試問(wèn)“地王”出處

    放眼全國(guó)范圍內(nèi)，國(guó)企“兇猛”拿地似乎正在成為潮流。今年上半年，土地市場(chǎng)各月成交總價(jià)排行前十的地塊中，有60%的高價(jià)地塊由國(guó)資背景企業(yè)獲得。
    7月23日下午，杭州市和平會(huì)展中心，錢江新城南星橋地塊（下稱南星地塊）等三宗土地拍賣正在進(jìn)行中。宋衛(wèi)平在他的綠城集團(tuán)報(bào)出18.88億元的價(jià)位后突然起身離席，打破現(xiàn)場(chǎng)凝固僵持的氣氛。他的 “拂袖而去”，除了直接導(dǎo)致新“地王”南星地塊被中國(guó) 小商品城(行情 股吧)旗下的浙江商博置業(yè)有限公司（下稱商博置業(yè)）以18.9億元的高價(jià)獲得，或許在某種程度上還意味著，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的國(guó)企主導(dǎo)地價(jià)的跡象，已正式蔓延至杭州。
放眼全國(guó)范圍內(nèi)，國(guó)企“兇猛”拿地似乎正在成為潮流。今年上半年，土地市場(chǎng)各月成交總價(jià)排行前十的地塊中有60%的高價(jià)地塊由國(guó)資背景企業(yè)獲得。其中，從5月21日到7月6日的四十多天中，北京連續(xù)出現(xiàn)五塊“地王”，其中大半被國(guó)企獵取。從4月底開始，大連、杭州、上海、南京和深圳相繼出現(xiàn)了新“地王”。其中，大多數(shù)是大型國(guó)有企業(yè)。
    “天價(jià)地王多是國(guó)企，他們有了錢，就不講市場(chǎng)規(guī)律拿地�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫�！� SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(博客)最近在其博客中發(fā)出這樣的感慨。
    小商品城“不務(wù)正業(yè)”？
    杭州南星地塊占地面積38136平方米，容積率2.4，位于錢江新城金色家園附近。經(jīng)過(guò)24輪飆價(jià)，最終，商博置業(yè)以新高擊敗綠城和濱江兩大本地房產(chǎn)巨鱷，以18.9億元獲得了該地塊，樓面價(jià)格高到20650元/平方米。業(yè)內(nèi)諸多人士對(duì)此直呼“看不懂”。
    此前名不見經(jīng)傳的商博置業(yè)，怎會(huì)在本次土地出讓中一鳴驚人，以黑馬的姿態(tài)在綠城、濱江等本地房產(chǎn)巨鱷面前虎口奪食？ 資料顯示，商博置業(yè)誕生于兩年前，是義烏小商品城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱商城房產(chǎn)）旗下的外拓品牌；1994年3月成立的商城房產(chǎn)，系浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)公司（下稱小商品城）緊密層企業(yè)，而小商品城是義烏最大的國(guó)有控股企業(yè)。商博置業(yè)的國(guó)資背景，是其競(jìng)拍對(duì)手及之前歷次拿下杭州“地王”的企業(yè)所不具備的。
    背靠小商品城集團(tuán)的商博置業(yè)，于政策尚未明朗之際拿下杭州“地王”，在諸多人看來(lái)實(shí)屬不智。在面對(duì)外界“小商品城集團(tuán)在通脹的預(yù)期下，以產(chǎn)業(yè)資本殺入房地產(chǎn)”的質(zhì)疑時(shí)，商博置業(yè)某負(fù)責(zé)人辯稱：“開發(fā)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)是我們的主業(yè)，但依托市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)也是我們的發(fā)展戰(zhàn)略之一�！比欢�，正是這種非主業(yè)經(jīng)營(yíng)，加劇了外界的疑慮。
    據(jù)小商品城集團(tuán)網(wǎng)站顯示，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為中國(guó)小商品城內(nèi)的各大市場(chǎng)，涉足房地產(chǎn)的商城房產(chǎn)僅是其旗下控股子公司。迄今為止，商城房產(chǎn)對(duì)杭州市場(chǎng)的體驗(yàn)，僅來(lái)自于兩年前的一次“試水”，即目前已啟動(dòng)的新塘路的商博東城印象項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)戲言：“也許義烏、溫州等地同行認(rèn)為，杭州的地價(jià)、房?jī)r(jià)還算不上高�！毖韵轮�意，即異地開發(fā)商還有待進(jìn)一步熟悉杭州市場(chǎng)。
    小商品城作為一家上市公司，目前市值約260億元，每股股價(jià)在37.50 - 38.74元，市盈率35.97，可以說(shuō)其在證券市場(chǎng)上的運(yùn)營(yíng)非常穩(wěn)健。然而通過(guò)走勢(shì)分析發(fā)現(xiàn)，在拿下“地王”前后的近一周時(shí)間內(nèi)，其股票價(jià)位持續(xù)小幅下跌。有市場(chǎng)人士分析，投資者對(duì)小商品城集團(tuán)的這一行為并不抱樂(lè)觀。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)企的大量資金缺乏其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資渠道，既難以投向產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩的主業(yè)，又面臨投向股市的種種限制，因此流向土地市場(chǎng)和樓市竟成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)號(hào)稱 “多元化”，無(wú)疑是個(gè)借口。
    本地企業(yè)“退避三舍”
    其實(shí)國(guó)企作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之一，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本無(wú)可厚非。但業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，相較民企，國(guó)企經(jīng)營(yíng)的好壞與經(jīng)營(yíng)者的利益關(guān)系不夠緊密，責(zé)權(quán)利益不能高度統(tǒng)一。同時(shí)，更值得關(guān)注的是，新進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)企，其品牌、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，是否能與在行業(yè)內(nèi)浸淫多年的成熟民企競(jìng)爭(zhēng)。
    合創(chuàng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝強(qiáng)調(diào)，商博之后的產(chǎn)品是他所關(guān)注的。他對(duì)《浙商》記者說(shuō)：“我們更應(yīng)該考慮商博置業(yè)團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力以及它的品牌、經(jīng)驗(yàn)和地產(chǎn)產(chǎn)品，能否把握杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏，符合本地消費(fèi)者的價(jià)值觀，希望杭州不要成為其滑鐵盧�！�
    作為商博置業(yè)的合作伙伴，漢嘉土木咨詢的副總陳煥春對(duì)《浙商》記者發(fā)表了她的不同解讀：“商博置業(yè)拿下杭州‘地王’，不排除其在理性的市場(chǎng)考量外，有提升品牌知名度、追求廣告效應(yīng)的考慮。不過(guò)，南星地塊的區(qū)域位置和出讓價(jià)格，使得后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)必然要走豪宅路線。對(duì)于商博置業(yè)這樣的非知名外地企業(yè)，實(shí)現(xiàn)高品牌溢價(jià)相對(duì)困難。畢竟品牌的積累要?dú)v經(jīng)數(shù)年之久，這在面對(duì)綠城、濱江乃至萬(wàn)科等成熟品牌的激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)尤甚�！�
    同時(shí)，作為本次土地競(jìng)拍中商博置業(yè)的強(qiáng)勁對(duì)手，綠城、濱江等本地民營(yíng)開發(fā)商也看到了競(jìng)爭(zhēng)中的自身優(yōu)勢(shì)。他們都表示，將努力提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)，維系高品牌溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。“資金充裕的企業(yè)盡可以去拿地王，我們只要做好了產(chǎn)品，‘退避三舍’又何妨？”相關(guān)人士如此表態(tài)。
問(wèn)題是，這些優(yōu)秀的企業(yè)連地都拿不著，又怎么談得上做好產(chǎn)品呢？市場(chǎng)就是這樣的幽默。
    政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)
    而面對(duì)近期國(guó)企在各地土地市場(chǎng)上頻頻中標(biāo)“地王”，國(guó)資委主任李榮融也通過(guò)媒體吹風(fēng)，希望這些企業(yè)更加清醒、更加穩(wěn)健。他說(shuō)：“我們核準(zhǔn)(以)房地產(chǎn)業(yè)作為主業(yè)的(中央企業(yè))，我印象當(dāng)中不超過(guò)10戶，還有相當(dāng)一部分是作為一個(gè)過(guò)渡。我想不少企業(yè)現(xiàn)在作為過(guò)渡的房地產(chǎn)主業(yè)會(huì)逐步退出。因?yàn)槟阋�降低造價(jià)，沒(méi)有規(guī)�；�，造價(jià)是降不下來(lái)的，因此重組、退出是必然的�！�
    “現(xiàn)在地王頻出的情況，已經(jīng)引起了國(guó)務(wù)院高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在7月9日的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上，還特意問(wèn)到了地王現(xiàn)象。” 與會(huì)人士稱，“在座談會(huì)上，中央政府并沒(méi)有就樓市目前狀況發(fā)表明確意見�！�
    接近住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士稱，房地產(chǎn)政策目前暫時(shí)還不會(huì)進(jìn)行全局性調(diào)整。針對(duì)最近“地王”頻出和部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的情況，相關(guān)政策將做局部調(diào)整，主要辦法是控制第二套房貸和增加供應(yīng)。
    但一旦消費(fèi)者（投資客）后續(xù)購(gòu)買力跟不上，引發(fā)的將是一連串“鏈條反應(yīng)”，投資客、開發(fā)商、銀行都將面臨危機(jī)——如果這一預(yù)期跡象明顯，那么下一輪新政出臺(tái)時(shí)間已不遠(yuǎn)。
    無(wú)怪乎，在很多人眼里賭性頗重的宋衛(wèi)平也小心翼翼地提醒同行：“要在大膽拿地的時(shí)候保有理性的謹(jǐn)慎，之前的形勢(shì)窘迫讓人心有余悸，不要好了傷疤忘了疼�！�