安寧商業(yè)地產(chǎn)四足鼎立 安寧商業(yè)變革戰(zhàn)已打響

    隨著新昆明建設(shè)的發(fā)展，安寧一躍成為昆明的“衛(wèi)星城”。依托良好的生態(tài)環(huán)境，豐富的人文、旅游資源，安寧成為人們節(jié)假日休閑娛樂(lè)的歸屬之地，不僅住宅市場(chǎng)紅火，社區(qū)商業(yè)熱賣(mài)，還出現(xiàn)了集居家、休閑、購(gòu)物為一體的大型旗艦商業(yè)廣場(chǎng)。一場(chǎng)商業(yè)變革戰(zhàn)開(kāi)始在安寧打響了。
　　過(guò)去：商業(yè)發(fā)展空白 主城商鋪檔次低
　　安寧位于滇中高原東部邊緣，距昆明32公里，方圓400公里，是昆明通往滇西的交通要道，規(guī)劃人口45·50萬(wàn)。同時(shí)也是環(huán)滇經(jīng)濟(jì)圈綠色工業(yè)城市、以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)。然而，在2002年以前，安寧的房地產(chǎn)發(fā)展一直較為緩慢，受此局限，安寧的商業(yè)發(fā)展也處于空白狀態(tài)，僅有市中心連然路、金方路地段有一些分散的小型商鋪。以安寧市連然路目前的商鋪價(jià)格來(lái)看，其片區(qū)底商整體價(jià)格并不高。舉個(gè)例子，連然路以東片區(qū)，由于沿街商鋪基本為近年內(nèi)開(kāi)發(fā)，因此租金較高，底層商鋪平均租金為80元/平方米/月。連然路以西片區(qū)沿街商鋪外觀陳舊，1、2兩層商鋪?zhàn)饨鸺s為50元/平方米/月。由于連然路的存在，金方路區(qū)域的商業(yè)與連然路區(qū)域的商業(yè)有了天壤之別，無(wú)論是商鋪經(jīng)營(yíng)品種以及消費(fèi)檔次都有了很鮮明的落差。底層商鋪?zhàn)饨鸺s為40元/平方米/月。
　　現(xiàn)狀：大量底商出現(xiàn)在大屯、溫泉、太平
　　在現(xiàn)代新昆明的總體規(guī)劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城”的總體戰(zhàn)略規(guī)劃中，加之去年以來(lái)，安寧片區(qū)進(jìn)駐了多家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，住宅開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)步入一個(gè)新的發(fā)展方向。安寧傳統(tǒng)的商業(yè)格局漸漸有所轉(zhuǎn)變，最顯著的特點(diǎn)是商業(yè)發(fā)展開(kāi)始由安寧主城區(qū)開(kāi)始向太平新區(qū)、大屯新區(qū)及溫泉鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成四足鼎立之勢(shì)。
　　離安寧市最近的大屯新區(qū)，已進(jìn)駐了保利·寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產(chǎn)項(xiàng)目。而保利·寧湖峰境的社區(qū)商業(yè)街目前正在對(duì)中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進(jìn)行招商工作，肯德基、廣州御元堂SPA的進(jìn)駐意向均比較強(qiáng)烈。一旦今年8月其商業(yè)街呈現(xiàn)，也會(huì)帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)繁榮。而溫泉鎮(zhèn)憑借“天下第一湯”美名，已經(jīng)成為全國(guó)知名的休閑旅游度假之地，每年都有大量人士前來(lái)此享受閑暇時(shí)光。目前正在建設(shè)中的溫泉山谷項(xiàng)目，占地 9600畝，規(guī)劃了國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲娛樂(lè)中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設(shè)施，可以說(shuō)幾乎考慮了休閑度假生活的全部要求�？梢韵胂�，兩年后的溫泉鎮(zhèn)將會(huì)是安寧市內(nèi)旅游、休閑商業(yè)最熱鬧的片區(qū)。
　　未來(lái)15年，太平新區(qū)將吸資500億元打造中國(guó)奧林匹克小鎮(zhèn)，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)62平方公里，而其距離昆明主城區(qū)20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優(yōu)勢(shì)，頗具商業(yè)發(fā)展?jié)摿�。�?005年開(kāi)始，一撥又一撥的開(kāi)發(fā)商奔赴太平新區(qū)考察，尋找新的商機(jī)。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的商業(yè)支撐來(lái)自于在建的地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)輝·星城及恒大·金碧天下社區(qū)商業(yè)。其中萬(wàn)輝·星城三期“時(shí)光九篇”擁有 3000平方米的社區(qū)商業(yè)配比、恒大·金碧天下則擁有90000㎡國(guó)際航母配套打造的綜合生活服務(wù)區(qū)。包括了鉑金超五星級(jí)酒店，會(huì)議、飲食、娛樂(lè)、健康、運(yùn)動(dòng)和商業(yè)等六大中心及一所國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。其中飲食中心建筑面積約9000㎡，設(shè)有高檔次宴會(huì)中西餐廳、中檔風(fēng)味特色餐廳、無(wú)國(guó)界食府三個(gè)功能分區(qū)，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂(lè)中心建筑面積約8000㎡，內(nèi)設(shè)電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂(lè)中心等。商業(yè)中心建筑面積約4300㎡，將結(jié)合旅游度假中心，設(shè)置公交車(chē)站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購(gòu)物需求�？梢韵胂�，隨著二個(gè)項(xiàng)目交房日期的臨近及入住人群的增多，原來(lái)處于商業(yè)空白點(diǎn)的太平新區(qū)也將迎來(lái)騰飛，而這一片區(qū)的商業(yè)也將陸續(xù)繁榮起來(lái)。
　　未來(lái)：首個(gè)旗艦商業(yè)廣場(chǎng)瞄準(zhǔn)滇西
　　然而，社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)業(yè)主的生活所需為目的，它的大量出現(xiàn)只能帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)繁榮，并不代表安寧市的商業(yè)已經(jīng)真正火了起來(lái)，把區(qū)域戰(zhàn)略放大到昆明戰(zhàn)略的高度來(lái)考慮，安寧的商業(yè)是大有文章可做的。這幾年安寧大力開(kāi)展招商引資，吸引了不少有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)。今年春季房交會(huì)上，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始現(xiàn)身安寧。這就是財(cái)興盛地產(chǎn)在安寧打造的金商都項(xiàng)目。
　　財(cái)興盛·金商都項(xiàng)目地處安寧鋼昆大道與珍泉路交會(huì)口，是安寧現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無(wú)論是現(xiàn)狀，還是遠(yuǎn)景規(guī)劃，都是安寧當(dāng)之無(wú)愧的 “城市名片”；更為重要的是，項(xiàng)目1.3萬(wàn)平方米大體量，涵蓋餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)的財(cái)興盛·金商都，刷新了安寧無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目的空白。其定位為滇西中心商業(yè)圈，將打造滇西最具影響力的旗艦商業(yè)廣場(chǎng)，在滿足當(dāng)?shù)厝司蛹倚蓍e購(gòu)物需求之外，項(xiàng)目還將逐漸拓展商品批發(fā)領(lǐng)域，瞄準(zhǔn)大理、麗江、德宏、臨滄、怒江、迪慶等滇西6個(gè)州、市入昆進(jìn)貨的各種零售商，成為金商都項(xiàng)目最重要的“殺手锏”。目前其招商尚未啟動(dòng)，不少投資業(yè)者已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，表示出認(rèn)籌購(gòu)買(mǎi)的強(qiáng)烈意愿。
      ■專(zhuān)家點(diǎn)穴
　　安寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始穩(wěn)步抬頭
　　周曼（深圳至祥置業(yè)昆明有限公司總經(jīng)理）
　　深圳至祥置業(yè)昆明有限公司總經(jīng)理周曼表示，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有把“巢”筑好了，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)地吸引前來(lái)投資的人群。近幾年，昆明商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的地位已從邊緣走向中心，新建的大型購(gòu)物中心、商貿(mào)城、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)目不斷增加，不過(guò)，值得一提的是，隨著昆明與周邊區(qū)域高速交通路網(wǎng)的打通、提速，安寧等昆明周邊區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始穩(wěn)步抬頭，這些潛在的商業(yè)增值區(qū)域或?qū)⒊蔀槲磥?lái)一段時(shí)間內(nèi)投資特區(qū)。
　　所有投資者都明白在商業(yè)地產(chǎn)投資中，對(duì)地段的要求是近乎苛刻的，掌握一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展命脈，首先應(yīng)掌握區(qū)域發(fā)展的命脈。從昆明周邊區(qū)域發(fā)展形勢(shì)看，安寧，正在一步一步成為繼昆明之后的又一塊財(cái)富投資盆地。其中太平新區(qū)成為了安寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，太平新區(qū)定位是休閑康體為主題的旅游小鎮(zhèn)，不但受到開(kāi)發(fā)商熱捧，也有利于其商業(yè)的繁榮。
　　但同時(shí)，安寧本地資源特征型消費(fèi)主要依賴(lài)于外地消費(fèi)者的拉動(dòng)（溫泉度假區(qū)商業(yè)依賴(lài)于昆明及周邊地區(qū)；太平新區(qū)社區(qū)商業(yè)則依賴(lài)于在昆消費(fèi)者），但存在較大季節(jié)性波動(dòng)，是安寧的總體消費(fèi)特征。所以，安寧要發(fā)展商業(yè)，首先得主推休閑度假、自然生態(tài)、現(xiàn)代工業(yè)、文化體驗(yàn)、康體運(yùn)動(dòng)五大旅游產(chǎn)品，充分發(fā)揮安寧的旅游文化優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，帶動(dòng)配套商業(yè)，成為安寧提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的新出路。
　　投資門(mén)檻也較低 適合普通投資者入場(chǎng) 
　　陸韜（瑞豐和（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)云南有限公司副總經(jīng)理）
　　“從春節(jié)后到現(xiàn)在，投資型產(chǎn)品熱銷(xiāo)是昆明樓市的一個(gè)顯著特點(diǎn)�！比鹭S和（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)云南有限公司副總經(jīng)理陸韜表示，商鋪投資和住宅購(gòu)買(mǎi)的區(qū)別在于，商鋪投資看重的是未來(lái)價(jià)值，包括地段、區(qū)位和稀缺性等價(jià)值構(gòu)成要素，對(duì)價(jià)格的敏感度低。而住房購(gòu)買(mǎi)往往看重的是價(jià)格，對(duì)價(jià)格的變化高度敏感。對(duì)于普通商鋪投資者來(lái)說(shuō)，和大體量商業(yè)相比，社區(qū)商業(yè)的投資機(jī)會(huì)更大。目前安寧片區(qū)各社區(qū)商業(yè)客戶(hù)群廣泛，投資門(mén)檻也較低，更適合普通投資者入場(chǎng)。一旦片區(qū)入住人群增多，社區(qū)商業(yè)繁榮，投資成本也會(huì)成倍增加。
   　■記者手記
　　安寧商業(yè)真正繁榮
　　亟待住宅入住率提升
　　一年前，大多數(shù)昆明人根本不會(huì)想到去安寧去購(gòu)鋪。然而僅僅短短的一年時(shí)間，安寧——這座“后花園”，突然被很多投資者關(guān)注并競(jìng)相進(jìn)駐。其社區(qū)商業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)飛速發(fā)展之態(tài)，但對(duì)于一些新建小區(qū)來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)雖然成交量好，但由于入住率不高，進(jìn)駐品牌商家偏少，商鋪的價(jià)值得不到最大的利益化體現(xiàn)。由此看來(lái)，商業(yè)的真正繁榮還得亟待住宅的及時(shí)交付和入住率提升的現(xiàn)實(shí)。在此，我們深深地感受到了開(kāi)發(fā)商作為城市先行者的巨大作用，期待著安寧的商業(yè)項(xiàng)目能在住宅地產(chǎn)的帶動(dòng)下，發(fā)展繁榮。
　　■商鋪大搜索
　　金色交響家園 2期商鋪將發(fā)售
　　位于東三環(huán)虹橋立交與寺瓦立交中段的金色交響家園小區(qū)，是由金沙地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的，目前隨著業(yè)主的入住和1期商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)，即將開(kāi)始銷(xiāo)售2期商鋪。據(jù)悉，金色交響家園是60萬(wàn)平米的大社區(qū)，社區(qū)共有1.6萬(wàn)平米的商鋪，分兩期銷(xiāo)售，其中1期已經(jīng)賣(mài)完，并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，租金為45元/平米；2期商鋪約有 100多套，正在銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)資格卡，2000元/張。
　　百富琪開(kāi)賣(mài)VIP卡
　　位于春城路與環(huán)城南路交叉口的百富琪項(xiàng)目，在上周有了最新進(jìn)展，“百富琪VIP卡”正在銷(xiāo)售中，2000元/張，可到現(xiàn)場(chǎng)售樓部辦理，開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在7月份。 該項(xiàng)目有1萬(wàn)平米的商業(yè)街，分臨街商鋪和內(nèi)街商場(chǎng)兩部分，建筑負(fù)一層至四層全是店鋪。
　　上東大街 現(xiàn)鋪認(rèn)籌中
　　位于延安醫(yī)院旁的上東大街，建設(shè)進(jìn)展順利，目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)鋪，鋪面面積從20－1000平米不等，預(yù)計(jì)在6月份開(kāi)盤(pán)。認(rèn)籌卡正在銷(xiāo)售中，5000元/張，持卡選鋪，一次性付款可享受3%優(yōu)惠，按揭付款可享受1%優(yōu)惠。
　　官城嘉年華 6月底開(kāi)始推廣
　　日前，官城地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，位于北京路延長(zhǎng)線、江東小康城旁的官城嘉年華，已計(jì)劃于6月底正式推廣。據(jù)了解，樓層結(jié)構(gòu)1－5層為商鋪，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、服務(wù)等多元化消費(fèi)功能于一體；7層以上為住宅。