廣東保內需擬出支持商業(yè)地產發(fā)展政策

    “現在已經恢復并超過了2007年同期住房交易量的水平”。
　　4月27日，廣東省建設廳副廳長陳英松在由省房協、市房協聯合主辦的廣東廣州房博會新聞發(fā)布會上，向業(yè)界通報了今年廣東房地產市場情況：一季度全省商品房銷售面積達1121.37萬平方米，同比增長了37.97%，商品房銷售額達到672.68億元，同比增長了46.23%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增長。
　　經歷2008年的樓市大縮水之后，一季度的銷售兇猛并沒有給廣州各大房企帶出可以漲價的信號，相反，開發(fā)商們都對今年的行情抱審慎觀望態(tài)度，紛紛表示今年銷售均價將與去年持平，呼吁政府部門加大土地供應，緩解未來投資開發(fā)趨緊的壓力。
　　陳英松透露，2009年省政府把促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為擴大內需保增長的重要任務，著力穩(wěn)定市場信心和預期，緩解供需矛盾，擴大住房合理需求，特別是普通自住房需求的釋放。
　　一季度廣州樓市進入消化存貨階段
　　在這次房地產市場調整期，廣州率先走出了低谷。
　　從去年下半年開始，廣州樓市成交逐步復蘇，今年一季度，一手住房成交量達到了157.1萬平方米，同比增長64%，3月成交量63.6萬平方米，回升至16個月來的最高值，基本恢復到以往正常月份的成交量，在市場逐步復蘇的同時，廣州房價和地價也逐步趨于理性。
　　廣州市國土資源房屋管理局副局長黃文波透露，房價從2007年的11月的11574元/平方米的均價，回落至今年一季度8124元/平方米的均價，并基本保持平穩(wěn)，房價與收入之間的比例關系趨于合理；地價方面，2008年商品住宅成交用地情況徹底扭轉了2007年虛高、虛熱的局面，成交地價回復到2006年的水平，地價房價比也從2007年的50%回落到25%。
　　房地產代理公司合富輝煌集團市場研究部提供的數據表明，1~3月廣州市商品住宅批出量為101.8萬平方米，成交量為157萬平方米，供應量同比下降31%，成交量則增加64%，全市消化率達154%。2009年一季度商品住宅成交量超過新增供應量，雖供大于求的市場形勢在近期仍難逆轉，但在2009年一季度廣州樓市已經進入了緩和供求失衡的消化存貨階段。
　　可以說，一季度的銷售放量，只是積累了一年的剛性購買需求的釋放。中國房協副會長、廣州市房協會長，恒大地產集團主席許家印認為，面對今年剛剛回暖的跡象，“我們要理性”。
　　富力地產總裁張力坦言去年經歷了一個驚心動魄的大縮水，房價比高峰期跌了近30%，“應該說是房子大部分賣不出去，銷售非常之差，比我們目標最多完成了60%多，糟糕的情況一直延續(xù)到今年1月份；從2月份開始，2、3、4月份，銷售理想，就我們公司而言，2、3、4月份這幾個月是我們公司成立以來銷售最多的，比最多那一年都高出50%-60%”。
　　張力直言樓市已經開始“復蘇”，而非“回暖”，他說，富力地產是做普通住宅為主的，購買力以剛性需求為主，消費群體是自住型買家，因此富力的銷售能反映市場走勢。
　　萬科總經理張海則說，一季度廣州地區(qū)銷售了122億元，同比上升25%，但“還是審慎看待市場發(fā)展，應對大于預測，先做好產品”。
為提振市場信心，陳英松在會上傳達了政府扶持房地產的力度。
　　主要是落實房地產系列政策，包括調整住房供應結構，增加中低價位、中小戶型普通商品房住宅的建設；加大對保障性住房建設的力度等三方面盡快扭轉房地產投資下降的狀況。
　　據了解，今年一季度，全省共籌集廉租住房保障資金10.91億元，投入5.4億元，新增解決廉租住房保障家庭6810戶，完成經濟適用住房建設投資12.75億元，新增經濟適用住房3214套，政策性租賃住房也在各地積極地籌備中。
　　黃文波分析，未來10-20年，廣州仍將加速城市化進程，未來房地產業(yè)發(fā)展空間依然充裕，發(fā)展動力依然充足；其次，雖受國際金融危機沖擊，但廣州今年一季度GDP仍保持了8%較快增長的勢頭，在中央寬松的貨幣政策和積極的財政政策下，房地產業(yè)面臨難得的政策機遇。
　　不過，某老牌國企開發(fā)商對記者說，“評價市場是否真的復蘇，最重要的是投資者是否被全面啟動/激活，就目前市場而言，全是自居型買家為主，投資者都謹慎以待，沒全面啟動，就談不上樓市的真正復活�！�
　　可開發(fā)土地趨緊？
　　《DTZ戴德梁行2009年一季度廣州市場透視》指出，為確保之前庫存的繼續(xù)消化，開發(fā)商減緩開發(fā)進度，一季度廣州一手住宅市場供應量有所下降。全市新增供應量為12312套，較上季度有50%的下降幅度。為加快資金回籠，開發(fā)商將繼續(xù)采取適度降價等優(yōu)惠措施，第二季度廣州一手住宅價格將保持穩(wěn)步下行的態(tài)勢，但下行速度將減緩。
　　不漲價還要保證銷售，靠的是產量，所以廣東房企最迫切的仍然是土地儲備。
　　根據各家公司年報，2008年富力地產土地儲備2540萬平方米；合生創(chuàng)展土地儲備2570萬平方米；保利地產土地儲備2234萬平方米；恒大地產4300萬平方米；碧桂園4500萬平方米；萬科目前權益土地儲備為1793萬平方米。
　　不敢大幅漲價，一方面源于資金緊缺，更為重要的是，開發(fā)商害怕“斷炊”，開發(fā)商手上可供短期內開發(fā)的土地已經不多。
　　省房協發(fā)布的一季度房地產分析報告顯示，各類商品房新開工面積同比均出現不同幅度回落，其中住宅降幅為50.41%。
DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，開發(fā)商手頭上的土地儲備可能存在三大問題：地價過高現階段開發(fā)會加大經營成本；區(qū)域指標導致地塊手續(xù)辦理滯后，未達到開發(fā)條件；大部分二手市場拿回來的土地面臨拆遷難題。
　　黎透露，不少上市公司年報中非�？捎^的土地儲備數量，恰恰有相當大部分受限于區(qū)域土地指標而未辦完手續(xù)的，例如佛山地區(qū)，去年一年的土地指標只有一千多畝。因此，黎認為，開發(fā)商當下不會采取漲價策略，而是通過加大供應實現銷售目標，而加大供應量的源頭——可即時開發(fā)的土地資源，就成了其與政府博弈的關鍵所在。
　　張力認為，“這段時間，政府起碼放出價值五六百億的土地數量，才會平抑市場短期內可能帶來的房價漲幅”。
　　實際上，2009年商品住宅用地供應規(guī)模有2.5平方公里左右。據業(yè)內人士透露，廣州市去年出讓成交的土地僅0.2-0.3公里，累積到今年，可出讓的土地儲備就有5公里，大部分分布于城市近郊，而目前廣州熱銷樓盤都集中在中心城區(qū)以及部分外圍低價樓盤。
　　根據合富輝煌集團市場研究部統計，開發(fā)商在市區(qū)外圍仍然有大量待開發(fā)的土地，因此對市區(qū)外圍的土地熱情不大�！皩τ谠跇鞘懈叻迤谀孟碌牡赝酰�政府只能通過地價延期的辦法與開發(fā)商達成協議，而如果現在大量供地，地價大幅縮水也會加重地王退地的壓力，同樣會讓政府陷入尷尬�！�
據合富輝煌的統計，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元。去年廣州市政府曾將住宅土地供應計劃從最初的500萬平方米調整為250萬~400萬平方米，之后再次縮減61%到180萬平方米。
　　對于上述矛盾，黃文波透露，廣州市房管局房地產調控的重點將放在：年內商品住宅用地供應規(guī)模將控制在2.5平方公里左右；結合廣州國家中型城市的功能定位和生產的布局，對不同業(yè)態(tài)的房地產給予差異化的房地產政策，充分發(fā)揮商業(yè)地產對城市經濟結構優(yōu)化和轉型的積極作用。目前，相關部門已著手研究制定支持商業(yè)地產發(fā)展的政策措施。  （馬鵬飛）