寶龍地產(chǎn)：“二線(xiàn)碧桂園”屋漏逢雨

　　福布斯富豪寶龍集團(tuán)董事局主席許健康“隱形”20年，首涉資本市場(chǎng)就遭遇了一連串的“不如意”。
　　繼之前招股價(jià)大降17%、并至融資縮水近半之后，10月14日，寶龍地產(chǎn)登陸H股首日掛牌收盤(pán)價(jià)跑輸大盤(pán)，僅升1.8%，而該日恒生指數(shù)(21929.9,-69.18,-0.31%,經(jīng)濟(jì)通實(shí)時(shí)行情)漲1.95%。
　　這是繼恒盛地產(chǎn)之后，又一家市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意的內(nèi)地赴港上市的房企�！按饲肮�司已費(fèi)盡渾身解術(shù)，眾多工作人員赴港公關(guān)，但結(jié)果仍不理想�！币唤咏鼘汖埖禺a(chǎn)的知情人士向《投資者報(bào)》說(shuō)。
　　寶龍地產(chǎn)的模式近似碧桂園，其在二、三線(xiàn)城市拿便宜地，建造大型的“商業(yè)+住宅”物業(yè)，并自持部分商業(yè)物業(yè)，以出租獲得收益。雖然其近年盈利增長(zhǎng)較快，但投資者卻缺乏熱情。
　　“近期赴港上市的內(nèi)地房企較多，投資者選擇很多，而受投資者青睞的房企龍頭都已上市，此番上市更多的是中小型地產(chǎn)商。”招商證券(香港)投行部董事總經(jīng)理溫天納對(duì)記者解釋道。作為一家中小型民營(yíng)地產(chǎn)商，寶龍地產(chǎn)在港上市的遭遇似乎早已預(yù)見(jiàn)。
　　主動(dòng)降價(jià)仍險(xiǎn)遭破發(fā)
　　 “寶龍地產(chǎn)招股價(jià)調(diào)低近兩成，今天上市表現(xiàn)亦不理想。投資者很實(shí)在，這對(duì)其他排隊(duì)赴港上市的地產(chǎn)商已形成壓力。”溫天納10月14日接受《投資者報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)如此評(píng)價(jià)。
　　10月14日，寶龍地產(chǎn)在港交所首日掛牌上市，險(xiǎn)守招股價(jià)。當(dāng)天收市報(bào)收2.8港元,較招股價(jià)2.75港元僅僅升1.8%，低于當(dāng)日恒生指數(shù)收漲1.95%，落后大盤(pán)0.15%，表現(xiàn)得差強(qiáng)人意，暗淡無(wú)光。而該日盤(pán)中最低曾現(xiàn)2.78港元，接近招股價(jià)2.75港元，險(xiǎn)遭破發(fā)的命運(yùn)。
　　不過(guò)，比起近一個(gè)月來(lái)其他內(nèi)地企業(yè)在港上市首日表現(xiàn)，寶龍地產(chǎn)還算“幸運(yùn)”，9月上市的中冶、利郎、匹克、華南城首日均以破發(fā)報(bào)收，10月2日上市的恒盛地產(chǎn)首日大跌14.6%，5只內(nèi)地新股已連遭破發(fā)慘狀。
　　寶龍地產(chǎn)在招股及認(rèn)購(gòu)時(shí)遭到冷場(chǎng)，最終導(dǎo)致降價(jià)出售，融資額度縮水近半。由于投資者對(duì)其認(rèn)購(gòu)度缺乏熱情，公司將招股價(jià)由原定的3.30~4.90港元，調(diào)低至2.75港元出售。低于原最低指導(dǎo)價(jià)17%，不過(guò)仍然未能點(diǎn)燃散戶(hù)的興趣，供散戶(hù)認(rèn)購(gòu)的公開(kāi)發(fā)售部分未獲足額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)度僅28.8%。
　　因招股不理想公司將上市由10月9日推遲至10月14日，但最終新股上市仍然表現(xiàn)平淡。據(jù)悉，麥格理、工銀國(guó)際及高盛為寶龍地產(chǎn)的上市保薦人。
　　然而，寶龍地產(chǎn)和恒盛地產(chǎn)在港上市的“暗淡”表現(xiàn)，并未使其他赴港上市的內(nèi)地房企卻步，恒大地產(chǎn)計(jì)劃10月19日進(jìn)行上市推介，10月23日~29日將進(jìn)行公開(kāi)招股，并初定11月5日掛牌上市；龍湖地產(chǎn)也于10月完成上市聆訊；深圳華樣年也將于10月底進(jìn)行招股，并在11月初掛牌。
　　另外，計(jì)劃今年登陸港股的來(lái)自福建的房企，還有明發(fā)集團(tuán)、禹洲集團(tuán)和中駿置業(yè)，包括寶龍地產(chǎn)在內(nèi)，今年福建共有4家登陸港股。
　　不過(guò)，由于恒盛地產(chǎn)的首日表現(xiàn)和寶龍地產(chǎn)的降價(jià)上市，廈門(mén)禹洲和明發(fā)是否仍會(huì)“生變”已引起諸多猜測(cè)。明發(fā)集團(tuán)和禹洲集團(tuán)于上月29日通過(guò)了港交所上市聆訊。其中，明發(fā)集團(tuán)計(jì)劃募集資金80億元，10月下旬招股，爭(zhēng)取月底至11月初掛牌。但禹洲集團(tuán)相關(guān)人士則稱(chēng)，招股上市的時(shí)間表還未確定。
　　內(nèi)地房企扎堆登陸港股融資，發(fā)行價(jià)格、融資額度的壓力可想而知�！岸ㄎ荒：�、僅靠概念吸引的房企，也是投資者認(rèn)可度不高的原因之一�！睖靥旒{分析強(qiáng)調(diào)。
　　復(fù)制碧桂園：商業(yè)租賃盈利不明朗
　　“公司去年底毛利率為45.7%，今年6月底的毛利率為52.9%，主要由于交付的商業(yè)樓面更多，預(yù)期未來(lái)更多商業(yè)面積投入后，毛利率會(huì)有所上升。”寶龍地產(chǎn)副總裁兼首席財(cái)務(wù)主管歐陽(yáng)寶峰表示。
　　寶龍地產(chǎn)的發(fā)展模式為，在二、三線(xiàn)城市以廉價(jià)獲得大片土地（土地成本均低于600元/每平方米），開(kāi)發(fā)“住宅+商場(chǎng)+酒店”的大型商業(yè)體，其中銷(xiāo)售所有的住宅地產(chǎn)和50%的商業(yè)地產(chǎn)，持有其余50%的商業(yè)物業(yè)。這種模式近似于碧桂園，但目前公司項(xiàng)目處于福建、江蘇，河南、山東、安徽等二、三線(xiàn)城市。
　　其首席執(zhí)行官許華芳表示，目前只有3%盈利來(lái)自租金收入，但未來(lái)會(huì)提高有關(guān)比重。其預(yù)計(jì)二、三線(xiàn)城市租金會(huì)大幅上升，寶龍地產(chǎn)通過(guò)自持商城獲取日漸提高的租金收益。目前共有7個(gè)在建項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總面積為790萬(wàn)平米，足夠未來(lái)5年開(kāi)發(fā)�！暗胤秸�府重視，因而能在地價(jià)上取得優(yōu)惠，更有地方政府主動(dòng)要求寶龍發(fā)展項(xiàng)目�！痹S華芳透露。
　　不過(guò)，香港投資者已不僅僅看重地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備的多少，更看重的是土地的“含金量”，擁有一線(xiàn)城市的核心地段地塊，往往未來(lái)升值潛力大。國(guó)泰君安(香港)地產(chǎn)分析師姚峣分析認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)絕大部分實(shí)際盈利均來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)租賃尚未成為重要的利潤(rùn)來(lái)源，同時(shí)其預(yù)計(jì)2010年全國(guó)新房銷(xiāo)量將同比下降20%，會(huì)為中資發(fā)展商2010~2011年的盈利帶來(lái)不確定性。
　　寶龍地產(chǎn)相比此前三年2006、2007、2008年凈利潤(rùn)分別1.2億元、6.0億元、9.37億元，公司雖然今年盈利增長(zhǎng)可期，但姚峣認(rèn)為以其招股價(jià)2.75港元計(jì)，對(duì)應(yīng)2009年預(yù)測(cè)市盈率為9.3~13.8倍，已接近香港上市中資地產(chǎn)公司的平均估值水平。