商業(yè)地產(chǎn)迎來暖流 大單交易涌現(xiàn)

　　在租金連續(xù)下降數(shù)月之后，與住宅市場倒掛已久的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來暖流。仲量聯(lián)行等數(shù)家知名房地產(chǎn)代理行均認(rèn)為，在上個(gè)季度小幅上升后，商業(yè)地產(chǎn)需求在本季度開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象，而投資者的諸多動作表明他們已經(jīng)把目光從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?BR>　　大單交易涌現(xiàn)
　　仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2009年三季度報(bào)告顯示，三季度整體市場的凈吸納量達(dá)到139,000平方米，是2008年三季度經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來的最高值，并接近2008年二季度市場處于頂峰時(shí)的水平。國有企業(yè)，特別是大型國有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，大約60%的本季度凈吸納面積都來自于國有金融機(jī)構(gòu)的租賃需求，對整個(gè)寫字樓市場的維穩(wěn)貢獻(xiàn)出強(qiáng)有力的支撐。較2009年第二季度，市場已出現(xiàn)更多大單交易，較為矚目的主要大單包括：北京農(nóng)村商業(yè)銀行在金融街中心北樓整棟租賃50,000平方米及中國農(nóng)業(yè)銀行在中糧廣場租賃18,805平方米。
 　　這是在經(jīng)歷了一年多的低迷后，商業(yè)地產(chǎn)市場似乎首次出現(xiàn)一些積極現(xiàn)象，除上述表現(xiàn)外，高力國際華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇介紹租賃市場中看樓及租樓活動也正在增加。從高力國際研究部所掌握的成交個(gè)案分析，以北京為例，三季度的成交面積體量較第二季度環(huán)比攀升91.9%。租賃需求表現(xiàn)上升的同時(shí)，亦凸顯內(nèi)資需求的強(qiáng)勁。
　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場也有積極表現(xiàn)，在今年前三季度中雖然國際奢侈品的擴(kuò)張幾近停止，但是中檔品牌的擴(kuò)張卻在斷續(xù)加速，這些中檔品牌也為零售物業(yè)市場提供了有力的支撐。高檔住宅銷售市場已從2008年年初開始的調(diào)整期恢復(fù)。前三季度，市場成交價(jià)格與成交量均恢復(fù)到市場的高點(diǎn)。
　　謝靖宇大膽判斷，由于市場大部分搬遷或升級交易選擇在新完工之項(xiàng)目，大部分現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)調(diào)低租金或延長免租期以保留租戶。因此，雖然整體市場交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢，北京市場租金水平環(huán)比下降1.92%或同比下降14.44%，至每月每平方米165.89元。六大主要甲級寫字樓子市場當(dāng)中，季內(nèi)租金環(huán)比跌幅最小的為CBD區(qū)域（環(huán)比0.35%，不到一個(gè)百分點(diǎn)），燕莎及中關(guān)村區(qū)域隨之，兩者環(huán)比下跌僅1.36%及1.68%�！笆袌龅钠骄�加權(quán)租金跌幅的縮小，顯示出市場的最差時(shí)期已經(jīng)過去，市場租金進(jìn)入一個(gè)底部運(yùn)作調(diào)整的階段，而這一階段興許一直持續(xù)至2010年的第二季度。換言之，對租戶有利的市場條件業(yè)已全面打開，租戶應(yīng)抓住最有利的時(shí)機(jī)，在業(yè)主改變租賃策略、市場正式回暖之前，升級使用物業(yè)”。
　　商住倒掛倒逼
　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后是商業(yè)和住宅市場價(jià)格長時(shí)間的背離，DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東舉例說明，位于北京花市大街的國瑞城公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬元/平方米，最高達(dá)到3.5萬元/平方米；而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區(qū)，御金臺公寓售價(jià)高達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬元/平方米，其間有高達(dá)兩萬余元的差額。
　　這一現(xiàn)象并不正常，中國不動產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。
　　對此，魏東認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價(jià)值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒有被充分挖掘。商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。
　　但這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也有政策因素，魏東表示，在購買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。
　　盡管如此，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海一到八月，貌似火爆的住宅市場實(shí)際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長，而表面平靜的辦公樓市場則同比增加了14.9%。在北京，一到八月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長，但寫字樓投資的負(fù)增長也較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn)，“這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥薄?/P>