東莞商業(yè)地產(chǎn)臨危謀變 商鋪空置率升高租金縮水

    東莞商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)年前一輪爆發(fā)式發(fā)展后，市場(chǎng)發(fā)展一直處于半停滯狀態(tài)。究其原因，主要是城市消費(fèi)力無法支撐商業(yè)地產(chǎn)的超前發(fā)展。
　　近一兩年來，隨著城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的提升，類如世博廣場(chǎng)一些較大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績略有起色，但經(jīng)營壓力依舊比較大。“東莞商業(yè)地產(chǎn)可謂‘屋漏偏逢連夜雨’，商業(yè)環(huán)境剛剛有所好轉(zhuǎn)，就撞上了金融危機(jī)，消費(fèi)力出現(xiàn)明顯的下降勢(shì)頭�！比A盈實(shí)業(yè)董事長黃建業(yè)如是說，這是消費(fèi)者對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自身發(fā)展的一種常態(tài)反應(yīng)，作為投資商有必要選擇保障性更強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)性更小的商業(yè)開發(fā)模式，去應(yīng)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的變化。
　　那么，目前的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營主要面臨哪些問題？作為投資方應(yīng)該如何選擇和運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目呢？針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的諸多疑問，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。
　　現(xiàn)狀
　　商業(yè)空置率較高
　　“人們往往會(huì)將目光瞄向一些大型項(xiàng)目，如新華南MALL·生活城、世博廣場(chǎng)、第一國際。”業(yè)內(nèi)人士陳經(jīng)理告訴記者，大型項(xiàng)目的確可以反映東莞商業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展空間，但它不代表全部，因?yàn)槿魏紊虡I(yè)項(xiàng)目都有一定的輻射范圍，它比較適用于解釋局部商業(yè)狀況。如果要看一區(qū)域商業(yè)環(huán)境好壞與否，不妨去看看一些社區(qū)商業(yè)。
　　針對(duì)這一觀點(diǎn)，記者走訪了東莞市區(qū)一些住宅社區(qū)和工業(yè)區(qū)。從觀察的情況來看，除了一些商業(yè)環(huán)境較成熟的社區(qū)之外，近年來新開發(fā)樓盤都存在空鋪多的現(xiàn)狀。如天誠康橋、陽光大廈、鳳凰閣、愛迪花園、稻花村、鴻怡大廈、風(fēng)臨美麗灣、城市星座及莞長路、四環(huán)路一帶的樓盤等等都存在不同程度的空置現(xiàn)象。
　　一位曾經(jīng)在澳南路經(jīng)營電話卡生意的阿輝告訴記者，在開店之前找了不少地方，發(fā)現(xiàn)商鋪的選擇面太多了，有些社區(qū)的一條街租用商戶寥寥無幾、十分冷清。
　　相對(duì)于臨街商鋪，二樓以上的商鋪空置率則更高。據(jù)有關(guān)報(bào)道稱，不少樓盤的二三樓商業(yè)配套都常期處于空置狀態(tài)，有些甚至被迫改為宿舍，如東城中路靠近花園新村的路段，部分商住樓甚至將商業(yè)的裙樓二樓直接改成宿舍。青龍城、花園新村的部分商住樓空置時(shí)間高達(dá)數(shù)年至十年左右。
　　“東莞商業(yè)空置率高是一個(gè)不爭的事實(shí)，但我們不難發(fā)現(xiàn)，空置率高的地方多為住宅裙樓商業(yè)、商業(yè)配套落后、人流量呈減少趨勢(shì)的地方�！焙团d實(shí)業(yè)董事長刁韜涵認(rèn)為，消費(fèi)力、人流量是商業(yè)能否支撐生存的唯一保障。比如東莞老總站以前在莞太路和創(chuàng)業(yè)路交匯處，當(dāng)時(shí)，周邊商業(yè)極為火暴，租金也是天價(jià)。但自從總站遷至萬江后來，老總站人流量銳減，就連向來不缺人氣的麥當(dāng)勞也選擇搬遷。
　　刁韜涵告訴記者，這個(gè)例子很清晰地表明：空置率高是因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目所處地的周邊消費(fèi)力不足。如今東莞商業(yè)還在不斷增多，而人口又在減少(金融危機(jī)導(dǎo)致部分人離開東莞)，空置率提高難于避免。
　　生意差租金面臨“縮水”
　　“經(jīng)營業(yè)績差，退租轉(zhuǎn)租已成家常便飯。有些看似生意紅火的餐館老板常說，別給表面蒙蔽了，不虧本就是萬幸，現(xiàn)在要是有人肯接手，馬上轉(zhuǎn)出去�！睆氖露嗄暾猩坦ぷ鞯膭⒑媒�(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在商家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極高，對(duì)租金也特別敏感。
　　無獨(dú)有偶，在愛迪花園經(jīng)營了7年化妝品生意的韓學(xué)練告訴記者，起初三四年里，化妝品生意比較好做，可是后來一年不如一年，如今只夠養(yǎng)家糊口。
　　“現(xiàn)在租用的這間沿街鋪面約140平方米，租金2400元/月，每平方米租金才17元左右�！表n學(xué)練還表示，這在東莞的沿街商鋪中，已經(jīng)是極其便宜了，但是經(jīng)營壓力還是很大，競爭太大，生意還是難做的。
　　據(jù)記者了解，這現(xiàn)象在不少樓盤中普遍存在。如金地格林小城，2007年初，其沿街商鋪的出租情況尤為理想，幾乎到了好鋪難求的境界。然而，受樓市低迷及隨后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，商家紛紛“棄鋪逃生”，直至現(xiàn)在依舊有不少鋪面貼著旺鋪轉(zhuǎn)讓或招鋪的告示。
　　位于莞城某商業(yè)街面臨同樣問題。一位經(jīng)營老爺車品牌服飾的吳老板曾對(duì)記者說，生意太難做了，投資了幾十萬元把自己也套住了，只好硬著頭皮撐著挺著，如今一切都只能寄望于商業(yè)街有所起色。
　　相對(duì)于默默獨(dú)撐經(jīng)營的商戶，有些商戶則提出降租要求。據(jù)記者了解，自2008年起，東莞市多個(gè)賣場(chǎng)和街區(qū)都出現(xiàn)過商戶要求降租的糾紛。如運(yùn)河邊西城樓商業(yè)街的商戶集體要求降租，虎門大瑩服裝城百余商鋪老板關(guān)門要降租金、高埗和塘廈等鎮(zhèn)區(qū)也出現(xiàn)了“商家集體關(guān)門”或“小商家堵大商家”事件。
　　■新快報(bào)記者林馳勝
　　原因
　　人去樓空營業(yè)額下降
　　據(jù)東莞各地產(chǎn)中介3月份的租賃統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三個(gè)月來，房屋空置率高達(dá)30%。這一情況自去年下半年開始延續(xù)至今。
　　東莞市新莞人服務(wù)管理局副局長王國雄曾對(duì)外透露，東莞的整個(gè)租憑市場(chǎng)以前就已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面，早在2003年至2005年東莞一些鎮(zhèn)的出租屋空置率就高達(dá)五成，到了2007年空置率達(dá)到了頂峰，“很多剛建好的出租屋只能養(yǎng)老鼠”。
　　在莞城某商業(yè)街經(jīng)營老爺車品牌服飾的吳老板告訴記者，此前店鋪是免租一年，經(jīng)營業(yè)績差一點(diǎn)也無所謂，可是后來一要收租就無法經(jīng)營了。起初還把希望寄托在賣場(chǎng)管理方，當(dāng)金融危機(jī)一來，一切已經(jīng)回天乏力了，早關(guān)門早解脫。
　　究其原因，好易快調(diào)查中心鐘主任表示，受金融危機(jī)的影響，東莞流動(dòng)人員出現(xiàn)銳減現(xiàn)象。有機(jī)構(gòu)稱東莞流動(dòng)人口減少了兩三百萬人，這是一驚人的數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的下滑或倒退，直接作用于企業(yè)，員工收入降低或失業(yè)，花錢自然沒有以前豪爽，許多出租屋出現(xiàn)退租或要求降租的現(xiàn)象，可謂人去樓空。
　　商業(yè)項(xiàng)目缺少消費(fèi)支撐
　　“占據(jù)商業(yè)核心地段”“日人流量超過10萬”“輻射多個(gè)區(qū)域，15分鐘車程，覆蓋100萬消費(fèi)者”……從各種宣傳廣告中，不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的支撐點(diǎn)是地段和消費(fèi)力。
　　據(jù)了解，目前東莞不少商業(yè)項(xiàng)目都缺乏這些要素，雖說有些商業(yè)項(xiàng)目地處繁華路段，但受同地段云集過多同類型商家，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，造成商家之間誰也“吃不飽”，經(jīng)營壓力巨大。
　　對(duì)于目前東莞出現(xiàn)大量商業(yè)項(xiàng)目空置現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，這跟早期不少開發(fā)商盲目投資或過分追求“大”不無關(guān)系。因?yàn)橛行┥虡I(yè)項(xiàng)目體量過大，需求大量的商戶支撐賣場(chǎng)，而消費(fèi)者不足則讓商戶忙碌于搬出搬進(jìn)過程，給消費(fèi)者一種商業(yè)氛圍差的印象，從而流失了消費(fèi)力。
　　“商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營好，與商業(yè)項(xiàng)目的地段和人流量有極大的聯(lián)系�！钡蠖�事長認(rèn)為，在這種特定的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和環(huán)境下，商戶不宜過分關(guān)注租金高低，更多要看商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力和未來的發(fā)展空間。如果這一區(qū)域內(nèi)的人流量有望提升，這一片區(qū)的商業(yè)就值得投資，因?yàn)橄�費(fèi)者的支撐才能讓商戶順利渡過難關(guān)。
　　觀點(diǎn)
　　地段決定投資價(jià)值
　　華盈實(shí)業(yè)董事長黃建業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何投資都要慎之再慎，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)性太高了。
　　商家在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目前，首先要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)直觀的判斷，專業(yè)一點(diǎn)就是可行性分析，盲目投資往往容易讓自己陷入困境，最后就是錢砸了一大把，而收益則全無，嚴(yán)重的甚至將企業(yè)也倒貼進(jìn)去了。
　　那么，商家要做出什么樣的判斷呢？黃建業(yè)認(rèn)為，地段是商業(yè)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵所在，無論商家還是投資者都一樣。
　　比如投資小型商鋪，商鋪售價(jià)通常與住房售價(jià)呈反向互動(dòng)關(guān)系，商鋪價(jià)格會(huì)隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動(dòng)，二手商鋪價(jià)格會(huì)因其周邊商業(yè)氛圍的成熟而上升。
　　俗話說，商鋪越用越升值，住宅越用越折舊。投資者在決定投資對(duì)象之前，一要明確所處地段的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力；二是掌握市場(chǎng)行情，一個(gè)店面值多少錢，是由它的租金水平?jīng)Q定的，要對(duì)地段商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解；三是了解周邊的消費(fèi)環(huán)境如何，未來的消費(fèi)力提升程度如何等等。
　　危機(jī)中蘊(yùn)涵商機(jī)
　　和興實(shí)業(yè)董事長刁韜涵
　　“把握商機(jī)的方法方式多樣，重點(diǎn)在于學(xué)會(huì)如何把握商機(jī)。一個(gè)比較穩(wěn)妥的方式就是跟著城市發(fā)展規(guī)劃走�！钡蠖�事長表示，東莞原來只有莞城一個(gè)區(qū)，當(dāng)城市中心向東挺進(jìn)時(shí)，商機(jī)就在附城涌現(xiàn)，即現(xiàn)在的東城區(qū)。當(dāng)城市中心向南移時(shí)，商機(jī)就會(huì)在南城涌現(xiàn)出來。具體一點(diǎn)來說，以前繁華商業(yè)在花園新村，如今在東城中心、雍華庭一帶，未來必將在鴻福路、宏遠(yuǎn)等一帶。
　　另外，就是站點(diǎn)式的商業(yè)發(fā)展模式。汽車站、火車站都是極聚人氣的地點(diǎn)，它的興建、發(fā)展和搬遷都會(huì)對(duì)周圍經(jīng)濟(jì)帶來直接的影響。如汽車總站搬遷后創(chuàng)業(yè)路商業(yè)驟然沉寂，而萬江總站片區(qū)迎來發(fā)展契機(jī)。由此可知，隨著輕軌的建設(shè)，各站點(diǎn)所在地將迎來新的商機(jī)。如軌道交通R2線和火車站新站動(dòng)工，勢(shì)必給石龍西湖片區(qū)帶來源源不斷的商業(yè)活力。
　　從深圳華強(qiáng)(8.47,-0.06,-0.70%)北看商業(yè)發(fā)展
　　瑞峰置業(yè)總監(jiān)逄臻
　　深圳的華強(qiáng)北商圈繁華情景讓人震撼。其擁有華強(qiáng)、賽格、賽博、都會(huì)、新亞洲等為代表的20多家電子交易市場(chǎng)和2萬多家商戶，是一個(gè)名副其實(shí)的電子元器件交易“巨無霸”。
　　“在20年前，誰能想到一大片高低不平的水田、池塘和泥濘的小路會(huì)有如何之巨變呢？”逄總監(jiān)認(rèn)為，這是一個(gè)從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)變化的經(jīng)典案例，據(jù)說專業(yè)電子市場(chǎng)為華強(qiáng)北帶來了規(guī)模龐大的人流、物流和資金流，進(jìn)而帶旺了這一區(qū)域的餐飲、百貨業(yè)、休閑娛樂業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)變得更加齊全，華強(qiáng)北商業(yè)街顯得更熱鬧。
　　從深圳華強(qiáng)北可以得到一個(gè)啟示，東莞現(xiàn)有那么多的工業(yè)區(qū)，在東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)型的推動(dòng)下，還會(huì)有那么大的需求嗎？工業(yè)區(qū)無疑正面臨著升級(jí)轉(zhuǎn)型的局面，這一局面所帶來的必然是技術(shù)、知識(shí)型高素質(zhì)人才的來莞創(chuàng)業(yè)和就業(yè)，他們就是工業(yè)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力和新的消費(fèi)點(diǎn)。