深國(guó)投商置欲轉(zhuǎn)型自營(yíng)開發(fā)

　　不甘“傍大款”，想做“掌舵手”

　　從攜手地產(chǎn)及金融巨頭組建商業(yè)地產(chǎn)陣營(yíng)，到轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，曾經(jīng)被視為商業(yè)地產(chǎn)“輕騎兵”的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（下稱“深國(guó)投商置”）正在經(jīng)歷深刻蛻變。
　　9月27日，深國(guó)投商置與新加坡嘉德置地集團(tuán)（下稱“嘉德置地”）及嘉德置地發(fā)起成立的基金嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金、嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金II達(dá)成涉及33個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)置換協(xié)議。

　　項(xiàng)目騰籠換鳥

　　2004年12月，深國(guó)投商置與嘉德置地簽署合作框架協(xié)議，通過(guò)投資9.84億元取得了6家以沃爾瑪為主力店的商場(chǎng)51%的股份。2005年7月，深國(guó)投商置與嘉德置地再次進(jìn)行股權(quán)合作，嘉德置地獲得深國(guó)投商置在國(guó)內(nèi)的15家以沃爾瑪為主力店的商場(chǎng)65%股份，而深國(guó)投商置只擁有剩余的35%股份。
　　通過(guò)兩次合作，至今雙方共投資了33個(gè)以沃爾瑪為主力租戶的購(gòu)物中心項(xiàng)目。
　　本次資產(chǎn)置換涵蓋了上述全部33個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，嘉德置地將以其持有的4個(gè)項(xiàng)目65％的股權(quán)及深國(guó)投廣場(chǎng)50％的收益權(quán)置換深國(guó)投商置持有的16個(gè)項(xiàng)目35％的股權(quán)及6個(gè)項(xiàng)目49％的股權(quán)。
　　資產(chǎn)置換后，深國(guó)投商置將獲得佛山、順德、惠州、馬鞍山等4個(gè)項(xiàng)目及深國(guó)投廣場(chǎng)的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)，其在全國(guó)范圍內(nèi)全資擁有及管理的購(gòu)物中心總建筑面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米。
　　深國(guó)投商置董事總經(jīng)理丁力業(yè)表示：“根據(jù)戰(zhàn)略調(diào)整的需要，深國(guó)投商置將致力于自主開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，打造深國(guó)投商置自身的購(gòu)物中心品牌。深國(guó)投商置的目標(biāo)是成為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商�！�
　　實(shí)際上，深國(guó)投商置轉(zhuǎn)型計(jì)劃由來(lái)已久。
　　2007年，深國(guó)投商置提出轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)管理公司。去年4月，深國(guó)投商置商業(yè)管理有限公司掛牌成立，今年6月10日，公司第一家自主經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心北京望京新一城項(xiàng)目正式開業(yè)。
　　丁力業(yè)說(shuō)，通過(guò)此次與嘉德置地的資產(chǎn)置換，深國(guó)投商置獲得了五個(gè)項(xiàng)目的全部股權(quán)，這些項(xiàng)目將由公司自有的商業(yè)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈“誘惑”

　　作為配合沃爾瑪在中國(guó)的發(fā)展專門設(shè)立的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，深國(guó)投商置自2003年成立以來(lái)，憑借獨(dú)特金融資源優(yōu)勢(shì)和商業(yè)資源開創(chuàng)了一種全新的“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”的商業(yè)地產(chǎn)模式。
　　目前，深國(guó)投商置已與沃爾瑪共同在全國(guó)30個(gè)城市確定近50個(gè)項(xiàng)目，并投入大量資金建設(shè)深國(guó)投商業(yè)中心。同時(shí)，深國(guó)投商置通過(guò)股權(quán)合作，還與嘉德置地、摩根士丹利、沃爾瑪、西蒙地產(chǎn)、普洛斯等世界500強(qiáng)企業(yè)攜手。
　　公開資料顯示，2004年至2006年深國(guó)投商置在全國(guó)獲得項(xiàng)目60多個(gè)，至2009年已經(jīng)開業(yè)23個(gè)，主要包括寶安深國(guó)投商業(yè)中心、重慶嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、蕪湖嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、漳州嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)和南海嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)等眾多項(xiàng)目。
　　深國(guó)投商置在與外部投資者的交易中都將超過(guò)51％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了外資，但是轉(zhuǎn)讓出去的均是深國(guó)投商置各下屬項(xiàng)目公司的股權(quán)，而在產(chǎn)業(yè)鏈的頂端與沃爾瑪合作的控制權(quán)仍然掌握在深國(guó)投商置手中。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在金融工具與開發(fā)模式日漸趨同的未來(lái)，作為一個(gè)資金密集、管理密集、技術(shù)密集的行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的最終價(jià)值還是取決于未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理能力及由此帶來(lái)的現(xiàn)金流。
　　丁力業(yè)表示，深國(guó)投商置通過(guò)與外資進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)合作的模式，獲得快速發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張。然而伴隨著公司規(guī)模的壯大，這種模式一定程度上限制了公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的提升和未來(lái)的發(fā)展空間。
　　“如果繼續(xù)像以前這么做，就像在做來(lái)料加工，沒有自己的創(chuàng)造性。我們要成為一家真正專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈都要做，從項(xiàng)目研究、市場(chǎng)評(píng)估、項(xiàng)目策劃，到開發(fā)建設(shè)、營(yíng)運(yùn)管理或最終建立基金，就像世界知名的商業(yè)地產(chǎn)公司那樣。為此，我們提出要商業(yè)轉(zhuǎn)型。”丁力業(yè)說(shuō)。