獨(dú)家：商鋪越貴越好賣 七浦路3樓鋪單價賣11萬

　　上海商鋪市場長期以因?yàn)閲?yán)重供過于求而滯銷，月成交量不足15萬平方米的商鋪，網(wǎng)上可售存量達(dá)到592.28萬平方米。同期，網(wǎng)上商品住宅的可售存量為509.05萬平方米，而住宅的月銷量在150萬平方米以上。

　　然而，就是這么一個嚴(yán)重滯銷的商鋪市場，卻出現(xiàn)越貴越好賣的奇異現(xiàn)象。

　　易居中國的調(diào)研報告顯示，7月24日新七浦服飾批發(fā)市場推出了3樓的120個鋪位，這批處在商場3樓的2763平方米的鋪位，在不到半個月時間里就以超過11萬元/平方米的價格銷售一空。5月9日推出的博覽匯廣場107個鋪位11609平方米也是短時間銷售一空。08年12月26日推出36個鋪位的御翠豪宅，除有2層11個鋪位原先打算整體出售現(xiàn)又分散出售外，其余的25個鋪位也已銷售一空。但于由客戶和貸款手序等方面的原因，這些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)上登記的分別只有117、97和24個。

　　其中，御翠豪庭的2樓鋪位，原先打算做為整體商場出售，但由于早前未能成功購入首層臨街商鋪的人太多，故為了滿足需求，據(jù)了解發(fā)展商正考慮分拆為中小型商場商鋪，由于該鋪下面的1樓有兩個小面積鋪位成交價達(dá)到13-14萬元/平方米(御翠豪庭59625元/平方米的均價，是其1樓、2樓和地下1層成交鋪位的平均價)，保守估計(jì)2樓的鋪位均價會在7-8萬元/平方米左右。

　　據(jù)薛建雄的分析，這三個鋪位都處于區(qū)域相對供不應(yīng)求的狀態(tài)，但又各有特點(diǎn)，其中御翠豪庭位于古北黃金城道步行街，古北的商業(yè)旺盛，商鋪?zhàn)饨鹨恢鳖I(lǐng)銜于市場，黃金城道更是政府規(guī)劃的上海乃至全國最頂級的商業(yè)步行街，就連日本最頂級的百貨公司高島屋也將入駐其附近，一些投資者因此趕在今年十一黃金城道預(yù)期開街前入市。博覽匯則處在上海國際展覽中心對面，對商業(yè)的需求非常旺盛，但商業(yè)供應(yīng)匱乏。新七浦服飾批發(fā)市場則是上海及至全國知名的七浦路批發(fā)市場的優(yōu)質(zhì)鋪位，該區(qū)域的鋪位一直受到投資者追棒。

　　由于上海的消費(fèi)能力巨大，而商業(yè)雙容易形成集中消費(fèi)氛圍，所以商鋪越貴越好賣。差的鋪位本身就難于為繼，再加上鋪位嚴(yán)重供過求的影響，就越便宜越?jīng)]人要。

　　易居中國報告顯示，至2008年上海人均商業(yè)面積已達(dá)2.3平方米，全國最大，是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未來3年內(nèi)，上海還有576萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量，使得人均面積上升至2.61平方米。

　　按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值。由于中國的社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展尚未成熟，居民消費(fèi)能力水平較低，因此對于商業(yè)用房的需求也相對較少。根據(jù)行業(yè)測算，城市發(fā)展程度的不同，對于商業(yè)面積的需求也不一樣，合理的人均商業(yè)面積一線城市應(yīng)為1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。