張翅：營(yíng)造舒適消費(fèi)環(huán)境 做百姓購(gòu)物中心

　　時(shí)間：2009年8月18日下午10：00-10：30
　　地點(diǎn)：陽光新生活廣場(chǎng)紫金山路店
　　嘉賓：陽光濱海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 張翅
　　以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：
　　主持人：張總你好，我是新浪網(wǎng)的記者，今天非常榮幸參加了陽光新生活的開業(yè)儀式，希望能夠?qū)δ�進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)短的采訪，首先請(qǐng)您簡(jiǎn)單介紹一下，有關(guān)陽光新生活廣場(chǎng)的概況。
　　張翅：首先感謝新浪網(wǎng)對(duì)我們進(jìn)行采訪，原來的商場(chǎng)早已存在，但是我們認(rèn)為原來的業(yè)態(tài)布局和檔次和商場(chǎng)所處的位置不是很匹配，沒能給周邊老百姓的生活帶來便利，所以我們收購(gòu)了這個(gè)商場(chǎng)以后，對(duì)商場(chǎng)定位進(jìn)行了研究，經(jīng)過了一年多的準(zhǔn)備，對(duì)硬件進(jìn)行了規(guī)劃，包括裝修，設(shè)計(jì)，設(shè)備改造，我們都重新投入。今天算是第一次向天津市民面試，目前來看我們的改造已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，感到這個(gè)商場(chǎng)能夠?yàn)橹苓叞傩盏纳�活提供很大幫助�?BR>主持人：那么對(duì)于改造陽光新生活廣場(chǎng)，我們的具體思路是什么呢？
　　張翅：我們覺得在天津，商場(chǎng)能否生存取決于你的定位，你的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，你的產(chǎn)品組合，是不是能夠滿足百姓要求，過去可能低估了天津市民的購(gòu)買能力，所以可能在產(chǎn)品定位上比較低，所以我們要讓商品符合老百姓的日常需求。第二個(gè)要讓與這些商品相配套的硬件要跟得上，你的購(gòu)物環(huán)境一定要好，要讓人很舒適，包括這里的通風(fēng)排風(fēng)，空調(diào)我們都進(jìn)行了改造，讓這里變成冬暖夏涼的地方，所以我覺得一個(gè)商場(chǎng)和它所展示的商品是一個(gè)相互匹配的關(guān)系，同時(shí)這些東西的定位是符合老百姓要求的，這樣老百姓才愿意到這個(gè)商場(chǎng)來，這也是我們打造這個(gè)商場(chǎng)的出發(fā)點(diǎn)。
主持人：陽光新生活廣場(chǎng)的定位是什么？它與其他商場(chǎng)相比，有何特別之處？
　　張翅：我們認(rèn)為這個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模不是很大，而且一部分是華潤(rùn)萬家的主力店，它的超市形態(tài)是滿足百姓的日常需求的，所以我們把它定位成一個(gè)社區(qū)的購(gòu)物中心，服務(wù)于周邊的居民消費(fèi)，并不是城市整體的商業(yè)廣場(chǎng)，所以想這種社區(qū)購(gòu)物中心的規(guī)模還是比較合適的。
　　主持人：我們未來還會(huì)有哪些商業(yè)項(xiàng)目的打算？
　　張翅：陽光新業(yè)的目標(biāo)是打造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，所以商業(yè)地產(chǎn)一定是我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)，我們與其他開發(fā)商的不同之處在于，我們從開發(fā)到招商，到運(yùn)營(yíng)是全方位的，不是單純只做物業(yè)這個(gè)概念，所以我們未來還會(huì)有不同規(guī)模不同業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是社區(qū)型的購(gòu)物中心，我們還會(huì)有購(gòu)物廣場(chǎng)，還有郊區(qū)型的購(gòu)物廣場(chǎng)，這個(gè)在明天或者后年陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有新的項(xiàng)目的推出。
從3月到6月，包百商圈與娜琳商圈相繼修建地下商城。本月底，鋼鐵大街人防地下商城地面工程將完工。在鋼鐵大街與文化路沿線，東方紅CBD、小尾羊大廈、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)地產(chǎn)也即將竣工，昆區(qū)與青山兩大傳統(tǒng)商圈正在悄然升級(jí)。
　　包百：打造多功能立體商圈
　　南北溝通四個(gè)街區(qū)，東西橫貫近三公里，從鞍山道到林蔭路、從青年路到松梅街、從高樓大廈到地下商城、從特色小吃到圖書電影，如今的包百商圈匯聚了時(shí)尚、居家、中高端各色消費(fèi)品，成為包頭市民購(gòu)物的首選之地，也吸引著周邊城市的消費(fèi)群。
　　1984年，由自治區(qū)、包頭市和企業(yè)共同投資，昆都侖商場(chǎng)改擴(kuò)建為大型百貨商場(chǎng)，即包頭市百貨大樓，當(dāng)時(shí)的營(yíng)業(yè)面積是6423平方米，年銷售額為1500萬元。從1984年至今，包百大樓共進(jìn)行了9次內(nèi)部裝修和改擴(kuò)建，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3萬多平方米，年均銷售收入達(dá)到了2億元。
　　經(jīng)過25年的發(fā)展，以包百大樓為中心，其周圍有8個(gè)大型商廈，形成一個(gè)高度集中、競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)集群，構(gòu)成了一個(gè)以九大商業(yè)企業(yè)為主體、百余家小商店錯(cuò)落其中的商業(yè)圈，即包百商圈。如今的包百匯集了國(guó)美、王府井等全國(guó)著名零售企業(yè)，成為包頭市品牌最全、商業(yè)面積最大、人流最大的商業(yè)中心，包百商圈也成為包頭周邊城市和旗縣重要的購(gòu)物場(chǎng)所。
　　今年3月10日，包百地下商業(yè)街破土動(dòng)工，同時(shí)，將包百商業(yè)中心區(qū)向東西擴(kuò)展。入春后，定位休閑購(gòu)物為主的東方紅CBD也拔地而起，這無疑是促進(jìn)包百商圈南部區(qū)發(fā)展的重要舉措。
　　“包百商圈在包頭商業(yè)中有著重要地位，而鋼鐵大街則是包頭的‘金廊玉帶’。作為包頭最成熟的商圈，此次開發(fā)，必然助力包百商圈的升級(jí)�！必�(fù)責(zé)投建包百地下商業(yè)街工程的包頭宏大地產(chǎn)企劃部經(jīng)理周衛(wèi)東說，宏大地產(chǎn)正是看中包百商圈的商圈核心地位。
　　娜琳：大品牌帶動(dòng)商圈發(fā)展
　　“2007年底，當(dāng)時(shí)的娜琳商圈還沒有這么熱鬧，天黑后，除了當(dāng)時(shí)的肯德基，就只有路燈是亮著的，大部分底店關(guān)門了，街上的行人也很少。現(xiàn)在這里完全不一樣了，青山王府井是晚9點(diǎn)關(guān)門，鄰近底店也開始延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，現(xiàn)在的娜琳晚上也充滿了商機(jī)�！币晃辉谀攘战�(jīng)營(yíng)服裝店的商戶描述娜琳商圈的變化。在包頭市民的心里，青山區(qū)的商業(yè)中心——娜琳商圈更適合普通消費(fèi)者。一直以來，依托周圍學(xué)校和居民區(qū)，娜琳商圈有了較為固定的消費(fèi)人群，形成了自己的風(fēng)格，定位更加大眾化。
　　2008年1月，王府井青山店開業(yè)，今年初，在王府井集團(tuán)2008年年報(bào)顯示，作為當(dāng)年唯一一個(gè)開業(yè)門店，王府井青山店實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年開業(yè)，當(dāng)年盈利”。與此同時(shí)，包頭首家麥當(dāng)勞餐廳開門營(yíng)業(yè)。同年5月10日，世界500強(qiáng)之一的沃爾瑪宣布進(jìn)駐包頭青山，建成后的時(shí)代財(cái)富城沃爾瑪單店，年?duì)I業(yè)額預(yù)計(jì)將達(dá)到4億元以上，以1公里為服務(wù)半徑，至少輻射3萬人口。
　　“沃爾瑪所吸引的大量客流，會(huì)提升商圈經(jīng)濟(jì)，將包頭乃至內(nèi)蒙古的商業(yè)納入沃爾瑪?shù)膰?guó)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物流配送體系中�！蓖督ㄎ譅柆旐�(xiàng)目的僑成東方偉業(yè)有限公司總經(jīng)理陳一丁告訴記者，沃爾瑪進(jìn)駐后，將根據(jù)包頭本地特點(diǎn)，每年投入幾百萬元培植商業(yè)。
　　“青山區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大品牌，在兩年內(nèi)打造成為包頭乃至內(nèi)蒙古地區(qū)最繁華的中心商業(yè)街之一。青山區(qū)正在全力打造‘文化路經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶’，目前有21個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)�！睂�(duì)于娜琳商圈的發(fā)展前景，青山區(qū)招商局副局長(zhǎng)高曉東欣喜地向記者介紹，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐青山區(qū)，必定會(huì)吸引大量客流，帶動(dòng)商圈經(jīng)濟(jì)。
　　老商圈問題凸顯
　　按照最新規(guī)劃，包頭定位為我國(guó)中西部地區(qū)重要的中心城市，內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，城市性質(zhì)由工業(yè)城市逐步向中心城市轉(zhuǎn)變，未來包頭的人口總量將達(dá)到450萬。
　　“從包頭周邊的蘭州、北京、西安來看，現(xiàn)在包頭的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還很不夠。包頭要成為經(jīng)濟(jì)中心城市，商業(yè)的繁榮和大品牌的引進(jìn)是必然的�！倍嗄陱氖缕髽I(yè)培訓(xùn)的青年學(xué)者曹志濤認(rèn)為，作為中心城市，包頭的商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且目前包百和娜琳商圈問題凸顯。
　　“包百商圈處于包頭最繁華的商業(yè)中心地帶，人流量每天以數(shù)十萬計(jì)，加之近幾年機(jī)動(dòng)車數(shù)量激增，自駕車出租車聚集，這一帶成為整個(gè)昆區(qū)最繁忙的路段。另外，休閑設(shè)施也缺乏。包百和娜琳商圈內(nèi)賣場(chǎng)、休閑場(chǎng)地的比例不夠合理，商圈內(nèi)餐飲、休閑設(shè)施少，消費(fèi)者往往是完成兩至四個(gè)小時(shí)的購(gòu)物過程就走。”曹志濤指出。配套設(shè)施的落后，一方面制約商圈發(fā)展，一方面錯(cuò)失潛在消費(fèi)資源。
    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有兩大商圈的十余個(gè)商場(chǎng)中，商品同質(zhì)化也是一個(gè)明顯問題。兩個(gè)商圈、多個(gè)商廈，所經(jīng)營(yíng)的商品幾乎均以服飾為主，所服務(wù)的消費(fèi)者主要為中青年，商品在品牌、質(zhì)量和價(jià)位等方面的檔次相近，有的臨近商場(chǎng)出現(xiàn)同一品牌的多個(gè)專柜，各商廈有大量交叉消費(fèi)群�！　�
商圈發(fā)展需要個(gè)性化
“包百商圈的人流主要集中在兩個(gè)黃金周和節(jié)假日，而這期間的促銷手段多是返券和打折。”來到包頭近一年時(shí)間，宏大地產(chǎn)企劃部主任周衛(wèi)東這樣形容眼前的包百商圈。
返券和打折盡管擴(kuò)大了銷售量、增加了銷售額，但事后會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)利潤(rùn)沒有增加多少，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的行為評(píng)價(jià)也一般，還有可能加重商品的同質(zhì)化。
　　對(duì)于兩大傳統(tǒng)商圈的相繼升級(jí)，曹志濤建議，商圈的升級(jí)必須因地制宜，個(gè)性化發(fā)展。他認(rèn)為，包百商圈的商業(yè)輻射范圍已經(jīng)超出了包頭，隨著城市的發(fā)展，包百商圈的擴(kuò)大，作為包頭地區(qū)最成熟的商圈，包百商圈應(yīng)定位為綜合性消費(fèi)休閑區(qū)，集購(gòu)物、娛樂、休閑于一體。而青山區(qū)的發(fā)展起步較晚，目前發(fā)展空間較大，應(yīng)依托人口聚集的特點(diǎn)，以文化路為中心帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)，打造居家購(gòu)物中心。同時(shí)，要提高服務(wù)與經(jīng)營(yíng)人員素質(zhì)，利用現(xiàn)代企業(yè)的績(jī)效管理制度，加強(qiáng)服務(wù)和管理。