廣州商業(yè)市場重出生天 金融買家撐起半邊天

　　仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2009年第三季度房地產(chǎn)市場的分析報告中指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，第三季度廣州甲級寫字樓市場比預(yù)期提前復(fù)蘇，整體空置率下降至1.8%，租金終于結(jié)束自全球金融危機爆發(fā)以來連續(xù)三個季度下滑的勢態(tài)，上升3.0%。商鋪市場也走出谷底，零售商對市場轉(zhuǎn)好持正面預(yù)期，租金環(huán)比上升0.8%。工業(yè)物業(yè)則由于出口貿(mào)易仍然疲弱及市場供應(yīng)量大而抑制租金增長。第三季度廣州整體豪宅市場仍保持上升勢態(tài)，但成交量則較上一季。投資市場方面，大宗成交持續(xù)攀升，國內(nèi)金融行業(yè)呈現(xiàn)主導(dǎo)地位。 　　廣州商業(yè)物業(yè)已漸漸告別衰退
　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪分析：“從目前寫字樓和商鋪市場的復(fù)蘇情況來看，廣州商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從市場衰退中漸漸走出來，而且結(jié)合同期經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，反映了這一輪商業(yè)物業(yè)市場的復(fù)蘇擁有堅實的基礎(chǔ)。過去不甚活躍的一些國內(nèi)企業(yè)現(xiàn)在利用市場調(diào)整的機會入市，抵消了海外機構(gòu)性投資者放慢投資步伐的影響，并且正是這些殷實的國內(nèi)需求使市場早于預(yù)期走出谷底。”
  　國內(nèi)金融機構(gòu)撐起甲級寫字樓租售半邊天
　　第三季度廣州全市甲級寫字樓凈吸納量約15萬平方米，需求出現(xiàn)強勁反彈，其中國內(nèi)金融企業(yè)充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。來自國內(nèi)銀行的自用寫字樓需求進一步推動吸納量攀升。據(jù)仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅濤介紹，國內(nèi)金融機構(gòu)在第三季度新增租賃交易中占了50%左右，而在購買方面，所有的新增交易均為國內(nèi)機構(gòu)買家，國際機構(gòu)買家交易目前仍處于疲軟狀態(tài)。按照仲量聯(lián)行08年錄的數(shù)字，每1000㎡的交易中，外資機構(gòu)購買比例大概占70%，而直至09年為止，每1000㎡的交易中，外資機構(gòu)所占比例僅20%，由此可見外資機構(gòu)對整體經(jīng)濟環(huán)境仍持謹慎態(tài)度。
　　第三季度出現(xiàn)13萬平方米新供應(yīng)落成，全市甲級寫字樓總體吸納量增至近240萬平方米，空置率持續(xù)下降至18%。種種復(fù)蘇的利好致第三季度整體租金環(huán)比上升3%，而成交金額則環(huán)比上升2.3%。仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅濤預(yù)期，“短期內(nèi)國內(nèi)企業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)廣州寫字樓需求。年底租金下調(diào)壓力將大大減少，預(yù)期第四季度將繼續(xù)保持平穩(wěn)�！�
　　珠江新城空置率下降7.8% 明年或遭遇第二波空置潮
　　第三季度出現(xiàn)了四單大宗交易，其中有三單交易發(fā)生在珠江新城，包括廣東發(fā)展銀行廣州分行買下中和廣場1.1萬㎡的面積、上海浦東銀行買下富力盈悅廣場四層寫字樓以及一層商鋪用作廣州分行辦公場所、而無限極公司亦在富力盈悅國際購置1.2㎡的辦公面積。
　　而珠江新城本季度空置率環(huán)比下降了7.8%，前三季則下降了9.8%，隨著需求復(fù)蘇，相比之前軟化的態(tài)度，業(yè)主開始對租金協(xié)商持強硬態(tài)度，部分業(yè)主更先行加租。但隨著明年珠江新城超大體量甲級寫字樓的井噴，如西塔，保利V座，匯美廣場等等，仲量聯(lián)行預(yù)計珠江新城發(fā)生在今年3、4月份的空置潮將會在明年一季度再次發(fā)生，屆時珠江新城租金增長將會面臨巨大的壓力。
　　商鋪市場租金短期難以反彈 天河仍唱主調(diào)
　　隨著經(jīng)濟漸趨穩(wěn)定，第三季度消費市場繼續(xù)平穩(wěn)增長。1-8月累計全市實現(xiàn)社會消費品零售總額同比增長13.8%。租金在歷經(jīng)上半年大幅調(diào)整后首度回穩(wěn)，第三季度，市場出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。這主要體現(xiàn)在新品牌進駐廣州市場帶領(lǐng)租賃需求上升，即將落成的新項目吸引眾多的零售商注目。第三季度天河的商鋪市場最為活躍，而預(yù)期第四季度，隨著太古匯、萬凌匯這些超高端商用物業(yè)的投入時候，將會刺激需求的進一步上升。
　　據(jù)仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示， “隨著天河的優(yōu)質(zhì)商場日益增多，未來天河商圈將顯現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)性的地位，將成為廣州最核心的商圈。租金走勢方面，預(yù)計短期內(nèi)整體租金下跌機會甚微，但租金在短期內(nèi)難以V型反彈，上升的空間有限。
　　一手豪宅銷售量從2000套跌至1450套
　　第三季度廣州樓價雖然持續(xù)上升，但升幅亦已較第二季放慢。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度豪宅售價環(huán)比增長2.6%，達到21174元/㎡，租金增長1.0%，達到64.3元/㎡*月。
    由于豪宅市場在第二季度量價齊升，導(dǎo)致潛在投資者對市場的投機熱度降溫，加上上半年市場在售單位吸納速度快，發(fā)展商減慢推售速度，造成第三季度市場成交量環(huán)比下跌。一手豪宅銷售量從第二季度的約2000套單位，回落到第三季度約1450套。
　　另一方面，本季度二手豪宅資本值繼續(xù)環(huán)比上升2.6%，但升幅已放緩。雖然一些位于天河市中心的個別熱門樓盤有約20%升幅，但部分位于非黃金地段及以自住需求居多的二手樓盤升幅僅屬輕微，這也是拉低整體樓價升幅的原因之一。由于近年豪宅落成量充足，出租需求未見恢復(fù)，本季度租金保持平穩(wěn)，微升1%，低于售價的升幅。
　　工業(yè)物業(yè)市場并未走出低谷
　　第三季度廣州外貿(mào)出口仍然維持倒退的形勢，1-8月出口額同比下降20.3%。除了出口總額繼續(xù)出現(xiàn)負增長，供應(yīng)量的增多逐漸對物流市場施加壓力。個別新落成的物業(yè)由于空置率高，業(yè)主采取減價策略吸引租戶，導(dǎo)致整體物流市場租金首次出現(xiàn)明顯減幅，第三季度環(huán)比下降2.1%。整體來講，物流業(yè)務(wù)外包需求的增長引發(fā)第三方物流公司需求上升，成為本季度的需求動力。而隨著租金下調(diào)，大部分租賃需求集中在新落成的物流倉庫。例如普洛斯云埔物流園三期。
　　產(chǎn)業(yè)園方面，在政府推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，國內(nèi)企業(yè)的需求有助產(chǎn)業(yè)園租金保持平穩(wěn)，本季度租金輕微環(huán)比下降0.4%。中國目前最大規(guī)模的動漫主題公園馬莎羅動漫城簽訂合作協(xié)議落戶廣州開發(fā)區(qū)，將帶動開發(fā)區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)園及配套設(shè)施發(fā)展。
　　投資市場金融業(yè)買家主導(dǎo) 外國投資者仍謹慎
　　本季度大宗房地產(chǎn)投資主要集中在甲級寫字樓。在擴張性貨幣政策在資本市場的推動下，再加上國內(nèi)企業(yè)購買甲級寫字樓的自用需求大幅上揚，對整體成交量上升起支撐作用。
　　投資市場繼續(xù)由國內(nèi)投資者主導(dǎo)，特別是國內(nèi)銀行，紛紛通過購買甲級寫字樓來更新辦公場所，以提高企業(yè)的競爭力。而珠江新城在金融業(yè)優(yōu)惠政策的支持下，成為眾多金融企業(yè)置業(yè)的首選。和中國整體投資市場相似，外國投資者仍然持審慎態(tài)度。隨著需求上升和商業(yè)物業(yè)租金回穩(wěn)，投資者需求將繼續(xù)上升，預(yù)計投資活動將繼續(xù)保持活躍。