“望聞問切”四步驟 找到最具投資價值商鋪

　　俗話說，一鋪養(yǎng)三代。言下之意，投資一套商鋪，靠收取租金可以供三代人的生活所需。如今在上海任何區(qū)域，如果有一間100平方米左右的商鋪成功出租，月固定租金收益在5000元至1萬元；如果在中心商業(yè)街位置，租金收益更高。
　　投資商鋪，一直是一個熱門話題。如何找到最具性價比的商鋪，這是一門大學(xué)問。本文從
　　中醫(yī)的“望聞問切”四步驟來簡述商鋪投資的基本理念，供廣大讀者參考。
　　
　　【名稱】望
　　
　　【解釋】望診，中醫(yī)用語：指觀氣色
　　
　　商鋪必須有獨(dú)立門面，這一點(diǎn)相當(dāng)重要。最好是一樓正面沿街，門寬不低于4.5米。如果商鋪沒有獨(dú)立的門面，會失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會失去施展?fàn)I銷手段的空間。
　　　挑選已經(jīng)形成商業(yè)氣候的地理位置，可以是政府打造的或是在長期經(jīng)營中自然形成的特定商品的集中區(qū)域。如嘉定曹安路輕紡市場，未成市前商鋪售價每平方米4000元，月租金僅1000元左右；市場成熟后商鋪售價每平方米5萬元以上，月租金1萬多元。
　　周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專賣店入駐最佳，品牌連鎖機(jī)構(gòu)的選鋪工作相當(dāng)系統(tǒng)化和專業(yè)化，借其公司的市場判斷能力，完善自己的判斷。
　　
　　【名稱】聞
　　
　　【解釋】聞診，中醫(yī)用語：指聽聲息
　　
　　選擇商鋪的區(qū)域應(yīng)在辦公樓附近、交通樞紐鄰近、學(xué)校附近或居民密集區(qū)，主要經(jīng)營出路以周邊固定消費(fèi)為主。人流量是關(guān)鍵因素，要學(xué)會區(qū)分過路人流量和消費(fèi)人流量，其合理比例應(yīng)該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好。統(tǒng)計(jì)人流的時段以周一至周三上午10點(diǎn)至下午16點(diǎn)為佳，如是餐飲商鋪，還要統(tǒng)計(jì)晚上18點(diǎn)至23點(diǎn)的人流。
　　商鋪的結(jié)構(gòu)決定商鋪的投資價值，千萬不要誤入結(jié)構(gòu)有問題的商鋪。理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以框架為佳，這種結(jié)構(gòu)得房率較高，中間立柱較小甚至沒有，有利于經(jīng)營者商品的出樣和商鋪的格局規(guī)劃。周邊100米內(nèi)最好有公交站點(diǎn)或軌道交通出入口，要回避那些能在門口停車的商鋪，因?yàn)殚T口能停車的話，會影響商鋪的展示面。
　　
　　【名稱】問
　　
　　【解釋】問診，中醫(yī)用語：指問癥狀
　　
　　周邊人群的消費(fèi)水平高低決定商鋪的價值高低。在周邊購買力較高的區(qū)域，商鋪的價值更高，獲得更高的租金和投資回報率的機(jī)會更大。要密切注意周邊各商業(yè)的生意情況，商鋪周邊50米半徑屬于一榮俱榮。了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量住宅去化率，這些都是投資的重點(diǎn)。
　　
　　【名稱】切
　　
　　【解釋】切脈，中醫(yī)用語：指脈象
　　
　　商鋪投資宜重發(fā)展前景。雖然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無人問津，但如果符合馬路小、周邊市場好、人流有逐步擴(kuò)大趨勢、商鋪銷售去化率較高等條件，則這類商鋪具備投資價值。要把握投資時機(jī)，在經(jīng)濟(jì)形勢虛高、商業(yè)景氣且商業(yè)利潤較高的時期，不宜投資在高位運(yùn)行的商鋪，因其升值空間已被大量消耗。按目前市場形勢，一般比較適宜投資的商鋪，其售價和周邊住宅售價比約為1.3：1。