廣州商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)減值 開發(fā)商忙套現(xiàn)

    仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)資產(chǎn)價值在中國大多數(shù)市場出現(xiàn)下降。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正面臨著一系列的挑戰(zhàn)，這類企業(yè)將很有可能繼續(xù)削減職位及降低成本。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)未來的買賣和租賃需求將繼續(xù)維持于低水平。另一方面，需求不足令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩�！�2010年廣州可能會到寫字樓的高峰期�！币晃淮�理公司資深人士透露，中海在珠江新城的商鋪已經(jīng)售完，而保利地產(chǎn)(600048,股吧)、合景泰富近期在推售寫字樓和商鋪。
　　世邦魏理仕研究表明，廣州寫字樓租賃市場在4月繼續(xù)保持平靜，天河區(qū)的甲級寫字樓物業(yè)基本沒有成交，僅有越秀區(qū)的中華國際中心表現(xiàn)活躍，近期中華國際中心的新租戶主要來自從位于同一區(qū)域的廣東電信廣場遷出的企業(yè)，先靈葆雅和賽諾菲－安萬特在該寫字樓物業(yè)分別承租約1,000平方米。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)景氣下行
　　不斷惡化的信貸危機和商業(yè)地產(chǎn)市場的衰退，對各個國家產(chǎn)生了不同程度的影響。在亞洲包括新加坡、澳大利亞、香港和日本在內(nèi)的成熟市場，雖然關(guān)于交易的談判有所增加，但商業(yè)地產(chǎn)的交易量仍維持在較低的水平。財務(wù)狀況相對健康的銀行不會對一些不良資產(chǎn)的處置感興趣，相反，一些私募基金因受到金融疲軟的影響被迫考慮這類資產(chǎn)交易。
　　同樣，受需求持續(xù)低迷的影響，一季度廣州甲級寫字樓租賃需求仍舊萎靡。但是，在租金明顯下調(diào)的刺激下，甲級寫字樓的吸納量較上一季度略有上升。據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：一季度廣州甲級寫字樓吸納量已扭轉(zhuǎn)上季度負增長的狀況，約為5,800平方米。寫字樓整體租金水平為116.1元/平方米/月，較上季度下跌9.6%。其中，體育中心CBD和珠江新城CBD租金下調(diào)最為明顯，達11%。
　　隨著租金的下調(diào)，廣州甲級寫字樓租賃成交有所增長，整體空置率也略有下跌。據(jù)統(tǒng)計，一季度廣州甲級寫字樓總體空置率為15.32%，較上季度下跌0.3個百分點。區(qū)域方面，體育中心CBD租客搬離情況仍然存在，該區(qū)空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。繼續(xù)降低租金、延長免租期成為當前租賃市場成交低落時期業(yè)主普遍采取的策略。
　　雖然由于目前宏觀經(jīng)濟不景氣的狀況在短期內(nèi)難以發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，預(yù)期商業(yè)地產(chǎn)未來的買賣和租賃需求將繼續(xù)維持于低水平。另一方面，需求力量不足同樣令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩。近日，有某北美汽車配件制造商，因計劃縮小產(chǎn)能，有意將其在廣州的一處廠房出讓，短期內(nèi)吸引多家港資及本地企業(yè)詢問，有購買意向的企業(yè)均為主攻國內(nèi)市場的港資或內(nèi)地企業(yè)，其業(yè)務(wù)基本沒有受海外需求縮水的影響。而5月21日，奧園地產(chǎn)（3883.HK）公告以3.2億元代價完成了天河區(qū)一商業(yè)項目的收購。該項目總建面約11萬平方米，可售面積約8萬平方米，樓面地價4100元/平方米，而珠江新城出售的商業(yè)地樓面地價要在6、7000元/平方米以上。
　　富力5億售2萬平方米寫字樓
　　經(jīng)濟形勢在好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇還需要多長時間，仍然無法確定。
　　廣東是國家主要的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，凈出口占1/3，目前出口需要國家政策的支持，這也是金融機構(gòu)的發(fā)展空間�！拔覀兓�本的指導(dǎo)思想是按照省委省政府作出的戰(zhàn)略規(guī)劃，金融業(yè)在以下重大領(lǐng)域給予中長期的資金支持：第一，珠三角同城化項目建設(shè)，包括高速公路城際軌道等；第二，廣東要建立現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，支持重點包括產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級；第三，廣東區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，粵東西北地區(qū)發(fā)展的支持和戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；第四，科教和衛(wèi)生；第五，正在探索的房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)金融�！眹�家開發(fā)銀行廣東分行行長吳德禮說。
　　廣州今明兩年將有龐大的商業(yè)地產(chǎn)投入市場，開發(fā)商乘此時機套現(xiàn)。據(jù)記者了解，保利地產(chǎn)即將推出珠江新城南向臨江超甲級金融寫字樓的保利中心，這是繼廣州中信廣場、廣州保利國際廣場等地標建筑后又一個商業(yè)地產(chǎn)項目。預(yù)計該項目可銷售回款近20億元。5月20日，保利地產(chǎn)非公開發(fā)行A股申請獲批，又為其下半年投資籌得近15億元資金。
　　國開行日前購買富力盈泰廣場10層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，另外還有整層商鋪及數(shù)十個車位。合同金額高達近5億元人民幣，物業(yè)涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等。“買了兩萬平方米，也是預(yù)留未來發(fā)展空間。”吳德禮說。據(jù)了解，2008年珠江新城的寫字樓均價在2.5萬元/平方米以上。
　　吳德禮表示，看好珠江新城的金融中心和總部經(jīng)濟的區(qū)域定位，此項固定資產(chǎn)的購置都有嚴格的審批程序，國開行大股東——財政部和中央外匯投資公司都經(jīng)過嚴格評審。此外，富力馬場項目也在與另外一家銀行洽談銷售。富力聯(lián)席董事長張力表示，暫時不考慮在珠江新城買地。
　　珠江新城地下商城也正在尋找“接盤者”。據(jù)珠江新城地下商城策劃代理公司高力國際相關(guān)人士透露，該公司2004年開始參與項目策劃，去年底開始招商，目前正在找有商業(yè)經(jīng)驗和經(jīng)營實體的營運商合作，目前符合條件的寥寥可數(shù)。據(jù)透露，該項目6月份將公開招投標，工程將于亞運前完成，目前金穗路以南已經(jīng)封頂，今年9月竣工，金穗路以北的開始動工，明年10月完工，部分投入運營。據(jù)透露，天河區(qū)宏城廣場也準備打造地下空間商場。