黃湘源：美次級(jí)債“老虎屁股”中投也敢摸

　　如果說(shuō)，中投投資的不幸是一出手就被套進(jìn)美國(guó)金融危機(jī)的“陷阱”，那么，如今抄底抄到了美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)債，是“機(jī)會(huì)”還是“陷阱”呢？
　　最近有報(bào)道說(shuō)，中投公司正準(zhǔn)備根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦政府推出的公私合營(yíng)投資計(jì)劃，購(gòu)買(mǎi)至多20億美元的美國(guó)抵押貸款不良資產(chǎn)。隨后，來(lái)自各方面的消息證實(shí)，最近幾周，中投公司的管理人員與貝萊德、InvescoLtd.和LoneStarFunds等美國(guó)私募股權(quán)基金公司的經(jīng)理，商談了受到打擊的房地產(chǎn)資產(chǎn)中的投資機(jī)會(huì)，其中包括寫(xiě)字樓、賓館和其他商業(yè)地產(chǎn)支持的抵押貸款、實(shí)際建筑的所有權(quán)等。
　　據(jù)分析師說(shuō)，在美國(guó)，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值已比高峰期下跌了35%。這對(duì)于現(xiàn)金充裕的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，似乎是一個(gè)充滿誘惑的出手機(jī)會(huì)。中投公司雖然在黑石、大摩等投資上一開(kāi)始就嗆了幾口水，但在去年的大多數(shù)時(shí)間里基本上按兵不動(dòng)，元?dú)馕磦�，加上�?guó)內(nèi)有匯金幫忙賺回了豐厚的利潤(rùn)，截至去年底手頭至少還有3000億美金的可用投資額度。美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)，對(duì)于有意在今年將新增海外投資計(jì)劃擴(kuò)大10倍的中投來(lái)說(shuō)，不能不說(shuō)也是一個(gè)極大的誘惑。
　　問(wèn)題是，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)真的來(lái)了嗎？不錯(cuò)，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蓋特納和美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克都在說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。但是，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的初期，就業(yè)的增加通常滯后于其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)人們還在為解決就業(yè)而焦慮的時(shí)候，商業(yè)房地產(chǎn)空置率的消化也常常是一個(gè)很難得到解決的問(wèn)題。
　　對(duì)于還沒(méi)有走出金融危機(jī)的美國(guó)來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的問(wèn)題并不僅僅是單純的房地產(chǎn)問(wèn)題，而是一環(huán)套一環(huán)的次級(jí)債問(wèn)題。投資者與其說(shuō)是在住房抵押貸款證券上遭受了重創(chuàng)，不如說(shuō)是在由拉斯維加斯和鳳凰城等過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在不良次級(jí)抵押貸款所支持的衍生交易上受了重創(chuàng)。正是這些杠桿化率過(guò)高的房地產(chǎn)次級(jí)債導(dǎo)致了金融危機(jī)的發(fā)生，也造成了金融服務(wù)業(yè)的萎縮和商業(yè)房地產(chǎn)空置率的提高。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅成為金融危機(jī)的重災(zāi)區(qū)，而且至今仍是險(xiǎn)象環(huán)生的高危區(qū)。在1000億美元商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款和相關(guān)證券找到解決問(wèn)題的出路之前，不要說(shuō)美國(guó)的金融危機(jī)很難說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)底，就是美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也很難說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)底。
　　投資美國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)，跟中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資是不一樣的。你未必能夠切實(shí)了解這些對(duì)應(yīng)物業(yè)背后的抵押貸款證券所代表的不良債務(wù)的真正意義�；蛟S這是中投公司不直接購(gòu)買(mǎi)美國(guó)物業(yè)實(shí)物資產(chǎn)，而更傾向于通過(guò)參股的方式間接進(jìn)行投資的原因所在。中投最近投資了澳大利亞大型房地產(chǎn)信托基金GoodmanGroup，還購(gòu)買(mǎi)了SongbirdEstatesPLC的股份，后者是倫敦寫(xiě)字樓及零售商店業(yè)主及開(kāi)發(fā)商CanaryWharfGroup的主要股東。此外，據(jù)知情人士透露，中投已承諾向摩根士丹利的全球房地產(chǎn)基金投資約8億美元，這家基金計(jì)劃籌資50多億美元，投資于全球房地產(chǎn)。目前還無(wú)法知道中投跟美國(guó)的那幾家私募基金的具體合作方式。不過(guò)，參股投資的方式看起來(lái)似乎增加了某種保險(xiǎn)系數(shù)，實(shí)際上在受制于人的條件下，一旦發(fā)生問(wèn)題，不免身不由己。在這方面，中投對(duì)黑石和大摩的投資應(yīng)該是有教訓(xùn)的。此次繼續(xù)沿用上述的參股方式投資自己所不熟悉的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更有可能意味著投資的是商業(yè)房地產(chǎn)所支持的不良債務(wù)和證券，而不是建筑本身。也就是說(shuō)，名為合伙投資房地產(chǎn)，實(shí)際上被人拖進(jìn)了充滿危機(jī)的次級(jí)債泥淖。
　　美國(guó)的金融危機(jī)一開(kāi)始被稱之為次級(jí)債危機(jī)，可見(jiàn)次級(jí)債絕非泛泛之輩，其中的兇險(xiǎn)不言而喻。美國(guó)政府治標(biāo)不治本，對(duì)高杠桿化率金融衍生品過(guò)度炒作的監(jiān)管很難到位。在這種情況下，住房抵押貸款不良資產(chǎn)公私合營(yíng)計(jì)劃的推出，與其說(shuō)是一個(gè)千載難逢的抄底機(jī)會(huì)，不如說(shuō)是一個(gè)讓人去摸老虎屁股的“陷阱”。中投敢于摸美國(guó)住房次級(jí)債的老虎屁股誠(chéng)然勇氣可嘉，但作為一項(xiàng)重大的資本投資行為，其得失成敗，取決于因地因時(shí)因事制宜的科學(xué)決策，決不能憑想當(dāng)然，更別說(shuō)意氣用事了。如果急于報(bào)當(dāng)初被套于金融危機(jī)的“一箭之仇”而冒險(xiǎn)去抄高危次級(jí)債的底，一旦騎上老虎背，后果將難以想象。