75%開發(fā)商認(rèn)為土地市場過熱

    昨天下午，新加坡仁恒房地產(chǎn)以26.14億元的總價、約1.6萬元/平方米的樓板價獲得上海浦東外高橋逾10萬平方米居住用地，是其一年前獲得的同區(qū)域、同規(guī)模的土地價格的2倍多。

    面對今年土地市場的現(xiàn)狀，中國不動產(chǎn)研究中心針對上海開發(fā)商的相關(guān)調(diào)查顯示，有高達(dá)75%的開發(fā)商認(rèn)為土地市場已經(jīng)過熱，認(rèn)為還沒有走出低谷的開發(fā)商則為0。

    就在去年7月，仁恒在無人競爭的情況下以11.9億元的底價獲得了外高橋股份轉(zhuǎn)讓的“森蘭·外高橋”項目的約10萬平方米居住用地，樓板價約7500元/平方米，而昨天，仁恒面對新鴻基地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等強勁對手，愿意以雙倍高價再拿森蘭項目土地，在業(yè)內(nèi)人士看來恰印證了今年樓市帶動土地市場回暖。

    事實上，上海今年成交的土地中，與去年相比價格翻番的不在少數(shù)，如本月中海發(fā)展70.06億元拿下的今年“中國地王”普陀長風(fēng)住宅地塊，掛牌時的起始樓板價就達(dá)14364元/平方米，而去年有同類地塊出讓時的樓板價不過4700元/平方米；又如上月華潤置地以8066元/平方米的樓板價競得嘉定南翔住宅地塊，而去年年初和記黃埔獲得的南翔環(huán)球樂園地塊樓板價不過2891元/平方米。

    與此同時，為了穩(wěn)定土地市場，防止地價飆高后開發(fā)商無力開發(fā)而導(dǎo)致土地閑置乃至被退回，地方政府已經(jīng)在考慮措施。如上海正醞釀類似香港“勾地”制度的土地預(yù)申請制度，“價高者得”的模式或?qū)⒏淖�；又如正在梳理“問題地王”的廣州表示，對于拿地按期不開發(fā)的違約企業(yè)，將沒收最終成交價的10%。

多地項目疑似“捂盤” 皆因高地價？

    事實上，從今年七月份起，針對當(dāng)前商品房銷售中 “少量多批”“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關(guān)部門已經(jīng)采取各種手段進行制止，上述城市的捂盤、惜售現(xiàn)象也都大大減少。但是在很多行業(yè)人士眼中，“捂盤”已經(jīng)由公開轉(zhuǎn)入地下。

    易居中國分析師薛建雄說，上海中心城區(qū)有很多樓盤早在五六月份就已經(jīng)發(fā)布將要開盤的信息，但時至今日上述樓盤仍未正式對外銷售。上述樓盤的舉動，也被認(rèn)為疑似“捂盤”。

    有機構(gòu)曾統(tǒng)計，上海九月份上市的樓盤中，有超過9成的商品住房項目單次推盤量不足3萬平方米。更令人吃驚的是，有的新開樓盤在取得預(yù)售許可證后，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤被曝“捂盤”，其中不乏知名企業(yè)的項目。

    目前大部分被稱疑似 “捂盤”的樓盤，都是因為不斷拖延開盤時間，目的是通過這種方式大量集中目標(biāo)客戶。

    “上海規(guī)定一次申請批準(zhǔn)預(yù)售房屋面積不得低于3萬平方米，使得開發(fā)商的 ‘捂盤’方式轉(zhuǎn)入地下。”薛建雄說。

    事實上，目前正在公開銷售的很多樓盤的“捂盤”手段更為隱蔽。斯蓋策劃市場研究經(jīng)理張宏偉說，很多時候開發(fā)商是通過玩銷控表“捂盤”。盡管開發(fā)商獲得預(yù)售許可的房源總量達(dá)到3萬平方米，但實際上，位置和樓層相對較優(yōu)房源卻以各種理由未推出，而先推出一些位置相對差的房源。

    上述方式和其他的 “捂盤”方式相比，收效并不差，能幫助開發(fā)商以更高價格賣房子。

緣起過高土地成本?

    九月前兩周的成交數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、廣州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均較八月份環(huán)比下滑，今年九月難“金”已成定局。因此有不少行業(yè)人士認(rèn)為，開發(fā)商在此時選擇“捂盤”是自找死路。但是，各地有關(guān)“捂盤”的報道卻證明，開發(fā)商的捂盤銷售，并沒有因為市場的上述觀點“偃旗息鼓”。

    為什么這些開發(fā)商在市場成交量持續(xù)下滑的情況，依然選擇“捂盤”?

    大部分房地產(chǎn)開發(fā)商對 “捂盤”一事諱莫若深。不過，一位開發(fā)商營銷經(jīng)理卻表示，近期的“捂盤”情況，最主要還是與過快上漲的土地成本有關(guān)。

    據(jù)他介紹，今年五、六月份他們選擇“捂盤”，少量多批銷售時，只是為了測試市場的溫度。但到了九月份，他們對市場的信心已經(jīng)恢復(fù)，選擇“捂盤”不僅僅是為了短期漲價那么簡單。

     在他看來，近期土地價格的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商購地金額普遍高漲，大大提高了開發(fā)商的土地重置成本。在此情況下，開發(fā)商不得不選擇延長項目開發(fā)周期，以使項目的收益最大化。

    世茂房地產(chǎn)發(fā)布的中期報告顯示，今年上半年的銷售面積高達(dá)146萬平方米，同期新購入的土地面積僅69萬平方米。

    有業(yè)內(nèi)人士猜測，被指“捂盤”和土地儲備不足有關(guān)。對世茂房地產(chǎn)來說，上半年大量消耗的土地儲備，亟需在下半年予以補足，才能保證未來持續(xù)的開發(fā)。

    不過，也有人不同意這個觀點。錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝說，開發(fā)商的“捂盤”主要是為了營銷。國內(nèi)樓市的消費者從眾心態(tài)強烈，房價假若不漲甚至下跌，他們便會觀望不買房。而房價上漲后，市場銷售便格外活躍。他認(rèn)為，在交易平淡的九月份，“捂盤”是開發(fā)商的一種促銷策略。

滬樓市昨迎來“冠亞軍”

    上海土地市場從來不缺少地王。昨天，上海誕生樓面地價的“冠亞軍”。擊敗保利、綠城等實力地產(chǎn)大腕，海航集團下屬的3家企業(yè)，在上海刷新了土地樓面地價。

    昨日上午，上海第60號土地出讓公告中的 “黃浦江中心段E18單元1-10地塊”，被海航集團旗下大新華物流控股(集團)有限公司、海航置業(yè)控股(集團)有限公司、海航實業(yè)控股有限公司聯(lián)合以18.24億元競得。

海航豪擲18.24億元

    黃浦江中心段E18單元1-10地塊位于陸家嘴金融區(qū)，為經(jīng)營性辦公用地。根據(jù)土地出讓文件，該地塊總面積2.08329萬平方米，按照2.4的容積率計算，該地塊的樓板價高達(dá)3.648萬元/平方米，刷新了上海土地的樓面地價。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，除之前遭遇退地的“南京東路163地塊”(樓面地價約6.7萬元/平方米)，在海航拿地之前，上海的土地市場成功交易的地塊中，還沒有地塊的樓面地價超過3萬元/平方米。

    同日，與“黃浦江中心段E18單元1-10地塊”臨近的“黃浦江中心段E18單元1-8地塊”，以30.05億元的價格被保利地產(chǎn)競得。

    根據(jù)土地出讓文件，黃浦江中心段E18單元1-8地塊的土地出讓面積為3.70152萬平方米，根據(jù)其不大于2.4的容積率計算，該地塊的樓面地價也超過3萬元/平方米，達(dá)到3.3826萬元/平方米，成為上海第二高樓面地價。

    昨天，大新華物流控股(集團)有限公司相關(guān)人士在接受 記者采訪時表示，目前集團在上海的子公司主要以租賃房屋為主。黃浦江中心段E18單元1-10地塊建成后，不排除作為集團在上�？偛康目赡苄�。

    昨天，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，黃浦江中心段E18單元1-10地塊建成后，作為競買方在上海總部大樓的可能性比較大，并且航運中心建設(shè)對其以后發(fā)展也是有利的。

    對于昨日連續(xù)刷新上海樓面地價，陸騎麟表示，兩地塊均為商業(yè)用地，一般而言，商業(yè)地產(chǎn)價格高于住宅價格。

滬加大推地力度

    就在上海樓面地價屢被刷新之際，地方政府部門也正在加大土地推出力度。

    9月14日，上海規(guī)劃和土地管理局推出土地出讓第68號公告，推出5幅商業(yè)、住宅類混合用地。時隔3天，上海又推出第69號土地出讓公告，推出9幅工業(yè)用地。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，政府加大土地出讓，是由于開發(fā)商目前對土地市場熱情較高。

    對于開發(fā)商們對土地的熱情，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司高級分析師付琦將此稱為“土地饑渴癥”。付琦解釋道，按照房產(chǎn)1～1.5年的建設(shè)周期計算，企業(yè)持有2年開發(fā)規(guī)模的項目儲備是較為合理的。而前幾年，上海土地供應(yīng)相對不足，致使大多數(shù)上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)患上了“土地饑渴癥”，從而引發(fā)爭奪土地、推高地價等一系列連鎖反應(yīng)。

    事實上，自今年以來，上海地方政府相關(guān)部門已經(jīng)開始加大土地供應(yīng)。根據(jù)易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)計，今年1～8月，上海市經(jīng)營性用地(含住宅、商業(yè)、辦公、綜合用地，不含工業(yè)用地、經(jīng)濟適用房、重大工程配套房等住房保障用地，下同)推出546.2公頃，折合可建建筑面積987.4萬平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年全年356.3公頃 (合建筑面積595.8萬平方米)的經(jīng)營性用地供應(yīng)規(guī)模。