鄭州城市發(fā)展多元化加劇 大鄭州初具模型

城市向西 飛躍發(fā)展
 
    隨著鄭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及西區(qū)城中村改造項目的大規(guī)模啟動，在東區(qū)和北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入相對飽和狀態(tài)之時，西區(qū)迎來了房地產(chǎn)發(fā)展的春天。
    經(jīng)過兩余年的飛躍發(fā)展，西區(qū)樓市格局已經(jīng)日漸明朗。如今，西北板塊已經(jīng)形成經(jīng)濟適用房、成熟商品房社區(qū)、城中村改造大盤等多種檔次住宅物業(yè)市場并存的格局。西區(qū)核心區(qū)板塊一直是西區(qū)的熱點區(qū)域，隨著舊城改造計劃實施，本區(qū)域內(nèi)形成大型城市綜合體等高端樓盤并存的格局。而西南區(qū)域板塊處于鄭州南郊，隨著帝湖項目開發(fā)，亞星城市家園、江山名邸、天泰錦繡江南等項目開發(fā)入住，西南板塊正式登上鄭州樓市板塊舞臺并作為鄭州第五商圈核心生活居住區(qū)正式登場。
    共生地產(chǎn)總經(jīng)理王國柄認(rèn)為，幾十年的城市建設(shè)積淀，使西區(qū)擁有成熟的生活配套以及豐富的教育醫(yī)療資源。西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，打破了原先鄭州東西城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象，實現(xiàn)了東西城區(qū)的和諧發(fā)展，對整個城市的房價起到了平衡和穩(wěn)定的作用。
    據(jù)共生地產(chǎn)分析，隨著鄭州紡織工業(yè)的改造升級，自2007年開始，西區(qū)的房價開始上漲，隨著鄭州西區(qū)老工業(yè)基地的改造規(guī)劃實施，加上鄭州市城中村改造計劃的推進(jìn)，從綠都城、康橋華城國際、金源城上城、威尼斯水城開始，西區(qū)房地產(chǎn)板塊作為鄭州樓市的左邊支腳開始崛起，隨著農(nóng)業(yè)路打通，大商強勢進(jìn)駐西區(qū)，地鐵一號線規(guī)劃實施、西流湖改造規(guī)劃實施，鄭州快速公交線路開通以及2008年中原新城和升龍國際中心兩項目的高調(diào)亮相標(biāo)志著西區(qū)房地產(chǎn)板塊作為鄭州樓市的左邊支腳正式確立。晚報記者 王磊
財富向東 當(dāng)仁不讓
 
    城東板塊主要是指經(jīng)三路城東路以東、東風(fēng)路以南、中州大道以西、航海路以北。城東板塊內(nèi)的交通體系主要由金水路、未來路、鄭汴路構(gòu)成。這幾年未來大道的打通和金水路的改造吸引了開發(fā)商的目光，為這里的房地產(chǎn)市場帶來新的資本流。
    這一區(qū)域還擁有鄭州商品房交易所和鄭汴路家具建材市場。依靠鄭交所和東建材的影響力，這個區(qū)域吸引資金的能力很強，極大地推動了城東區(qū)域樓市的發(fā)展。城東板塊和鄭東新區(qū)產(chǎn)生互動效應(yīng)，對區(qū)域經(jīng)濟、居民生活、商業(yè)地產(chǎn)的影響都是良性的，城東板塊已經(jīng)擺脫了城中村林立的格局，形成鄭州新的商業(yè)中心和多個大型高端項目。例如：曼哈頓廣場、銀基王朝、廣匯PAMA、建業(yè)置地廣場、首座國際廣場、升龍鳳凰城等綜合性項目。
    值得一提的是金水路，金水路對于鄭州人的意義至關(guān)重大，絕不啻于長安街之于北京人。這條橫貫東西的城市心脈上，政府機關(guān)云集，金融商業(yè)機構(gòu)繁多，高檔酒店、星級酒店環(huán)側(cè)相傍，另外，除潺潺跟隨的金水河之外，還有人民公園、紫荊山公園等可供周邊市民休憩游玩。有人說，若想領(lǐng)略鄭州老城的魅力，當(dāng)先放眼金水東路。
    城東板塊遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，與鄭東新區(qū)只有一路相隔，是CBD和老城區(qū)的過渡地帶，隨著人流、資金流、信息流往鄭州東部轉(zhuǎn)移，這一區(qū)域?qū)�會和鄭東新區(qū)遙相呼應(yīng)，區(qū)位優(yōu)勢不可忽視。中州大道、金水路、鄭汴路的新商業(yè)勢力格局日益顯現(xiàn)，在城東區(qū)域內(nèi)，曼哈頓商圈正形成新的財富中心。晚報記者 梁冰
 
生活向南 商服待興
 
    南區(qū)板塊主要是指北至隴海路、南至南三環(huán)、西到嵩山南路、東至中州大道；面積大約為48平方公里，片區(qū)涉及中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)三個行政區(qū)域。與城北片區(qū)和城西片區(qū)相比，區(qū)域整體人口密度較小，城市主道路橫通豎直、交通便利。板塊向東南與新鄭鄰近，向西南與新密鄰近，是豫南通往鄭州的交通口岸。
    2003年省政府提出《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想》，鄭州和許昌是城市群盤中重要棋子。目前鄭州發(fā)展向南邁進(jìn)，鄭州39個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，10個都在鄭許經(jīng)濟帶上，如鄭州航空港、新鄭新航工業(yè)園、中原食品工業(yè)、宇通工業(yè)園等。
    鄭南板塊位于鄭州幾大核心商圈的南部輻射區(qū)域，由西部行政生活圈、東南外向型生活圈和物流集散地組合構(gòu)成，是鄭州“自助型” 房地產(chǎn)發(fā)展的代表性區(qū)域！整個區(qū)域?qū)ν獠恐脴I(yè)群體的吸引力不及東區(qū)，但由于其業(yè)已形成的物流集散地的特殊性，使其具備了外向型的特點和發(fā)展?jié)摿�。隨著下一步舊城改造的推進(jìn)，受交通關(guān)系的影響，預(yù)計該板塊仍將增強對外向置業(yè)群體的吸附。
    同致行分析認(rèn)為，鄭南板塊目前市政配套、商服氛圍檔次較低 ，“省級物流圈”的商業(yè)功能壓制了其“自助型” 生活配套的發(fā)展，綜合居住功能在該板塊亟待提升。鄭南板塊整體區(qū)域生活商貿(mào)氛圍較弱。東部及航海路以南區(qū)域以專業(yè)市場商業(yè)為主，大型超市、集中式配套商業(yè)街十分匱乏。隨著區(qū)域新建住宅、居住人口的不斷增加、大型集中式配套商業(yè)中心亟待填補。
    根據(jù)2008-2010年鄭州市城市規(guī)劃，未來南城片區(qū)將逐步發(fā)展成為以居住為主的生活區(qū)。區(qū)域內(nèi)眾多專業(yè)市場將遷至三環(huán)以外，區(qū)域交通壓力將得到緩解、環(huán)境進(jìn)一步改善、區(qū)域居住品質(zhì)和居住適宜度將迅速提高。晚報記者 梁冰
城市向北 生態(tài)宜居
    隨著城市框架的不斷拉大，在政府北移東擴的政策背景下，北區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)新的活力板塊。21世紀(jì)社區(qū)、漢飛城市公園、主語城等大盤的日漸成熟，極大地提高了北區(qū)的居住氛圍，北區(qū)已然成為一座生活之城。
    經(jīng)歷多年的“暗流涌動”，北區(qū)開發(fā)終于蠶蛹化蝶，鄭州版的“華南板塊”呼之欲出�，F(xiàn)如今北區(qū)僅次于鄭東新區(qū)，逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與鄭東新區(qū)明顯不同的是，鄭東新區(qū)更多的是靠政府主導(dǎo)，政府出臺一些優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)商在東區(qū)建房；而北區(qū)更多的則是靠市場主導(dǎo)，由市場進(jìn)行資源配置，開發(fā)商自發(fā)地進(jìn)軍北區(qū)市場。
    據(jù)共生地產(chǎn)分析，當(dāng)前北區(qū)成規(guī)模的在售項目有20余個，產(chǎn)品形態(tài)豐富，兩房及面積較小的戶型，因總價低、置業(yè)門檻低等因素，備受客戶青睞，充分滿足了客戶的剛性需求。
    從自然環(huán)境上看，黃河沿線的生態(tài)防護林、濕地及漁場，形成一個休閑觀光的聚集地。從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上看，北區(qū)沒有工廠，沒有污染，生態(tài)環(huán)境好，適合居住。從居民構(gòu)成上看，北區(qū)年輕人聚集，居民文化層次較高，收入相對穩(wěn)定，消費能力較強，處于中等偏上的位置。因此，鄭州北區(qū)歷來是房地產(chǎn)市場的一個熱點區(qū)域。
    據(jù)共生地產(chǎn)分析，隨著城市的不斷向外擴張以及區(qū)域樓盤品質(zhì)的不斷提升，使得北區(qū)正在逐漸成為鄭州最適合人居的地方。北區(qū)特殊的人文和自然環(huán)境，讓更多年輕人選擇了這里；而北區(qū)樓市的不斷升級，又給年輕人提供了買房的更多選擇。
    共生地產(chǎn)總經(jīng)理王國柄告訴記者，BRT、地鐵的相繼開通，有力縮短了北區(qū)與中心區(qū)的生活距離，北區(qū)已成為鄭州較為成熟的泛核心區(qū)域,緊鄰鄭東新區(qū)的良好區(qū)位優(yōu)勢，使北區(qū)成為鄭州第一個最為成熟的CLD（中央生活區(qū)），具有較強的升值潛力。晚報記者 王磊
 
城市向東 商味漸濃
 
    鄭東板塊是指鄭東新區(qū)，該區(qū)以遷建的原鄭州機場為起步區(qū)，以國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ),西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機場高速公路，北至連霍高速公路，遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積約150平方公里，相當(dāng)于目前鄭州市已建成市區(qū)的規(guī)模。
    低密度高端樓盤眾多、銷售價格高、外地人群置業(yè)集中等是鄭東新區(qū)樓盤的主要特點。由于鄭東新區(qū)是鄭州和河南省重點規(guī)劃建設(shè)的城市新區(qū)域，各種配套設(shè)施齊全完善，交通暢通快捷，吸引了大量的高端人群前來置業(yè)。根據(jù)同致行調(diào)查顯示，鄭東新區(qū)省內(nèi)地市人群置業(yè)比例高達(dá)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他區(qū)域的外地人群置業(yè)比例。
    鄭東新區(qū)樓盤目前銷售多以洋房、別墅、多層和小高層的低密度物業(yè)為主，少量的高層建筑，高密度物業(yè)項目較少。如綠城百合公寓、溫哥華山莊、聯(lián)盟新城、雙河灣等。低密度物業(yè)項目生活居住更加舒適，但同時，銷售均價較高，鄭東新區(qū)樓盤售價一直處于鄭州樓市之首，多數(shù)樓盤價格達(dá)到6000~7000元/平方米。
    隨著“城市向東”發(fā)展理念的確立，居住人口的增加和大型企業(yè)、政府機構(gòu)的進(jìn)駐，鄭東新區(qū)人氣的迅速聚集，眾多大體量、理念先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)身，鄭東新區(qū)商業(yè)開始慢慢成熟，鄭東新區(qū)商圈正在逐漸形成，將與二七商圈和碧沙崗商圈形成鄭州三大城市級商圈。
    根據(jù)同致行調(diào)查，目前CBD區(qū)擁有商業(yè)體量近80萬平方米；新區(qū)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)擁有30萬平方米體量；沿運河兩岸擁有10萬平方米的商業(yè)體量。而鄭東新區(qū)新興商圈的領(lǐng)軍者無疑是寶龍城市廣場項目，擁有25萬平方米的商業(yè)體量。依托寶龍城市廣場的大型連鎖賣場、時尚百貨、真冰溜冰場、大型娛樂中心、大型休閑中心、主題游樂商城、大型餐飲中心等，這里最終將形成以休閑娛樂、商務(wù)會客為主的商圈。晚報記者 梁冰
中心城區(qū) 一房難求
 
    城中板塊是由經(jīng)三路、隴海路、嵩山路、東風(fēng)路合圍的區(qū)域。隨著鄭州城區(qū)的高強度開發(fā)和城區(qū)的不斷擴大，城中板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項目正在逐漸減少，城區(qū)樓盤正在向三環(huán)、四環(huán)線區(qū)域擴散。
    目前城中板塊內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤主要呈現(xiàn)出體量小、密度高、配套好的特點，比如，瑞園、上都國際公寓、銀座時代廣場、非常SOHO等。同時，隨著鄭州市城中村改造步伐的加快和中心城區(qū)土地的日益稀缺，城中村改造逐漸成為鄭州市商品房的主要供應(yīng)源，開始在鄭州市房地產(chǎn)市場中唱主角。已建和正在建造的項目，如鄭州國貿(mào)中心、怡豐新都匯、宏益華香港城等。
    早在2007年，鄭州市就公布了《鄭州市人民政府關(guān)于加強土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》。該《通知》對鄭州土地政策做出了更嚴(yán)格的規(guī)定，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編完成之前，鄭州市內(nèi)五區(qū)新增建設(shè)用地，不再用于開發(fā)商品住宅。此《通知》從側(cè)面?zhèn)鬟f出一個信息：中心區(qū)內(nèi)的房子是賣一套少一套，已逐漸變?yōu)橄∪鄙唐�。因此，想得城中一套房，很不易�?BR>    不過，城中板塊因為自然的成長因素，集中了鄭州市最優(yōu)良的配套資源，具有良好的教育配套、醫(yī)療配套、市政配套，交通體系四通八達(dá)，坐擁二七商圈、紫荊山商圈、紫荊山公園、人民公園，生活方便快捷，使得本區(qū)域項目周邊配套十分完善，因而集中了鄭州城區(qū)人群前來購買，但是成交均價較高，在6000元/平方米左右。
    未來，這一區(qū)域?qū)⒏�多以城中村改造項目和舊社區(qū)改造項目為主，交通擁堵和停車位問題將會成為這一區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。