商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)下滑 國(guó)內(nèi)企業(yè)加速抄底

　　相比迅速回暖的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑、高空置率的風(fēng)險(xiǎn)。不過，作為第三個(gè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重點(diǎn)發(fā)展的中央金融商務(wù)區(qū)——廣州珠江新城CBD寫字樓市場(chǎng)先后迎來了國(guó)家開發(fā)銀行、上海浦東銀行等十幾億的大單交易。日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行又斥巨資一舉拿下廣州珠江新城某超甲級(jí)寫字樓11941平方米五層樓面積。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，國(guó)內(nèi)企業(yè)利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，此時(shí)買賣商用物業(yè)算是個(gè)相對(duì)好的抄底機(jī)會(huì)。
　　國(guó)內(nèi)企業(yè)加緊抄底
　　商業(yè)地產(chǎn)深受全球金融危機(jī)的沖擊，因與經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密掛鉤，其恢復(fù)速度緩慢。據(jù)仲量聯(lián)行2009年第二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，廣州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象緩慢，只有國(guó)內(nèi)企業(yè)的租務(wù)需求仍然相對(duì)活躍，為寫字樓市場(chǎng)提供一點(diǎn)支撐。
　　今年5月，國(guó)家開發(fā)銀行以5億元的總價(jià)輕松拿下富力地產(chǎn)位于廣州珠江新城的10層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，還有整層商鋪及數(shù)十個(gè)車位。折合樓面均價(jià)約在2.2萬／平方米，而2008年該區(qū)域的寫字樓均價(jià)在2.5萬／平方米以上，可謂是一筆很好的買賣。
　　此外，7月、8月先后有無限極(中國(guó))有限公司、上海浦東發(fā)展銀行以及廣東發(fā)展銀行廣州分行斥資近10億元拿下該區(qū)域?qū)懽謽恰?BR>　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤表示，國(guó)內(nèi)企業(yè)為提高企業(yè)形象，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)自用。
　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑的困境，而廣州市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，特別是在珠江新城整個(gè)區(qū)域早已開發(fā)成熟，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，市場(chǎng)需求萎縮。極大影響了寫字樓的成交，空置率非常高。
　　近期這幾筆大單，對(duì)整個(gè)廣州寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇是個(gè)很好的促進(jìn)機(jī)會(huì)。
　　同時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)投資也日趨加大。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，1～7月，廣東房地產(chǎn)用于商品住宅的開發(fā)投資大幅下降，而對(duì)寫字樓的投資卻呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)了10.9%。
　　商業(yè)地產(chǎn)估值偏低
　　“目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值相對(duì)偏低，有些地方甚至住宅價(jià)格都比寫字樓價(jià)格高�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿表示，企業(yè)買了自用，以后也可以用于出租、投資等用途，未來升值空間大。
　　此外，據(jù)仲量聯(lián)行二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金仍然繼續(xù)下滑，下跌3.1%，甚至出現(xiàn)租金和售價(jià)倒掛的趨勢(shì)；短期內(nèi)跨國(guó)企業(yè)需求復(fù)蘇可能性低，而2009年新供應(yīng)全部集中在下半年，將有近40萬平方米入市，市場(chǎng)壓力加大。
　　“隨著供應(yīng)量入市，目前寫字樓空置率都已在10%20%左右，租金壓力將繼續(xù)會(huì)加大。”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對(duì)記者表示。此外，他指出目前市場(chǎng)上作為出租的寫字樓占了80%，而只有自用的才可能消化供應(yīng)量，未來這40萬平方米的供應(yīng)量都是只租不售的。
　　沈愛卿認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，受其影響較大。只有消化了空置的這部分面積，租金才可能提升，一般來說空置率在10%以下，投資才可能盈利。預(yù)計(jì)年底或明年上半年時(shí)間才可能轉(zhuǎn)暖。
　　相比迅速回暖的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑、高空置率的風(fēng)險(xiǎn)。不過，作為第三個(gè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重點(diǎn)發(fā)展的中央金融商務(wù)區(qū)——廣州珠江新城CBD寫字樓市場(chǎng)先后迎來了國(guó)家開發(fā)銀行、上海浦東銀行等十幾億的大單交易。日前，廣東發(fā)展銀行股份有限公司廣州分行又斥巨資一舉拿下廣州珠江新城某超甲級(jí)寫字樓11941平方米五層樓面積。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，國(guó)內(nèi)企業(yè)利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，此時(shí)買賣商用物業(yè)算是個(gè)相對(duì)好的抄底機(jī)會(huì)。
　　國(guó)內(nèi)企業(yè)加緊抄底
　　商業(yè)地產(chǎn)深受全球金融危機(jī)的沖擊，因與經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密掛鉤，其恢復(fù)速度緩慢。據(jù)仲量聯(lián)行2009年第二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，廣州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象緩慢，只有國(guó)內(nèi)企業(yè)的租務(wù)需求仍然相對(duì)活躍，為寫字樓市場(chǎng)提供一點(diǎn)支撐。
　　今年5月，國(guó)家開發(fā)銀行以5億元的總價(jià)輕松拿下富力地產(chǎn)位于廣州珠江新城的10層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，還有整層商鋪及數(shù)十個(gè)車位。折合樓面均價(jià)約在2.2萬／平方米，而2008年該區(qū)域的寫字樓均價(jià)在2.5萬／平方米以上，可謂是一筆很好的買賣。

　　此外，7月、8月先后有無限極(中國(guó))有限公司、上海浦東發(fā)展銀行以及廣東發(fā)展銀行廣州分行斥資近10億元拿下該區(qū)域?qū)懽謽恰?BR>　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤表示，國(guó)內(nèi)企業(yè)為提高企業(yè)形象，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)自用。
　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑的困境，而廣州市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，特別是在珠江新城整個(gè)區(qū)域早已開發(fā)成熟，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，市場(chǎng)需求萎縮。極大影響了寫字樓的成交，空置率非常高。
　　近期這幾筆大單，對(duì)整個(gè)廣州寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇是個(gè)很好的促進(jìn)機(jī)會(huì)。
　　同時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)投資也日趨加大。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，1～7月，廣東房地產(chǎn)用于商品住宅的開發(fā)投資大幅下降，而對(duì)寫字樓的投資卻呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)了10.9%。
　　商業(yè)地產(chǎn)估值偏低
　　“目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值相對(duì)偏低，有些地方甚至住宅價(jià)格都比寫字樓價(jià)格高�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿表示，企業(yè)買了自用，以后也可以用于出租、投資等用途，未來升值空間大。
　　此外，據(jù)仲量聯(lián)行二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金仍然繼續(xù)下滑，下跌3.1%，甚至出現(xiàn)租金和售價(jià)倒掛的趨勢(shì)；短期內(nèi)跨國(guó)企業(yè)需求復(fù)蘇可能性低，而2009年新供應(yīng)全部集中在下半年，將有近40萬平方米入市，市場(chǎng)壓力加大。
　　“隨著供應(yīng)量入市，目前寫字樓空置率都已在10%20%左右，租金壓力將繼續(xù)會(huì)加大�！敝倭柯�(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對(duì)記者表示。此外，他指出目前市場(chǎng)上作為出租的寫字樓占了80%，而只有自用的才可能消化供應(yīng)量，未來這40萬平方米的供應(yīng)量都是只租不售的。
　　沈愛卿認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，受其影響較大。只有消化了空置的這部分面積，租金才可能提升，一般來說空置率在10%以下，投資才可能盈利。預(yù)計(jì)年底或明年上半年時(shí)間才可能轉(zhuǎn)暖。