中心廣場(chǎng)寫(xiě)字樓或成CBD“新貴”

　　10月16日，CBD東擴(kuò)的基本規(guī)劃出爐，其中設(shè)計(jì)高度450米的中心廣場(chǎng)主樓將成為新地標(biāo)。朝陽(yáng)區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)吳桂英表示，東擴(kuò)區(qū)中將有50%的新增建筑是寫(xiě)字樓。
　　據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，CBD東擴(kuò)建設(shè)有望今年年底前全面啟動(dòng)，按規(guī)劃將在未來(lái)6到8年內(nèi)完成。
　　大量新樓盤(pán)的引入，將對(duì)CBD的寫(xiě)字樓樓市造成怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士分析，中心廣場(chǎng)未來(lái)將成為CBD新的寫(xiě)字樓“領(lǐng)袖”。
　　寫(xiě)字樓現(xiàn)狀
　　CBD寫(xiě)字樓租價(jià) 國(guó)貿(mào)為“峰”
　　據(jù)CBD管委會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前CBD共有77座寫(xiě)字樓，入駐率達(dá)80%。
　　CBD共有各類(lèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)超過(guò)15000家。其中包括130家世界500強(qiáng)企業(yè)、203家外資金融機(jī)構(gòu)和36家跨國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部，約占全市這三類(lèi)企業(yè)的70%。
　　此外，作為國(guó)際領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，DTZ戴德梁行研究部最新發(fā)布的“2009年第三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)”顯示，目前，CBD地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為 153.6元/m2/月，僅次于金融街（171.4元/m2/月），為北京市寫(xiě)字樓租金第二高。
　　數(shù)據(jù)顯示，在CBD內(nèi)，國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓最貴，國(guó)貿(mào)B座目前的租金為11元/m2/天，其北側(cè)的財(cái)富中心與國(guó)貿(mào)不相上下。明年國(guó)貿(mào)三期投入使用后價(jià)格將創(chuàng)新高。
　　整體看，CBD以國(guó)貿(mào)為價(jià)格頂峰，四周基本呈傘狀分布，比如其東側(cè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西側(cè)的雙子座等，租金約為國(guó)貿(mào)的60%到75%。
　　未來(lái)5大預(yù)測(cè)
　　由于戴德梁行只負(fù)責(zé)提供現(xiàn)有數(shù)據(jù)的發(fā)布和分析，對(duì)于未來(lái)租價(jià)走勢(shì)，記者昨日咨詢了鵬達(dá)天潤(rùn)的總經(jīng)理閆磊。
　　鵬達(dá)天潤(rùn)（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)多年來(lái)專(zhuān)項(xiàng)研究CBD商業(yè)地產(chǎn)，定期為國(guó)內(nèi)外客戶提供數(shù)據(jù)分析和預(yù)測(cè)報(bào)告。
　　預(yù)測(cè)1：中心廣場(chǎng)將成為新標(biāo)桿
　　國(guó)貿(mào)三期高度為330米。中心廣場(chǎng)主樓高度可達(dá)450米，一旦建成，就意味著CBD乃至北京新地標(biāo)的易主。通常來(lái)說(shuō)，地標(biāo)租金價(jià)格會(huì)達(dá)到區(qū)域最高水平。這意味著中心廣場(chǎng)的租金不會(huì)低于國(guó)貿(mào)。
  　當(dāng)然，中心廣場(chǎng)很可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格反超，但這應(yīng)在其配套完善之時(shí)。在此之前，國(guó)貿(mào)的地位尚難撼動(dòng)，畢竟入駐的都是名企，很多都是一來(lái)中國(guó)就扎根國(guó)貿(mào)，讓它們搬家并不容易。
　　預(yù)測(cè)2：區(qū)內(nèi)租價(jià)出現(xiàn)倆“高峰”
　　中心廣場(chǎng)建成后將成為新的價(jià)格標(biāo)桿，其四周的寫(xiě)字樓租價(jià)將逐步遞減。但是在中心廣場(chǎng)往西，國(guó)貿(mào)會(huì)形成一個(gè)價(jià)格“次高峰”。
　　從整體分布看，地鐵沿線的寫(xiě)字樓將更被看好，包括未來(lái)6號(hào)線和14號(hào)線沿線。
　　至于規(guī)劃中的三大綠地，可能成為開(kāi)發(fā)商的賣(mài)點(diǎn)，但不是決定性因素。比如四惠橋未來(lái)的門(mén)戶公園，會(huì)對(duì)毗鄰的華貿(mào)中心有一定的促進(jìn)，起到錦上添花的作用。
　　此外，一些面積小、設(shè)施不夠智能化的乙級(jí)寫(xiě)字樓也不會(huì)被淘汰。因?yàn)闀?huì)有一些小客戶上門(mén)，這些人很在乎“在CBD辦公”。
　　預(yù)測(cè)3：租價(jià)未來(lái)將緩慢上漲
　　雖然又有數(shù)十座寫(xiě)字樓將加入樓市，但只要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，CBD的價(jià)格水平并不會(huì)被拉低。
　　首先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年CBD的寫(xiě)字樓租價(jià)已止跌回暖，部分樓盤(pán)還有小幅上漲。
　　其次，目前的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓還是供小于求。東擴(kuò)前，規(guī)劃專(zhuān)家也進(jìn)行了預(yù)估，因此規(guī)劃的數(shù)量不會(huì)出現(xiàn)明顯過(guò)剩。
　　不過(guò)，CBD的租價(jià)已經(jīng)到了高位，不可能短期大幅上漲，因此地鐵、綠色環(huán)廊等利好對(duì)租價(jià)的刺激將是一個(gè)緩慢的釋放過(guò)程。
　　預(yù)測(cè)4：CBD不會(huì)“打劫”金融街
　　根據(jù)戴德梁行的排名，CBD和金融街的平均租金位于全市最高行列,緊隨其后的是東長(zhǎng)安街、東二環(huán)、中關(guān)村等，租金差距在30%以內(nèi)。
　　由于同類(lèi)企業(yè)的聚集效應(yīng)，銀行和金融機(jī)構(gòu)首選金融街、IT企業(yè)首選中關(guān)村、大型國(guó)企首選東二環(huán)的基本模式已經(jīng)成熟，像金融街也在西擴(kuò)，因此未來(lái)CBD大量吸納這些地區(qū)租戶的可能性并不大。
　　預(yù)測(cè)5：將縮小和上海的明顯差距
　　目前，上海最貴的寫(xiě)字樓集中在陸家嘴和南京西路，頂級(jí)寫(xiě)字樓租金水平達(dá)到18元/m2/天以上，即便和國(guó)貿(mào)相比，優(yōu)勢(shì)也十分明顯。此外，百米以上高樓的數(shù)量，CBD也與上海的商務(wù)區(qū)有明顯差距。
　　不過(guò)，北京一直希望成為全國(guó)又一個(gè)金融中心，因此CBD東擴(kuò)后，對(duì)新進(jìn)中國(guó)的國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)的吸引力很大，一定程度上能使之縮小同上海的差距。