北京前門(mén)商變

    “現(xiàn)在如果每天能賣(mài)2萬(wàn)多塊，你改成這樣擺，突然只能賣(mài)1萬(wàn)塊，老板要追究責(zé)任誰(shuí)來(lái)負(fù)？”、“你不嘗試一下同系列擺放在一起，怎么就知道營(yíng)業(yè)額不會(huì)上升？”……8月24日午后，在北京前門(mén)大街一家專營(yíng)筷子的店鋪里，兩位設(shè)計(jì)師正在為商品的陳列擺放激烈爭(zhēng)執(zhí)。如此謹(jǐn)小慎微不是他們的錯(cuò)，因?yàn)樵谶@條著名的“天街”上，任何一點(diǎn)細(xì)微的改變都可能讓你的營(yíng)業(yè)額突然上升或突然下降。
    這家筷子店是幸運(yùn)的，縱使不是老字號(hào)，但因有實(shí)力支付高額租金，就有資格在前門(mén)拿下一席之地，也有了進(jìn)一步“掘金”的機(jī)會(huì)。要知道，還有十?dāng)?shù)家最能代表北京特色的老字號(hào)品牌，被擋在了高租金的門(mén)檻之外。
    如今，前門(mén)大街商業(yè)區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)二期招商工作，向東擴(kuò)大招商區(qū)域，推出4個(gè)地塊建筑尋求終端用戶合作。同時(shí)，幾經(jīng)延遲的正式開(kāi)街日期，也定于9月底的國(guó)慶前夕。
    前門(mén)大街從2007年5月開(kāi)始開(kāi)發(fā)改造，崇文區(qū)政府先是籌集80億元資金用于修繕，而后潘石屹注資1.441億元購(gòu)入天街公司49%的股份，同時(shí)擁有后者已取得的前門(mén)項(xiàng)目幾乎所有商業(yè)權(quán)益，并預(yù)備投入百億元開(kāi)發(fā)。但時(shí)隔兩年后的今天，潘石屹?gòu)拈_(kāi)發(fā)商搖身一變成為前門(mén)“小業(yè)主”，受損的不止是形象問(wèn)題，其中緣由也值得玩味。是因?yàn)樽饨饦?biāo)準(zhǔn)難以達(dá)成共識(shí)？是開(kāi)發(fā)者與諸多老字號(hào)之間的博弈始終未停止？個(gè)中關(guān)系讓人眼花繚亂。
    記者試圖理清這一系列的經(jīng)濟(jì)賬，但實(shí)質(zhì)上，這是一個(gè)相關(guān)利益構(gòu)成極其復(fù)雜，政府、國(guó)企權(quán)屬交錯(cuò)的高度敏感之地，“前門(mén)大街開(kāi)發(fā)兩年多來(lái)，有筆算不清的糊涂賬，經(jīng)濟(jì)賬中摻雜著太多其他元素，已經(jīng)難以用孰輸孰贏來(lái)衡量�！币晃谎芯咳耸咳缡欠Q。
    非利益考量
    在多個(gè)場(chǎng)合，北京崇文區(qū)政府以及天街公司對(duì)于前門(mén)項(xiàng)目均避而不談“開(kāi)發(fā)”二字。在他們看來(lái)，對(duì)于前門(mén)，他們的角色是“建設(shè)者”、“改造者”，因?yàn)榕c普通開(kāi)發(fā)商不同，其目標(biāo)不是把經(jīng)濟(jì)利益放在第一位，而是承擔(dān)著“保護(hù)古城風(fēng)貌”、“傳承民族文化”的使命。
    事實(shí)上，天街公司是目前前門(mén)大街惟一的開(kāi)發(fā)者，這是一家崇文區(qū)下屬的國(guó)有企業(yè)，據(jù)該公司董事長(zhǎng)田耘透露，天街公司目前只有兩個(gè)股東：崇文區(qū)國(guó)資委以及隸屬于崇文區(qū)國(guó)資委的北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司。潘石屹退出后，天街公司已無(wú)私有股份。
    早在2007年3月，潘石屹以紅石公司名義取得天街公司49%的股份后，SOHO中國(guó)在香港上市時(shí)便明確表述，將用SOHO中國(guó)名義收購(gòu)該部分股權(quán)。但在后來(lái)的操作中，真正的“主人”卻是天街公司，SOHO中國(guó)既未能購(gòu)入上述部分股權(quán)，也無(wú)真正的開(kāi)發(fā)、招商權(quán)限。
    今年初，潘石屹主動(dòng)提出以既有投入購(gòu)買(mǎi)一部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的方式退出。這才出現(xiàn)了潘石屹買(mǎi)下自己建造的房子，由開(kāi)發(fā)商變?yōu)闃I(yè)主的戲劇性一幕。為此，潘石屹又投入了17.7億元。
    因?yàn)橛羞@么一段波折，天街公司其實(shí)不太愿意提起SOHO中國(guó)。面對(duì)記者多次追問(wèn)，田耘只是側(cè)面強(qiáng)調(diào)，前門(mén)大街總體是政府長(zhǎng)期持有物業(yè)，包括“東擴(kuò)”區(qū)域主要部分也是政府長(zhǎng)期持有的，但政府并不直接操盤(pán)，而是通過(guò)崇文區(qū)國(guó)資委作為投入主體，由國(guó)資委組建公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。
    有趣的是，記者發(fā)現(xiàn)，在天街公司擔(dān)任要職的同時(shí)，田耘還擔(dān)任家和家美集團(tuán)總裁等職位，去年在北京市第十三屆人民代表大會(huì)舉行期間，同為北京市人大代表的潘、田二人碰巧住在同一個(gè)房間，并針對(duì)家居行業(yè)，展開(kāi)了一場(chǎng)思想交鋒。但在前門(mén)項(xiàng)目面前，無(wú)私情可言。
    “SOHO中國(guó)主要是在2007年到2008年在前門(mén)大街的建設(shè)過(guò)程中，和我們公司進(jìn)行了一些合作，做了一些努力，所以給予了他們一定的回報(bào)”。田耘所指的回報(bào)即是潘石屹取得的物業(yè)。“前門(mén)大街總的規(guī)劃建筑面積是10萬(wàn)平方米，SOHO中國(guó)總共持有的地上建筑面積2萬(wàn)平方米，地下建筑面積負(fù)一層大概是2000平方米，所以在整個(gè)大街里是一少部分。”田耘透露。而據(jù)記者了解，潘石屹所擁有的部分物業(yè)基本位于前門(mén)大街最南端。要打造成大街南端的標(biāo)志性建筑，其論證、設(shè)計(jì)也是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，全部完成的話，也應(yīng)該到明年年末了。
    即使持有這部分物業(yè)，潘石屹也不能隨意招商。崇文區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)、前門(mén)大街管理委員會(huì)副主任孟志君表示，SOHO中國(guó)把目標(biāo)客戶提供給崇文區(qū)政府，由區(qū)政府對(duì)其業(yè)態(tài)進(jìn)行把握，認(rèn)為不符合前門(mén)大街業(yè)態(tài)的，則提出反對(duì)意見(jiàn)。即便如此，剩下的商戶比例也高達(dá)8∶1到10∶1之間，也就是說(shuō)，  8~10個(gè)商戶對(duì)應(yīng)一個(gè)商鋪，按照這樣的比例選擇最終落戶的商家。
    田耘稱，除了開(kāi)發(fā)權(quán)限外，對(duì)最終商業(yè)形態(tài)的把控，也是體現(xiàn)政府意圖的重要部分。而前門(mén)大街52棟單體建筑，政府決定做長(zhǎng)期持有型的物業(yè)，原因是因?yàn)榍伴T(mén)大街的特殊地位，經(jīng)營(yíng)管理的好壞直接影響首都的形象乃至國(guó)家的形象。只有在產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的前提下，才能提升管理水平，打造商業(yè)特色，而一般企業(yè)則肯定會(huì)以純粹的經(jīng)濟(jì)利益來(lái)考量。
    “錢(qián)景”依舊可觀
    與SOHO中國(guó)之間并不能算作是成功的合作，現(xiàn)如今，天街公司又在為探索更好的合作方式而尋求其他伙伴。
    不久前，天街公司高調(diào)宣布前門(mén)大街商業(yè)區(qū)“東擴(kuò)”招商工作啟動(dòng)，推出4個(gè)地塊建筑尋求終端合作方。其中兩個(gè)地塊建筑在東側(cè)北端，與前門(mén)老火車(chē)站隔路相望；另外兩個(gè)在東側(cè)南端，毗鄰劉老根大舞臺(tái)。這4個(gè)地塊總占地面積約2萬(wàn)平方米，占到前門(mén)大街商業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積的9%左右。
    最新的數(shù)據(jù)顯示，前門(mén)大街商業(yè)區(qū)共有52個(gè)地塊，總用地面積達(dá)到22.4公頃，規(guī)劃建設(shè)面積（含地下）約40萬(wàn)平方米。根據(jù)規(guī)劃，前門(mén)大街商業(yè)區(qū)功能規(guī)劃為一街五區(qū)，即前門(mén)大街步行商業(yè)街、中華老字號(hào)區(qū)、民俗餐飲區(qū)、高檔商品區(qū)、四合院體驗(yàn)區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)。
    與此前不同，此次在尋求合作方上，天街公司表現(xiàn)了較為寬松的姿態(tài)，采取了與商戶協(xié)商的靈活開(kāi)發(fā)模式。田耘稱，在主體持有的前提下，不排除出售的可能，不排斥民營(yíng)資本的參與，但民營(yíng)資本的參與方式要本著雙方自愿的原則，隨著前門(mén)項(xiàng)目的進(jìn)展，中間可能會(huì)有所調(diào)整。
    此舉在業(yè)內(nèi)看來(lái)是，SOHO中國(guó)退出后，崇文區(qū)政府將要面臨巨大的資金壓力，肯定還會(huì)用市場(chǎng)化手段運(yùn)作。
    雖然天街公司樂(lè)于回避資金問(wèn)題，但田耘還是坦言：“我們不是采取開(kāi)發(fā)的模式，不是單獨(dú)追求利潤(rùn)，但也不希望賠錢(qián)，政府也希望能增加稅收，但是更注重社會(huì)效益。”
    不可否認(rèn)，對(duì)于前門(mén)項(xiàng)目，不管是租還是售，“錢(qián)景”會(huì)很樂(lè)觀。天街公司方面透露，目前租金最高的店鋪達(dá)到了每天60元/平方米，最低的也達(dá)到了十幾元以上。
    一組數(shù)據(jù)可見(jiàn)端倪。SOHO中國(guó)持有的前門(mén)大街兩個(gè)商鋪，在6月底，以每天約60元/平方米的天價(jià)出租給兩商家。業(yè)內(nèi)人士為其算了一筆賬：即使以每天30元/平方米的平均租金計(jì)，潘石屹的年租金回報(bào)率也高達(dá)30%。僅用3年時(shí)間他就可收回全部成本，然后，他每年將坐享5 億余元的利潤(rùn)，相當(dāng)于其2007年利潤(rùn)的1/4。
    “僅持有小部分物業(yè)的潘石屹尚且能賺取巨額利潤(rùn)，更別提天街公司了，最大的受益方依然是投資方。”商業(yè)地產(chǎn)專家陳俊認(rèn)為。
    由于前門(mén)大街絕大部分商鋪只租不售，天街公司需要、也有條件依靠租金獲取收益。不過(guò)，陳俊同時(shí)表示，前門(mén)大街原有的最吸引人的“土味”已經(jīng)沒(méi)剩多少，現(xiàn)在的主要客群是旅游人群，前門(mén)大街商業(yè)能否成為真正的“金街金鋪”，為投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)，還需觀察。
    前門(mén)“松口”可租可售
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在北京前門(mén)項(xiàng)目的改造過(guò)程中，崇文區(qū)政府以及天街公司對(duì)民營(yíng)資本的介入持何種態(tài)度？
    田耘：前門(mén)項(xiàng)目的修繕和整治是政府主導(dǎo)的風(fēng)貌保護(hù)、文化傳承工程，在這個(gè)過(guò)程中，政府要有巨大的投入，同時(shí)要通過(guò)國(guó)有企業(yè)來(lái)運(yùn)作。當(dāng)然不排斥民營(yíng)資本的參與，但民營(yíng)資本參與的具體方式，如何有效地進(jìn)行，需要一個(gè)洽商的過(guò)程。民營(yíng)資本的參與方式本著雙方自愿的原則，隨著前門(mén)項(xiàng)目的進(jìn)展，中間有所調(diào)整。
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：那么，新推的4個(gè)地塊建筑是堅(jiān)持只租不售還是租售結(jié)合？
    田耘：在目前大的市場(chǎng)體系之下，合作方式應(yīng)該有一個(gè)非常寬的領(lǐng)域，雙方之間可以進(jìn)行探索。我們之所以特別提出了這4個(gè)地塊，正是基于我們要探討一種合作的新方式。我想新的方式包括以下幾點(diǎn)：你提出使用的要求，我來(lái)建設(shè)；或者你提出使用要求，我委托你來(lái)代建；抑或我建成以后委托你來(lái)經(jīng)營(yíng)，或長(zhǎng)期租賃給你，但產(chǎn)權(quán)屬于天街公司等。這4個(gè)地塊的范圍之內(nèi)，我們不排除銷售的方式。在業(yè)態(tài)方面，會(huì)引進(jìn)一些競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，比如北端的中華老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，我們面向全國(guó)，包括港澳臺(tái)地區(qū)招商，招進(jìn)一些能代表中華民族傳統(tǒng)商業(yè)特色的、更高端、更具影響力的品牌。
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這是否有點(diǎn)類似萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的訂單式生產(chǎn)？商家需要什么樣的資質(zhì)，才可以和他切磋，然后由他承建呢？
    田耘：對(duì)。我們這兩處做的都不是住宅，是商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上叫商業(yè)物業(yè)，因?yàn)槲覀冏龅氖切蘅樥�治和一部分的更新建設(shè)，在前門(mén)項(xiàng)目上，公司的目標(biāo)不是把經(jīng)濟(jì)利益最大化，首先我們要緊緊抓住保護(hù)古都風(fēng)貌、傳承文化工程的目標(biāo)，同時(shí)又要具備經(jīng)濟(jì)活力，所以這是復(fù)合型的立體目標(biāo)。目前已與一些大型企業(yè)集團(tuán)接觸，有國(guó)內(nèi)的，也有國(guó)外的，如中糧置業(yè)、凱德集團(tuán)等。
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除此之外，后期是否還有地塊推出，如果有，體量是多大，大概到什么時(shí)候完成修繕改造？
    田耘：剩下的大概還有5萬(wàn)平方米左右，有的已經(jīng)修繕完畢，像劉老根大舞臺(tái)北面的這些四合院區(qū)域，已經(jīng)基本上修繕完畢，大約有1萬(wàn)平方米。其他的區(qū)域也正在修繕建設(shè)過(guò)程中，比如臺(tái)灣會(huì)館，今年9月份也有希望完成修繕，這一塊將來(lái)也要打造成前門(mén)另外一個(gè)特色的精品商務(wù)區(qū)。
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講，后期的運(yùn)營(yíng)管理很關(guān)鍵，天街公司是請(qǐng)專業(yè)公司運(yùn)作，還是自己操作？
    田耘：崇文區(qū)區(qū)委區(qū)政府的目標(biāo)很明確，前門(mén)項(xiàng)目的本質(zhì)是古城風(fēng)貌的保護(hù)工程、民族文化的傳承工程。前門(mén)項(xiàng)目主要的產(chǎn)權(quán)人是天街公司，可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式委托一家高水平的物業(yè)管理公司承擔(dān)街區(qū)的管理，這是我們可以選擇的一種方式。將來(lái)也有可能再招一個(gè)有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司接受我們的委托，管理好整個(gè)地區(qū)的商業(yè)活動(dòng)，和品牌商家共同打造輝煌繁榮的商業(yè)街區(qū)。(作者：劉筱晨)