投資炒房：暴利下的財富風險游戲

    《奮斗》中楊曉蕓媽媽市儈的“房蟲”形象讓人印象深刻，他們靠倒賣房子掙差價發(fā)財。 “比炒股掙錢快，比炒股掙錢多，一年投入100萬就能掙回 100萬，投資最短一個月見效，最長兩三個月，不用擔心欠賬，不用耗時間盯著�！�
　　《奮斗》中楊曉蕓媽媽市儈的“房蟲”形象讓人印象深刻，他們靠倒賣房子掙差價發(fā)財。 “比炒股掙錢快，比炒股掙錢多，一年投入100萬就能掙回 100萬，投資最短一個月見效，最長兩三個月，不用擔心欠賬，不用耗時間盯著。”
　　我們身邊活躍著這樣一群人——他們手里不止一套房產，自住以外的或者用來出租或者空置著等它升值；他們可能輕輕松松一擲千金，也可能每月承受數(shù)萬的房貸負擔；他們投資的對象可能是三五百萬的二手住宅，也可能僅僅是一個三五十萬的小鋪，或者是三五千萬的豪華別墅……環(huán)顧四周，理財周報和您一起揭開炒房人“玩房”的神秘面紗。
　　日夜兼程為房競折腰
　　6月初一個暴雨傾盆的晚上，王澄(化名)和中介陳先生一起驅車8小時從上海趕往浙江溫州。此行不是出差，這般匆忙趕夜路也非公司業(yè)務出現(xiàn)緊急狀況，王澄身上帶了五萬現(xiàn)金，風雨兼程原來只為敲定一套熱門的房產，房東家住溫州。
　　“一開始掛出來的價格是312萬，相對于小區(qū)里同類型的價位便宜許多，不過馬上就像拍賣一樣，各個中介都有新的買家報出高價來，兩三天就‘競標’到328萬�！� 王澄祖籍浙江，常年在上海經商，是一家私營業(yè)主。
　　“其他一樣的房子一推出來至少345萬；這套312萬的房子著實令人矚目。”中介們也積極鼓勵自己的客戶們果斷出手報價。
　　這個令眾投資客折腰的“她”究竟有多少魅力呢？
　　說普通，其實這只不過是一套中等裝修97平米的兩房兩廳一衛(wèi)；論不凡，這個東方曼哈頓是徐家匯有名的高檔小區(qū)、曾被評為臺灣人最喜歡的上海樓盤。不過“她”近來搶手的另一大關鍵是因為它所屬的文定居委對口徐匯區(qū)的匯師小學。
　　這幾年來，全國數(shù)不清的“孟母”為了“不讓孩子輸在起跑線上”提前三年把戶口落入名校門下。東方曼哈頓也不例外，據小區(qū)附近中介描述，每年上半年都是家長們給小孩子落戶的高峰期；由于小區(qū)本身又是靠近商業(yè)中心的少數(shù)的高檔樓盤，相比周圍的學區(qū)房源價格更高，從稀缺性的角度考慮投資的保值性更好。
　　“憑我這兩三個月關注學區(qū)房的觀察來看，這里的房子是供不應求的。我們一共聯(lián)系過五六家中介，附近好多小區(qū)像泰德苑、錦匯苑、光啟公寓、玉蘭花苑、滬貴苑都看過房。好的房源掛出來一個禮拜就沒了，有時候有點小瑕疵讓人下不了決心，等過幾天再去就被人先訂了；或者有租約在身比較麻煩。有的看房要求只能在周末，半天就來好幾撥人。等房子入戶口的人太多了。我相信每年都有父母要買房，未來出手不成問題�！�
　　中介告訴王澄，由于房東是個溫州人，2005年以1.7萬/m2單價買進，現(xiàn)在3.2萬/m2的單價也賺了近一倍，再加上身居外地對小區(qū)目前的實際成交情況不了解，所以出價比較低。
　　不知是慧眼識珠還是盲目跟風，掛牌第二天312萬就升至320萬，第三天就有人報出328萬的價格。王澄和中介一商量決定直接跑去溫州，把定金親自交到房東手里。
　　溫州房東在掛出這套房不到一周里接到了十幾通中介來電，也察覺到了自己手頭握著一個搶手香餑餑。聽說中介要親自帶買房人來溫州，也聰明地立刻提高價錢——“340萬，你們同意了這個價就過來�！�
　　王澄和中介陳先生幾乎是在準備出發(fā)前一刻才給房東下達的“通知”，所以這個“加價”的確意外，但也并沒有讓王澄遲疑；于是就出現(xiàn)了文章開頭的那一幕，大雨之夜中介老板駕車親自送王先生去溫州交付5萬定金。
　　“像這樣的例子并不多，尤其是那天還是下著大雨趕夜路�！敝薪樗�里，陳先生在回憶這一個多月前的經歷仍然記憶猶新；“當時那套房實在是競爭激烈，漲到340萬、單價比原來加了3000多，但仍然算是便宜的�！�
　　“這個小區(qū)由于價格太高出租并不好，按投資回報率計算可能幾乎為零。但非常好轉手，比如那套340萬的，一個多月過去如今可以就可以賣到380萬了；單價接近四萬�！�
　　崇明阿姨團電子商城一擲18套
　　18套的成交記錄！在21世紀不動產南區(qū)徐家匯分店至今還未被打破，大半年了小張仍是記憶猶新。當時，小張在崇明的阿姨找到他說想要買房子投資；阿姨這十幾年在家鄉(xiāng)做小生意，積蓄了一筆錢。對股票基金不太懂，就想到找小張幫自己選一套房子。
　　小張起初帶阿姨看了幾套市中心的房子，住宅看下來阿姨都顯得很猶豫�？紤]正逢當時嘉定曹安路電子商城開始招商不久，于是小張就帶阿姨去曹安路實地考察了一番�？吹街苓吺畮讉�諸如上海鞋城、輕紡市場的大型專業(yè)賣場和批發(fā)市場，不禁讓阿姨想到了10年前的七浦路。
　　2000年的時候有人介紹她投資七浦路的商鋪，她拒絕了。可如今，當年27-35萬就能買到的一個十幾二十平米的七浦路商鋪，已經漲到了三四百萬。即使拋開出手時的高賦稅不說，現(xiàn)在每個月的租金收入也能達到20-40萬。由于見證了七浦路9年來的興旺發(fā)展，阿姨對曹安路的商城一見鐘情，相見恨晚。
　　回去和家里親戚朋友一商量，大伙兒對這個地塊未來的發(fā)展都充滿信心。一個星期后小張的阿姨竟然帶領了一行五人前來買鋪。5個人一口氣在電子商城“手機賣場”和“儀電儀表”兩個樓里的二樓和三樓共買下了18套包間：最小的包間10平米，28萬；最大的包間21平米，50萬。小張的阿姨一個人買了五套，共300多萬。一行五人共買下18個包間，總價800多萬。由于購買時間尚早，他們還幸運地挑到了一些路口、電梯口的風水寶地。
　　阿姨們的眼光很快得到肯定。據21世紀不動產商鋪部的施先生介紹，今年年后商城的開發(fā)商就已經進行了一波提價，每平米均價漲了3000多元。
　　學區(qū)房投資失敗，合伙千萬買商鋪
　　同樣是投資學區(qū)房，來自江西的李先輝(化名)似乎不太幸運。他在江西做餐飲生意的，去年在上海購買了一套徐家匯青之杰小區(qū)價值300萬的住房，一來曾經考慮到日后可能到上海發(fā)展；二來即使不自住將來轉手也可以升值。
　　4月份，該樓盤最大的光環(huán)“匯師小學對口小區(qū)”賣點突然蒸發(fā)——學校公布了新一年的對口居委名單，青之杰小區(qū)居委在這張新的榜單上消失了，原本沖著學區(qū)房來的業(yè)主們仿佛一夜之間被打入冷宮了。
　　由于上半年這一帶小區(qū)都在熱火朝天地猛漲，李先輝的房子雖然沒有了學區(qū)房的光環(huán)但也沒有跌價；于是，對小區(qū)未來心灰意冷的李先輝在5月份把房子出手了。
　　李在江西是開大型餐飲店的，原本有過到上海來發(fā)展事業(yè)的想法，不過考察下來發(fā)現(xiàn)上海的租金成本太高，做租客還不如做房東。于是他暫時取消了開店的念頭。那么騰出的300多萬用來做什么呢？當他和自己的售房中介談起自己的想法時，中原地產曹陽分行的敖經理建議他干脆投資商鋪：近幾年可以先出租收取租金，日后再有到上海發(fā)展餐飲事業(yè)的想法也方便實施。
　　但是這樣一個大面積可以經營餐飲店的沿街商鋪，三百萬遠遠不夠。于是，李說服自己的江西朋友，6月份兩個人出資1000萬在長寧區(qū)中山公園板塊的長寧路上買下了一個280平米并且布有經營餐飲的硬件設施條件(消防條件、排污管道等)的沿街商鋪。
　　“這里的人流量大，周邊人均消費也適合，商鋪的市口很寬。”李先生對目前的這個商鋪位置非常喜歡，“現(xiàn)在一年的租金是50萬左右，而且未來每年還會有5％-8％的遞增。”
　公車上談千萬級別投資
　　程立(化名)夫婦是美籍華人，程來自臺灣、太太是上海人。兩人年輕時在美國硅谷做科研，在上海已有包括世茂濱江在內的多套高端住宅。由于工作需要，程立經常要中、美兩地跑。
　　“我們今年年初就開始打算在浦西市中心的區(qū)域買房子，主要是因為手上正好有一筆閑置的資金，擔心金融危機過后通貨膨脹、使財富縮水，所以一直在尋找投資保值的方法。投資股市我們覺得風險太高、而且兩人平時工作都比較忙也沒時間去打理，于是想到了買房子，畢竟固定資產相對比較穩(wěn)定有保障。
　　其實一開始我們也有想過在北京買房，因為我先生因為工作也時常會去北京，但后來考慮到世博會的因素，我們還是比較看好上海，經朋友介紹，來盧灣區(qū)這邊看看�！背烫�太笑稱，“近兩三年內我們也不打算拋，說不定就是為20歲的女兒置備嫁妝了�！�
　　據易居臣信盧灣店店長周歐介紹：“這對著裝樸素，看上去就像普通的工薪階層的中年夫婦，怎么看也看不出其名下?lián)碛卸嗵赘叨俗≌�、且均為無貸款一次性付清；7月初一天他們從浦東乘公交車來到盧灣區(qū)，用的手機是款式老的不能再老的藍屏NOKIA。但是夫婦倆一進門就指名要看思南新苑的房子�！�
　　“我們兩個呆上海的時間不長，女兒卻是一直住在上海的，她經常約朋友在盧灣區(qū)田子坊那一帶吃飯，于是我們逐漸也對這個區(qū)域有了了解。主要還是看中盧灣區(qū)高檔的生活環(huán)境，地段優(yōu)勢是房產未來升值空間的保證�！�
　　但是中介告訴他們，“思南新苑作為該區(qū)域的標桿樓盤，近一個季度房價漲幅很大。當前盤內140平米三房的總價均在500萬以上”。這跟夫婦倆心目中400萬的預算相差較遠，經過反復斟酌夫婦倆決定將目標轉向周邊樓盤。
　　接下來幾次看房都是程太太一個人，中介向其推薦了陜西南路上的步高苑，經過幾次看房終于相中了一套掛牌總價450萬左右的一套，程太太很喜歡它14層的視野并達成初步意向。但買房子到底是件大事而且總價也超過了預算，看完房程太太興致勃勃地回家跟丈夫商量。結果第二天就被告之，看中的房子竟然已經被別人搶先一步買走了。
　　電話里，中介告訴他們：“市中心好房子根本不愁賣，往往一套房子有好幾家中介在跟，房東也就是誰先出高價錢就賣誰，好房源的成交周期可能只有三四天�！�
　　夫婦倆吸取了教訓——看到好房子容不得半點遲疑。之后的看房，總是兩個人一起去，并根據大致的總價隨身攜帶足夠支付定金的現(xiàn)錢和卡。一個禮拜后，中介又為夫婦推薦了一套離步高苑一街之隔的新加坡美樹館的房源，由于樓盤品質、地段各方面都和步高苑相近，而且這次推薦的房源260平米三房，全部朝南，這樣的房型在整個樓盤中都相當罕見，夫婦倆一看就非常喜歡；加上有了步高苑被人搶先一步的經驗，這次夫婦倆人一起直接帶了20萬現(xiàn)金來看房，當天下午就簽了合同，總價460萬，折算下來單價在29000元左右�！跋襁@樣迅速成交的例子很多。這并不是盲目的跟風，他們中大多都是之前有過錯失良機經歷的人”，臣信盧灣店店長周歐告訴理財周報記者，像程立這樣兩萬九的房子目前不到半個月的時間都已經漲了一兩千了。
　　貸款六成，買個別墅租老外
　　平童(化名)經營著一家出口醫(yī)療器械的外貿公司，2009年一季度積蓄了一筆三百多萬的閑款。他希望這筆錢既能夠長期保值又能每年帶來一定的回報，由于經常出國跑業(yè)務工作繁忙，無暇管理投資，平童大致定位投資住宅，而且希望持有五年以上。
　　平童住在靜安區(qū)，知道市中心的高價房具備保值的安全性，往往增值較快但年回報率偏低。朋友建議他買棟好租的別墅，既保值又能產生不錯的年回報。四月份開始平童在中介的指導下挑選起別墅來。由于設定好是要用于投資用途，所以要求比較簡明：一，因為五年后可能會轉賣，所以希望未來該地段有開發(fā)空間；二，希望小區(qū)的出租率較高，小區(qū)的物業(yè)服務好，能提供專業(yè)的租賃代理；三要目前價格合理。
　　“他的看房過程相對比較簡單，成交效率也很高�！钡拇_，相比其他自住客三五個月甚至一年的選房過程，平童不到一個月的快速買房給中介留下來深刻的印象。
　　原來掛出來是七百多萬的一套，經過他三次還價最后這套272平米三房兩廳三衛(wèi)的別墅成交在690萬；一部分錢來源于自己的那三百多萬的現(xiàn)金，另一部分和這里的多數(shù)客戶一樣，平童選擇了較高成數(shù)的商業(yè)貸款：六成。除了總價較低，湖畔佳苑的高出租率也是讓平童心儀的因素，一般能達到80％-90％；年租金收入可以達到50萬左右，對象幾乎都是老外。
　　據中原地產浦西別墅部的肖女士介紹，這個地段的價位對比其他別墅樓盤例如浦東陸家嘴[29.28 1.67％]相對穩(wěn)定，但是成交量明顯上升，大半年來一直賣得很好；一來是周邊別墅區(qū)已經較為成熟，二來是因為未來隨著虹橋西區(qū)的開發(fā)，這個地段的升值空間會很大。
　　專家提醒：滬上小標的商鋪交易活躍
　　21世紀不動產上海區(qū)域中心分析指出，與二手住宅市場在今年2、3月份就早早回暖相比，滬上商鋪的二手租售交易直至今年5月方逐漸活躍。在此之前，上海市住宅價格尚處于溫和上漲階段、具備較大的增值空間，這也吸引了商鋪市場的部分買家進入其中。但隨著住宅價格不斷走高、購置成本也不斷攀升，商鋪市場又重獲買家青睞，租售行情一路走高；進入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪租售交易也依舊活躍。
　　“市場信心恢復、股市上行都使得投資環(huán)境得到好轉，商鋪成交價從5月至今一直在漲，買賣、租賃皆是如此。” 21世紀不動產上海銳豐商業(yè)投資部經理吳鵬介紹說。買賣方面，處于副中心地帶的商業(yè)區(qū)沿街商鋪的價格漲幅最大。如在共和新路沿線的閘北公園、大寧綠地、彭浦新村周邊的沿街商鋪，目前成交均價普遍在4.5萬元/m2，較5月漲了15％-20％；在普陀區(qū)的長壽路、金沙江路的沿街商鋪也都有約15％的漲幅，兩者目前的主力均價分別約在4.5萬元/m2和3.5-3.8萬元/m2。
　　值得注意的是，目前標的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75％以上，而標的在700萬以上的僅有10％左右。吳鵬指出，這是因為不少商鋪買家在二季度的樓市火爆期已將大量資金注入住宅物業(yè)、商鋪投資的比重下降明顯。但是目前的滬上商鋪仍值得買家關注：目前住宅價格的上漲也會帶動商鋪價格攀升，而且該效應具有一定滯后性；另外，從長遠看，商鋪一般在5％以上的租金回報率也遠高于住宅物業(yè)。