投資社區(qū)商鋪，是租還是買？

 　　《珠海社區(qū)商業(yè)恐成雞肋》之二

　　——業(yè)內(nèi)人士認為“先租再買”為較成熟投資模式

　　王老板在仁恒星園商業(yè)街租了一家鋪面經(jīng)營些花花草草，生意還不賴。前幾日他告訴記者，自己在拱北涼粉橋還買了一家商鋪，現(xiàn)在正在出租。王老板笑稱：“租是為了眼前利益，買是為了長遠利益�！�

　　確實，在許多投資者看來，買下一個鋪面若非長期持有則存在著很大的風險，而租下來后經(jīng)營壓力大，且利潤率似乎難以保障。是租還是買？成了許多投資者的心頭之惑。

　　探討

　　“帶租約銷售”能否降低風險？

　　一些謹慎的投資商認為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場上的“帶租約銷售”能降低投資風險，似乎比租和買都更有保障，更合他們的胃口。那么，實際情況到底是不是如他們所想呢？

　　“用我們的行話來講，‘帶租約銷售’分為兩種情況，一種是看得見的‘帶租約銷售’，一種是看不見的‘帶租約銷售’。仁恒星園商業(yè)街招商及經(jīng)營管理負責人楊杰告訴記者，所謂看得見的“帶租約銷售”，是指有的開發(fā)商為了使自己的商鋪能賣個好價錢，先以出租的形式招幾個大品牌的商家進來，然后再去賣其他的商鋪，這樣就有可能賣一個好價錢。但是這些大品牌商家跟開發(fā)商之間的租約，其他投資商也要無條件接受。

　　另一種看不見的“帶租約銷售”則是指開發(fā)商給予投資者一定的租金回報。投資商買了鋪面以后，開發(fā)商在一定時期內(nèi)又把鋪面租回來經(jīng)營管理。“我認為這種方式存在很大的風險。要是商鋪經(jīng)營得好，大家都能相安無事，要是商鋪不好經(jīng)營，一旦虧損，開發(fā)商就有可能因付不起投資商租金而使商鋪倒閉，到頭來雙方都吃大虧。投資商承擔的風險其實更大。

　　記者了解到，“帶租約銷售”的開發(fā)商在銷售前就向投資者承諾一定的租金額度，但是這種承諾的回報往往不會太高（目前一般年回報率為8%左右），而且回報的年限也有所限制，在承諾年限之外的風險仍需投資者自己承擔。

　　爭議“先出租，再出售”風險最低？

　　有的開發(fā)商在商鋪的管理中選擇“先出租，再出售”的模式，業(yè)內(nèi)人士認為這是當前一種相對成熟的商業(yè)運作模式。

　　記者了解到，目前珠海廣拓置業(yè)有限公司開發(fā)的京華奧園商鋪采取“先出租再出售”的運營模式。據(jù)京華奧園相關負責人透露，如果只是簡單地將商鋪賣出去，很難規(guī)范社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，因為在前期商品房的銷售過程中，他們已經(jīng)與業(yè)主達成共識，餐飲、建材、洗車、維修等不在招商范圍內(nèi)。

　　有著十幾年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗的楊杰也告訴記者，商業(yè)街的商鋪采取“先出租，再出售”的形式，對開發(fā)商與投資商雙方都有好處�！伴_發(fā)商收到了預期的回報，投資商經(jīng)過一段時間以后對商鋪的投資環(huán)境和投資潛力能有了一個客觀的評價，這樣的做法對于雙方來講都能降低風險�！�

　　但有的投資商仍有不同意見�！耙婚_始租的時候，商業(yè)街可以說還沒有成熟起來，客流量小，各種配套設施不完全，沒有固定客源。對于我們租的人來講，還需要等待、摸索經(jīng)營很長一段時間，到了一定階段各方面條件成熟起來了，如果開發(fā)商又要把這店鋪高價賣出去，我們又沒有足夠資金去買的話，等于是我們損失了。”在五洲世派街經(jīng)營殺人游戲店的甘先生這樣告訴記者。仁恒星園商業(yè)街相關負責人向記者透露，如果商業(yè)街以后會賣出商鋪的話，會優(yōu)先考慮目前在租的一些投資商�！安贿^把鋪子賣出去的可能性很小�！�

　　防范

　　提防商鋪價值提早被透支

　　作為中國第一品牌商業(yè)地產(chǎn)服務機構，賽睿顧問認為“社區(qū)型”商鋪可以被稱之為“潛力股”。

　　賽睿顧問認為，商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有、從不成熟到成熟的過程。一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。

　　但是，賽睿顧問也提醒投資商，社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售迭創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

　　提醒

　　投資者應與開發(fā)商積極溝通

　　記者在調(diào)查中了解到，社區(qū)商鋪投資者跟開發(fā)商之間的溝通顯得尤為重要，許多商鋪經(jīng)營者在與開發(fā)商的合作過程中矛盾日益凸顯，很大程度上歸結于雙方?jīng)]有良好溝通。

　　仁恒星園被業(yè)界認為是“商業(yè)街”模式運作較成功的典型，但從記者對商家的訪問看，仍存在著一定的零散出租，只租不管的現(xiàn)象。同樣，五洲花城世派街雖然發(fā)展時間更長，也更成熟，但商鋪老板吃、住都在店里，街道上方晾衣服的比比皆是，與“商業(yè)街”的名號還有一些差距。

　　此外，不少商戶也向記者反映，開發(fā)商只注重商業(yè)街的表面建設與規(guī)劃是不行的，商鋪的管理者應當就每間店鋪的特色，做好宣傳推廣的服務，僅靠商家的力量是極有限的。開發(fā)商只有吸引了形式各異的商家，才能達到更高層次的品牌效應。目前珠海很多社區(qū)商業(yè)街都有變成“食街”的潛在趨勢，雖然飲食店在社區(qū)中存在獨特的優(yōu)勢，但要想打造成能吸引更大群體的綜合商業(yè)街區(qū)，還是得突破這種單一的模式。

　　當然，商戶也應該根據(jù)小區(qū)的地段與特色做好前期的充分調(diào)查，再投資，確定顧客群。就像目前仁恒星園經(jīng)營較為成功的“糖果屋”一樣。