打造健康持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 韓健徽：
　　我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要興起于上個(gè)世紀(jì)90年代初。其發(fā)展的主要原因答題有以下六個(gè)方面。第一個(gè)方面就是我國(guó)的城市化進(jìn)程的加快。伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程和舊城改造力度的加大，原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)被大量的拆除，造成了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的階段性的短缺。第二個(gè)原因是傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的升級(jí)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民消費(fèi)水平的變化。傳統(tǒng)落后的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需要。對(duì)現(xiàn)代意義上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生了巨大的需求。第三個(gè)原因就是外資零售企業(yè)的進(jìn)入，伴隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放政策，大量的外資零售企業(yè)紛紛進(jìn)入中國(guó)。對(duì)符合要求的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也產(chǎn)生了巨大的需求。第四個(gè)原因就是國(guó)內(nèi)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，超市、大賣場(chǎng)、便利店等等，他們的連鎖發(fā)展，以及為抵御外資零售企業(yè)的進(jìn)入，而采取的攻城略地的開(kāi)店方式，也使得對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求迅速的增加。第五個(gè)原因就是投資主體多元化進(jìn)入。很多的開(kāi)發(fā)商，境外的投資者看到了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資高回報(bào)率的特點(diǎn)和市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，助推了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展。第六，商業(yè)地產(chǎn)成為了一種投資產(chǎn)品，大家知道在我國(guó)除了存款、炒股等形勢(shì)外，開(kāi)發(fā)商需要資金的回收。投資者需要新的投資方式和投資的渠道。金鋪銀鋪不如商鋪，越來(lái)越多的地產(chǎn)商和投資者涌入了商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，形成了城市無(wú)處不商業(yè)之勢(shì)。
　　在1992-2002年這十年的發(fā)展基礎(chǔ)上，特別是從2003-2008年這五年的時(shí)間內(nèi)，可以這樣說(shuō)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)正在從商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的邊緣產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)者、消費(fèi)者已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)鏈條當(dāng)中最為重要的要素。社區(qū)商業(yè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、購(gòu)物中心、交通商業(yè)、地下商業(yè)、復(fù)合商業(yè)等等已經(jīng)成為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為基本的重要形態(tài)。特色經(jīng)濟(jì)、商街經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)正在強(qiáng)烈助推經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從2008年下半年開(kāi)始，全球性的金融危機(jī)不可避免的對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)被提升到了一個(gè)前所未有的高度。2008年的歲末，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見(jiàn)，有就是國(guó)辦2008（134）號(hào)文件，特別提出要發(fā)展新型消費(fèi)模式。促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，要積極培育和發(fā)展新的消費(fèi)熱點(diǎn)。要引導(dǎo)個(gè)性化、時(shí)尚化、品牌化消費(fèi)。推動(dòng)特色商業(yè)街建設(shè)，扶植老字號(hào)的創(chuàng)新發(fā)展。要配合安居工程的建設(shè)，擴(kuò)大和帶動(dòng)家具、家電、家紡、家飾的消費(fèi)，要加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)的功能，進(jìn)一步完善城市便民服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大城市消費(fèi)。這些應(yīng)該說(shuō)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了一些政策性的指導(dǎo)方向。
　　目前在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中出現(xiàn)一些問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為既有全球性金融危機(jī)的影響，如外資投資機(jī)構(gòu)、國(guó)際零售巨頭、高端品牌商家在中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)的步伐放緩，也有不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)自身快速發(fā)展過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的如總量迅速增長(zhǎng)，招商壓力加大，空置率提高，惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇等成長(zhǎng)當(dāng)中的煩惱。我們知道商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、高難度的四高特征。其開(kāi)發(fā)模式主要是先商業(yè)后地產(chǎn)，其融資模式主要是以非銀行貸款為主。其運(yùn)營(yíng)模式主要是以出租為主。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而商業(yè)是微利行業(yè)，超過(guò)商業(yè)利潤(rùn)率的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租金回報(bào)則必然存在著泡沫的成分。不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一定會(huì)存在著投資和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　從近年來(lái)我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看，重規(guī)模、輕效益，重開(kāi)發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)，重策劃、輕規(guī)劃，重形象、輕使用等現(xiàn)象比較突出。部分城市的商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)盲目發(fā)展，資源浪費(fèi)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。很多開(kāi)發(fā)商面臨著資金、招商、運(yùn)營(yíng)、人才等一系列的難題，把商業(yè)辦成了一項(xiàng)傷心的事業(yè)。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該符合區(qū)位好、定位好、規(guī)劃好、招商好、運(yùn)營(yíng)好的五好條件。應(yīng)該實(shí)現(xiàn)高客流量，高經(jīng)營(yíng)額，高知名度，高回報(bào)率的四高標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)該正確處理好短期和長(zhǎng)期，規(guī)模和效益，交通和流通，市容和繁榮，日光和月光，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。天下大勢(shì)分久必合，合久必分，分中有合，合中有分，從某種程度上講，沒(méi)有新的商業(yè)形態(tài)，只有新的商業(yè)組合。我們今天看到的既有分立的專門店、專業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)也有復(fù)合的購(gòu)物中心，商業(yè)綜合體等等。從全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，正在呈現(xiàn)出規(guī)模合理化，定位科學(xué)化，招商訂單化，品牌急劇化，功能復(fù)合好，運(yùn)營(yíng)暢銷化，管理規(guī)范化等八大趨勢(shì)。在新形勢(shì)下，在因地制宜，遵循客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將成為2009年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然。從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)連接生產(chǎn)和銷售，從社會(huì)角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)連接百姓日常生活。商業(yè)資源是社會(huì)的公共資源，借今天年會(huì)的寶貴機(jī)會(huì)，我對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展提出四點(diǎn)建議。
　　國(guó)際水準(zhǔn)、中國(guó)國(guó)情、區(qū)域特色、運(yùn)營(yíng)為重。我們要按照國(guó)際水準(zhǔn)去規(guī)劃，要適合中國(guó)國(guó)情去發(fā)展，要突出區(qū)域特色去建設(shè)，要重視持續(xù)健康去經(jīng)營(yíng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，要做好計(jì)劃生育，優(yōu)生優(yōu)育，要實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)、旅游、文化、生態(tài)、效益的平衡和完美結(jié)合。要避免片面、求大求洋的傾向，要避免出現(xiàn)大型化、盲目化、形象化和重置化的四化傾向。要避免之求規(guī)模不求效率的傾向，要避免只求曾經(jīng)擁有不求天長(zhǎng)地久的傾向，要尊重實(shí)現(xiàn)商氣濃厚，商魂凝聚，商業(yè)創(chuàng)新，商機(jī)無(wú)限的目標(biāo)，要努力打造健康持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　我相信，2009年中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)必將從自發(fā)自覺(jué)發(fā)展走向規(guī)范科學(xué)發(fā)展。