受惠"兩個(gè)中心" "大浦東"成商業(yè)地產(chǎn)熱土

　　5月初，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意撤銷上海市南匯區(qū)，將其行政區(qū)域并入上海市浦東新區(qū)，業(yè)內(nèi)不少人士在第一時(shí)間表示南匯區(qū)的各個(gè)區(qū)域都將因此大為受益。事實(shí)上，從目前來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)這一利好消息反應(yīng)相當(dāng)迅速。商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，5月上海商業(yè)類物業(yè)成交都出現(xiàn)了明顯的上漲，南匯最大的商業(yè)體“周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”更是一個(gè)月熱銷400余套。浦東新區(qū)有多個(gè)出售型商業(yè)項(xiàng)目也趁勢(shì)熱銷，以至于5月上海整體商用物業(yè)成交面積較四月環(huán)比大漲近三成。
　　“大浦東”商業(yè)比住宅表現(xiàn)突出
　　5月，南匯區(qū)的商品住宅的新增供應(yīng)面積出現(xiàn)了大幅度的增加，供應(yīng)面積達(dá)到了19.36萬(wàn)平方米，達(dá)到了前四個(gè)月新增供應(yīng)總量的1.76倍。但成交量上漲并不明顯，CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在新增供應(yīng)大漲的基礎(chǔ)上，5月南匯新房住宅成交量環(huán)比上月上漲37%，其漲幅僅排行全市第六，與漲幅排行第一的虹口(上漲331%)更是相距甚遠(yuǎn)。浦東的新房住宅成交量更是有28%的跌幅。
　　但是，南匯的出售型商用物業(yè)在今年以來(lái)表現(xiàn)突出。佑威房地產(chǎn)研究中心指出，整個(gè)5月，上海市商業(yè)類物業(yè)的成交面積共達(dá)到17.7萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲逾兩成。其中，以南匯區(qū)商鋪成交量功不可沒。基于南匯并入浦東的消息早在今年3月就已在市場(chǎng)上普遍流傳，南匯和浦東的出售型商用物業(yè)成交量在近幾個(gè)月出現(xiàn)較大增幅，綠地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)2月以來(lái)已簽約了197個(gè)鋪位，周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)更是簽約高達(dá)1000余次。
　　而從此前數(shù)據(jù)也可以看出，南匯區(qū)商辦項(xiàng)目成交套數(shù)自2月份以來(lái)節(jié)節(jié)攀升，2月份成交204套，3月份成交342套，4月份成交418套，5月份剛過3個(gè)星期，已經(jīng)達(dá)到569套。從成交面積上看，今年2—4月，南匯商鋪成交面積分別為5395、11817和26942平方米，月環(huán)比遞增119%和127%。
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中浦東出售型商用物業(yè)在4—5月亦表現(xiàn)突出，據(jù)上海中原商鋪部介紹，目前區(qū)域商鋪求租帶看量明顯增多。近兩個(gè)月成交的商鋪包括東亞銀行金融大廈早前被收購(gòu)的800平方米的配套商鋪正式成交；浦東新區(qū)金橋加工區(qū)內(nèi)銀橋大廈1-5層約0.89萬(wàn)平方米裙房商鋪整體出售;張江板塊的世和商務(wù)中心成交了一套裙房0.22萬(wàn)平方米的商鋪。另外，5月花木板塊的博覽會(huì)和御翠園商鋪亦成交迅速。
　　從今年以來(lái)“大浦東”各類物業(yè)的成交可以看出，“大浦東”的利好消息，已迅速點(diǎn)亮了浦東和南匯的商業(yè)地產(chǎn)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，浦東、南匯兩區(qū)域成交的出售型辦公、商業(yè)面積已占到了全市成交總面積的1/4。
　　周浦：辦公房賣得太好 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)欲“越線”開賣街鋪
　　位于周康板塊的周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是城市綜合體項(xiàng)目，總體量約32萬(wàn)平方米，商業(yè)廣場(chǎng)占據(jù)約13萬(wàn)平方米，規(guī)劃有百貨、超市、娛樂、餐飲、電影院、零售等各種設(shè)施和配套。據(jù)悉，除了前期進(jìn)駐的12家主力店之外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商已接近尾聲，樂購(gòu)超市、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、一兆韋德、石浦酒店等主力店很快也將進(jìn)場(chǎng)裝修，初定2009年9月份滿場(chǎng)開業(yè)。
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的辦公樓月成交量在春節(jié)以來(lái)頻頻攀升，2月簽約93次，3月簽約180次，4月簽約257次，5月更是高達(dá)482次，以至于該項(xiàng)目連續(xù)多周出現(xiàn)在網(wǎng)上房地產(chǎn)的“一手房近七日銷售排行榜”中。
　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁李耀漢向記者表示，周浦原本位于兩區(qū)交界的樞紐位置，南匯并入浦東后，周浦作為新浦東重心南移的直接受惠者，占盡地利之便，將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。
　　不過，據(jù)相關(guān)媒體披露，周浦萬(wàn)達(dá)即將新推一批產(chǎn)權(quán)商鋪，共65套，涉及出售金額3億元左右，這將是萬(wàn)達(dá)突破在上海只租不售的模式，第一次發(fā)售產(chǎn)權(quán)商鋪。有市場(chǎng)分析人士指出，一般來(lái)說(shuō)，多產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)難度高于單一產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)，2005年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)一直采取產(chǎn)權(quán)式商鋪只租不售的模式，此次“越線”改變模式后商鋪經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到此前幾個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，還有待觀察。
　　花木：出售型商鋪稀缺 成交價(jià)頻頻飆高
　　在南匯商用物業(yè)低價(jià)多銷的同時(shí)，上海四大城市副中心之一——浦東花木地區(qū)的商鋪憑借物以稀為貴的優(yōu)勢(shì)，已頻頻被投資者捧出高價(jià)。據(jù)CRIC系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年市場(chǎng)最差時(shí)推出9棟商務(wù)別墅的御翠園，最后1棟在5月以7.15萬(wàn)元/平方米售出，比之前4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)格高出4—8成。5月9日博覽匯廣場(chǎng)(紫竹科技大廈)也售出了一套322平方米2352萬(wàn)元的商鋪，均價(jià)達(dá)7.31萬(wàn)元/平方米。
　　御翠園 最后一棟商業(yè)別墅單價(jià)7.15萬(wàn)元成交
　　目前，浦東花木區(qū)域內(nèi)聚集了眾多高檔住宅小區(qū)，但商業(yè)配套較為缺乏，出售型商業(yè)項(xiàng)目更是少之又少。去年底，李嘉誠(chéng)在浦東花木的別墅名盤御翠園推出了9棟面積在500—1100平方米之間的商業(yè)別墅，平均價(jià)格在6萬(wàn)—7萬(wàn)元/平方米，實(shí)際使用面積的價(jià)格只有4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米。在一定程度上填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)對(duì)出售型商鋪的需求。
　　報(bào)告顯示，去年年底推出的御翠園商務(wù)別墅，其中最后一棟在今年5月成交，其成交均價(jià)達(dá)到7.15萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下項(xiàng)目?jī)?nèi)商務(wù)別墅成交新高。此后，御翠園還將乘勢(shì)推出1萬(wàn)平方米的3層沿街商鋪，價(jià)格也將達(dá)到6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米。分析師薛建雄介紹，這批地下1層和地上2層的商鋪引來(lái)了眾多投資者，其中很多買家都希望買下2套打通以符合周邊高檔次的業(yè)態(tài)需要。
　　博覽匯 不到一月售出近60套高價(jià)商鋪
　　除了御翠園商業(yè)別墅外，花木地區(qū)目前在售的純商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)規(guī)模不大的博覽匯廣場(chǎng)(紫竹國(guó)際大廈裙房)，量約1萬(wàn)平方米�；�于地段、前景以及其稀缺性，博覽匯廣場(chǎng)開盤一周就售出了17套商鋪，不到一個(gè)月，已經(jīng)去化了近60套。值得一提的是，數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)天成交的一套商鋪，其成交均價(jià)高達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米，已超過了附近御翠園商務(wù)別墅的最高成交均價(jià)。
　　記者發(fā)現(xiàn)，博覽匯廣場(chǎng)位于軌道交通7號(hào)線新國(guó)際博覽中心站上蓋，正對(duì)新國(guó)際博覽中心，經(jīng)香格里拉大酒店和證大喜瑪拉雅中心圍合，周邊還云集了10余個(gè)高檔居住區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，博覽匯廣場(chǎng)5月9日正式開盤，推出第一期107套商鋪單套面積100-270平方米，參考價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米。而售樓處對(duì)這批層高5.5米的商鋪報(bào)價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米。商報(bào)記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至6月1日，博覽匯已成交商鋪59套，成交面積11608平方米。其中，開盤當(dāng)天成交的一套建筑面積322平方米的鋪面，單價(jià)高達(dá)7.3萬(wàn)元，成交總價(jià)則約2352萬(wàn)元。
　　售價(jià)高，租金也不低。據(jù)博覽匯售樓處人員介紹，這批商鋪的租金報(bào)價(jià)在10-15元/平方米/天。若以上述7.3萬(wàn)元單價(jià)成交鋪面為例粗略估算，以最高租金15元/平方米/天出租，年租為173.9萬(wàn)元，年租金回報(bào)率為7.4%。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為其處在“投資臨界點(diǎn)”，租金只能稱得上“一般”。該人士表示，盡管博覽會(huì)的地段優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)也較小，但由于其規(guī)模有限，業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)或受到一定限制，經(jīng)營(yíng)方對(duì)于業(yè)態(tài)配比等技術(shù)問題的處理，將成為該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。“作為一個(gè)零散出售的商鋪?lái)?xiàng)目，租金能否有上漲空間，業(yè)態(tài)控制是一個(gè)很重要的挑戰(zhàn)�！�
　　對(duì)此，博覽匯現(xiàn)場(chǎng)銷售人員解釋，對(duì)于出售的商鋪，開發(fā)商會(huì)和小業(yè)主簽訂委托協(xié)議，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招商和業(yè)態(tài)管理。當(dāng)商報(bào)記者問及是否會(huì)對(duì)商場(chǎng)強(qiáng)制統(tǒng)一招商管理時(shí)，銷售人員給予否定。
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　　此前，浦東新區(qū)的酒店公寓開發(fā)勢(shì)頭較勁，諸如禹洲金橋等項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，也頗受投資者和開發(fā)商的關(guān)注�？梢钥吹降氖�，浦東作為上海城市建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，享受許多制度創(chuàng)新和政策優(yōu)惠，南匯并入浦東最直接的意義，在于今后原南匯區(qū)域也將分享到這部分利益，如此則該地區(qū)無(wú)論生活配套設(shè)施還是交通狀況都將逐步得到改善，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是重大利好。
　　市場(chǎng)分析人士指出，兩區(qū)合并的消息將會(huì)把開發(fā)商的注意力從原來(lái)的兩區(qū)接壤處擴(kuò)展到更廣泛的區(qū)域，如惠南、臨港等板塊�！霸絹�(lái)越多的商業(yè)資本將有望延伸到南匯的一些冷門區(qū)域�！�
　　記者發(fā)現(xiàn)，自2007年開始，不少大型開發(fā)商開始在南匯儲(chǔ)備土地。但在2007-2008年之間，大型開發(fā)商關(guān)注的地塊主要集中在兩者接壤地區(qū)，其他板塊土地成交較為平淡。同是2007年16號(hào)公告中推出的南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康敏花苑二期儲(chǔ)備地塊，成交樓板價(jià)僅1812元/平方米。而2008年8月公布的28號(hào)公告中，惠南鎮(zhèn)C6-1儲(chǔ)備地塊慘遭流標(biāo)。與此同時(shí)，去年推出的一批臨港地塊(商業(yè)、辦公)也多以1100-3000元/平方米的樓板價(jià)底價(jià)成交。
　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)印堃華教授認(rèn)為，房地產(chǎn)的本質(zhì)是土地的合理利用，而這次南匯并入浦東后，也將優(yōu)化土地資源的利用，尤其是在浦東大部分土地資源已經(jīng)使用完畢的情況下。