成都寫字樓升溫 眾投資客棄宅從

    盡管就全國而言，相對于住宅市場交易的火爆，商業(yè)地產(chǎn)仍然有些冷清，但成都寫字樓市場不斷地升溫，自今年2月寫字樓成交量破冰后，目前市場均價漲幅已經(jīng)超過12%。上半年總成交面積同比增長70.2%，超過了2008年全年總成交面積，同時，寫字樓租金出現(xiàn)回暖，空置率明顯下降。針對目前成都樓市更多實力雄厚的投資者開始將目光投向“快熱”的寫字樓市場，李東認為，樓市的持續(xù)升溫以及國內(nèi)經(jīng)濟逐漸復蘇的利好，將令寫字樓漲價的預期不斷上升。而在9月19日，即將公開發(fā)售的新希望國際B座首批特惠房源均價僅為5900元/平方米左右，此價格僅相當于周邊住宅的價格，必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

市場現(xiàn)狀成都寫字樓售價追漲

    目前在國內(nèi)寫字樓市場受到經(jīng)濟環(huán)境較大影響的情況下，成都高端寫字樓銷售和租賃市場依然表現(xiàn)良好，投資回報率遠高于一般社區(qū)商鋪和住宅投資，寫字樓市場進入了一個普遍看好的投資時期。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，6月份成都寫字樓成交量刷新歷史單月最高記錄，高檔寫字樓尤其受到市場青睞，新希望國際、新希望大廈等高檔物業(yè)成為成交主體，而中低檔寫字樓和二手市場較為冷清。

    隨著住宅價格飆升，寫字樓價格也逐漸上揚。目前市中心甲級寫字樓每平米均價在9000元到14000元，乙級寫字樓每平米銷售價在7000元左右，較前期價格已經(jīng)出現(xiàn)10%到25%的漲幅。今年1-8月成都市寫字樓成交均價為8000元/平方米，同比增長7.32%，其中部分物業(yè)售價相比2008年底漲幅普遍在10%-15%之間。漲幅最明顯的新希望國際A座均價從最初的6000元/平方米一路上漲，超越7500元/平方米。從4月底開盤截止到7月底，短短3個月時間，新希望國際A座共4萬余平方米就被搶購一空�！岸鄶�(shù)人都認為商品房價格還會繼續(xù)上漲，但對于實力雄厚的投資者而言，追高房價不如轉戰(zhàn)寫字樓市場更安全�！彼拇ㄐ孪Ｍ�房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍如是說。在當前經(jīng)濟回暖的背景下，投資寫字樓的關鍵在于地段�！安簧夙椖恳蛉ツ晔袌龅兔远�捂盤，今年隨樓市上漲而入市，特別是‘4月中旬成都市《關于進一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見》’的下發(fā)激活了成都寫字樓市場，寫字樓的新增上市隨即在二季度明顯增多。”中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，人民南路南延線和南湖板塊等核心區(qū)域新盤的熱銷，帶動了成交量的大幅上揚。隨著住宅市場持續(xù)高位運行，寫字樓市場也緊緊跟隨，由于住宅售價反彈過快，投資者重新把眼光投向商用物業(yè)市場。另外，根據(jù)高力國際、戴德梁行等機構的調查數(shù)據(jù)顯示，從2008年到現(xiàn)在，成都寫字樓投資回報率優(yōu)于北京、上海、廣州等一線城市，保持著異常穩(wěn)健的高額投資回報，這使得成都寫字樓市場長線看多，投資持續(xù)活躍。

    根據(jù)統(tǒng)計，2009年3-8月，成都商業(yè)地產(chǎn)的投資市場受金融危機波及程度并不深，其中寫字樓投資價值在此時體現(xiàn)得尤為明顯。與此同時，商鋪的成交量和供應量卻同比下降明顯。9月12日，記者在新希望大廈和新希望國際，都看到了不少遠道而來的投資客。一位來自深圳的服裝批發(fā)老總告訴記者：“現(xiàn)在在成都等內(nèi)地一線城市不能投資住宅了，投資商鋪呢，選擇又太少了，寫字樓投資相對來說，收益穩(wěn)定，總價不太高。只要口岸好，成都的寫字樓不愁租不出去�！背啥汲磳懽謽堑娜瞬⒎巧贁�(shù)。

回報豐厚城南寫字樓驟然升溫

    世邦魏理仕資深人士稱，隨著國內(nèi)外資本大旗爭先登陸成都，成都甲級寫字樓的吸納量不斷攀升，導致近年高端寫字樓租金扶搖直上。成都一般社區(qū)商鋪投資回報率為4%~7%，住宅投資回報率為3%~5%，而成都高檔寫字樓投資回報率普遍為7%~10%。因此投資客戶群普遍認為，投資成都的寫字樓就是投資成都的經(jīng)濟發(fā)展前景。

    新希望國際、新希望大廈等一批高端物業(yè)受到資本市場追捧，這些高端項目設計超前，往往匯聚了甲級寫字樓、精裝公寓、國際酒店、精品商業(yè)等豐富的物業(yè)形態(tài)，形成了一個多功能的城市商務復合體，完全滿足了成都作為國際大都市所需的商務辦公條件，并順應國際商務寫字樓的發(fā)展趨勢，自然成為國內(nèi)品牌企業(yè)乃至全球知名企業(yè)青睞的商務辦公場所。有關專家認為，這些高端復合項目的熱銷，同時預示一批新興商圈的崛起，目前投資高檔寫字樓市場正是一個好時機。

    但相比起處在風口浪尖的商品房以及二手房市場，動輒需要數(shù)百萬元資金投入的寫字樓市場，并非所有投資者都能玩動。對此，長期投資成都寫字樓的香港客商張云坦言：“這是范圍更小但量級更高的博弈，輸或者贏，都更加慘烈。2008年來成都之前，我把上海所有的住房都賣了，在成都城南購買了上千平米的寫字間用來出租，現(xiàn)在租金年回報能有近兩百萬元。雖然我目前在成都還在租房子住，不過，我是賭贏了�！�

    記者了解到，位于地鐵1號線城南熱點區(qū)域的新希望國際，包括已確定在年內(nèi)動工的希爾頓國際廣場等高端寫字樓項目，成為了目標客戶群密切關注的焦點。在已經(jīng)開盤的高端辦公物業(yè)中，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價比的新希望國際僅3個月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業(yè)界咋舌。商鼎國際、國航世紀中心等高端寫字樓交房一年，入住率已高達90%以上。

    四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍坦言，項目推出前并未預料到兩大寫字樓的市場反響會如此熱烈，特別是新希望國際的受歡迎程度出人意料。究其原因，最根本在于新希望地產(chǎn)與城市向南發(fā)展的腳步一致，而城市向南的趨勢日益明顯并已被大眾接受、認可。自從天府新城的全新規(guī)劃出爐，城南就迎來再度發(fā)展的機遇，以不可阻擋之勢向國際化靠近，向現(xiàn)代、科技、商務、時尚、宜居的南部新城出發(fā)。

地鐵之門開啟商務掘金潮

    目前成都的商務辦公區(qū)主要集中在人民南路至天府大道、東大街金融一條街、傳統(tǒng)的青羊區(qū)內(nèi)。幾個金融區(qū)打擂，規(guī)劃超前、資金投入巨大、甲級寫字樓集中、多數(shù)大型公司進駐、地鐵1號線明年就將投入運營的南部新區(qū)無疑最受關注。幾乎所有人在驚嘆天府新城變化的同時，也意識到這個南部新城將迅速與上海浦東新城、天津濱海新城、廣州珠江新城看齊，成為未來成都城市新中心、經(jīng)濟發(fā)展新引擎，不少大型公司已將公司總部搬到天府新城。

    新希望地產(chǎn)副總姜孟軍透露，新希望國際的客戶不乏公司老總：“大部分高管已經(jīng)搬到城南高端社區(qū)居住，覺得市中心辦公停車難，時間成本太高，現(xiàn)在上下班高峰三環(huán)路幾個路口都禁止入城。新希望國際的價格相當于周邊住宅的價格，所以多買來自用兼投資。”

    新希望國際的一位香港客戶直言：“見證了廣州、上海新CBD的興起，經(jīng)歷了地鐵對城市的巨大影響力，我對天府新城未來的發(fā)展有信心。2010年成都第一條地鐵線路1號線正式通車后，不僅將改善整個城市的交通也會極大拉升沿線的寫字樓物業(yè)價值�！彼�認為，目前位于地鐵1號線世紀城站旁的新希望國際價格僅為市內(nèi)甲級寫字樓價格的六七成，比起地鐵沿線的其他寫字樓項目的升值空間更大，三年內(nèi)單價超過1萬元問題不大。對于新希望國際熱賣的原因，姜孟軍認為除了地段、地鐵優(yōu)勢外，還在于項目自身超高性價比：“新希望國際的配置和新希望大廈不相上下，都是按照甲級寫字樓的要求嚴格執(zhí)行，只是沒有中央空調，沒想到這反而成了成長型企業(yè)最青睞的一點�！彼�算了一筆細賬，配備中央空調的甲級寫字樓每月物管費一般為18元/平方米左右，新希望國際A座僅7元/平米，新希望國際B座僅6元/平方米。如果企業(yè)租500平方米，將自己使用空調支出的電費計算進去，每月也會節(jié)約5000元左右，對于成長型企業(yè)來講后期使用成本會大大降低。

低開高走

    挑戰(zhàn)寫字樓銷售奇跡

    據(jù)中原地產(chǎn)最新研究數(shù)據(jù)表明，2008年成都甲級寫字樓的總體銷售量約7萬平方米，一個甲級寫樓一年的銷售面積超過3萬平方米已屬不易，每一個甲級寫字樓的強銷期，則應該是主體封頂且外立面開始呈現(xiàn)時。而新希望國際A座直到被搶購一空也沒有封頂，創(chuàng)造了成都甲級寫字樓的快銷奇跡。

    4月底雙盤齊開以來，新希望地產(chǎn)在城市中軸人民南路及延線上布局的兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際”就成為寫字樓市場當仁不讓的銷售王。均處于城市中軸、地鐵黃金商務線上，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價比的新希望國際僅3個月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業(yè)界咋舌，因為按照成都甲級寫字樓正常的銷售速度，1年銷售3萬平方米屬正常，而新希望完成的速度僅僅一個月！9月，新希望再度和自己“較勁”，即將公開發(fā)售的新希望國際B座已經(jīng)做好準備，欲再次挑戰(zhàn)自己創(chuàng)造的寫字樓銷售奇跡。而其一貫的低開高走價格策略——首批特惠房源均價5900元/平方米左右，也必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

    繼成功運作商鼎國際后，今年4月底新希望地產(chǎn)攜兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際A座”亮相，正式拉開“運營城市中軸，開啟地鐵商務黃金線”帷幕。項目公開發(fā)售后，新希望國際呈現(xiàn)出異�；鸨�的態(tài)勢，短短6天首批次推出的1.5萬平方米就宣告售罄，應客戶要求又加推的1.5萬平方米9天后再次清空。之后，新希望國際便一發(fā)不可收拾，吸引了眾多投資客、成長型公司購買者，盡管價格一路上漲也無法抑止其投資欲望。