投資商鋪：只在乎天長地久

    對于廣大投資者來說，選擇投資產(chǎn)品很重要，因為，這決定著你的風險和利潤。那么投資哪種產(chǎn)品最安全，且收益最大、回報最高呢？鄭州智源堂房地產(chǎn)咨詢有限公司首席知識官高重恒告訴廣大投資者：商鋪。
　　可是，商鋪有很多，從中又該如何選擇呢？近日，高重恒就選鋪的相關細節(jié)以及注意問題接受了記者的專訪，做了詳細解答。
　　記者：作為購房者，投資什么產(chǎn)品最安全？
　　高重恒：這是購房者普遍關心的問題。在住宅、寫字樓、商鋪三種業(yè)態(tài)中，投資商鋪是最安全的。由于經(jīng)濟環(huán)境等諸多因素的影響，未來兩年，將會有很多投資者從住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向商鋪，因為商鋪的回報率要遠遠高于住宅和寫字樓。為什么這么說呢？主要有4個方面的原因在支撐著商鋪的高回報率。
　　首先是升值快。比如，德化步行街的商鋪在2002年的售價是每平方米8000元左右，但是，現(xiàn)在你花10萬元都買不到。7年的時間，價值翻升了10多倍；還有火車站商圈的萬博商城，2007年是每平方米3萬元的售價，但目前已經(jīng)漲到了5萬元，這其中的利潤，投資者應該看得很清楚。其次是租金回報率高，保值能力強，容易變現(xiàn)。
　　記者：為什么投資的商鋪會租不出去？投資前該怎樣考察物業(yè)呢？
　　高重恒：投資商鋪卻租不出去，這是最讓投資者頭痛的問題。購房者在投資前一定要把握十字方針，即位置、商脈、商品、設計和服務。
　　位置主要是指大的商業(yè)業(yè)態(tài)在哪兒。從選址來說，核心商圈的商鋪，學校、醫(yī)院附近的商鋪，大的社區(qū)之間的商鋪都是不錯的選擇，購房者可以進行投資。
　　核心商圈包括批發(fā)商圈和零售商圈兩類。比如鄭州，二七塔以北區(qū)域多為零售商圈，以南則為批發(fā)商圈。這兩個區(qū)域的商鋪都可以買。此外，只要是位于城市的稀缺地段，具有壟斷地位和不可替代性，發(fā)展?jié)摿�巨大，都是投資者一個好的選擇。
　　在火車站商圈，沒有人因為買了這個地方的商鋪而賠錢的；其他諸如文化路科技市場、9點鐘市場、東建材等專業(yè)市場類核心商圈的商鋪也都可以購買。
　　其次是學校、醫(yī)院附近和大型社區(qū)之間的商鋪，這些區(qū)域有大量的人流支撐，是城市熱鬧的地方，商鋪可以依附于周邊環(huán)境生存、升值。我不支持購買社區(qū)商鋪，如底商。為什么這么說呢？因為這類商鋪的回報率很低，其營業(yè)額不足以支撐高租金和高房價。
　　商脈有老、新、空白商脈三種，其中自然是老的商脈為最好。投資者可以對所選區(qū)域進行實地考察，看其一天的人氣狀況，根據(jù)人氣而定。
　　賣什么商品投資回報率最高呢？首選是服裝，其次是小商品、建材、家具、科技產(chǎn)品。商品投資回報率越高，那么你的商鋪就越好出租。這個投資者要了解。
　　第四點是設計。也就是動線布局是否合理。作為投資者要看：是否人們很容易就可以看到這個建筑，是否很快就可以進入商場或商鋪內(nèi)，停車是否方便，貨物是否方便運送。假如人看不到里面，就不愿進去，這是購物者的普遍心理。
　　最后要考察的是服務。要看管理團隊的水平怎么樣，服務設施是否齊全、到位。
　　如果這5個方面都考察“合格”，那么作為投資者即可放心購買，后期出租不成問題。
　　記者：作為投資者，自身還要注意哪些問題？
　　高重恒：不要根據(jù)樓層來判斷商鋪的好壞。有的人認為樓層越高越不好，這是一個誤區(qū)，沒有科學性。只要規(guī)劃合理，哪一層的收益和價值都一樣。
　　不要認為分攤率越低越好。得房率最好在50%以下，40%得房率的商鋪是最容易成活的。因為分攤率低，就意味著過道、走廊、電梯、樓梯寬敞，人可以自在通行，會讓購物者感到舒適。
　　不要急于回報。要有養(yǎng)鋪的理念。商鋪的回報周期通常為3~5年，很少有1年就可以回報的，這是很正常的事情，投資商鋪獲得收益需要過程，投資者要有這個心理準備。
　　不在乎反租回報。對于某些商鋪反租的宣傳和誘惑，作為投資者不要太注重眼前利益，應該多方考察，做到“不在乎曾經(jīng)擁有，只在乎天長地久”。