瑞信認為中國商業(yè)地產(chǎn)租金將進一步下滑

　　瑞信認為，中國一級城市商業(yè)地產(chǎn)市場面臨供應(yīng)激增，競爭加劇，租金將持續(xù)下滑。
　　瑞信9月1日發(fā)布中國商業(yè)地產(chǎn)出租市場分析，認為一級城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨困難，租金將進一步下滑。上海商業(yè)房地產(chǎn)市場租金由08年初的峰值水平大幅下滑，A級寫字樓租金跌幅超過40％。因2010年寫字樓供應(yīng)將大幅增加，預(yù)計寫字樓租金將進一步下滑，但此后反彈力度可能超出市場當前預(yù)期。成熟商場租金狀況良好，但新商場吸引租戶較為困難，特別是當下許多知名品牌已取消擴張計劃。
　　瑞信認為，一級城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的困難期可能超出預(yù)計。方興地產(chǎn) 、SOHO中國、瑞安房產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例較大。
　　鑒于中國近期經(jīng)濟恢復(fù)信號明顯，投資者開始預(yù)計中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)反彈。但瑞信經(jīng)過對滬上市場的實地調(diào)查，估計上海及一級城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)競爭會進一步拖累租金下滑，而經(jīng)濟早期恢復(fù)可能使商業(yè)地產(chǎn)租金在較晚些時期以超出市場預(yù)計的幅度出現(xiàn)反彈。上海寫字樓近期出租活力有所回升，不少主要項目推遲至2010年或之后竣工。因而，總體而言，市場近期及中期前景比三個月之前樂觀得多。
　　但瑞信發(fā)現(xiàn)，近期上海商業(yè)地產(chǎn)租金下調(diào)主要是由總部在香港的開發(fā)商引發(fā)的。而大多數(shù)在近幾年才登陸商業(yè)地產(chǎn)的本地地產(chǎn)開發(fā)商，對租金前景相當樂觀。
　　香港地產(chǎn)商在評估租金趨勢時更為現(xiàn)實。浦東陸家嘴地區(qū)及浦西中心商業(yè)區(qū)在2010年之后寫字樓供應(yīng)將大為增加，A級甲等寫字樓價格競爭將激烈，并將壓力向下傳導(dǎo)至B級寫字樓。
　　瑞信認為商業(yè)地產(chǎn)租金波動剛剛開始，并將繼續(xù)下行。中國大陸商業(yè)地產(chǎn)市場仍不成熟，長期租金合約較少，上海地區(qū)大多租期為2至3年。因而，06至07年高峰期商定的合約開始陸續(xù)到期。因業(yè)主會極力挽留當前租戶，因而，未來12個月平均租金將進一步下滑。
　　同時，近期從中心商業(yè)區(qū)遷至次中心區(qū)域的趨勢也給上海整體出租市場帶來下行壓力。香港商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)表現(xiàn)相對較好。因其位于浦西需求相對穩(wěn)定地段。而且，香港開發(fā)商在租金管理方面經(jīng)驗更為豐富，如果需要，會比內(nèi)地開發(fā)商更主動降低租金。
　　盡管寫字樓租金承壓，但瑞信認為，這不會影響恒隆地產(chǎn)的股價，因市場主要關(guān)注其上海之外的項目進展。而嘉里建設(shè)，因其大陸地產(chǎn)開發(fā)出售進度承壓，且可能在香港啟動項目，這都將是市場的關(guān)注點。