大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理戰(zhàn)略

    今天，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民消費(fèi)水平的日益提高，無(wú)論沿海發(fā)達(dá)城市還是內(nèi)地一二級(jí)城市，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式”消費(fèi)需求都在迅速成長(zhǎng)，近十年大型購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)如雨后春筍迅速增長(zhǎng)。作為大規(guī)模的購(gòu)物商場(chǎng)，要確立和保持長(zhǎng)久的商業(yè)市場(chǎng)龍頭地位，必然要真正具備自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全力構(gòu)筑持久的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，這就要求現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略思路。
　　一、打好經(jīng)營(yíng)管理這張牌
　　經(jīng)營(yíng)管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營(yíng)者、投資者的理性需求，從某種意義上說(shuō)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)就是商鋪開(kāi)發(fā)的根本。隨著市場(chǎng)的逐步成熟，現(xiàn)在越來(lái)越多的投資者開(kāi)始關(guān)注商鋪的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的能力、經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用的來(lái)源與支出，具體的推廣思路等詢問(wèn)得非常仔細(xì)。打好經(jīng)營(yíng)管理這張牌，對(duì)于商場(chǎng)的招商、銷售、經(jīng)營(yíng)有著極強(qiáng)的催化劑作用。
　　商鋪經(jīng)營(yíng)管理除了住宅物業(yè)管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)推廣，包括商場(chǎng)整體品牌形象的建立和宣傳、經(jīng)營(yíng)分區(qū)的管理、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣計(jì)劃的制定和執(zhí)行、節(jié)假日促銷活動(dòng)的組織、商戶經(jīng)營(yíng)品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓、重新招租、租戶售后服務(wù)的監(jiān)督等。而目前國(guó)內(nèi)的商鋪發(fā)展商基本上都對(duì)于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)。要解決這個(gè)問(wèn)題，可以從兩方面入手：一方面可以聘請(qǐng)知名商業(yè)企業(yè)的管理隊(duì)伍來(lái)管理或充當(dāng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，或采用其它靈活方式，借用專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才的經(jīng)驗(yàn)使商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正常的軌道。
　　此外，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前期，發(fā)展商應(yīng)提供商場(chǎng)推廣費(fèi)用支持。有了精干的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，還需要經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用的支持。發(fā)展商應(yīng)從賣鋪所得的利潤(rùn)中拿出一點(diǎn)給經(jīng)營(yíng)管理公司作為商場(chǎng)市場(chǎng)培育期經(jīng)營(yíng)推廣的啟動(dòng)資金，并制定出具體的經(jīng)營(yíng)推廣計(jì)劃，實(shí)實(shí)在在地為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。
　　二、高度認(rèn)識(shí)和理解商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的重要性
　　現(xiàn)代購(gòu)物商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和管理平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)物商場(chǎng)，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理"蛻變成“物業(yè)管理"，最終喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而完全喪失在本地商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位。
　　統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷（推廣）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物商場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。"
　　統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營(yíng)銷（推廣）服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的商場(chǎng)事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)"就是要求“服務(wù)"出購(gòu)物商場(chǎng)的品牌與特色來(lái)。