廣州專業(yè)市場(chǎng)開始火熱 今年新增76萬平相繼上市

　　熬過了2008年的冬天，5、6月份批發(fā)銷售額環(huán)比降幅開始收窄之時(shí)，廣州專業(yè)市場(chǎng)又開始熱起來，今年超過76萬平方米新增專業(yè)市場(chǎng)將相繼涌入。其中老城區(qū)(內(nèi)圈層)老當(dāng)益壯，先后有34萬平方米新增專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐，讓內(nèi)環(huán)路以內(nèi)市中心區(qū)2010年交易面積減少到20萬平方米以下的規(guī)劃成為一場(chǎng)夢(mèng)；而定位于商貿(mào)、旅游、資訊綜合服務(wù)中心的番禺，則崛起嶺南鞋城、五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心兩大專業(yè)市場(chǎng)，加上明年將亮相的占地320萬平方米的廣州國(guó)際商品展貿(mào)城，番禺有望成為專業(yè)市場(chǎng)的重鎮(zhèn)，但專家認(rèn)為番禺新興專業(yè)市場(chǎng)真正接過老城區(qū)的槍是5年以后的事情。
　　■新聞背景
　　近期開業(yè)的部分專業(yè)市場(chǎng)
　　●5月16日，名商天地皮具材料廣場(chǎng)在梓元崗商圈僅20個(gè)皮具材料專業(yè)市場(chǎng)的眼皮底下開張；
　　●7月29日，美博服裝城在流花商圈10多家服裝批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的審視下易幟為美博韓國(guó)時(shí)尚中心；
　　●8月27日，嶺南鞋城在與站西鞋業(yè)商圈對(duì)視中在番禺開業(yè)；
　　●8月29日，登云天下國(guó)際禮品玩具文體展覽中心在廣州國(guó)際玩具禮品城和一德路商圈的眼光交織中，在宋祖英的歌聲中慶祝開業(yè)。
　　準(zhǔn)備開業(yè)的部分專業(yè)市場(chǎng)
　　●位于火車站商圈的加和飾品城目前正在交鋪，將于國(guó)慶前開門迎客；
　　●位于石槎路商圈的偉國(guó)國(guó)際鞋都正在申領(lǐng)市場(chǎng)登記證，將于近期正式開業(yè)；
　　● 位 于 番禺的五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心也在醞釀年底開業(yè)。
老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)升溫
　　“你要去的登云天下，周邊有不少裝飾材料城”，廣駿的士的羅司機(jī)聽記者說要去參加登云天下的開業(yè)儀式，隨口接了一句：“最近開業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)好像挺多的，我都接了好幾個(gè)客人”。正如羅司機(jī)所言，5月以來專業(yè)市場(chǎng)開始火起來了。
　　7月21日，在廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析暨農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，廣州市委常委、副市長(zhǎng)李榮燦是這樣描述專業(yè)市場(chǎng)逐步回暖的：批發(fā)銷售額在5月環(huán)比降幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)基礎(chǔ)上，6月環(huán)比又提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　“專業(yè)市場(chǎng)扎堆開業(yè)是發(fā)展周期錯(cuò)位造成的”，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為,這些專業(yè)市場(chǎng)大部分應(yīng)該是在2007年商業(yè)高峰期開建的，今年差不多就是招商開業(yè)期，不幸遇上了商業(yè)的低潮期。
　　雖然目前專業(yè)市場(chǎng)還在低潮中掙扎，但記者從近段時(shí)間招商或開業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)了解到，招商的情況都很不錯(cuò)。8月29日，記者在登云天下現(xiàn)場(chǎng)看到，一層已經(jīng)全部招滿，二層80%的商鋪已經(jīng)租出。其他專業(yè)市場(chǎng)方面，嶺南鞋城1200多間商鋪已經(jīng)招了80%；偉國(guó)國(guó)際鞋都已經(jīng)全部招滿，目前已有部分商鋪試營(yíng)業(yè)；名商天地、加和飾品城、美博韓國(guó)時(shí)尚中心等專業(yè)市場(chǎng)招商情況也很不錯(cuò)。
　　而新增專業(yè)市場(chǎng)的大部分客源也是從老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移而來，“做專業(yè)市場(chǎng)的還是那班人，并沒有增加多少，很多都是在老城區(qū)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，在新興專業(yè)市場(chǎng)開個(gè)店試試”，廣州鞋業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)陳小敏說。
　　新開專業(yè)市場(chǎng)以低租金搶客
　　金融海嘯還未完全退潮，專業(yè)市場(chǎng)銷售額雖然降幅收窄但還是下降。專業(yè)市場(chǎng)招商這么好的原因何在？記者通過新老專業(yè)市場(chǎng)的租金對(duì)比發(fā)現(xiàn)，新開專業(yè)市場(chǎng)以無一例外以低租金搶客。
　　以嶺南鞋城和步云天地、登云天下和萬菱廣場(chǎng)兩組專業(yè)市場(chǎng)對(duì)比為例。同為鞋城，站西商圈的步云天地租金最低為600元/平方米月。以30平方米的商鋪來計(jì)算，登云天下一個(gè)月最便宜的租金是2100元，而萬菱廣場(chǎng)最便宜的租金則高達(dá)15000元，相當(dāng)于在萬菱廣場(chǎng)租一間商鋪就可以在登云天下租7間相當(dāng)面積的商鋪。
　　“登云天下租金便宜，又沒進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”，在登云天下主營(yíng)玩具批發(fā)的一位張姓租客告訴記者，他們是來自北方的廠家，自己開店做內(nèi)銷，“登云天下除了交通方便和月租便宜外，還免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，萬菱廣場(chǎng)光進(jìn)場(chǎng)費(fèi)就要幾萬”。
　　“目前，廣州專業(yè)市場(chǎng)中部分合約到期的租戶停止續(xù)租的比率上升約10%～20%”，地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓分析，除了新開市場(chǎng)為旺場(chǎng)采用低租金搶客外，低租招商，更多在于今年以來廣州商鋪?zhàn)饨鹨宦废禄?一些曾經(jīng)出過“鋪王”的專業(yè)市場(chǎng)，租金調(diào)整最高降幅達(dá)到了90%。
玩具、服裝、鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)過剩
　　“廣州專業(yè)市場(chǎng)整體上來說，處于發(fā)展成長(zhǎng)期”，王先慶表示，廣州服裝、鞋業(yè)、玩具、皮革皮具等專業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重而且數(shù)量很多，處于相對(duì)過剩的階段。
　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年將有超過76萬平方米新增專業(yè)市場(chǎng)將涌入市場(chǎng)，除了五湖四海和加和飾品城外，新增的都是服裝、鞋業(yè)、玩具、皮革皮具等行業(yè)，多是大型專業(yè)市場(chǎng)，加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。其中登云天下定位為廣州乃至華南區(qū)規(guī)模最大的國(guó)際禮品玩具文體展覽中心，總規(guī)劃面積50萬平方米，首期運(yùn)營(yíng)面積15萬平方米；嶺南鞋城號(hào)稱全國(guó)最大的鞋業(yè)采購(gòu)站，首期建筑面積10萬平方米；名商天地皮具材料廣場(chǎng)總建筑面積約13萬平方米；偉國(guó)國(guó)際鞋都總建筑面積達(dá)12萬平方米；五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心總建筑面積20萬平方米；加和飾品城總建筑面積10萬平方米，首期規(guī)劃3萬平方米；美博韓國(guó)時(shí)尚中心規(guī)模相對(duì)小點(diǎn)，建筑面積近3萬平方米。
　　廣州鞋業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)陳小敏承認(rèn)鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)越開越多，目前供求走向平衡，第二季度銷售降幅收窄就說明了這一點(diǎn)。一是金融風(fēng)暴淘汰了一部分實(shí)力差的鞋城，供應(yīng)有所減少；另外國(guó)外市場(chǎng)也在回暖，需求進(jìn)一步擴(kuò)大，“希望新開的鞋城差異化經(jīng)營(yíng)，譬如站西商圈做外貿(mào)為主，嶺南鞋城可定位做內(nèi)銷”。
　　■ 焦點(diǎn)
　　1老城行業(yè)扎堆引來業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議
　　市中心專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府規(guī)劃
　　老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)搬遷改造一直都在政府的議程中。2005年廣州市政府在解釋2003年出臺(tái)的《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2003-2012年)》時(shí)指出，根據(jù)大中型批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃，原則上內(nèi)環(huán)路以內(nèi)市中心區(qū)不再新建批發(fā)市場(chǎng)，市中心區(qū)內(nèi)原有的條件較差、配套設(shè)施不完善的批發(fā)市場(chǎng)將通過功能轉(zhuǎn)換、向外遷移等方式進(jìn)行調(diào)整、改造。其中，內(nèi)環(huán)路以內(nèi)市中心區(qū)市場(chǎng)交易面積要從現(xiàn)在的100多萬平方米逐步減少到20萬平方米以下。
　　但記者從今年陸續(xù)入市的專業(yè)市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)，登云天下、名商天地、加和飾品城、美博韓國(guó)時(shí)尚中心都處于內(nèi)環(huán)路以內(nèi)市中心專業(yè)市場(chǎng)圈，總營(yíng)運(yùn)面積達(dá)34萬平方米，讓該區(qū)域2010年交易面積減少到20萬平方米以下的規(guī)劃成為一個(gè)夢(mèng)。
　　王先慶直指政府執(zhí)行不力，規(guī)劃缺少持續(xù)性，沒有有效引導(dǎo)專業(yè)市場(chǎng)郊區(qū)化。他認(rèn)為由于老城區(qū)存在交通和土地瓶頸，專業(yè)市場(chǎng)郊區(qū)化是必然的趨勢(shì)，由于政府沒進(jìn)行有效的引導(dǎo)，致使商人扎堆老城區(qū)發(fā)展。
　　“有人氣才有財(cái)氣嘛”，登云天下總經(jīng)理陳榮邦在老城區(qū)運(yùn)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)多年，他認(rèn)為之所以老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)重新火了起來，是由于老城區(qū)具有市場(chǎng)成熟、人氣旺的魅力，“做生意的人很實(shí)在，投資就要盡快賺錢，資金要投到最需要的地方，把資金投入老城兩三年就可以回本賺錢了，但如果投到番禺等新興專業(yè)市場(chǎng)圈，可能七八年回不了本，不如把這七八年花在老城區(qū)商圈穩(wěn)妥。等到新興專業(yè)市場(chǎng)商圈培育成熟了，再去投資也不遲”。
　　2番禺將成為專業(yè)市場(chǎng)重鎮(zhèn)
　　番禺集中精力發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)上升到廣州市的戰(zhàn)略
　　由于新火車站搬遷到番禺，番禺進(jìn)一步增強(qiáng)其在廣州市的交通樞紐作用，并定位于商貿(mào)(特別是專業(yè)市場(chǎng))、旅游、資訊綜合服務(wù)中心，崛起嶺南鞋城、五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心兩大專業(yè)市場(chǎng)，加上明年將亮相的占地320萬平方米的廣州國(guó)際商品展貿(mào)城，番禺只有一個(gè)念頭：接過老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的槍。但近日傳出的位于黃埔的廣州國(guó)際玩具禮品城商鋪十室九空，幾近空城，原先一德路商戶也回遷一德路，不免讓人擔(dān)心番禺新興專業(yè)市場(chǎng)會(huì)否重蹈覆轍？
　　“番禺新興專業(yè)市場(chǎng)不會(huì)重蹈廣州國(guó)際玩具禮品城的覆轍”，王先慶認(rèn)為，廣州國(guó)際玩具禮品城說到底是李嘉誠(chéng)私人老板的行為，政府支持力度跟番禺是沒得比的，畢竟番禺集中精力發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)上升到廣州市的戰(zhàn)略。
　　五湖四海國(guó)際水產(chǎn)交易中心副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)切身體驗(yàn)到番禺交通的便利，他認(rèn)為廣州目前最成熟的專業(yè)市場(chǎng)商圈都集中在火車站附近，新火車站搬遷到番禺后，也會(huì)形成一個(gè)新的專業(yè)市場(chǎng)商圈，“5年之后，番禺將成為專業(yè)市場(chǎng)重鎮(zhèn)，老城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)將從目前的僵持狀態(tài)逐步變?nèi)酢薄?BR>　　陳小敏則認(rèn)為，番禺能否成為一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)重鎮(zhèn)要看他們?cè)趺唇?jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)得好有錢賺，自然就吸引商戶過去。但他同時(shí)認(rèn)為，人的習(xí)慣是很難改的，現(xiàn)在一般說到批發(fā)鞋，客商都會(huì)想到站西路商圈。
　　“沒有八年十年，番禺是成不了大器的”，陳榮邦認(rèn)為，目前番禺專業(yè)市場(chǎng)才剛剛起步，培育期大概要5年左右，火車站附近的拆遷改造也不是一兩年就可以弄好的。對(duì)于商戶來說，可能會(huì)去租一個(gè)鋪守著，但重點(diǎn)還是會(huì)放在老城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)。