秋展論壇：價(jià)格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當(dāng)時(shí)？

    “價(jià)格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當(dāng)時(shí)？”論壇現(xiàn)場(chǎng)
　　2009年9月5日，在“2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，搜狐焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)舉辦了“價(jià)格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當(dāng)時(shí)？”論壇，邀請(qǐng)商鋪投資專家、專業(yè)投資者及商鋪開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代表共聚一堂，就當(dāng)前社區(qū)商業(yè)的熱點(diǎn)投資話題進(jìn)行了深入研討。
　　價(jià)格走低，抄底社區(qū)商業(yè)正當(dāng)時(shí)？
　　主持人：各位嘉賓上午好！首先歡迎作客我們搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦的社區(qū)商業(yè)投資專場(chǎng)論壇。今天我們論壇的主題為“價(jià)格走低，投資社區(qū)商業(yè)正當(dāng)時(shí)？”之所以選擇這個(gè)題目在我們秋季房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行討論，主要是結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)背景和樓市走勢(shì)，分析社區(qū)商業(yè)投資的時(shí)機(jī)和利弊。 
　　尤其是在目前市場(chǎng)中出現(xiàn)了眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，他們此時(shí)是否值得投資入手？能否成為繼住宅之后成為投資者關(guān)注的寵兒？現(xiàn)在是否是投資抄底的最佳時(shí)機(jī)？那么帶著這些疑問(wèn)，一會(huì)兒我們將邀請(qǐng)我們的專家一一進(jìn)行解析。
　　在活動(dòng)正式開(kāi)始之前，我先介紹一下今天出席活動(dòng)的嘉賓：商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴、匯博行董事總經(jīng)理潘好龍先生；北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊先生；以上兩位嘉賓都是商業(yè)投資方面的資深專家。同時(shí)今天作客的還有來(lái)自北京各區(qū)域的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)代表，他們是：新金山項(xiàng)目代表——北京麒麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理于福生先生；西派國(guó)際金融城商業(yè)大道銷售總監(jiān)袁君女士；鴻坤理想城策劃經(jīng)理姜交峰先生；北京順通者雷捷商業(yè)地產(chǎn)策劃主管許允立先生；
　　目前是金融危機(jī)時(shí)期，股市也是大起大落，在這么多因素背景的影響之下，我們作為社區(qū)商業(yè)的投資者有一些眼花繚亂，今天我們想讓在座的嘉賓為大家詳細(xì)的闡釋一下，你們認(rèn)為現(xiàn)在是不是投資社區(qū)商業(yè)的最佳時(shí)機(jī)？ 
匯博行董事總經(jīng)理 潘好龍
　　潘好龍：非常高興有機(jī)會(huì)參加秋季房展會(huì)，同時(shí)參加由搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的關(guān)于社區(qū)商業(yè)的一個(gè)論題。我今天還特地帶了一個(gè)計(jì)算器過(guò)來(lái)，因?yàn)槿魏蔚耐顿Y都要用數(shù)字來(lái)說(shuō)話，所以說(shuō)昨天下午什么都沒(méi)有干，針對(duì)焦點(diǎn)房地產(chǎn)這個(gè)話題做了三個(gè)小時(shí)的“功課”。我選了北京市四個(gè)區(qū)域、四個(gè)地段的不同案例，通過(guò)近5年來(lái)他們投資的現(xiàn)狀讓在座的投資人自己選擇好還是不好。
　　今天我主要講三個(gè)話題，這三個(gè)話題也是大家比較關(guān)注和關(guān)心的話題。（1）商鋪投資和住宅投資哪一個(gè)回報(bào)更高？（2）目前商鋪的價(jià)格到底是高估了還是低估了？（3）商鋪投資出手的時(shí)機(jī)是否到來(lái)？
　　第一、關(guān)于商鋪投資和住宅投資哪一個(gè)回報(bào)更高的問(wèn)題？近幾年由于房地產(chǎn)上漲的速度非�？�，這4年以來(lái)從它反映出來(lái)的情況來(lái)看，投資收益比較高。比如說(shuō)前期七八千塊錢買的房子現(xiàn)在可以賣到兩萬(wàn)，但是這個(gè)要從全面的角度去衡量。我今天說(shuō)的這四個(gè)區(qū)域就是建外SOHO、大河莊園、嘉銘桐城，回龍觀的新紅城，其中有兩個(gè)項(xiàng)目我具體參與過(guò)，有一個(gè)項(xiàng)目我在它對(duì)面曾經(jīng)參與過(guò)項(xiàng)目。這四個(gè)項(xiàng)目既有住宅也有商業(yè)。通過(guò)這3年或者是5年價(jià)格的變化，每年投資收益的變化我最后得出一個(gè)結(jié)論。在得出結(jié)論之前，我先把這四個(gè)項(xiàng)目大概價(jià)格變動(dòng)情況和租金收益情況做一個(gè)匯報(bào)。
　　一個(gè)是建外SOHO，2004年賣的時(shí)候住宅是1.5萬(wàn)塊錢，現(xiàn)在二手房的價(jià)格是2.1萬(wàn)塊錢；商鋪當(dāng)時(shí)是3.5萬(wàn)塊錢，現(xiàn)在是5萬(wàn)塊錢。大河莊園商鋪是在2.8萬(wàn)到3萬(wàn)之間去年同期的交易價(jià)格是4.8萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)的住宅賣的非常火。還有一個(gè)是新紅城這個(gè)區(qū)域，當(dāng)時(shí)在2005年的時(shí)候，住宅的銷售價(jià)格是5000多塊錢，現(xiàn)在賣1.2萬(wàn)，商鋪賣8000多，現(xiàn)在基本上1.3萬(wàn)。租金收益狀況大家比我清楚，建外SOHO的租金10塊錢上下，商鋪是2.3元到2.4元的水平。大河莊園是1.5元左右，商鋪是10塊錢。嘉銘桐城是住宅的價(jià)格是1.3元，商鋪是6塊錢�；佚堄^住宅的價(jià)格是1塊錢，商鋪是2.1到2.2元之間。
　　最后得出的結(jié)論是什么結(jié)論呢？我用一個(gè)內(nèi)部投資收益率的指標(biāo)得出一個(gè)結(jié)論，看完了以后是非常的驚人。建外SOHO內(nèi)部的收益率只有12.12%，商鋪的內(nèi)部收益率是10.65%；大河莊園住宅的內(nèi)部收益率是29.08%，商鋪的內(nèi)部收益率是21.9%；嘉銘桐城的住宅內(nèi)部收益率是19.42%，商鋪的內(nèi)部收益率是24%；回龍觀新紅城的住宅內(nèi)部收益24%，商鋪的19.98%。通過(guò)看完這兩個(gè)指標(biāo)以外，我得出如下結(jié)論：因?yàn)樽≌瑑r(jià)格的飛速上漲，住宅內(nèi)部收益率要高于商鋪。但是如果從長(zhǎng)期的角度，由于每年定期的現(xiàn)金流商鋪的收益率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，如果照著7年以后或者是十年的角度來(lái)看，商鋪的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。這四個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)是商務(wù)區(qū)的，有兩個(gè)是住宅區(qū)的。事實(shí)上這兩個(gè)商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的投資收益率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社區(qū)商鋪的投資價(jià)值。
　　第二個(gè)問(wèn)題目前商鋪的價(jià)格是高估了還是低估了？7月份的時(shí)候發(fā)布過(guò)一個(gè)東西，有幾點(diǎn)是可以去說(shuō)的……。
　　主持人：潘總，因?yàn)槲覀冋搲瘯?huì)涉及到很多很多的問(wèn)題，那么現(xiàn)在是不是最佳時(shí)機(jī)呢？現(xiàn)在我們回到最初這個(gè)問(wèn)題，我們之前做了那么多的比較，畢竟是屬于過(guò)去給了我們很多信心。但是在現(xiàn)在的背景下您覺(jué)得社區(qū)商業(yè)是不是投資的最佳時(shí)機(jī)，我現(xiàn)在入手合適嗎？
　　潘好龍：我想強(qiáng)調(diào)幾個(gè)方面：（1）這次金融危機(jī)對(duì)整個(gè)的商業(yè)投資也好，對(duì)商家開(kāi)店經(jīng)營(yíng)的影響很大。確實(shí)目前的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)處于一個(gè)低谷。
　�。�2）由于北京城市發(fā)展、城市建設(shè)，尤其是北京CBD的建設(shè)，包括奧運(yùn)會(huì)的因素。在奧運(yùn)會(huì)之前北京的住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)量非常大，2007年、2008年每年的供應(yīng)量達(dá)到600到800萬(wàn)平方米，目前空置的商鋪物業(yè)面積達(dá)到700多萬(wàn)平方米。由于這個(gè)因素導(dǎo)致商鋪的投資市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)處于一個(gè)相對(duì)的低谷期。
　�。�3）有一些非理性的項(xiàng)目，商鋪的價(jià)格賣到8萬(wàn)或者是9萬(wàn)甚至標(biāo)價(jià)有10萬(wàn)的項(xiàng)目，這些非理性的項(xiàng)目對(duì)于目前商鋪投資市場(chǎng)影響也非常大。但是有一點(diǎn)由于這次金融危機(jī)的影響，目前整個(gè)北京的商鋪投資處于一個(gè)相對(duì)停滯的時(shí)期，很多商鋪的價(jià)值是相對(duì)低估的。我的觀點(diǎn)是這樣的就是“高估與低估存在，金子與沙子并存�！睘槭裁催@樣講呢？尤其是一些好的住宅底商或者是配套的商業(yè)項(xiàng)目，目前的價(jià)值是低估的，通過(guò)剛才的幾個(gè)比較大家可以看出來(lái)。目前這個(gè)時(shí)機(jī)狀況之下，我覺(jué)得社區(qū)商鋪投資的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)了。但是如何選到合適的項(xiàng)目這需要專業(yè)的眼光來(lái)去評(píng)估它。
　　主持人：今天在我們的論壇上大家可能會(huì)領(lǐng)會(huì)到一些，因?yàn)閷＜乙呀?jīng)給我們分析了一個(gè)思路。陳會(huì)長(zhǎng)您現(xiàn)在怎么看待社區(qū)商業(yè)的投資前景？陳會(huì)長(zhǎng)也是北京浙江商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，浙商對(duì)社區(qū)商業(yè)的投資有沒(méi)有什么關(guān)注呢？
 

北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 陳俊
　　陳�。何艺J(rèn)為現(xiàn)在是投資社區(qū)商業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，但是一定要記住千萬(wàn)不能盲目。要看地段，要看物業(yè)的性質(zhì)和方方面面的條件。這話分成幾個(gè)層面：（1）現(xiàn)在正處在金融危機(jī)恢復(fù)時(shí)期，就是復(fù)蘇時(shí)期。而復(fù)蘇時(shí)期相對(duì)來(lái)說(shuō)各方面的價(jià)格，特別是房地產(chǎn)的價(jià)格包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較低迷的，完全沒(méi)有復(fù)蘇上來(lái)。在這個(gè)低谷的時(shí)期，因?yàn)槲覀兺顿Y是要講回報(bào)的，投資是要把投資投到低洼谷。如果高位進(jìn)入的話那肯定是沒(méi)有回報(bào)的，就是說(shuō)在低迷的時(shí)候你投資這個(gè)升值空間就是你的投資回報(bào)。這就涉及到幾千年有一個(gè)大商人叫范蠡，還有幾百年前有一個(gè)商人叫胡雪巖，他們都講過(guò)投資是“貴如糞土，賤去如珍珠�！本褪歉呶坏臅r(shí)候把它向糞土拋出去，低位的時(shí)候把它像珍珠一樣拿進(jìn)來(lái)。
　　古代有一句話就叫做“一鋪養(yǎng)三代”，當(dāng)然現(xiàn)在“一鋪養(yǎng)三代”的情況很少。就是按照遠(yuǎn)期、長(zhǎng)期投資是商業(yè)投資回報(bào)率比較高的，但是是要有風(fēng)險(xiǎn)的。你這個(gè)鋪?zhàn)幽眠^(guò)來(lái)沒(méi)有要這個(gè)是有風(fēng)險(xiǎn)的，住宅就空在這里問(wèn)題不大，我可以租出去。就是住宅是短期性的，但是投資收益比較大的就是商鋪，這個(gè)進(jìn)入是有風(fēng)險(xiǎn)的。你眼光準(zhǔn)了，地段看準(zhǔn)了，周圍消費(fèi)的人群足夠支持你這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的話，交通環(huán)境允許的話周邊有三四十萬(wàn)人支撐的話，這個(gè)商鋪是賺錢的。如果在這個(gè)低迷的時(shí)期，你有經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以去投資，但是投資要有理性和眼光，不能瞎投資。
　　投資好了以后是長(zhǎng)期的收益，比你存在銀行的錢更要火熱的多，這個(gè)就是我們浙江商人最樸素的投資理念�，F(xiàn)在是8塊錢一平方米，10塊錢一平方米這個(gè)要衡量一下，這個(gè)是超過(guò)非理性的，那你就要考慮一下是不是該投還是不該投。
　　主持人：接下來(lái)的問(wèn)題給于總，剛才兩位專家從投資方法論上給我們講了一下社區(qū)商業(yè)的投資，我們的觀點(diǎn)應(yīng)該是一致的�，F(xiàn)在是投資社區(qū)商業(yè)比較合適的進(jìn)入點(diǎn)，但是如果我要投資的話，我肯定會(huì)關(guān)心現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)怎么樣？我有多少商鋪可以選擇？今年社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)有沒(méi)有什么特點(diǎn)出來(lái)？于總對(duì)市場(chǎng)的概況比較了解，您能不能給我們介紹一下您對(duì)社區(qū)商業(yè)的看法呢？
 

北京麒麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理 于福生
　　于福生：我今天發(fā)現(xiàn)主持人選擇人這方面是用了些心，有專家、有投資的，還有經(jīng)濟(jì)的方方面面都有。作為我來(lái)說(shuō)我是典型的開(kāi)發(fā)商就是做項(xiàng)目的。項(xiàng)目在哪呢？剛才在下面的時(shí)候，跟我們陳會(huì)長(zhǎng)交流過(guò)。我這個(gè)項(xiàng)目是在東二環(huán)，外交部的邊上叫新金山，說(shuō)大數(shù)有十萬(wàn)平方米，應(yīng)該是綜合體。有酒店式公寓，有辦公，有商業(yè)。酒店式公寓有4500平方米，辦公有1.56萬(wàn)平方米，商業(yè)有4萬(wàn)平方米，我這個(gè)項(xiàng)目確切的說(shuō)，我這個(gè)項(xiàng)目是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、地地道道的商業(yè)地產(chǎn)。
　　剛才主持人讓我從宏觀上來(lái)說(shuō)，剛才兩位專家、會(huì)長(zhǎng)對(duì)這個(gè)評(píng)價(jià)，專家對(duì)數(shù)據(jù)上說(shuō)了很多。因?yàn)槲覀冞@個(gè)項(xiàng)目在雅寶路，雅寶路主要做的是東歐貿(mào)易批發(fā)生意，這個(gè)陳會(huì)長(zhǎng)非常的清楚，很多溫州人都在雅寶路做生意。我只想說(shuō)一下現(xiàn)階段在我們區(qū)域周邊的整個(gè)情況。
　　剛才說(shuō)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在怎么樣？我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在作為我開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎麄�(gè)大的形勢(shì)在這里，現(xiàn)在是住宅地產(chǎn)銷售很好。但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在相對(duì)來(lái)說(shuō)處于低迷的階段，這就是剛才應(yīng)了陳會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的那句話，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)處于相對(duì)低迷的時(shí)候，作為投資者你怎么把握？陳會(huì)長(zhǎng)說(shuō)在這個(gè)時(shí)候是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)，我一聽(tīng)我機(jī)會(huì)來(lái)了。
　　為什么這樣說(shuō)呢？就是說(shuō)住宅地產(chǎn)是滿足居住需要的，而北京又是一個(gè)特殊的地方。北京不是北京人的北京，也不是中國(guó)人的北京，它是世界人的北京。世界人民都要到北京來(lái)的話就要住，第一波是住宅地產(chǎn)很旺。從2008年金融危機(jī)以來(lái)，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很不好，只有中國(guó)還一枝獨(dú)秀。正是因?yàn)檫@樣大家對(duì)前景判斷不準(zhǔn)，大量都投入到住宅地產(chǎn)。剛才我們會(huì)長(zhǎng)說(shuō)把這個(gè)錢放到房子上，怎么都比你放到銀行里面好。正因?yàn)檫@樣的觀點(diǎn)，導(dǎo)致住宅地產(chǎn)今年上升的都非常的厲害，而商業(yè)地產(chǎn)銷售今年處于低迷階段。而這種低迷階段有幾個(gè)方面，就是整個(gè)金融危機(jī)導(dǎo)致的。還有就是投資的不確定性，對(duì)金融地產(chǎn)、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)看不準(zhǔn)。剛才我們專家說(shuō)一定要用專業(yè)的眼光，其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于很多東西投資更多的是一種感性的判斷。當(dāng)你認(rèn)為這個(gè)地方好的時(shí)候，你就去投你就會(huì)賺錢。如果你整天算數(shù)字，可能還賺不到錢。
　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，可能主要主要的就看地段。地段決定了你商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，這就是我對(duì)大形勢(shì)的判斷。在這個(gè)時(shí)候又回到會(huì)長(zhǎng)所說(shuō)的，這個(gè)時(shí)間段是商業(yè)地產(chǎn)低迷的時(shí)候，而在這個(gè)低迷的時(shí)候恰恰是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)最佳的時(shí)候，應(yīng)該是這么一個(gè)邏輯過(guò)程。
　　作為我個(gè)人來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該是投入商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)好時(shí)候，而住宅現(xiàn)在已經(jīng)升到很高了，剛剛一個(gè)數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的住宅是價(jià)量齊雙跌，這就說(shuō)明什么問(wèn)題呢？就是它漲到一定程度一定往下跌，但是商業(yè)地產(chǎn)這一年多的時(shí)間了商業(yè)地產(chǎn)是處于低迷的時(shí)候，而這種低迷的時(shí)候恰恰是應(yīng)該介入的時(shí)候，這個(gè)是我的觀點(diǎn)。謝謝！
　　主持人：其實(shí)我們今天之所以叫“抄底社區(qū)商業(yè)”，我們可以看到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是備受關(guān)注。住宅商場(chǎng)去年年底經(jīng)歷了波折的發(fā)展，但是今年價(jià)格已經(jīng)往上升了。但是社區(qū)商業(yè)并沒(méi)有大幅度的跟進(jìn)，這個(gè)時(shí)候我們要關(guān)注一下現(xiàn)在是不是入手的最佳時(shí)機(jī)？
 

西派國(guó)際金融城商業(yè)大道銷售總監(jiān) 袁君
　　袁君：我也是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)代表，項(xiàng)目主要是在二環(huán)內(nèi)金融街。剛才潘總、陳總也都說(shuō)了，咱們這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在整體的一個(gè)趨勢(shì)，包括有一些指標(biāo)還有一些大勢(shì)的情況。我就是想結(jié)合一下這兩年商業(yè)地產(chǎn)有一些新的變化和住宅的漲幅來(lái)談?wù)勎业南敕ā?
　　首先剛才于總也說(shuō)了，前半年可以看到住宅肯定是漲的很多了，現(xiàn)在再往上漲的可能性很少，基本上量都是在縮的。商業(yè)地產(chǎn)這方面應(yīng)該說(shuō)也是在低谷。我們這個(gè)項(xiàng)目有12萬(wàn)平方米的公寓是西派公寓，現(xiàn)在還有將近2萬(wàn)平方米的商業(yè)，這個(gè)商業(yè)是地處在金融街地段，在官園橋附近，就是二環(huán)內(nèi)的地段�，F(xiàn)在這個(gè)體量的商業(yè)，這兩年基本上有一個(gè)新的變革，要說(shuō)談起社區(qū)商業(yè)還有一些業(yè)態(tài)的劃分，比如說(shuō)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，還有使用的空間，你可以定位什么樣的業(yè)態(tài)，每個(gè)項(xiàng)目可能都各有所依都不同。
　　可能就投資人來(lái)講，你看社區(qū)商業(yè)，你的投資業(yè)態(tài)一定要豐富�，F(xiàn)在大家投資一般都想如果有餐飲，業(yè)態(tài)相對(duì)豐富一點(diǎn)，我的地段好一點(diǎn)，有地鐵沿線的話，這個(gè)商業(yè)肯定會(huì)火。如果要是傳統(tǒng)的商業(yè)層高很低，可能業(yè)態(tài)有限制，上面住宅又有空置率，可能有一定程度上就會(huì)有限制。
　　根據(jù)投資人來(lái)講，他要看自己的精準(zhǔn)選擇，選擇什么樣的商業(yè)。包括投資大概回報(bào)率和你的定位這都要有一個(gè)綜合的考慮。
　　我們?cè)诠�寓銷售方面非常好，商業(yè)地段現(xiàn)在從8月份開(kāi)始投資客就突然轉(zhuǎn)向商業(yè)了，就是他覺(jué)得投資再往后的收益率有一定的影響，覺(jué)得位置相對(duì)好一點(diǎn)，如果能做餐飲，挑空在6米的話客戶就偏重于商業(yè)了。這個(gè)是根據(jù)投資客每個(gè)人的想法，整體來(lái)講一個(gè)好的地段非常關(guān)鍵。包括北京現(xiàn)在確實(shí)是世界的北京了，二環(huán)、三環(huán)包括五環(huán)外的大社區(qū)都開(kāi)始起來(lái)了，還有遠(yuǎn)郊區(qū)縣。那么要根據(jù)投資客來(lái)看，你是以社區(qū)型普通的項(xiàng)目來(lái)走還是高端的，以后要引入金融行業(yè)的進(jìn)來(lái)，這個(gè)是對(duì)投資客的想法，也是我們開(kāi)發(fā)商定位不一樣產(chǎn)品的一個(gè)新趨勢(shì)。這幾點(diǎn)也是我們項(xiàng)目的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)定位一些新型的產(chǎn)品，綜合考慮項(xiàng)目的特征來(lái)讓大家在商業(yè)地產(chǎn)方面都能有收益。這個(gè)就是我的個(gè)人觀點(diǎn)！
 

北京順通者雷捷商業(yè)地產(chǎn)策劃主管 許允立
　　許允立：大家好我是來(lái)自燕郊雷捷商業(yè)地產(chǎn)的代表！今天開(kāi)始這個(gè)話題之前，我先小小的做一個(gè)廣告，9月16日，我們會(huì)有一個(gè)聯(lián)排聯(lián)棟盛大的開(kāi)盤儀式，屆時(shí)請(qǐng)各位投資人關(guān)注。
　　其實(shí)無(wú)論什么時(shí)候投資都要看投資回報(bào)率和發(fā)展?jié)摿�這一塊，從目前燕郊章塊來(lái)說(shuō)，燕郊整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的水平比較落后，大家知道燕郊的樓市比較火爆，章塊主要是住宅地產(chǎn)。而商業(yè)章塊整體的一個(gè)狀況非常低，燕郊目前只有一個(gè)商業(yè)步行街，沒(méi)有任何一家大型主題商業(yè)。而且燕郊社區(qū)底商經(jīng)營(yíng)狀況總體不是特別理想，那么今年以來(lái)連著幾個(gè)月對(duì)燕郊的社區(qū)商業(yè)做了一個(gè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)他們的出租率沒(méi)有達(dá)到30%，租金水平年回報(bào)率沒(méi)有達(dá)到7%。但是國(guó)際商一般通行的準(zhǔn)則是8%到12%的水平是比較適合的，但是燕郊沒(méi)有達(dá)到這樣的水平。
　　目前已經(jīng)燕郊的住宅項(xiàng)目是800萬(wàn)平方米以上，目前已經(jīng)入住或者明年即將入住的將達(dá)到600萬(wàn)平方米，燕郊的人流量是非常大的，人流也就是財(cái)量，這個(gè)是我們商業(yè)地產(chǎn)所依賴最核心的一塊。
　　另外一塊是售價(jià)比較低，目前整個(gè)燕郊的商業(yè)可以說(shuō)是處在一個(gè)比較低的水平，正是一個(gè)抄底的好時(shí)機(jī)。那么從投資方向的角度來(lái)看，在住宅社區(qū)底商和主題商業(yè)章塊來(lái)說(shuō)，剛才我們嘉賓也說(shuō)了長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看住宅的價(jià)值投資是不如商業(yè)的，但是住宅底商的客群是集中于社區(qū)的客戶，受到這樣一個(gè)限制。整個(gè)的客群會(huì)比較狹隘。但是主題商業(yè)輻射的面是比較廣，而社區(qū)底商只是輻射本小區(qū)，所以說(shuō)主題商業(yè)的投資價(jià)值從一般情況來(lái)說(shuō)是略高于住宅底商的投資。
　　主持人：剛才大家介紹以后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)是大社區(qū)商業(yè)的概念。在產(chǎn)品上發(fā)生了升級(jí)，潘總剛才他們都沒(méi)有給出答案，今年北京的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)有多少？另外產(chǎn)品的特點(diǎn)有沒(méi)有新的特點(diǎn)呢？
　　潘好龍：我這里有一組數(shù)據(jù)，就是這幾年北京商業(yè)地產(chǎn)大概的一個(gè)供應(yīng)狀況。在2006年以前北京的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量是250萬(wàn)平方米左右，2007年達(dá)到600萬(wàn)平方米，2008年在450萬(wàn)平方米左右。今年北京商業(yè)的供應(yīng)量是320萬(wàn)到350萬(wàn)，明年估計(jì)也會(huì)在這樣的狀況。但是社區(qū)商業(yè)占的比重有多大？有的時(shí)候沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分，大概我覺(jué)得是20%到30%的比例，這個(gè)是我需要補(bǔ)充的第一個(gè)問(wèn)題。
　　可能我還需要補(bǔ)充第二個(gè)問(wèn)題，就是目前大家有一個(gè)在商鋪投資的一個(gè)誤區(qū)，好的地段這個(gè)是永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)，是商鋪絕對(duì)值得投資的地段。李嘉誠(chéng)說(shuō)：“除了地段還是地段，還是地段�！钡�是正是因?yàn)榈囟魏茫�北京商鋪的價(jià)格讓所謂好的地段，開(kāi)發(fā)商把價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)的透支了。比如說(shuō)三里屯居然賣8萬(wàn)到9萬(wàn)，中關(guān)村商鋪賣9萬(wàn)塊錢。9萬(wàn)塊錢你要租到多少錢，每天每平米租30塊錢，你才會(huì)有8%到9%的收益。三里屯也是這樣的，更何況像朝外SOHO、光華路SOHO空了3年，你的收益率就是零。你的年回報(bào)租金收益是零，還有未來(lái)的投資收益，就是9萬(wàn)塊錢你要賣到18萬(wàn)，可能不可能？如果你要通州或者是回龍觀買一個(gè)社區(qū)商鋪，最多空一年半年，最差6%、7%的回報(bào)，十年以后你可能賣到2萬(wàn)，這個(gè)你自己可以算帳，一定要站在投資的角度來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題。
 
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　　主持人： 關(guān)于社區(qū)商業(yè)的投資，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)分歧。剛才潘總有一個(gè)介紹就是20%多的投資區(qū)間，現(xiàn)在國(guó)際上認(rèn)可的價(jià)值是8%到10%的區(qū)間，陳會(huì)長(zhǎng)您覺(jué)得您在哪個(gè)區(qū)間的時(shí)候可以接受？還有另外對(duì)于社區(qū)商業(yè)投資的價(jià)格，現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)便宜的都賣不過(guò)住宅。還有三里屯的商鋪，上星期剛剛拍賣價(jià)格成交是每平米17萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格浮動(dòng)我們應(yīng)該在什么樣的價(jià)位入市？什么樣的商鋪值得我們投資呢？
　　陳�。何抑v幾個(gè)真實(shí)的故事，我最近出版了一本書(shū)叫《草根浙商贏天下》，書(shū)店都有賣的。作為一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)有六個(gè)“怕”。我今天就將兩個(gè)“怕”作為投資者必須注意的。第一個(gè)“怕”是諸葛亮唱空城計(jì)這個(gè)是最怕的。比如說(shuō)我們?cè)趦?nèi)蒙考察有一個(gè)項(xiàng)目，他造了一個(gè)新城，這個(gè)新城非常好。而且老城生意很好，新城他說(shuō)怎么怎么規(guī)劃，真的是宏偉藍(lán)圖。后來(lái)我就問(wèn)當(dāng)?shù)氐氖虚L(zhǎng)，現(xiàn)在這個(gè)市長(zhǎng)已經(jīng)抓了。我說(shuō)幾年以后這個(gè)新城發(fā)展到什么樣的規(guī)劃，你就挑最好的講。他說(shuō)5年之內(nèi)要達(dá)到100萬(wàn)人口，但是這個(gè)里面還涉及到拆遷什么的。那么我再問(wèn)你，你這100萬(wàn)人遷進(jìn)來(lái)以后，這100萬(wàn)人的消費(fèi)水平、收入水平怎么樣也往最高里講？他說(shuō)年收入3000，我問(wèn)是歐元、美元還是什么，他說(shuō)是人民幣，我一聽(tīng)就傻了。我說(shuō)這幫人從哪里來(lái)？他說(shuō)從下面的旗、鄉(xiāng)，我一聽(tīng)更傻了，所以說(shuō)不要聽(tīng)有些的忽悠，給你宏偉藍(lán)圖一看很好，所以說(shuō)一定要理智。因?yàn)槲覀兪蔷媒?jīng)沙場(chǎng)的，在我們面前沒(méi)忽悠到，結(jié)果自己把自己忽悠到監(jiān)牢里去了，幸虧我們不幫市長(zhǎng)脫貧致富，憑的是我們的理智。
　　第二點(diǎn)是轉(zhuǎn)租包租千萬(wàn)不要經(jīng)忽悠。這個(gè)是沒(méi)有一個(gè)成的，舉一個(gè)例子中關(guān)村有一個(gè)項(xiàng)目，前幾年他們老板叫我去，我說(shuō)你的商業(yè)模式是什么？他說(shuō)是轉(zhuǎn)租、包租，他給你說(shuō)的天花亂墜，說(shuō)回報(bào)率是30%到50%，就是說(shuō)不管怎么樣每年都有這樣的回報(bào)率。但是他自己都轉(zhuǎn)租不過(guò)去，肯定不會(huì)有錢給你，特別是轉(zhuǎn)租、包租的中介公司什么的，他自己都沒(méi)有收益。因?yàn)橐粋�(gè)商鋪起碼是3年是養(yǎng)商期，一個(gè)孩子從生出來(lái)到會(huì)走路，沒(méi)有3年、5年是不可能的。這個(gè)是一個(gè)規(guī)律，人的發(fā)生周期和商鋪的發(fā)展周期是一樣的，今天開(kāi)業(yè)明天不可能人都來(lái)買你的東西，所以說(shuō)不看廣告看療效。
　　還有人群你也要分析，我這個(gè)周圍的人群比如說(shuō)年收入是10萬(wàn)、20萬(wàn)、30萬(wàn)、50萬(wàn)，一兩百塊錢他眼睛眨都不眨他就消費(fèi)了。但是如果全部是吃國(guó)家救濟(jì)的話，他幾十塊錢都還要同你討價(jià)還價(jià)，你這個(gè)錢怎么賺。要賺就要賺富人的錢，不要賺窮人的錢，還有賺老外的錢。還有人氣，是什么素質(zhì)的人你都要看好。假如說(shuō)有興趣的話，去書(shū)店買我一本書(shū)，我今天也在這里做一個(gè)小廣告。
　　主持人：今天我們其實(shí)非常有幸邀請(qǐng)到了開(kāi)發(fā)商，他們代表了三個(gè)區(qū)域。我們新金山應(yīng)該是朝陽(yáng)門商圈，我們金融城應(yīng)該是金融街，偏官園橋這里，雷捷地產(chǎn)是在燕郊。三位還是介紹一下各自的產(chǎn)品吧。
　　于總，我知道您這個(gè)產(chǎn)品有一些新的特色在這里，今天借這個(gè)機(jī)會(huì)可不可以介紹一下我們項(xiàng)目產(chǎn)品上有一些新的特點(diǎn)？另外你能不能給投資人一個(gè)估計(jì)，如果投資你的商鋪，你覺(jué)得有多少的投資回報(bào)率呢？
　　于福生：理由是中心城區(qū)的投資回報(bào)率是被價(jià)格已經(jīng)吃掉了，其實(shí)我剛才個(gè)人認(rèn)為，我跟陳會(huì)長(zhǎng)的觀點(diǎn)很近。投資商鋪一定是位置，位置、位置還是位置。為什么呢？要不要看投資回報(bào)？一定要看。你看天橋上擺攤的賣小玩意的那些人，如果算投資回報(bào)率他那個(gè)投資回報(bào)率最高。5塊錢的東西他可能賣2塊錢、3塊錢。他能不能賺到大錢呢？所以說(shuō)你做生衣看你跟誰(shuí)做，我一個(gè)觀點(diǎn)是不管做生意也好，做人也好一定要學(xué)會(huì)“傍大款”。你只要傍大款，你放心大款手縫漏下來(lái)的東西，夠你吃一輩子。如果你跟窮朋友在一起，他一分錢一分錢跟你算，算死你。這個(gè)就是我為什么說(shuō)要在核心地段，因?yàn)樵诤诵牡囟�、核心區(qū)域都是“大款”，你只要“傍大款”你才有可能賺到大錢。
　　潘好龍：因?yàn)槲覀兊娜魏瓮顿Y以數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，我現(xiàn)在提倡一個(gè)理念，在投資的時(shí)候要理性投資不要感性投資。因?yàn)樽≌�是感性的，發(fā)展商在賣住宅的時(shí)候，旁邊有一個(gè)臭水溝也能說(shuō)成是清水大宅。這個(gè)也沒(méi)準(zhǔn)三四年以后變成清水大宅，這個(gè)就是感性投資。
　　但是商業(yè)投資是從短期看、長(zhǎng)期看回報(bào)收益是多少，這個(gè)我要算帳的，所以說(shuō)投資好地段和不好的地段也是可以算帳的。但是據(jù)我現(xiàn)在了解的情況，不論是中關(guān)村或者是CBD，從十年以來(lái)顯示的數(shù)據(jù)結(jié)果，這種所謂的繁華階段商鋪投資收益，確實(shí)是比一般的住宅投資收益低。因?yàn)檫@個(gè)利潤(rùn)空間、投資空間已經(jīng)讓發(fā)展商給你提前透支了。
　　我再講一個(gè)問(wèn)題，就是將來(lái)的SOHO來(lái)講，這里面租的高的話是十幾塊錢。那里面是商務(wù)區(qū)面對(duì)的是白領(lǐng)，都是有錢人。那里面上班的白領(lǐng)每個(gè)月掙一兩萬(wàn)、三四萬(wàn)都沒(méi)問(wèn)題，但是他不可能每天都吃魚(yú)翅和鮑魚(yú)，所以說(shuō)做的生意是有限的放大，而不是無(wú)限的放大。商家的營(yíng)業(yè)額是一個(gè)定數(shù)，租金不可能永遠(yuǎn)的去提高。
　　因?yàn)槟阏f(shuō)雅寶路這個(gè)商圈我非常的了解，那是做東歐貿(mào)易起家的，后來(lái)獨(dú)聯(lián)體，然后又做俄羅斯。生意后來(lái)擴(kuò)展到非洲、西亞、南美洲。好比中關(guān)村的電子市場(chǎng)，這個(gè)商鋪價(jià)值的衡量是單獨(dú)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，不能放在這個(gè)地方衡量。
　　陳�。何曳磸�(fù)講的就是說(shuō)投資商鋪要講回報(bào)，但是脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律的回報(bào)肯定有限制，這個(gè)是肯定的東西。我問(wèn)你借高利貸，借到5分、兩毛、1毛肯定的有限制。還有就是一定要擦亮眼睛，地段、地段還是地段，但是這個(gè)里面還有門門道道的東西。我請(qǐng)教潘總一個(gè)問(wèn)題，就是有人提出來(lái)要賣星球土地，您認(rèn)為這個(gè)投資回報(bào)率怎么樣呢？
　　潘好龍：這是一個(gè)欺詐行為，不是投資行為。我有一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)90%的投資人來(lái)講，我們的錢都是靠一分一分積攢起來(lái)了，甚至有的老頭、老太太拿的是養(yǎng)老的錢。然后房租收不回來(lái)了，老太太自殺了，就是一生氣一打官司高血壓升了，然后就死了。還有西三環(huán)有一個(gè)很有名的項(xiàng)目，騙了6000人6個(gè)億，這個(gè)老板現(xiàn)在已經(jīng)被抓起來(lái)了，就是有回龍觀兩個(gè)退休的姐妹，就是因?yàn)檫@個(gè)自殺了，這個(gè)投資是投命了，所以大家一定要把握好。
　　陳俊：所以說(shuō)大家投資的時(shí)候一定不要超過(guò)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，這一點(diǎn)一定要把握好，不能把命都搭進(jìn)去了。
　　主持人：其實(shí)兩位嘉賓的觀點(diǎn)可以代表投資人的觀點(diǎn)，一個(gè)是投資核心商圈還是要投資潛力商圈的問(wèn)題，這兩個(gè)問(wèn)題我作為投資人的話我也會(huì)考慮。核心商圈的優(yōu)勢(shì)我們都會(huì)看到，他們它高高在上的價(jià)格我們?cè)谶@里確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的。潛力商圈就像現(xiàn)在燕郊、大型新興的商業(yè)區(qū)域，要進(jìn)去的話抓住一個(gè)機(jī)會(huì)也會(huì)賺錢。既然提到我們朝陽(yáng)門的商圈，我想朝向們的商業(yè)價(jià)值有沒(méi)有已經(jīng)被高度透支，于總要不要反駁一下？
　　于福生：剛才潘總說(shuō)雅寶路商圈是一個(gè)特殊的商圈，我認(rèn)可潘總這個(gè)觀點(diǎn)。說(shuō)明潘總對(duì)雅寶路這個(gè)位置是非常熟悉的，因?yàn)檠艑毬穭偛耪f(shuō)了，他主要做的是東歐貿(mào)易批發(fā)的，它是隨著中國(guó)改革開(kāi)放初開(kāi)始，從一個(gè)小地?cái)偂⒋笈�，又進(jìn)樓這么一步一步走進(jìn)來(lái)的。2007年雅寶路一年的貿(mào)易額最少是60億美金，后來(lái)我跟一些人溝通的時(shí)候，他們說(shuō)至少是200億美金。為什么這樣呢？因?yàn)檠艑毬愤@個(gè)地方是一個(gè)很特殊、很特殊的商圈，主要做的是外國(guó)人的生意。
　　剛才我說(shuō)我很俗一定要學(xué)會(huì)“傍大款”，你只要跟大款“傍”上了以后，你的日子一定會(huì)好過(guò)。但是“傍大款”不等于我降低我的人格，你要學(xué)會(huì)“傍大款”。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)是我的一個(gè)原則，比如說(shuō)會(huì)長(zhǎng)在這里，我一定“傍”著他，把他“傍”好以后我一定有好處。
　　而我這個(gè)項(xiàng)目恰恰是在雅寶路這個(gè)核心區(qū)域，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域位置所決定的，邊上有中海油、中石化、外交部、司法部等等都在這一圈，還有第一使館區(qū)71個(gè)國(guó)家的使館區(qū)在那里，還有雅寶路商圈，在這個(gè)特殊的地段決定了我特殊的位置，這個(gè)是特殊的位置決定了這個(gè)項(xiàng)目特殊的價(jià)值。而我這個(gè)項(xiàng)目主要有4萬(wàn)平方米的商業(yè)，現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)盤。
　　現(xiàn)階段對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，現(xiàn)在有幾個(gè)模式：（1）投資回報(bào)。（2）賣給你返租，這個(gè)一搞就死，這個(gè)沒(méi)有活的。（3）我把商鋪賣了你自己經(jīng)營(yíng)，這個(gè)還好一點(diǎn)。我這個(gè)項(xiàng)目是自持有，大家來(lái)租。對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)可能更多的是租，只有整體租了以后才可以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。如果不是這樣的話一分開(kāi)以后業(yè)態(tài)不統(tǒng)一很多事情沒(méi)有到位的話，尤其是配套沒(méi)有到位的話是很難活下去。
　　我們這個(gè)項(xiàng)目有酒店式公寓、有辦公、有商業(yè)是三位一體，商戶來(lái)了以后可以住我的酒店，辦公也可以，這樣就決定了商鋪的價(jià)值，基本的情況就這樣。
　　主持人：我們新金山大概有多少商鋪入市呢？?jī)r(jià)格可以透露一下嗎？
　　于福生：因?yàn)槲疫@4萬(wàn)平方米不可能散賣，我只能租。
　　主持人：租金價(jià)格呢？
　　于福生：在雅寶路這個(gè)位置租金價(jià)格很高，2月份《新 京報(bào)》說(shuō)天雅大廈8樓有一個(gè)業(yè)主跟別人說(shuō)那個(gè)租金，比潘總所總結(jié)的數(shù)據(jù)高的多。因?yàn)橹饕�做的是東歐的生意，租金還是比較高的。
　　主持人：陳會(huì)長(zhǎng)有什么補(bǔ)充嗎？
　　陳�。鹤鳛橥顿Y者來(lái)說(shuō)，你購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)也好，購(gòu)買商鋪也好，必須要商業(yè)扎堆的地方，成商圈的地方。比如說(shuō)北京南三環(huán)有一個(gè)木樨園，5平方公里全部是我們浙江商人一統(tǒng)天下。我們浙江商人在50萬(wàn)人，不包括在大學(xué)讀書(shū)的，全部做生意的有50萬(wàn)人是最大的商幫。他們幾十年前就在木樨園扎堆，然后一直到現(xiàn)在5平方公里從大老板到小老板基本上全是浙江人，就是你要成堆的地方做生意，不要一個(gè)人單挑挑到那邊去，這個(gè)做不好。
　　還有一個(gè)就是說(shuō)，有潛力的地方。比如說(shuō)我們前幾年一直在討論軌道商業(yè)。你知道地鐵、輕軌馬上要通車的。比如說(shuō)2005年立水橋沒(méi)通地鐵，交通不發(fā)達(dá)，那個(gè)時(shí)候住宅也很低，商業(yè)也沒(méi)人要，結(jié)果我們浙江商人進(jìn)去搞了一個(gè)大廈，進(jìn)去之后一年地鐵通了、交通通了、奧運(yùn)村通了，后面就有二三十萬(wàn)人居住，現(xiàn)在生意很好。所以說(shuō)一定要有眼光，如果沒(méi)有眼光你跟別人當(dāng)跟屁蟲(chóng)也發(fā)不了財(cái)，人家全部進(jìn)去了這個(gè)價(jià)格就抬上來(lái)了。所以說(shuō)作為投資人來(lái)說(shuō)要有眼光，要有超半步的眼光，不要超十步的眼光。
　　還有阜成門的萬(wàn)通、天意現(xiàn)在租金就很高，但是當(dāng)初萬(wàn)通開(kāi)業(yè)的時(shí)候，攤位都沒(méi)有人要，現(xiàn)在幾百萬(wàn)都買不到，不能說(shuō)大家都涌進(jìn)去的時(shí)候你跟著，這樣就永遠(yuǎn)跟不上。
　　主持人：對(duì)于社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，除了我們投資人有一個(gè)理性和專業(yè)的態(tài)度之外，我想作為開(kāi)發(fā)商必須要有一個(gè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度，對(duì)于我們商業(yè)有一個(gè)整體的考量、統(tǒng)一的把握把商業(yè)做的最好。不要把一個(gè)爛攤子扔給我們投資者，這個(gè)是我們大家不愿衣看到的。
　　袁總，雖然我對(duì)這個(gè)商圈整個(gè)不是太了解，但是我覺(jué)得其實(shí)提到官園橋和阜成門，他們都有小商品批發(fā)，在這個(gè)區(qū)域里沒(méi)有特別高端的商業(yè)。但是您這個(gè)項(xiàng)目是做差異競(jìng)爭(zhēng)還是做什么樣的定位呢？哪些業(yè)態(tài)適合在我們這個(gè)項(xiàng)目中落地呢？
　　袁君：我們應(yīng)該是在金融街的商圈，金融城從2008年5月是北京要打造世界級(jí)的金融中心城市，所以說(shuō)在金融街二環(huán)沿線大家可以發(fā)現(xiàn)，幾乎很少有私企能建獨(dú)立的大廈�？梢哉f(shuō)“一行三會(huì)”，中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)加上80多家中國(guó)最具實(shí)力央企的總部，還有20多家頂級(jí)的世界金融銀行都在這個(gè)地區(qū)。
　　我們這個(gè)項(xiàng)目是近鄰二環(huán)，二環(huán)有這個(gè)路可以通到社區(qū)。我們項(xiàng)目的東側(cè)是比較老的豪宅項(xiàng)目是官園8號(hào)。而周邊的這個(gè)商業(yè)氛圍，很多社區(qū)配套有一部分是稀缺的，比如說(shuō)有很多的高端消費(fèi)群體是沒(méi)有地方消費(fèi)的。因?yàn)榻鹑诮趾艽蟪潭壬鲜茄肫蟮霓k公場(chǎng)所占據(jù)了，真正消費(fèi)商業(yè)的人沒(méi)有地方去消費(fèi)。而我們這個(gè)地方是在這個(gè)時(shí)機(jī)，推出我們的金融城商業(yè)大道，總共是2萬(wàn)平方米，我們開(kāi)發(fā)商也是考慮品牌建設(shè)為主。所以打造了一個(gè)商業(yè)模式和建筑特點(diǎn)，跟傳統(tǒng)商業(yè)完全不一樣。我們有下沉式廣場(chǎng)，有臨街商業(yè)、獨(dú)立體，所以在經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)態(tài)方面非常的豐富，又可以做餐飲的，也可以做社區(qū)普通的需求服務(wù)的，也還有高端的2000平方米整體使用的商業(yè)，可以滿足不同的投資者和消費(fèi)者，還有自用的人群，這也是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)方面，包括綜合去考量做出的定位，而且現(xiàn)在已經(jīng)入市全部是現(xiàn)房。
　　因?yàn)楝F(xiàn)在北京已經(jīng)定位成世界的北京，所以說(shuō)我們的投資客和自有者是從全國(guó)各地到我們這個(gè)項(xiàng)目來(lái)看的，也有一部分是聽(tīng)說(shuō)的，是一些投行和外資機(jī)構(gòu)也過(guò)來(lái)看，因?yàn)槭欠浅Ｏ∪钡摹Ｓ幸恍┩顿Y者跟我說(shuō)，想買多一些面積的，但是我說(shuō)這該建的已經(jīng)建滿了，你找私人產(chǎn)權(quán)的真的很少。所以從租金回報(bào)率和投資客這個(gè)角度來(lái)講，這個(gè)位置我要是說(shuō)一天一平方米租10塊錢到12塊錢，那肯定是有保證的，在這個(gè)位置租這個(gè)價(jià)格是很正常的。有投資行可以接受這個(gè)區(qū)域，所以說(shuō)我這個(gè)商業(yè)的均價(jià)是在5萬(wàn)/平方米，有些人說(shuō)你這5萬(wàn)貴，但是我的對(duì)面是住宅，住宅已經(jīng)賣到3萬(wàn)多了。而且我有一個(gè)比較好的回報(bào)率，能夠給投資者一個(gè)保障，當(dāng)然我不返租，但是投資者自己都會(huì)算，所以說(shuō)綜合來(lái)講還是有一定優(yōu)勢(shì)的。當(dāng)然要根據(jù)投資者自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和各自的情況可以選擇，有些投資者覺(jué)得經(jīng)濟(jì)壓力大，這個(gè)是根據(jù)每個(gè)人的情況不同，所以這就是大致介紹一下，因?yàn)槲疫@個(gè)整體布局也是開(kāi)發(fā)商為了滿足各個(gè)投資者和消費(fèi)者、自用者的需要。挑空也比較高，是6米，所以說(shuō)歡迎大家實(shí)地去看一下。
　　剛才于總說(shuō)“傍大款”我也是借用一下，我們這里也有一些浙江的商人去那邊看過(guò)，這都是有一些地段的商業(yè)了大家可以考證。因?yàn)樯虡I(yè)我現(xiàn)在出售，肯定為了大家以后長(zhǎng)期收益，對(duì)開(kāi)發(fā)商、自用、投資者都是雙方雙贏，肯定不希望未來(lái)只是我拿了錢，大家都不掙錢的階段，未來(lái)這種經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不可能存在了。
　　主持人：接下來(lái)許總，剛才我們聊了朝陽(yáng)門商圈，聊到了金融街、阜成門這樣的商圈。我們也談到了潛力商圈的問(wèn)題，現(xiàn)在燕郊就您的了解，現(xiàn)在燕郊社區(qū)商業(yè)的投資情況怎么樣呢？
　　許允立：剛才也說(shuō)了，作為投資商鋪來(lái)說(shuō)，最重要的位置。但是位置只是一個(gè)很表面的東西，但是位置背后的就是它所輻射的消費(fèi)力還有未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式。我覺(jué)得作為社區(qū)底商來(lái)說(shuō)，大多數(shù)受制于北京商業(yè)類型的限制，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候，可能沒(méi)有一個(gè)特別全面的規(guī)劃，還是以分散型、零售型的商業(yè)為主。
　　就規(guī)劃和未來(lái)定位章塊社區(qū)底商是比較弱的一個(gè)地方，從燕郊目前社區(qū)底商的情況來(lái)看，主力的售價(jià)是1萬(wàn)到1.5萬(wàn)的價(jià)格水平，這個(gè)是相當(dāng)于住宅價(jià)格的兩到三倍吧。但是就這樣的一個(gè)比例來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有體現(xiàn)它應(yīng)有的一個(gè)價(jià)值，按照一般的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)要比同地段住宅的價(jià)格高5到7倍，就目前燕郊的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)還沒(méi)有體現(xiàn)它的價(jià)值。
　　潘好龍：我說(shuō)一下，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)根本就不成立，是沒(méi)有科學(xué)依據(jù)的。
　　許允立：這個(gè)也可能是國(guó)外的規(guī)律，也可能是國(guó)內(nèi)部分商家的規(guī)律。但是作為衡量你這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)根本的標(biāo)準(zhǔn)，還是你的一個(gè)投資回報(bào)率，按照我們一般的理解是15年之內(nèi)能夠收回投資就算比較理想的情況。從目前燕郊商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)來(lái)說(shuō)，按照目前的租金水平在15年之內(nèi)按照每年5%遞增的情況，這個(gè)投資是完全可以收回的。
　　另外就我們雷捷商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們是三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)算是兩個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)是東方一品城的底商。因?yàn)檫@個(gè)位置的特殊性，是處在燕郊102國(guó)道和漢王路的交叉口，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)在規(guī)劃的時(shí)候已經(jīng)對(duì)底商做出了合理的定位，一到二層是門店型的商鋪，三到四層是一個(gè)主題商場(chǎng)，章塊商場(chǎng)是由我們開(kāi)發(fā)商自己持有這個(gè)物業(yè)，然后通過(guò)招租來(lái)引進(jìn)商家。就這種類型來(lái)說(shuō)，起碼有一點(diǎn)可以保證就是我們開(kāi)發(fā)商和廣大投資人的利益是捆綁在一起的。
　　另外一個(gè)商業(yè)是一個(gè)主題建材城叫北方運(yùn)河源精品建材城，我們這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積是13萬(wàn)平方米，分一二期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)在2006年入住。這個(gè)旁邊有一個(gè)老的建材城，已經(jīng)被我們收購(gòu)了，這個(gè)老的建材城運(yùn)營(yíng)時(shí)間已經(jīng)是6年了，可以說(shuō)是燕郊最成熟的市場(chǎng)。二期是將近十萬(wàn)平方米，目前的招租率已經(jīng)達(dá)到80%，這也是我們雷捷地產(chǎn)的一個(gè)操盤思路，就是先把商鋪養(yǎng)起來(lái)，先讓它的價(jià)值得到各位投資人的認(rèn)可，然后我們?cè)僬劤鍪邸?
　　主持人：最后一個(gè)環(huán)節(jié)我希望今天各位嘉賓就我們社區(qū)商業(yè)投資，我們到底要選哪個(gè)區(qū)域的社區(qū)商業(yè)？選什么樣的社區(qū)商業(yè)？以及投資社區(qū)商業(yè)的注意事項(xiàng)和投資陷井，我希望各位嘉賓用總濃縮的一句話總結(jié)一下好嗎？
　　潘好龍：社區(qū)商業(yè)的投資我給的建議是：（1）現(xiàn)在商鋪和住宅倒掛，這種社區(qū)商鋪完全可以買，就是有的住宅賣1萬(wàn)，但是社區(qū)商業(yè)才賣七八千，這個(gè)是完全可以購(gòu)買的。（2）從我個(gè)人的理解，社區(qū)商鋪的投資是屬于相對(duì)比較穩(wěn)定，回報(bào)收益比較穩(wěn)定，但是也不會(huì)特別高。對(duì)于我們廣大的投資人來(lái)講是比較適合選擇的一種商鋪投資類型的項(xiàng)目。謝謝！
　　陳�。杭偃缒銗�(ài)他，請(qǐng)你去投資商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)回報(bào)率實(shí)在太高。假如你恨他，也請(qǐng)你去投資商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也實(shí)在太高。
　　于福生：投資商業(yè)地產(chǎn)我認(rèn)為，該出手的時(shí)候一定要出手。有的時(shí)候往往是一種感覺(jué)，發(fā)大財(cái)?shù)娜艘欢ㄊ歉�著感覺(jué)走，只有發(fā)小財(cái)?shù)娜瞬艜?huì)去算帳。
　　袁君：我總結(jié)社區(qū)商業(yè)的投資就是根據(jù)每個(gè)投資客和消費(fèi)者的一種需求，用大家的智慧去考察你們心中的地段和性價(jià)比比較好的商業(yè)，希望大家都投資成功，收益豐厚！
　　許允立：我覺(jué)得還是要用心看，就像剛才我們會(huì)長(zhǎng)提到的“防忽悠”，“防忽悠”最后的一個(gè)技術(shù)就是用心看，去分析。
　　主持人：今天短短一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，其實(shí)我們很難把社區(qū)商業(yè)高深復(fù)雜的問(wèn)題說(shuō)的特別的透徹，但是我想各位專家的發(fā)言其實(shí)已經(jīng)給我們投資人指明了一個(gè)最佳路徑，指明了方向。包括剛剛陳會(huì)長(zhǎng)談到“超半步”眼光，以及潘總說(shuō)的投資住宅和商業(yè)倒掛現(xiàn)象等等，其實(shí)這些意見(jiàn)都非常的中肯，投資人可以參考一下。
　　好的，由于時(shí)間關(guān)系，論壇就到此結(jié)束了。感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，同時(shí)也感謝各位嘉賓的參與，如果對(duì)投資社區(qū)商業(yè)這個(gè)話題感興趣，還可以關(guān)注我們的搜狐焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)，點(diǎn)擊查看相關(guān)資訊。搜狐焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)每周都會(huì)有這樣類似的活動(dòng)，爭(zhēng)取為網(wǎng)友打造一個(gè)專業(yè)的平臺(tái)。最后，謝謝大家關(guān)注！