商業(yè)地產(chǎn)市場依然徘徊“在冬季”

　　隔三差五出現(xiàn)的大宗成交令沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)市場多少感到一絲慰藉。
　　位于北外灘的上海港國際客運(yùn)中心近日出現(xiàn)整購案例，其3號辦公樓被國家開發(fā)投資公司下屬企業(yè)國投亞華(上海)有限公司購入，交易總價為10.494億元。
　　8月份，SOHO中國正式進(jìn)軍上海，潘石屹豪擲24.5億元從大摩手中接盤有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場。不過，潘石屹如何用SOHO模式將現(xiàn)在僅有三成出租率的東海廣場盤活，市場還在拭目以待。
　　7月份，上海農(nóng)村銀行以10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天大廈的10個樓面和4個裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬平方米。
　　相對而言，整個二季度只有一宗大宗寫字樓交易發(fā)生。6月份，黃浦區(qū)的悅達(dá)黃埔河濱廣場整棟轉(zhuǎn)讓，成交總價約為2.19億元。
　　大摩年初就傳出想甩賣東海廣場的消息，由于價格原因遲遲不見反響，直到8月份才和潘石屹談妥。
　　中融碧玉藍(lán)天大廈成交單價為4.9萬元/平方米，據(jù)稱“單價遠(yuǎn)低于現(xiàn)時市場行情”。
　　悅達(dá)黃埔河濱大廈折合單價為25987元/平方米，據(jù)說較當(dāng)初報價折讓約16%。
　　個案的出現(xiàn)，抄底或是最主要原因。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析，目前通脹預(yù)期較大，而上海住宅價格處于高位，相對可選資源較少，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有較可觀的投資回報率以及較大的升值空間。
　　租金大幅下調(diào)
　　進(jìn)入三季度，商業(yè)地產(chǎn)市場似乎開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，不過整體表現(xiàn)仍不樂觀。
　　第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓租金指數(shù)下跌3.7%，距去年第三季度峰值下跌17.0%。整體空置率下降0.4個百分點(diǎn)至16.8%，目前租金與2006年持平。
　　零售市場同樣在下調(diào)。第二季度中心商圈購物中心平均租金下跌0.7%至人民幣31.9元/平方米/天，中心商圈購物中心整體空置率為3.3%，其中淮海中路空置率最高，達(dá)到10.9%。
　　來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，近期陸家嘴CBD區(qū)域的甲級寫字樓租賃價格出現(xiàn)了大幅度的下滑，區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓租賃報價僅為8.87元/平方米/天，同比降幅達(dá)到33%。
　　分析師薛建雄指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)的經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，帶動了寫字樓市場的回暖。不過，以外資辦公為主要高檔甲級寫字樓市場可能會最晚回暖，也就是8元/平方米/天以上租金的寫字樓，可能還需要較長時間才可能看到租金回漲的局面。
供求嚴(yán)重失衡
　　盡管商業(yè)地產(chǎn)市場仍未回暖，但是開發(fā)商似乎依然“只顧低頭開發(fā)，不顧抬頭看天”，原本供大于求的局面也將越發(fā)嚴(yán)重。
　　從開發(fā)來看，商業(yè)地產(chǎn)寒冬并沒有妨礙開發(fā)商的投資熱情。上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海辦公樓今年前7個月投資103.8億元，增長8%，增幅大于商品住宅投資的6.2%。據(jù)了解，加上商鋪和其他物業(yè)投資，住宅市場外的物業(yè)投資已經(jīng)超過300億元，而成交火爆的商品住宅投資數(shù)據(jù)僅為451.37億元。
　　投資增長帶來越來越多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量。截至今年二季度，上海甲級寫字樓的存量為536萬平方米。戴德梁行預(yù)計，未來四個季度，還將有130萬平方米的大規(guī)模新增供應(yīng)上市。第一太平戴維斯也預(yù)計，今年下半年約有50萬平方米新增供應(yīng)。值得注意的是，今年上半年需求才僅為1.2萬平方米。
　　截至二季度，上海高端商鋪存量約為320萬平方米，新增供應(yīng)約110萬平方米。戴德梁行預(yù)計，明年高端商鋪存量將達(dá)到500萬平方米，新增150萬平方米。上海市購物中心協(xié)會研究顯示，預(yù)計到2009年末全市會新增5-10家購物中心，購物中心數(shù)量將會達(dá)到65家左右。
　　另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，上海已有商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到4500萬平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬平方米。
　　上海市政府商務(wù)委員會副主任馬銀芳在日前舉行的第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會上表示，上海是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快的城市之一，商業(yè)地產(chǎn)的體量是巨大的。目前主要任務(wù)是在優(yōu)化業(yè)態(tài)和提高質(zhì)量上下工夫。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲在博覽會上指出，目前商業(yè)地產(chǎn)的低迷與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有很多關(guān)系。這些年來前一輪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得每一個行業(yè)里面都或多或少有泡沫的成分，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。大量供給在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時感覺不出來，一旦經(jīng)濟(jì)下滑回調(diào)的時候，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的形勢就出現(xiàn)了。
還需苦練內(nèi)功
　　如何走出商業(yè)地產(chǎn)的寒冬？專家建議開發(fā)商苦練內(nèi)功，提高專業(yè)運(yùn)營能力。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在博覽會商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇上指出，目前商業(yè)地產(chǎn)存在需要改進(jìn)的地方，如商業(yè)地產(chǎn)投資商、開發(fā)商對市場缺乏調(diào)查研究，一些城市的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)同質(zhì)化問題比較突出。不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重開發(fā)、重建設(shè)、輕銷售、輕運(yùn)營。
　　任興洲指出，如今商業(yè)地產(chǎn)仍處于調(diào)整之中，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)要做的是理性規(guī)劃、市場整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整，如科學(xué)發(fā)展專業(yè)性商鋪、城市綜合體、購物中心和組團(tuán)式商業(yè)等。
　　“商業(yè)地產(chǎn)要利用這樣一個機(jī)會進(jìn)行調(diào)整結(jié)構(gòu)，特別是對投資結(jié)構(gòu)、投資節(jié)奏要有所控制。目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求，因此要控制投資，讓整個供求關(guān)系處于相對合理的水平之上�！比闻d洲強(qiáng)調(diào)。
　　上海萬達(dá)廣場管理有限公司總經(jīng)理王壽慶在論壇上指出，在選址方面，萬達(dá)的做法是帶著品牌商一起去看項目，和主力店一起選址。要知道商家需要什么，店鋪為商家專門定做，避免做出之后再去招商。
　　王壽慶強(qiáng)調(diào)，購物中心的成敗取決于招商。對地區(qū)要有研究，否則購物中心都是一樣的，都是被復(fù)制的，應(yīng)該要有很多個性的東西。購物中心要在商家組合、品牌組合、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)分類方面進(jìn)行配比，從而具備極強(qiáng)的攬客能力。
　　南京中央商場(集團(tuán))股份有限公司鄭琦表示，傳統(tǒng)百貨零售業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，受到城市綜合體的挑戰(zhàn)。城市綜合體是未來城市發(fā)展主流方向，百貨行業(yè)如何運(yùn)營呢，“我覺得百貨公司應(yīng)該購物中心化，而購物中心也要百貨公司化發(fā)展�！�
　　會德豐廣場延至明年完工
　　上半年曾傳出“停工”消息的“浦西第一高樓”——會德豐廣場終于公布了“首映”時間。
　　香港九龍倉集團(tuán)董事易志明近日在中期業(yè)績記者會上表示，預(yù)計上海會德豐廣場將于2010年上半年落成。他還透露，該項目共耗資23億元，其中土地價格約8億元，建筑費(fèi)用約15億元。
　　預(yù)租率超30%
　　作為浦西的標(biāo)志性建筑，由香港九龍倉集團(tuán)投資開發(fā)的會德豐廣場從動工之初就受到外界的關(guān)注。
　　會德豐國際廣場位于靜安寺區(qū)域內(nèi)的“鉆石地段”，東面正對靜安公園，其東北對街是靜安古寺及久光百貨商廈，西側(cè)是上海市少年宮，南側(cè)則緊貼延安西路高架。
　　會德豐廣場建成后將與越洋國際廣場、嘉里中心二期等共同構(gòu)筑成靜安寺“金五星”地區(qū)，成為繼“梅泰恒”金三角商務(wù)核心區(qū)外的又一全新商務(wù)聚核區(qū)。
　　根據(jù)規(guī)劃，會德豐廣場建筑的總高度將達(dá)298米，從凈高上看，建成后將成為浦西第一高樓。但不久，這一高度又將被設(shè)計高度為380米的徐家匯中心刷新。據(jù)了解，大樓的主體是純高檔智能化寫字樓，與滬上第一高樓上海環(huán)球金融中心出自同一設(shè)計師之手。
　　記者從滬上多家代理該大樓租賃業(yè)務(wù)的中介公司處了解到，目前該項目的租金水平為8-9元/平方米/天，客戶預(yù)租率已經(jīng)超過了30%。而之前租金的對外報價為10元/平方米/天，最高的時候達(dá)15元/平方米/天。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管項目位置優(yōu)越，但8-9元/平方米/天的租金水平并不低。戴德梁行二季度研究報告指出，在考察上海市各個區(qū)域時發(fā)現(xiàn)，第二季度租金最高的是靜安區(qū)，達(dá)到8.44元/平方米/天，租金最低的是閘北區(qū)，3.63元/平方米/天。
　　上海會德豐廣場發(fā)展有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大樓建成后，將引進(jìn)一批世界500強(qiáng)企業(yè)入駐辦公，此外，會德豐的北裙樓辟出了5000平方米共4層的商業(yè)設(shè)施，以吸引國際高端零售業(yè)品牌。
　竣工時間延后
　　會德豐是香港六大財團(tuán)之一，由“船王”包玉剛及其家族經(jīng)營，會德豐及會德豐地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)均為擁有房地產(chǎn)做發(fā)展和出租用途、物業(yè)代理及投資控股。會德豐投資控股的企業(yè)包括廣為人知的九龍倉、時代廣場、連卡佛、新電訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)等，其業(yè)務(wù)遍及世界各地。
　　興建之初，上海會德豐廣場被業(yè)界認(rèn)為是該大財團(tuán)在內(nèi)地的一次大考，但這份備受期待的考卷卻一再上交晚點(diǎn)。
　　2007年3月，會德豐廣場開發(fā)商九龍倉發(fā)布2006年業(yè)績年報，公告首次劃定了上海會德豐廣場的竣工日期為2009年年中。按照預(yù)期，該項目將于2009年9月30日整體竣工。近日在九龍倉2009年中期業(yè)績發(fā)布會上，總建筑面積為11.4萬平方米的會德豐廣場交付日期已正式推遲到2010年。
　　遲交“考卷”的現(xiàn)象并不只有會德豐廣場一例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二季度，幾個原定今年年底完工的項目宣布竣工日期都被推遲到2010年。另外，隨著越來越多的開發(fā)商考慮延遲辦公樓項目的工期，一些原定于明年完工的項目更是被推遲到了2011年。
　　“延長工期不等同于停工，更多是開發(fā)商根據(jù)市場行情來調(diào)整自己的施工進(jìn)度和市場策略�！鄙虾５轮镜禺a(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理許杰指出。
　　戴德梁行二季度研究報告指出，未來四個季度，將有近130萬平方米的大規(guī)模新增供應(yīng)上市。如果項目如期進(jìn)行，預(yù)計未來空置率將進(jìn)一步增加。高企的空置率將給租金帶來持續(xù)向下的壓力。
　　多座商辦樓宇提價盼整售
　　有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場近期再度易主，沉寂半年有余的上海大宗物業(yè)并購市場終于迎來“破冰”時刻。
　　與此前降價尋覓買家不同，在近乎停滯的市場面前，不少大型商辦物業(yè)的操盤手卻出人意料地選擇了提價。
　　整售意愿強(qiáng)烈
　　上海德志地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理許杰認(rèn)為，業(yè)主提價一方面源于樓市整體火爆，不少大型物業(yè)看到了商業(yè)地產(chǎn)的“曙光”；另一方面，不排除這僅是一種銷售策略，吆喝“明漲”卻實(shí)際“暗降”。
　　全球金融危機(jī)以來，樓市持續(xù)低迷的情況使不少公司都面臨資金緊張，期望通過出讓項目公司股權(quán)融資，甚至出售整幢物業(yè)套現(xiàn)的案例也越來越多。
　　記者近日了解到，位于普陀區(qū)長壽路的上海匯麗商辦樓正通過多家中介公司四處兜售。據(jù)悉，該棟商務(wù)樓總建筑面積36365平方米，對外報價為6.5億元。
　　一位中介人士朱先生告訴記者，近期問津的買家明顯增多，但個別買家開出的價格過于離譜，有的甚至連半價都沒開到。
　　朱先生向記者提供的一份項目資料顯示，該商辦樓坐落于長壽路822弄，近武寧路。地下4842.79平方米，地上31522.81平方米。地上27層，其中1-3層為裙房商鋪(建筑面積4833平方米)，4層以上為標(biāo)準(zhǔn)層(4層為934平方米，其余層面均約1100平方米)，裙房層高5米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米。
　　普陀區(qū)真如鎮(zhèn)的真如意商廈近日也在尋找買家，這個位于普陀區(qū)真如鎮(zhèn)中心位置的商業(yè)項目面積約3.36萬平方米，此次計劃整體掛牌轉(zhuǎn)讓，而當(dāng)前的參考價估計在3.4億元左右。
　　記者現(xiàn)場探訪了解到，真如意商廈坐落于普陀區(qū)蘭溪路201號，占地面積1.12萬平方米，由地上6層和地下1層建筑組成，總建筑面積合計約3.36萬平方米。地上1層至5層的每層面積基本在4000-5000平方米，全都是商鋪，而第6層則是辦公樓，建筑面積約為3657平方米。
　　據(jù)了解，真如意商廈是上海蔬菜(集團(tuán))有限公司獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)。2007年4月，真如意商廈就有意整體轉(zhuǎn)讓，只不過當(dāng)時擬通過公司整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，但始終未能成交。
不降反漲
　　眾多大型商辦物業(yè)苦尋接盤者，但市場卻陷入更為尷尬的境地。一方面，市場不景氣，導(dǎo)致開發(fā)商沒有耐心繼續(xù)經(jīng)營，以低價拋售，快速套現(xiàn)；另一方面，由于許多國外的投資機(jī)構(gòu)，受到金融危機(jī)影響較大，無力高價接盤。
　　低價拋售并沒有帶來顯而易見的效果，不少項目的操盤手卻在最近一段時間紛紛提高了待售物業(yè)的價格。
　　以位于市中心愚園路上的通鴻大廈為例，此前的對外報價一直為4.8億元，但近期已經(jīng)變成了5.3億元。
　　某家中介公司負(fù)責(zé)該項目的趙先生告訴記者，總價5.3億元除以15110平方米的總建筑面積，3.3萬/平方米的單價在市中心的黃金位置并不算高。商鋪和寫字樓部分也可以分開單賣，其中商鋪部分的面積為3176.23平方米，辦公樓部分的面積為10155.07平方米。
　　長壽路上一家中介公司的張小姐告訴記者，目前對外報價為6.5億元的匯麗商辦樓年初時報價僅為5.8億元。
　　“雖然報價提高了，但對有誠意的買家，成交價格肯定會有更大的談判余地�！睆埿〗阋徽Z道破玄機(jī)。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，賣家敢于漲價的首要原因是看到了上海大宗物業(yè)并購市場復(fù)蘇的希望。同時，對外高報價反而爭取了更大的議價區(qū)間。
　　上海中原研究咨詢部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海大面積物業(yè)走俏，不少投資客由住宅轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。
　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，目前市場上投資熱情高漲，住宅價格處于高位，相對可選的優(yōu)質(zhì)房源較少，商業(yè)地產(chǎn)成為投資者關(guān)注的重點(diǎn)之一。無論市區(qū)還是市郊，對于資金雄厚的投資者來說，低位買入位置優(yōu)越的大面積商鋪，再自行進(jìn)行整體招商或者分租，不失為一種保值增值方式。
　　難見實(shí)質(zhì)成交
　　事實(shí)上，除了近期易主的東海廣場外，幾個月來，上海幾乎沒有大宗商辦物業(yè)交易出現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)的情況依舊是賣家吆喝卻難見買家現(xiàn)身。
　　難得一見的整體交易還出現(xiàn)在人民廣場北側(cè)的一個寫字樓項目。此前，位于新閘路烏鎮(zhèn)路口的悅達(dá)黃浦河濱大廈以大約2.19億元的總價成交。
　　如果追溯到今年初，也僅有兩宗比較典型的大型整體交易出現(xiàn)，一宗是上海建工集團(tuán)以14億元的價格收購了北外灘國際客運(yùn)中心的東大名路628號樓，一宗是陸家嘴股份和陸家嘴聯(lián)合共同出資17.6億元收購了浦項廣場。
　　不少大型項目開始紛紛在股權(quán)市場上出現(xiàn)，謀求資金套現(xiàn)。記者發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)權(quán)交易所同時掛牌出讓的地產(chǎn)項目公司股權(quán)及物業(yè)就有十幾個，其中不乏總價超過10億元的項目。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場分析稱，上海產(chǎn)權(quán)市場上房地產(chǎn)項目成交依然位居前茅。
　　“現(xiàn)在愿意買物業(yè)的基金都是希望能夠抄底，所以要求比較苛刻；而賣方仍然不舍得大幅度降價出售，這就是至今沒有交易的主要原因。買賣雙方對于價格的心理預(yù)期很不相同，市場仍然處于拉鋸的過程�！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成分析指出。
　　負(fù)責(zé)通鴻大廈銷售的趙先生所遇情況正是這樣，去年底，曾有一個新加坡的買家開出了3.8億元的價格，而當(dāng)時項目報價為4.8億元。趙先生告訴記者，大樓的業(yè)主方最終還是舍不得低于報價1億元出售，交易因此擱淺。
　　“但現(xiàn)在你會發(fā)現(xiàn)再要找到一個這樣的誠意買家已經(jīng)很難了�！壁w先生無奈地表示。東方早報記者 秦明明