廣州下個(gè)大型商圈在番禺？

　　上周，番禺區(qū)的廣州新火車站商貿(mào)區(qū)和亞運(yùn)美食城等五大項(xiàng)目開始招商引資，一時(shí)間，“廣州新型商圈是否會(huì)出現(xiàn)在番禺”再次成為眾人談?wù)摰慕裹c(diǎn)。據(jù)了解，番禺區(qū)是目前廣州十區(qū)中有較多新建大型商業(yè)項(xiàng)目租售的區(qū)域。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)，由于公共配套等原因，番禺距形成真正的商業(yè)中心還有一段距離，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著居住人口的增加、生活氛圍的成熟等，番禺有望會(huì)成為繼天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

　　商業(yè)現(xiàn)狀 　　番禺整體仍處中低端

　　記者上周在番禺的大北路、繁華路和東涌路看到，沿街大多是臨街散鋪和比較傳統(tǒng)的百貨商店，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城，更少見知名品牌商。此外，商鋪的租金普遍在1000元左右/平方米，與中心區(qū)1萬元/平方米左右的租金相比尚處洼地。
　　據(jù)了解，以大北路、繁華路以及東涌路為目前市橋最繁華的商業(yè)區(qū)域，擁有日均30萬的龐大人流。但目前僅有友誼中心、友誼大廈等為數(shù)不多的商城。此外，番禺消費(fèi)群體過于“分散”，高端消費(fèi)群體一般會(huì)選擇香港、廣州購物，次高端消費(fèi)人群才會(huì)選擇本地采購商品。同時(shí)，由于番禺整個(gè)商圈定位中低端，更難吸引廣州乃至其他區(qū)域的消費(fèi)者。
　　目前，華南板塊和洛溪板塊的各個(gè)樓盤商業(yè)配套基本是各自為政，無法形成集合力，所以很多居民依然選擇去廣州購物。而市橋作為番禺的老城區(qū)，雖然商業(yè)配套已發(fā)展成型，但是檔次不高，目前還沒有地標(biāo)性的商業(yè)建筑�！�
　　從地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律來看，一般都是從住宅——寫字樓——商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，高素質(zhì)人才的聚集會(huì)推動(dòng)商貿(mào)辦公的快速發(fā)展。在番禺，所有的業(yè)態(tài)都可以用“大”來形容，大型居住社區(qū)、大型主題專業(yè)市場(chǎng)、大型餐飲以及大型社區(qū)的配套商業(yè)等�！半m然番禺的社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲等業(yè)態(tài)發(fā)展的很好，但因?yàn)楣�共配套和交通的原因，番禺距形成真正的商業(yè)中心還有一段距離。”

　　成熟商圈 　　不可缺少五大因素

　　不少商業(yè)地產(chǎn)專家向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要獲得成功，以下五個(gè)要素是不可缺少的。
　　首先，在一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開發(fā)量；第二，開發(fā)商的資金能堅(jiān)持到商用物業(yè)旺起來的時(shí)候；第三，講究天時(shí)，適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；第四，商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)；第五，在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為方面有一個(gè)合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。
　　商用物業(yè)需要精確計(jì)算，一個(gè)城市、一個(gè)社區(qū)、一個(gè)住宅小區(qū)，商用物業(yè)不能不建，也不能大量地建，要適當(dāng)和適度。一個(gè)商圈住多少人口，人均收入多少，總消費(fèi)量多大，有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積需要多少才能支撐這樣的消費(fèi)需求，必須做出精確的數(shù)理分析。商用物業(yè)的效益非常重要，一個(gè)成功的小區(qū)商業(yè)就是一個(gè)可以合理配比的商業(yè)數(shù)量�！胺�禺的商業(yè)在經(jīng)過多年的發(fā)展，自身也已經(jīng)過了自我的調(diào)整和變化，未來，如果能夠持續(xù)關(guān)注這些要素，必然會(huì)獲得成功�！�
　　商業(yè)地產(chǎn)的成功率為什么那么低，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是由客流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)環(huán)境等多方面因素所決定的，僅僅有一個(gè)方面或兩個(gè)方面起作用，就很難使商業(yè)地產(chǎn)活起來。針對(duì)區(qū)域來說，搞商業(yè)地產(chǎn)不能太超前，要根據(jù)區(qū)域人口、發(fā)展情況等方面因素來決定。

　　亞運(yùn)助陣 　　番禺商業(yè)迎來新機(jī)遇

　　在亞運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，番禺區(qū)的商圈配套正逐漸走向成熟。據(jù)了解，目前番禺區(qū)有五大項(xiàng)目對(duì)外招商引資，其中最引人關(guān)注的是廣州新火車客運(yùn)站商貿(mào)區(qū)和亞運(yùn)美食城等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，番禺在亞運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，有望成為繼天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。
　　據(jù)了解，目前番禺區(qū)推出的五大商業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)態(tài)、功能、定位、區(qū)位都有不同，如新客站商貿(mào)區(qū)依托新客站的人流、物流及公共配套優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力打造綜合商務(wù)區(qū)、商務(wù)居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)、物流區(qū)和農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；亞運(yùn)美食城通過滿足亞運(yùn)配套及發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)而打造；繁華路商圈整合了繁華路、易發(fā)步行街、興發(fā)食街、鉆匯中心的業(yè)態(tài)，集中打造商業(yè)中心。另外，雄峰商貿(mào)城、羅家廣場(chǎng)都各有依托和項(xiàng)目定位。隨著廣州大學(xué)城、亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館、新火車站三大項(xiàng)目帶動(dòng)城市三大板塊的發(fā)展，番禺商業(yè)的發(fā)展也迎來最好歷史機(jī)遇。
　　在亞運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，番禺會(huì)迎來一個(gè)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的契機(jī)，在各方面條件都很成熟的時(shí)候，政府、開發(fā)商、商家若都能同心協(xié)力，把握商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，就必然能夠獲得番禺商業(yè)的成功�！爱�(dāng)年的華南板塊崛起時(shí)，就吸引了世界的關(guān)注，如今，番禺的商業(yè)崛起也必將舉世矚目。番禺不只是番禺人的夢(mèng)想，也是整個(gè)廣東的驕傲，未來的番禺定將形成擁有全球眼光及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配套的商業(yè)中心地區(qū)�！�