外資錯(cuò)失本輪地產(chǎn)盛宴?

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的月度形勢(shì)報(bào)告稱,2009年1-6月份我國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元人民幣,同比增長(zhǎng)9.9%,但比去年同期回落23.6個(gè)百分點(diǎn)。在開發(fā)資金來源方面,國(guó)內(nèi)貸款5381億元,增長(zhǎng)32.6%;利用外資243億元,下降29.7%;企業(yè)自籌資金8241億元,增長(zhǎng)10.4%�？梢娎�用外資是唯一下降的,而該數(shù)據(jù)去年同期為345億元。在商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)領(lǐng)域,據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2008年報(bào)告稱,由于中央政府限制海外熱錢及全球范圍內(nèi)的信貸市場(chǎng)資金流動(dòng)不暢,2008年一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)外資收購(gòu)交易額明顯萎縮。北京市場(chǎng)全年外資并購(gòu)總額同比下降74%,上海下降26%。進(jìn)入2009年之后,雖然國(guó)務(wù)院取消了對(duì)外資征收的房地產(chǎn)契稅,但外資收購(gòu)成熟物業(yè)的步伐更是減緩了。據(jù)中國(guó)金融地產(chǎn)網(wǎng)對(duì)該數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè),2009年上半年北京、上海等地的外資收購(gòu)案不足去年同期的二分之一,并且拋售套現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的數(shù)量高于往年同期。我們知道在商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)方面,一直是以歐美基金、投行等較為活躍。他們?cè)诮鹑谖�機(jī)中受到較大的影響,是減少投資金額、拋售物業(yè)的一個(gè)重要原因。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,一直以來香港等地的開發(fā)商比較積極,他們?cè)诮鹑谖�機(jī)中受到的影響較小,資金緊張不會(huì)是他們收縮戰(zhàn)線的原因。

　　香港的很多老牌地產(chǎn)商都經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)周期,特別是1976-1985年以來的因“居者有其屋計(jì)劃”政策而形成的一個(gè)漲跌周期;和1986年開始新一輪瘋狂上漲,至1997年之后長(zhǎng)達(dá)6年的房地產(chǎn)泡沫破裂,以及之后的慢慢復(fù)蘇。因此造就了港資開發(fā)商對(duì)處于波動(dòng)時(shí)期的房地產(chǎn)投資是非常謹(jǐn)慎的。而且由于香港的開發(fā)商一直以來非常重視土地儲(chǔ)備,負(fù)擔(dān)過重的土地儲(chǔ)備也使其在危機(jī)中需要承受更大的壓力和經(jīng)受更長(zhǎng)時(shí)間的衰退。這也是他們?cè)?007年的房地產(chǎn)火爆時(shí)期成為多處地王,但在2008年開始不景氣后,基本不再拿一塊地的原因。因此,預(yù)測(cè)因金融危機(jī)會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成更長(zhǎng)時(shí)間的影響,是香港地產(chǎn)商不屑于在當(dāng)前情況下貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)的原因之一。

　　但我們認(rèn)為,在這場(chǎng)由政府發(fā)起的,各大銀行極力支持,并力圖將整個(gè)經(jīng)濟(jì)拉出泥潭的救市行動(dòng),外資和民營(yíng)企業(yè)一樣成了“旁觀者”,是最為主要的原因。一是他們根本無(wú)法得到政府振興計(jì)劃帶來的各種利益幫助;二是目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速變化,讓他們無(wú)從下手,不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)。而那些手拿巨額銀行信貸或者從股民手中拿到增發(fā)資金的大企業(yè)則可以堂而皇之地去創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)的“地王”,去配合國(guó)家的救市行動(dòng),表明經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回暖,地產(chǎn)商安然度過危機(jī),整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又重新走向繁榮。在這種情況下,謹(jǐn)慎的外資是不敢去碰這些“泡沫”的。

　　雖然筆者對(duì)于房地產(chǎn)應(yīng)該限外還是吸引外資是不持有任何觀點(diǎn)的,也從來不認(rèn)為外資是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角。畢竟從歷年來的利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例來看,才區(qū)區(qū)2%左右;在成熟物業(yè)投資方面,占比也僅15%左右。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī),雖不能說需要依靠外資的幫助,但作為有著敏銳的投資眼光的外資,都不愿意也不敢來參與本次的反彈,那么我們還是需要懷疑一下這次反彈的基礎(chǔ),是否已經(jīng)調(diào)整到位了,還是繼續(xù)在制造泡沫的道路上前進(jìn)。

　　如果對(duì)我所說的外資有著敏銳的投資眼光表示懷疑的話,大家可以查閱一下2008年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的單月數(shù)據(jù),在危機(jī)最為嚴(yán)重、各方資金都非常謹(jǐn)慎的時(shí)候,是外資流入最多的月份。