成都能吃下天量城市綜合體？

    哪怕是最具遠見的商業(yè)運營專家，早年他恐怕也不會預(yù)想到我們在商業(yè)這條路上會走得如此艱辛。成都不缺商業(yè)想像力，從最初的萬國熊貓城到大世界商業(yè)廣場；從羅馬假日廣場到新城市廣場；從天府匯城到成都萬達廣場，盡管每一步都顯得躑躅蹣跚，但不能否認經(jīng)過反復(fù)的摸爬滾打，在經(jīng)歷了沿街為市、購物中心的簡單模仿等階段之后，今天成都的城市商業(yè)開發(fā)已經(jīng)進入到一個嶄新的時代。
城市綜合體·分析
競爭激烈，挑戰(zhàn)開發(fā)商資金與運作能力
    世邦魏理仕認為，城市綜合體項目與普通住宅、商業(yè)項目不同，對開發(fā)商的要求很高。首先，要求開發(fā)商對宏觀消費市場進行判斷，通過對GDP、零售總額的正確分析來判斷一段時期內(nèi)消費市場總的發(fā)展態(tài)勢；其次，要求開發(fā)商對所在商圈以及所開發(fā)的物業(yè)針對的需求能否有正確分析判斷；第三，看開發(fā)商是否具備組合分配各種商業(yè)資源的能力，這包括與咨詢中介代理公司合作進行項目前期策略定位、物業(yè)設(shè)計、招商等方面。
    即使是品牌開發(fā)商，對于一個城市綜合體項目，通常也不敢以己之力簡單制造。富力與合景泰富均聘請世界享有盛譽的BENOY設(shè)計公司執(zhí)筆規(guī)劃設(shè)計，這間公司成功設(shè)計了如英國BlueWater購物中心以及圓方購物中心等多個世界級項目。富力透露，盡管自己有建筑設(shè)計院，但還是甘愿為此付出近1500萬元的費用�；�樣年成都公司總經(jīng)理劉宗保也認同此觀點：“涉及到交通組織、人流車流動線、幾個形態(tài)既相互和諧又互不干擾，一個城市綜合體需要交通顧問公司、產(chǎn)品研發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計專家、室內(nèi)設(shè)計、建筑設(shè)計等非常多專家的合力，這對開發(fā)商的資源整合能力提出高要求。”
    此外，以地鐵物業(yè)為代表的城市綜合體開始成為發(fā)展趨勢，銀石廣場、西錦國際2期都是地鐵上蓋物業(yè)，便捷的交通優(yōu)勢將是未來城市綜合體搶占的最重要資源。新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵透露，目前成都幾乎一半以上的城市綜合體項目的開發(fā)和運營方面都有新港地產(chǎn)不同程度的參與，他在與投資商、開發(fā)商打交道過程中發(fā)現(xiàn)，目前成都城市綜合體中對外出售的物業(yè)都只占很小比例，有的城市綜合體甚至就是一個平方米不賣，或者是只賣其中的住宅或者是與商業(yè)主體完全不影響的獨立鋪面。這對開發(fā)商的資金鏈也是一個重大考驗。
    業(yè)內(nèi)的悲觀派認為，盡管這一輪出現(xiàn)的城市綜合體項目均給大家描繪了美好的未來，但開發(fā)商的實力、功底有待驗證。
市場基礎(chǔ)好 前景較樂觀
    十余個項目，680萬平方米的開發(fā)體量，作為二線城市的成都，能否承載如此海量的城市綜合體？這些看起來很美的項目，能否像美國的洛克菲勒中心、日本東京的六本木、中國的北京國貿(mào)中心一樣成為經(jīng)典之作，成為拉動區(qū)域經(jīng)濟、文化發(fā)展的增長極？
    對此，投資將超30億元的“城北天地”開發(fā)商瑞安預(yù)計，投入運營后每年給當?shù)啬軒�來�?億元稅收收入。而劉宗保也很樂觀地說：“成都城市人口上千萬，GDP達3000多億元，未來城市將對效率、商務(wù)便捷度提出高要求。城市新中心天府新城未來將容納120萬人口，這是美年廣場、譽峰、蘋果之城等選址于此的原因，成都的城市綜合體還不夠，市場的潛力巨大。”劉冬濤也認為多個城市綜合體的出現(xiàn)將增強區(qū)域?qū)θ�城的磁力，競爭盡管存在，開發(fā)商依然能合力做大蛋糕，而不同的項目對客戶群的定位不完全相同，這也是他的信心所在。
    世邦魏理仕對城市綜合體的前景同樣看好。根據(jù)他們的統(tǒng)計，截至今年3季度，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量僅有約24萬平方米，且絕大多數(shù)為傳統(tǒng)的百貨商場，不光物業(yè)多為單一功能的建筑，商業(yè)形態(tài)也比較單一，但租金水平高（首層每天每平方米人民幣44.4元），空置率低（4.2%）。成都現(xiàn)在處在一個經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)面臨升級的大背景中，這不光表現(xiàn)在消費者的消費水平和要求逐步提高，也表現(xiàn)在部分國際知名商業(yè)零售品牌和酒店因為成都目前沒有達到他們要求的物業(yè)而遲遲沒有進入成都市場。城市綜合體中的購物中心將是未來零售商業(yè)的主流形式和二線城市商業(yè)的發(fā)展方向。世邦魏理仕認為，成都零售商業(yè)物業(yè)的特點也同樣適用于甲級寫字樓、豪宅等業(yè)態(tài)。未來，會有數(shù)量可觀的擁有國際背景開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體屹立在成都市場上，這將為成都的高端物業(yè)市場帶來更多的理念和更好的服務(wù)。
城市綜合體歷經(jīng)三代發(fā)展
2000年以前：沿街為市到集中商業(yè)
    上世紀90年代以前，當時占據(jù)成都商業(yè)主流的仍然是沿街為市的商業(yè)形態(tài)。騾馬市、春熙路、鹽市口，沿街為市的三大商圈占據(jù)了整個成都商業(yè)一半體量。而除了傳統(tǒng)三大商圈外，城東建設(shè)路、城南玉林片區(qū)等都是城市中心商業(yè)的重要補充，它們在一定程度上擔當了今天社區(qū)商業(yè)、鄰里購物中心的角色。
    2000年前后是成都集中式商業(yè)物業(yè)發(fā)展的萌芽階段，規(guī)模宏大的熊貓萬國商城無疑大大拔高了成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的起點。
    盡管當時“購物中心”作為舶來品，其理論還停留在字面上，而“城市綜合體”更是無從談起，但成都已經(jīng)開始在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上大膽嘗試與國際接軌。
2000年~2007年：購物中心拔地而起
    進入2000年后，集中式商業(yè)地產(chǎn)項目一個接一個，打著“購物中心”旗號的商業(yè)地產(chǎn)項目開始進入高速發(fā)展階段。從最初參與羅馬假日廣場開發(fā)，到后來的大地新光華廣場，現(xiàn)任成都摩爾物流發(fā)展有限公司項目總監(jiān)的李勇幾乎經(jīng)歷了成都商業(yè)地產(chǎn)這一階段發(fā)展的整個過程�！�2001年前后是成都集中式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進的時候，羅馬假日廣場、大世界商業(yè)廣場等商業(yè)樓盤都是在那個時候上市，但緊跟著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種問題也暴露出來，資金實力不足、業(yè)權(quán)分散、經(jīng)營環(huán)節(jié)薄弱、招商不力，但這是必須經(jīng)歷的階段�！苯裉炖钣氯匀徽J為，當時不少商業(yè)樓盤的規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣不可謂不成功，正是經(jīng)過眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的嘗試和努力，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)才有今天的成就。
    早期的商業(yè)地產(chǎn)項目可能存在眾多規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營管理等方面的先天不足，但之后天府匯城、新城市廣場等樓盤逐步將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“矯正”到較為科學的發(fā)展模式上來。立足于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵可謂成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“元老”，他先后參與了新城市廣場、財富中心等代表性商業(yè)樓盤的開發(fā)和運營�！艾F(xiàn)在一般城市綜合體都具備酒店、寫字樓、購物中心三大功能，當時萬國熊貓商城、摩爾廣場、大地城市脈搏、新城市廣場或許不具備城市綜合體的所有功能，但他們其實都是城市綜合體的雛形。”張紅兵告訴記者，比如新城市廣場當初沒有規(guī)劃酒店、寫字樓功能，但現(xiàn)在實際上里邊就開了不少經(jīng)濟型酒店，而且也有中小公司在里面辦公，發(fā)展到今天他們實際上已經(jīng)是城市綜合體。
2007年之后：成都進入“城市綜合體時代”
    李勇不主張將“購物中心”和“城市綜合體”兩者割裂開，前者是按照商業(yè)形態(tài)劃分來命名，后者主要是從建筑形態(tài)的差異來命名，因此不能將城市綜合體與購物中心進行簡單比較。在概念上，城市綜合體就是一個包含了購物、休閑、娛樂、商務(wù)、居住等幾乎所有城市功能的綜合性建筑形態(tài)，而購物中心則是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它不包含居住、商務(wù)等除購物休閑娛樂以外的其他功能。在兩者關(guān)系上，也可以理解為城市綜合體內(nèi)可能包含購物中心，但購物中心肯定不是城市綜合體。
    “‘購物中心’概念是熊貓萬國商城、摩爾廣場率先提出，而‘城市綜合體’應(yīng)該是鹽市口的財富中心率先提出�！崩钣禄貞洺啥忌虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程說。盡管財富中心開發(fā)規(guī)模不大，但它確實包含了寫字樓、商務(wù)公寓、購物、餐飲、休閑等眾多功能，它在建筑形態(tài)上肯定屬于城市綜合體。而2007年初開業(yè)的成都萬達廣場將城市綜合體的優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致。“強大的招商能力、資金實力和運營管理能力，萬達給開發(fā)商們好好地上了一課，用住宅開發(fā)的收益來支撐商業(yè)的開發(fā)，最終實現(xiàn)商業(yè)為開發(fā)商不對外出售的自持物業(yè)。不對外出售保證了統(tǒng)一業(yè)權(quán)，科學的商業(yè)物業(yè)設(shè)計規(guī)劃，再加上專業(yè)的商業(yè)運營管理，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目肯定會取得成功�！崩钣路治稣f。
    其實“城市綜合體化”、“購物中心化”都還在繼續(xù)發(fā)展，目前成都的專業(yè)市場現(xiàn)在也開始向購物中心、城市綜合體模式發(fā)展，富森·美家居城南店、摩爾汽配國際廣場、宜家家居商場以及未來的蘇寧廣場等專業(yè)性較強的市場現(xiàn)在也出現(xiàn)了購物中心的發(fā)展模式：擁有舒適的購物環(huán)境，專業(yè)市場也開始重視餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)等功能。李勇認為，“目前正在開發(fā)的大量城市綜合體項目并不會造成供過于求狀態(tài)，成都需要更多品質(zhì)更高、規(guī)模更大的購物中心、城市綜合體來升級傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)，城市綜合體肯定還不是終極模式，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)肯定還會繼續(xù)向前發(fā)展。”