卓越地產(chǎn)：以“持有商業(yè)”圈定財(cái)務(wù)收益

　　在土地增值稅的清算風(fēng)中，一直走“商住并舉”的開發(fā)模式很可能為深圳二線知名地產(chǎn)品牌卓越地產(chǎn)帶來不小的財(cái)務(wù)收益。
　　2007年年初，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
　　今年上半年，深圳多家開發(fā)商表示已經(jīng)收到深圳稅務(wù)部門對土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算的要求。
　　但是每個(gè)企業(yè)的開發(fā)模式以及外圍產(chǎn)業(yè)鏈的長短顯然是合理節(jié)免土地增值稅的關(guān)鍵。
　　商業(yè)地產(chǎn)大于住宅規(guī)模
　　為避免開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅，《通知》要求，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
　　“從征收的規(guī)則來看，商業(yè)和住宅并沒有什么區(qū)別，只是商業(yè)的利潤高，稅負(fù)也就因此重一些�！狈康禺a(chǎn)稅務(wù)師李明俊說。
　　因此，在商用物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域浸淫多年的開發(fā)商，如卓越、萬達(dá)、寶龍等將是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　以2008年卓越開發(fā)的所有項(xiàng)目為例：除了深圳的高端住宅卓越維港和商用物業(yè)卓越時(shí)代廣場二期、卓越世紀(jì)中心外，還有位于上海、廣州、青島、杭州、長沙等部分存量項(xiàng)目�？偟谋容^，商用物業(yè)所占比例大于住宅比例。
　　因此，在土地增值稅的清算問題中，把住宅開發(fā)的利潤滾入吸金猛烈的商用物業(yè)，然后用于出租。如此一來，就可以合理地節(jié)免土地增值稅。另外，卓越自身的產(chǎn)業(yè)鏈本就相當(dāng)豐富，涵蓋了物業(yè)管理、中介、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等，這也可以把住宅和商用物業(yè)的開發(fā)成本相應(yīng)攤大，為其合理沖抵土地增值稅提供先天的自然條件。
　　公開資料顯示，今年卓越的銷售額將達(dá)百億，其毛利率長期高于4成，估算下來，利潤將達(dá)40億。
　　“40億中，如果商業(yè)部分產(chǎn)生的回報(bào)全部是通過資產(chǎn)買賣、產(chǎn)權(quán)變更得來，那么所要交的土地增值稅就會很高。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
　　事實(shí)上，卓越近半年，出售商業(yè)物業(yè)，主要用意還在于為赴港上市造勢。此前，卓越大廈、卓越時(shí)代廣場一期、怡景中心城等多個(gè)商務(wù)綜合體，卓越均以出租的形式持有。
　　這表明，在土地增值稅的清繳面前，卓越地產(chǎn)商住并舉的開發(fā)模式，仍具備合理節(jié)稅的空間和基礎(chǔ)，可進(jìn)可退。也就是說，商業(yè)物業(yè)像一個(gè)龐大的“吸金池”，可以成為沉淀利潤的有力工具，而因持有帶來的回收緩慢則是必須付出的代價(jià)。