險資涉足房地產(chǎn)或?qū)⒗�大于�?/h1>

　　10月1日這一天，對于保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說是一個雙喜臨門的日子。
　　在舉國歡慶新中國成立60周年的同時，2月28日修訂通過的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》)也在這一天開始實施。
　　新《保險法》中將保險公司的資金運用渠道，從原《保險法》限定的“買賣政府債券、金融債券”改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時新增“投資不動產(chǎn)”一項。
　　 較高的收益、較低的風(fēng)險
　　作為一個新興行業(yè)，保險資金運用自改革開放以來一直處在附屬地位，收益率維持在較低水平。
　　2000年至2005年，保險投資收益率均在4％左右。2007年，股票投資從5％到10％的上限調(diào)整之后，該年保險投資收益超過前5年總和，投資收益率達到了兩位數(shù)。然而，金融危機在全球的蔓延，誘發(fā)了一輪資本市場的深度調(diào)整，2008年保險投資收益率下降為不足2％。
　　2009年一季度，保險資金再度對股市傾注熱情，據(jù)保監(jiān)會公布，一季度保險公司資金運用余額32283億元，比年初增加5.3％。但是保險投資的平均收益率再次下降為1.4％。
　　2月28日，新《保險法》應(yīng)運而生。新《保險法》中首次明確的保險資金可以投資不動產(chǎn)，讓陷入低收益的保險資金看到了希望。
　　“一方面，允許進入不動產(chǎn)業(yè)能夠提高保險公司長期的投資平均收益率；另一方面，現(xiàn)在保險資金主要投在了債券和股票基金范圍還是比較狹窄，增加了不動產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谡麄�保險業(yè)的投資組合是有好處的，分擔(dān)了投資風(fēng)險�！敝行沤ㄍ蹲C券研究發(fā)展部保險業(yè)分析師魏濤在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說。
　　據(jù)記者了解，險資投資股票收益一般為10％，但風(fēng)險較大。債券收益率在5％上下，雖然安全但收益相對偏低。商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率對險企都“正中下懷”。相對于4％的險資平均收益率，2000億元投資地產(chǎn)后，收益將翻番。
　　住宅地產(chǎn)的高收益誘惑就更大了。動輒20％的資本收益率讓市場上所有的資金怦然心動。金地集團總裁張華綱在接受媒體采訪時表示，金地項目的收益率沒有低于16％的，最高可達70％。在2007年地產(chǎn)高峰期，房地產(chǎn)公司毛利率最高超過55％，最低的也達到了18.65％。
　　東方證券分析師王小罡認為，房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷了20年的發(fā)展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達到46％)。而且房地產(chǎn)長期的保值增值性，為保險資金提供了適配的投資選擇。
　　一位不愿意透露姓名的某上市保險公司的資產(chǎn)管理部經(jīng)理也表示，保險資金來源于長達一二十年的保費收入，比較適用于時間長、收益穩(wěn)定的大型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資，因而房地產(chǎn)是一個較理想的投資渠道。
　　深圳東方港灣投資管理有限公司董事總經(jīng)理、知名投資人但斌也贊同這種觀點。他舉例說，上個世紀80年代，臺灣國泰人壽股票的價格在短短5年內(nèi)由最低價52元飆升至1975元，和它曾擁有臺北大量的優(yōu)質(zhì)土地有很大關(guān)系。
　　優(yōu)勢在有經(jīng)驗者手中
　　事實上，各大保險公司對房地產(chǎn)業(yè)是垂涎久矣。
　　從2006年開始，保險資金就開始陸續(xù)潛入商業(yè)地產(chǎn)。在北京，中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；中國人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)；泰康保險公司在金融街和CBD各購買了一幢寫字樓，總面積高達10.29萬平方米。
　　若論“潛水”商業(yè)地產(chǎn)最深的險企還是平安。今年8月正式奠基的“中國(至少是深圳)第一高樓”，頗受人們關(guān)注，一位公司內(nèi)部人士向當?shù)孛襟w透露，自用不可能需要這么多，部分出租是肯定的。
　　除此之外，平安以自住和通過平安信托與其他地產(chǎn)商項目合作的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億資金的商業(yè)地產(chǎn)項目。平安旗下公司——平安物業(yè)投資管理有限公司主要負責(zé)打理平安以自有名義購得的資產(chǎn)，如位于上海陸家嘴  地區(qū)的“中國平安  金融大廈”、40億購得的北京“美邦國際中心”以及北京多家快捷酒店等。
　　近日，中國平安更是宣布，旗下平安信托與綠城集團簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對綠城集團負責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)項目展開投資，有望在未來3年內(nèi)實現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。如果再加上平安信托已與金地集團簽署投資房地產(chǎn)信托戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安投資在房地產(chǎn)市場上的資金已達250億元之多。
　　“‘潛水’越深的公司在今后收益會越大。”魏濤判斷說。他認為，進軍房地產(chǎn)對于各保險公司的影響肯定是不一樣的。對于更善于做直投的和規(guī)模更大的公司受益會更大一些。尤其是像平安這種已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗教訓(xùn)，投資的路走得會更加順暢一些。以前沒有接觸過的公司進展可能會慢上半拍。
　　魏濤還表示，這種影響涉及的范圍不會太大，像坊間所傳的可能導(dǎo)致保險業(yè)洗牌，應(yīng)該不會出現(xiàn)。“而且，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險太大，應(yīng)該不會對保險資金開放，最有可能的方式還是以股權(quán)和債券的形式進入房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)。”
　　兩千億巨資能否影響房價
　　保險資金的“開閘”，會給房地產(chǎn)市場帶來多少新鮮血液，房價是否也會隨之提高呢？
　　9月22日，國際知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了最新研究報告《正在崛起的中國機構(gòu)投資者》。報告指出，2008年中國保險公司總投資額為2.25萬億元人民幣，如按照其他國家的通行慣例保守估計，即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15％，若假設(shè)其中30％投資額流入海外房地產(chǎn)市場，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場可接收2360億元保險資金投資額。
　　按照當前物業(yè)估值，這一投資規(guī)模相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。“如此巨大的保險資金進入房地產(chǎn)，無疑使得房地產(chǎn)泡沫進一步吹大，并提升房價。而保險資金曾一度被人視為‘洪水猛獸’�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時擔(dān)憂地說。
　　“新的資金進入房地產(chǎn)市場，無疑將會緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增加市場的流動性�！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說，“但影響到底會有多大，還需要看新進入的保險資金占原有房地產(chǎn)資金總量的比例，以及保險資金將以什么樣的方式進入房地產(chǎn)市場。”
　　魏濤則表示，雖然說，長期看來保險資金進入房地產(chǎn)市場是一個比較大的利好消息，但是短期內(nèi)進入的資金應(yīng)該不會太多，這需要一個循序漸進的過程。
　　房地產(chǎn)專家蔡為民也表達了類似的看法。他表示，對于整個房地產(chǎn)業(yè)來說，保險資金在短期內(nèi)帶來的利好效應(yīng)可能是相當有限的。首先，保險資金“能進”是一回事，但是否“愿進”則是另一回事，當市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時，保險資金未必會跟進。其次，保險資金“鐘情”的商業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的基本面。
　　中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝寅蘇也認為，保險資金不會對樓市產(chǎn)生明顯影響，因為進入樓市的保險資金數(shù)額不會太大，且分散到120多家公司，不會有統(tǒng)一集中行動。
　　“新《保險法》新增‘投資不動產(chǎn)’的條款，是主管部門希望拓寬保險資金的投資渠道，實現(xiàn)保值增值的目的，而不是寄望保險公司借此增加短期贏利。監(jiān)管部門應(yīng)該會出臺相關(guān)細則，嚴格規(guī)定主體資格及投資比例上限。”周畢文判斷。
　　對于進入方式，在2009年年初，中國保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力曾強調(diào)，保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等等，它的目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入，保險機構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進行房地產(chǎn)的炒作。
　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，對于一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可能因為對保險資金的放行，增加賣方對買方資金量的預(yù)期，從而推高物業(yè)價格。但這種現(xiàn)象僅適用于“小眾”市場，對普通商品房市場的影響非常有限�！耙簿褪�5％左右，很難形成沖擊效應(yīng)。”鄒毅說。
　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅表示，保險資金的進入對于房地產(chǎn)市場是利大于弊的。如果機構(gòu)投資者多為上市公司，有關(guān)其市場活動的信息將會向公眾發(fā)布，這將進一步提高市場透明度。同時，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權(quán)等將可能盡快得到明確，這對整個房地產(chǎn)市場來說也是重大利好。
　　鄒毅強調(diào)，保險資金的入市不但不會給整個房地產(chǎn)帶來很大的沖擊，相反，可能會提升整個行業(yè)的開發(fā)水平以及性價比�！氨ｋU資金一般都會尋找行業(yè)內(nèi)實力雄厚的企業(yè)合作，這樣，就放大了高水平房企的開發(fā)能力，對供應(yīng)市場會有很大的凈化作用。”