司徒文杰：如何引入外資 成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)？

    隨著消費(fèi)者收入的不斷提高，對生活品質(zhì)也有了更高的要求，他們需要越來越新穎的商業(yè)模式，越來越細(xì)膩的消費(fèi)感受和與世界潮流同步的商品供應(yīng)。市場被愈加細(xì)分，有特點(diǎn)、主題突出的商業(yè)受到人們更廣泛的歡迎。 
    2007年12月1日起，由國家發(fā)改委和商務(wù)部共同制定的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（以下簡稱目錄）將開始實(shí)施。其中，在目錄規(guī)定的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄對房地產(chǎn)行業(yè)的限制環(huán)節(jié)中明確提出了，土地成片開發(fā)（限于合資、合作）、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營以及房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。
　　由此，業(yè)內(nèi)人士紛紛感言，在目錄中沒被提及的商業(yè)地產(chǎn)在與外資合作的道路上雖未受阻，卻也將困難重重。如何更好地利用政策空間引入外資，并成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或意向進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)最為關(guān)注的話題。
　　為此，記者對有著多年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的北京高博SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)董事總經(jīng)理司徒文杰，就上述問題進(jìn)行了深入采訪，以饗讀者。
11月，樓市在經(jīng)歷了因政府部門一系列收緊銀根政策帶來的震蕩之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部又聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（以下簡稱目錄），對房地產(chǎn)行業(yè)引入海外資本進(jìn)行了進(jìn)一步制約。
　　在目錄出臺的短短的一周內(nèi)，多名《樓市》記者接到業(yè)內(nèi)人士電話問詢相關(guān)細(xì)節(jié)，由此可見，政府部門這一舉措無疑已經(jīng)觸動了內(nèi)地開發(fā)企業(yè)本已緊繃的神經(jīng)。
　　其中，《樓市》記者接觸的多數(shù)開發(fā)商均意識到，在目錄以及其他限外政策并未對商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心、酒店等業(yè)態(tài)投資進(jìn)行限制的情況下，適時引入外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將是明智之舉。
　　但與此同時，一些從未有過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商們也擔(dān)心到，在銀根被"看緊"、限外政策越發(fā)嚴(yán)格的情況下，外資是否還有熱情投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)。同時他們也因在沒有商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，如何引入外資并借此成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提出了自己的疑問。
　　對此，北京高博SPACE商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)董事總經(jīng)理司徒文杰憑借多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)指出，海外資本仍對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)抱有極高的熱情，內(nèi)地開發(fā)商與外資成功結(jié)合的關(guān)鍵，就在于學(xué)習(xí)、吸收國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)了解商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營特點(diǎn)，并在開發(fā)、運(yùn)營過程中保持平和的心態(tài)。
　　目錄出臺背后另有原因
　　當(dāng)《樓市》記者在SPACE公司所在地見到司徒文杰時，他剛剛從項(xiàng)目現(xiàn)場歸來，雖然略顯疲倦，但是面對《樓市》記者提出的有關(guān)目錄出臺問題時，還是保持了業(yè)內(nèi)人獨(dú)有的一份敏感。
　　在他看來，此次目錄出臺的原因在于，海外資本確實(shí)對國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及企業(yè)持有高度熱情，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)閷ν顿Y者來說，商業(yè)地產(chǎn)與其他投資領(lǐng)域最大區(qū)別在于，持有型商業(yè)項(xiàng)目在步入正常營運(yùn)后，定期收益來源于數(shù)百個獨(dú)立經(jīng)營的租戶，風(fēng)險相對低，成功商業(yè)項(xiàng)目的增值能力會隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長而領(lǐng)先其他領(lǐng)域的增長。
　　在我國政府對人民幣政策尚未完全放開，即人民幣尚不能在國際金融市場自由流通之前，海外資本完全可以通過國際資本市場籌集資金，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，再在國際資本市場出售或由此融資，這樣的做法勢必會影響國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的正常走勢。
因此，"限外目錄"的出臺，及其對商業(yè)地產(chǎn)中占有相當(dāng)份額的寫字樓項(xiàng)目的購買和開發(fā)進(jìn)行限制實(shí)屬必然。
　　熱度不減合作模式趨于多元
　　"雖然如此，但海外資本對國內(nèi)購物中心這一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的投資熱情仍然高漲，這一方面因?yàn)樯鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)自身特性的優(yōu)勢，另一方面也在于隨著人民幣的不斷升值，固定資產(chǎn)價值的不斷提升。"在談及一系列限外政策是否會影響海外資本對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情時，司徒文杰如是說。
他介紹道，從2003年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展階段以來，海外資本便不斷涌入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，外資與商業(yè)地產(chǎn)的合作模式正在逐步改變，這其中當(dāng)然也包括除資本運(yùn)作以外，日漸在國內(nèi)興起的海外商業(yè)品牌的進(jìn)入。
　　以從前的上海新天地和現(xiàn)在的新光天地、樂天銀泰為例，就可以看出，僅海外商業(yè)品牌進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)就有多種模式。
　　司徒介紹道，上海新天地與外資的合作模式采用了傳統(tǒng)的資本運(yùn)作方式，即港資開發(fā)、銷售、經(jīng)營、運(yùn)作并管理；新光天地則是臺商與內(nèi)地商業(yè)品牌在第三方建造的商用物業(yè)中，在經(jīng)營管理層面上合作的探索；而即將開業(yè)的樂天銀泰則是采用資本注入，并主導(dǎo)經(jīng)營。
　　外資的本土化生存
　　政府限制外資雖然對商業(yè)地產(chǎn)與外資合作有一定程度的影響，但并非直接針對商業(yè)地產(chǎn)。真正能影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的是市場，即消費(fèi)者需求。
隨著消費(fèi)者收入的不斷提高，對生活品質(zhì)也有了更高的要求，他們需要越來越新穎的商業(yè)模式，越來越細(xì)膩的消費(fèi)感受和與世界潮流同步的商品供應(yīng)。市場被愈加細(xì)分，有特點(diǎn)、主題突出的商業(yè)受到人們更廣泛的歡迎。
　　借鑒國外先進(jìn)、成熟的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)是目前國內(nèi)商業(yè)的必然途徑，但我們的商業(yè)沒有辦法一蹴而就，因此在實(shí)際操作中我們必須考慮外資的本土化生存問題。
　　司徒文杰表示，與外資合作需要了解對方的需求和營運(yùn)模式，溝通時最好有一致的語言環(huán)境，雙方往來的文件也應(yīng)該以國際標(biāo)準(zhǔn)。與外資合作，不能流于形式，僅僅停留在引進(jìn)資本或者國外品牌，更重要的是要為對方提供可以持續(xù)生存并贏利的條件和環(huán)境。
　　合作"盡早"定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵
　　采訪最后，司徒文杰就開發(fā)企業(yè)如何更好地運(yùn)用外資運(yùn)作一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這一問題對《樓市》記者表示："對于開發(fā)商來講，他們需要明確的是，就商業(yè)地產(chǎn)自身而言，最重要的有四個方面內(nèi)容。"他進(jìn)一步說明指出，一是項(xiàng)目區(qū)位，即其地理位置、所屬區(qū)域、周邊商業(yè)環(huán)境等；二是產(chǎn)品，即商用物業(yè)硬件條件；三是租賃條件，即物業(yè)租金及回報率；四是整體定位。而有外資背景的運(yùn)營商的優(yōu)勢就在于與國際化的品牌擁有共同的語言，從而更了解它們的需要。
　　"產(chǎn)品的前期定位是商用物業(yè)成功與否的重要前提條件，即使該物業(yè)在區(qū)域、硬件上有所欠缺，也可以通過外資進(jìn)入后帶來的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)給予彌補(bǔ)。但如果前期定位就出現(xiàn)問題，那么結(jié)果將是致命的。比如想要建造一座綜合購物中心，就必須考慮到餐飲類商家的特殊需求，沒有餐飲類商家進(jìn)駐的條件，就不可能有成功招商，那么其運(yùn)營將必然是失敗的。"司徒舉例說明。
　　因此他提出"建議那些準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不僅僅專注于硬件的建設(shè)，更要在產(chǎn)品定位之初就與外資達(dá)成共識，為項(xiàng)目的成功打下基礎(chǔ)。"