。很多開發(fā)商對項目公司的要求，就是以原來住宅那套東西，來考核這個項目公司。另外，還有政府的問題。出讓地塊不進行專項的商業(yè)規(guī)劃。第三點是融資困難、難以退出——資本市場支撐的問題。還有一個問題就是濫竽充數(shù)的問題，也就是顧問公司的問題。
　　這個報告本身就是對我們過去所走過的路，歷史中出現(xiàn)的磕磕絆絆，我們一些慘痛的經(jīng)歷，我們一些好的經(jīng)驗的總結，進行了系統(tǒng)的研究，這就是我們中國購物中心行業(yè)的研究報告。主要包括四大部分。
　　第一，購物中心的定義。購物中心是零售業(yè)的業(yè)態(tài)、商業(yè)的形態(tài)，還是房地產(chǎn)的形態(tài)？我認為是房地產(chǎn)的形態(tài)。
　　第二，中國購物中心的發(fā)展歷史。
　　第三，中國購物中心的分類。
　　第四，中國購物中心的發(fā)展現(xiàn)狀研究。
　　(一)、中國購物中心分布結構分析。
　　(二)、中國購物中心業(yè)態(tài)研究。
　　(三)、中國購物中心經(jīng)營研究。
　　(四)、中國購物中心存在問題與解決思路。
　　這個報告本身，我就介紹到這。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：商業(yè)地產(chǎn)研究報告發(fā)布環(huán)節(jié)就先到這里。下面，我把主持權交給新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道的郭杰總監(jiān)，請他與大家進行交流。
      郭杰：中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會不僅關注專業(yè)市場，同時聯(lián)合了新浪樂居、樓市這樣的專業(yè)媒體進行市場化的運作，力爭為行業(yè)里多方搭建一個暢通的渠道。
　　現(xiàn)在，我簡單介紹一下2009中國商業(yè)地產(chǎn)找招會。
　　“找招會”，顧名思義，就是幫品牌商家“找”到合適的商鋪，幫商業(yè)項目“招”到適合的商家。這個活動由中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會、中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會與新浪樂居三方聯(lián)合發(fā)起并主辦，由新浪樂居與樓市傳媒承辦，北京國華置業(yè)有限公司與中央人民廣播電臺1018都市之聲特別協(xié)辦，并由第一太平戴維斯、漢博顧問、SPACE、高緯環(huán)球、華夏柏欣、戴德梁行、經(jīng)緯時代提供專業(yè)支持，屆時還將有中國房地產(chǎn)期刊聯(lián)盟提供特別支持，另有 CCTV財經(jīng)、BTV財經(jīng)、中央人民廣播電臺、中國房地產(chǎn)報、北京青年報、北京晚報、精品購物指南、中華工商時報、新京報、北京娛樂信報、法制晚報、中國經(jīng)營報、21世紀經(jīng)濟報道、第一財經(jīng)日報、經(jīng)濟參考報、北京現(xiàn)代商報、參考消息、新地產(chǎn)雜志、樓市雜志、投資北京、瑞麗雜志等眾多媒體提供支持。我們計劃將這個活動打造成國內首家商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的第一展會平臺。
      主持人 郭杰：下一個環(huán)節(jié)是一個小型的商業(yè)地產(chǎn)主題論壇,首先有請嘉賓上場。在介紹主題之前，先請各位嘉賓自報家門，大家互相了解，便于后面的討論。
　　鄭中：大家下午好，我是國家體育場北京中信體育場運營有限公司的副總鄭中。我們這個體育場俗稱是鳥巢，跟在座的其他的商業(yè)地產(chǎn)有所區(qū)別的是，我們搞的是體育方面的商業(yè)。
　　許大金：大家好，我是來自香港SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團的許大金。我們公司的項目在上海有東方新天地，在北京有大悅城。
　　王維：我是北京約翰威爾遜房地產(chǎn)管理有限公司駐中國的執(zhí)行總裁王維。我們公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)、寫字樓出租買賣、風險投資還有商業(yè)上的操作、咨詢，目前在上海，將要發(fā)展廣州、深圳、四川這樣的城市，希望大家多多關注。
　　程光燕：首先感謝中國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會以及新浪樂居，給我們提供這樣的展示機會，有這個平臺在這里跟大家見面。我是中影集團全資子公司影院投資公司的開發(fā)總監(jiān)程光燕。中影是影片投資的國家隊和專業(yè)隊，今年開店12家，未來五年內，我們要在全國一二線城市開業(yè)五星級影院五十家。
　　張維：我是來自北京便宜坊烤鴨集團的張維。便宜坊集團是國有控股的，經(jīng)營中式正餐的餐飲集團。
　　趙曉敬：感謝新浪樂居，我是來自北京板橋創(chuàng)意天承產(chǎn)業(yè)基地的，我叫趙曉敬。我們這個開發(fā)基地是順義區(qū)政府的培訓機構，土地性質是商業(yè)地產(chǎn)，有商業(yè)金融。目前，我們在大力的招商引資，希望有意做投資酒店、會議中心、商業(yè)地產(chǎn)的朋友到我們這兒參觀，與我們洽談。我們的優(yōu)勢是基地的交通非常便利，近鄰六環(huán)，京城高速從我們這兒穿過，有出口。第二，周邊的環(huán)境非常優(yōu)美，依山傍水，生態(tài)很好。第三，我們現(xiàn)在已經(jīng)完成了基礎設施建設，具備了項目招商引資的條件，同時，我們的基地被市政府列為綠色審批通道項目，就是說土地手續(xù)進展很快。最后一點，也就是最有吸引力的一點，目前我們基地的開發(fā)成本相對來講是最低廉的，因為我們不涉及拆遷。一句話，我們的基地現(xiàn)在是等待大家來描繪藍圖的一張白紙，希望有識之士前來我們這投資，共創(chuàng)美好明天。
　　主持人 郭杰：好，感謝各位。今天我們的主題是商業(yè)地產(chǎn)的征用與創(chuàng)新問題，以及未來十分發(fā)展的結點。第一個需要引入的話題，我國商業(yè)地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀和存在問題是什么，有請各位嘉賓從自己的角度，結合自己公司的一些情況，談談對現(xiàn)有市場的一個基本的判斷。
　　鄭中：就我的體會來講，目前的商業(yè)地產(chǎn)存在著一個問題，就是前期的定位跟后期實際要實施的運營不相匹配。我舉自身的一個例子，我們之前也曾經(jīng)有一個總體的規(guī)劃，當時在鳥巢的北部是想規(guī)劃成一個酒店。在奧運會以后，我接了項目開始運營，發(fā)現(xiàn)當初的規(guī)劃可能是考慮不那么周全。比如說酒店底下有一個幾千平米的大堂，后來酒店經(jīng)營商跟我們說，大量資金投入裝修完這個富麗堂皇的大堂以后，到上面一看，三層、四層、包括五六層，都沒有多少面積可以用來開發(fā)出酒店的房間，也就是它的商業(yè)無以回報。這種情況看來，只能把這個酒店取消。這個簡單例子就是說，之前的規(guī)劃是非常重要的，到后期才能保持比較緊密的結合。
　　許大金：我想談兩點。第一，資本的問題。就商業(yè)地產(chǎn)來說它是資本密集的行業(yè)。任何一個項目動輒是幾億，甚至是幾十億。所以在資本這個層面上，應該說對商業(yè)地產(chǎn)的要求是非常高的。今天下午的一個嘉賓發(fā)言也談到REITs，目前在國內這方面還不是很健全。在國外很多的商業(yè)地產(chǎn)被REITs基金所持有，因此在投資回報、長期持有的方面，它們是可以等待，可以長期去保持一個心態(tài)的。在國內目前資本市場不健全的情況下，中小型的開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)確實壓力非常大。目前一些大的上市公司在這方面還是有實力的，但是對于中小型開發(fā)商來說，這方面還是存在一定的瓶頸。有的模式已經(jīng)開始逐步呈現(xiàn)問題，比如酒店、公寓、寫字樓等一系列項目，出于全盤的考慮，通過出售住宅和公寓來滿足商業(yè)的長期持有。
　　第二個就是資源的問題。在中國購物中心對品牌的銷量是非常高的，目前像北京、上海這樣的一線城市，現(xiàn)在品牌還是可以的。但是到了二三線城市，一些品牌在目前的階段很難進入這些市場。所以從資源來講，也是非常欠缺的。
　　另外再補充一點，任何一個商業(yè)長期運營，需要的人才目前在我們國內，還是存在很大的空缺，這一點來看，我們整個商業(yè)地產(chǎn)還是存在著很大的差距的。
　　王維：我們公司目前在中國這邊主要是北京、上海這邊為主。我個人在國外生活工作了十年，我感覺在北京市場，其實有很多的品牌在商業(yè)操作上還不是很強，而且人力資源也不夠。今年大型的外資商場、商超以及品牌想進到中國的趨勢非常強，我們公司在美國這邊聯(lián)系歐洲、澳洲這些多元化的商超以及一些品牌想引進到中國。人力資源方面，獨立經(jīng)營人歷史很悠久，但是在中國沒有發(fā)揮到極至。所以市場前景還是很大，只不過一些獨立的品牌還沒有進入這個市場，我們一直在做這個努力，希望能多給這個市場填一份力。
　　程光燕：我想說的是開發(fā)企業(yè)的前瞻性問題。一個商業(yè)地產(chǎn)項目要不要做影院，誰來做影院？五年以前有很多很好的項目，它沒有想到影院。為什么？認識不到影院這個業(yè)態(tài)的作用。覺得影院占地作用很大，然后租金回報又有限，所以就沒有考慮到影院。但是隨著國產(chǎn)電影的發(fā)展，從07年，國產(chǎn)票房遠遠超過了進口大片，大家看到了影院帶來的人流，帶來的票房收入，于是就都認識到了影院這個業(yè)態(tài)。最近我們投資公司接觸到很多的項目，都是前期沒有準備，后期引進影院，要改造這樣一個問題。所以開發(fā)商也帶來了一些浪費。所以開發(fā)商要從策劃的角度上做定位，要不要做這個影院，誰來做？這個其實也是一個品牌的問題。一方面現(xiàn)在跨地方的投資影院其實是有失敗的例子擺著的；合資背景，又有一定的限制。這些都有一定的影響，當然也不乏成功的例子。
　　我們是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，進口大片引進的獨家權力掌握在我們手里，未來十年、八年也不會改變。影院終端，我們在全國已經(jīng)做了40家影院。認識到中影整條產(chǎn)業(yè)鏈對終端的影響的商家越來越多了，所以我覺得商家一定要考慮好，第一要不要做影院？第二，誰來做影院。
　　張維：就餐飲的選鋪來講，遠期的前景非常良好，投資也很大。但是往往忽略了當初是一個商業(yè)型的問題，策劃里面是不是能夠切合實際，這個我覺得應該是我們商業(yè)地產(chǎn)注意的。對于一個消費體來講，包括餐飲在內，我們入駐一些項目體的時候，我們會第一關注你給我的原定落位在哪里，這個落位依據(jù)我的情況，是不是能夠滿足我的需要。所以說，我的建議就是作為一個體量大的商業(yè)集團也好，一個簡單的社區(qū)配套的商業(yè)集團也好，前期都需要做好一個策劃，這應該是決定一個商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)性很重要的一點。
　　趙曉敬：前幾個老總把咱們商業(yè)地產(chǎn)人的問題、融資的問題，還有將來經(jīng)營模式都談得很透。我作為咱們開發(fā)區(qū)的代表，作為咱們政府的裁決機構，能做的就是為投資企業(yè)提供最好的政策平臺，提供最優(yōu)質的服務，為企業(yè)與咱們政府之間搭建一個溝通的橋梁。我們作為一個管委會，最終就是為咱們企業(yè)的發(fā)展搭建一個環(huán)境磁場，構建一個發(fā)展的溫棚。
主持人 郭杰：幾位嘉賓從不同角度總結了商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，那么下一輪，就請幾位針對現(xiàn)在的市場升級與創(chuàng)新談一下。要想升級的話，就得創(chuàng)新，在這個層面上，如何進步，趙總，您對開發(fā)商的招商工作，以及政策方面有哪些看法？您認為政策方面還可以有哪些更寬松的條件，有沒有更好的鼓勵措施？
　　趙曉敬：針對商業(yè)地產(chǎn)，我們順義區(qū)政府對前來我們這里投資的企業(yè)進行一些稅收的鼓勵政策，還有一些高管的VIP服務，包括子女就學，還有外地人員子女進京就學的一些解決服務。有在座這么多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才，我想商業(yè)地產(chǎn)會越來越好，我們開發(fā)區(qū)也應該會有一個更輝煌的明天。
　　主持人 郭杰：張總，請您說一下，商業(yè)地產(chǎn)前期策劃的話，如果想提高品質、升級或者創(chuàng)新，您認為應該從哪幾個方面做到？
　　張維：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)大家已經(jīng)開始往創(chuàng)新的思路上在做。很多的商業(yè)結合體已經(jīng)把更多的業(yè)態(tài)引進到它整體的項目中。新的購物中心以及購物廣場會把影院、KTV、電玩中心、餐飲等等都結合進來的。但是站在開發(fā)商的角度去想，我還是希望能夠引起更多的政府的一些支持�，F(xiàn)在有15%的商業(yè)配套的要求，就咱們商業(yè)結構來講，這塊是很難滿足的，招商角度來講，就更難滿足了。我現(xiàn)在雖然做商家了，但是這點感覺到困難很大，尤其是位置，希望能夠引起政府的一些支持。咱們利用這些商業(yè)面積，可以去搞一些公益的活動，組織一些大型公益的平臺，我們免費提供一下場地做主題的活動，比如在我的商業(yè)項目之內義演、義賣。那么我這部分并不能靠租賃去盈利，但是我承擔了更多的社會責任，每周都會有一些相應的活動，不同的主題、角度吸引各個業(yè)態(tài)人到我的商業(yè)面積里來。這種情況下，政府能不能給我支持？這個我是希望從政府角度能夠給一些支持，同時在商業(yè)地產(chǎn)位置來講，也是一個問題的解決。
　　主持人 郭杰：張總的意思是有責任感才有可能創(chuàng)新。程總呢？
　　程光燕：現(xiàn)在影院發(fā)展這么快，在這個階段怎么升級、發(fā)展，我們看的是什么呢？因為電影它是一個文化消費，我覺得開發(fā)商應該更深刻的理解對于影院這個業(yè)態(tài)，它不單是帶來人流�，F(xiàn)在票房很高，票房分成又使你得到一個回報，最重要的是它是一個文化的東西。像五星級酒店里一定會有一個西餐廳，這不僅是出于盈利的考慮，更是一種與之相符的文化。那么在購物中心里你做一個什么樣的影院？社區(qū)型商業(yè)，又應該實行哪種相應的影院？如果是去做奢侈品牌的，是不是有合適的電影院的業(yè)態(tài)呢？
　　最近北京有兩個購物中心里面開了影院，裝修也非常豪華，但是我們做影院的人進去以后感覺，如果把墻上那些LED的海報換成另外一種圖案的話，那個地方就是一個桑拿洗浴中心，是商務會所，根本看不到電影的痕跡。這就是一些影院的投資商它其實沒有深刻的理解，電影能給這個購物中心帶來怎么樣的文化的氛圍，提高它的檔次。另外還有一個影院開在非常高檔的奢侈品牌的購物中心。先不說這個奢侈品牌招商還遠遠沒有成功，這個影院的業(yè)態(tài)做成什么樣，未來發(fā)展是什么樣的？也很值得關注。
　　所以，我覺得開發(fā)商對于電影院能夠帶來什么，怎么樣適應整個購物中心的升級和發(fā)展，不單是硬件的問題。我們可能看到美國，隨便到一個影院里面都是在20個廳以上的，大量的影片供應。我們現(xiàn)在有一個局限，雖然北京馬上會出現(xiàn)一個全國最大的10多個廳的影院。同樣的，什么樣的商業(yè)定位怎么樣跟影院的業(yè)態(tài)有更好的互動呢？其實也是需要大家努力的。
　　主持人 郭杰：王總呢？市場能夠創(chuàng)新嗎？
　　王維：我現(xiàn)在僅供于個人觀點，我們能夠感覺中國在做商業(yè)方面過于單純，品牌過于集中。前一陣地我跟北京幾個比較大的這樣的經(jīng)銷商談過，我的感覺，如果能讓這些比較知名的，在國外比較有影響力的品牌進到中國來，整個的市場可能會更活躍，單一性不會這么強，會使整個市場豐富得多。我感覺引進新的品牌，擴大整個市場還是占主導作用的。
　　主持人 郭杰：要創(chuàng)新，就得引進新的品牌，來沖擊現(xiàn)有的市場，來滿足更多的需求。許總呢，資本這方面怎么做？
　　許大金：從商業(yè)地產(chǎn)來講，剛才提到資源和資本，創(chuàng)新是始終存在的。比如像剛才提到的萬達的模式，它也是被逼出來的，在中國特定的環(huán)境下，對資本來源和資本回報模式的一種創(chuàng)新。
　　再一個，從資源來講，這種創(chuàng)新的壓力不是來自于我們開發(fā)商是怎么想的，而更多的是來自于市場，來自于消費者，來自于產(chǎn)業(yè)之間的競爭。從消費者來講，我們消費者每年都在進步，提供的產(chǎn)品不去創(chuàng)新，不去迎合他們消費的話，是很難生存的。同時行業(yè)內的競爭也促使我們必須要創(chuàng)新，跟對手有差別，要領先半步。
　　我們最近研究臺灣的餐飲業(yè)的發(fā)展，他們能夠把一個牛肉面或者一個牛肉丸都做到很高很極致，他們可以做一種牛肉面的比賽，讓消費者去投票。所以我覺得行業(yè)的這種競爭會使我們整個的產(chǎn)業(yè)不斷的創(chuàng)新，去升級、去保持自己的生存。
　　主持人 郭杰：許總提到創(chuàng)新的動力，來自于競爭，沒有競爭，創(chuàng)新就會滯后。良性競爭相互促進的作用的確也是大家有目共睹的。鄭總這邊呢，落實到具體項目的創(chuàng)新是怎么樣的？
　　鄭中：我前面說的是規(guī)劃最好把它提前思考得全面，根據(jù)整體規(guī)劃來進行招商。在既有的條件下，我們要想把它做好，首先是要詳細了解建筑的現(xiàn)狀。比如在特定的體育場館來講，我們要想把它運營好，這個在全世界應該說也是一個難題或者是一個挑戰(zhàn)。因為真正我們周邊國家，包括一些發(fā)達的歐美國家，大部分國家體育場都不太理想，可以參考借鑒的案例不多。
　　具體到鳥巢這個項目來講，我有幾個想法。我覺得鳥巢它作為一個體育的場館，它應該把體育跟文化結合起來，也就是文化是體現(xiàn)一個高度的。比如我們現(xiàn)在也在做一些類似“星光大道”的這種東西，請體育明星來按一些手模。另外一方面，我覺得體育要跟休閑結合好。比如說鳥巢里面的，我們怎么服務好這邊的游客？放大一點說，整個奧運中心，因為它包含三個場館，鳥巢、水立方以及國家體育場。大家在座的可能都去過奧運中區(qū)，它的廣場面積相當于十個天安門廣場的面積，這么大的面積，怎么把休閑、娛樂搞好。、
　　另外，我們怎么發(fā)揮一個地方的優(yōu)勢。比如咱們看到奧運中區(qū)，有一個直通到北部森林公園的一個水系。大家都知道什剎海搞得不錯，我現(xiàn)在也在考慮，是不是可以在中區(qū)周圍搞一些酒吧這種文化。大家都知道，在國外來講，實際上酒吧這種業(yè)態(tài)是伴隨在體育場館周邊的，因為大家去了體育場館以后都非常的激情。無論說這個比賽贏了，要慶祝，輸了也要發(fā)泄一下。
　　再有，就是體育跟旅游如何進行結合。在后奧運時代已經(jīng)把奧運中心區(qū)定位為奧運園區(qū)了，那么對于鳥巢來講，現(xiàn)在很大一部分收入也是來自于旅游的收入。所以服務好游客也是我們一個重要的任務。
　　再說鳥巢南部，要想做出特色來，是我們負責艱巨的任務。在賽前的規(guī)劃是搞類似于家樂福這樣的超市�？墒侨绻�在鳥巢的位置，從它的交通狀況、停車場的車位來講，把整個南部的近兩萬平米的商業(yè)定位為超市，我覺得不是很合適的。所以我們一直對這個方案進行了非常強烈的抵制。之后，當然我們也根據(jù)這個方案策劃了幾方面，現(xiàn)在我們從業(yè)態(tài)來講應該是三大塊，一塊就是搞體育，比如里面搞各種運動形式，在運動形式里面，它要突出的特色，我們這兒要運動，我們要體現(xiàn)一個專業(yè)性，我們這個運動里面一定是結合到專業(yè)的體育運動器材、運動服飾等等這些。這是其中的一種業(yè)態(tài)。
　　第二種業(yè)態(tài)，就是我們怎么服務好游客和北京市民的這種兼顧性。考慮到影院的業(yè)態(tài)，咱們嘉賓也有影院的。我們了解到韓國的首爾，他們在做影院一年的收入也非�？捎^。按照北京咱們現(xiàn)在的居民消費力來講，應該說咱們未來能達到韓國首爾的收入。
　　第三種業(yè)態(tài)就是旅游的會展這種模式。
　　就這三個業(yè)態(tài)進行了綜合的比較，我們考慮不再做以前的這種商超的模式，我們想一定要結合項目的特點，以及項目的位置，項目的定位，項目所擁有的這種資源的情況來綜合進行定位。
　　主持人 郭杰：從鄭總的這段話當中，我們知道實操創(chuàng)新是最難的。最后一個環(huán)節(jié)請各位大膽預測一下，未來十年商業(yè)地產(chǎn)市場哪個點會變？變向何方？
　　張維：我個人比較看好西部市場，石景山這個地段。石景山區(qū)它們已經(jīng)為打造CRD做準備了，公園配套的服務，交通的改善，這方面已經(jīng)做準備了。整體來講，這個區(qū)域可改造性很大，京西地段大型體量的商業(yè)綜合體并不多，既然它努力打造中心娛樂的區(qū)域，對商業(yè)地產(chǎn)來講又是一塊有待開展的很好的發(fā)展前景。所以我認為石景山區(qū)的區(qū)域以后會變得比較好。
　　程光燕：從理念的角度來講，現(xiàn)在所有的影院投資公司都把眼睛盯在了京滬廣深這些城市，實際像一些二三線這些城市，也是有很大的潛力的。
　　王維：現(xiàn)在國家感覺到北京南城方面也是發(fā)展的趨勢。因為在大興或者再以南的區(qū)域，會有新的北京機場，所以那邊肯定也是一個發(fā)展趨勢。
　　許大金：其實東部應該說大家所在的區(qū)域應該是北京最具潛力的一個地區(qū)，它本身也是一個最具有國際化、最具有朝氣的區(qū)域。很多年輕人畢了業(yè)以后，買房、置業(yè)或者是工作都往東邊選，尤其是東四環(huán)到通州這一代，我認為目前是整個商業(yè)地產(chǎn)的一個空白點。在這個區(qū)域應該是非常有潛力的，目前我們和中糧正在合作的朝北大悅城，體量24萬平米，包含了電影院、超市、百貨、餐飲、娛樂，而且我們的正在奔兒童主體區(qū)的娛樂形式，充分考慮了家庭消費。還有我們會引進很多的餐飲品牌，像張總這樣的品牌我們也是非常歡迎的，還有很多零售的二線的或者國際時尚的這些品牌。所以東部未來的商業(yè)前景也是非常無限的。
　　鄭中：我覺得北邊確實不錯。大家知道奧運會的選址本來是想選在其他地方的，但是為什么選在當年亞運會舊址的附近呢？因為這個地區(qū)有非常成熟的消費能力，特別是在現(xiàn)在的奧運中區(qū)以及這幾大場館建成以后，這塊我相信有更大的潛力。大家知道，咱們馬上鳥巢這邊在今年的5月1日成龍的演唱會，然后我們規(guī)劃6月30日宋祖英、周杰倫、朗朗等等還有音樂會。從鳥巢來講，它會成為京城的一塊熱門地。如果中心區(qū)能夠把旅游，尤其是有了大型的嘉年華活動，能夠參照迪斯尼那種游園形式搞起來的話，不但給在座的，以及北京市民提供非常豐富的文化娛樂享受的空間，同時也能給我們商業(yè)地產(chǎn)有關的商家，提供無限的發(fā)展機會。
　　趙曉敬：我的觀點是鄭總和許總的疊加，我認為將來發(fā)展的趨勢和重點應該在東北部。為什么呢？因為我來自順義，順義現(xiàn)在應該來講是一個崛起的新城，它現(xiàn)在涵蓋了五大產(chǎn)業(yè)群落，08年我們順義的GDP位于咱們北京是19個郊區(qū)縣中第五位，僅次于朝陽、海淀、東城、西城。但是目前來講，順義是最有發(fā)展后勁的一個城市。為什么這么說？因為我們順義有一個首都機場，它現(xiàn)在形成了以臨空產(chǎn)業(yè)為核心的功能區(qū)地帶。有了第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)的這么一個支撐，我們現(xiàn)在目前正在加大第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)的扶持力度。我想，只有依托于第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)才能做得更好。所以，就我們開發(fā)區(qū)，也是我們區(qū)政府，依據(jù)我們順義的發(fā)展的趨勢成立了以商業(yè)地產(chǎn)和文化創(chuàng)意為主的這么一個園區(qū)，也是對多年形成的工業(yè)、農(nóng)業(yè)和食品高端地產(chǎn)業(yè)的功能的補充。所以我們有了政府的大力支持，也有我們順義區(qū)形成多年產(chǎn)業(yè)支撐的這么一個格局，我認為東北部還是一個發(fā)展的重點，也像剛才鄭總講的，有奧林匹克。我也再想講一句，因為我們開發(fā)區(qū)跟奧林匹克水上公園離得很近，我們水上公園五一也即將開放，也形成旅游休閑的這么一個中心。
　　另外，我們已經(jīng)有了民生銀行總部還有金碟軟件總部，它已經(jīng)把總部和生活區(qū)遷到我們順義這兒了。為什么？就是說它采取了國外的一些，比如像微軟還有一些大的公司的后臺運作的模式，強占先機，先得到的肯定是成本最低廉的。我相信，眾多的投資者應該有很好的眼光會把握住機遇。
　　主持人 郭杰：幾位嘉賓的發(fā)言是涵蓋了北京的全部區(qū)域，看來我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是非常廣闊的。那么隨著本次商業(yè)地產(chǎn)探討話題的告一段落，2009中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)年會暨《中國商業(yè)地產(chǎn)研究報告》發(fā)布會也全部結束了，再次感謝各位的光臨。