香河——“燕郊模式”新升級版

    早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，香河縣的統(tǒng)購統(tǒng)銷就被納入北京范疇，由此可見，香河與北京的淵源不可謂不深。而國安天下第一城、中國足球訓(xùn)練基地選擇于此，也正是由于這種淵源，而目標(biāo)直指北京客戶的香河家具城成為當(dāng)?shù)佚堫^產(chǎn)業(yè)，更充分展現(xiàn)了香河欲與北京一體的決心。
    如今，這一距離隨著諸多地產(chǎn)大佬的云集變得更加接近，未來整個(gè)香河地產(chǎn)的格局將如何在龍爭虎斗中演變？在每位進(jìn)駐香河的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人眼中，這是不容回避的問題。
    “同屬于河北管轄，距北京的距離雖較燕郊遠(yuǎn)一點(diǎn)，但外來開發(fā)商聚到香河，不能不說借鑒了燕郊住宅市場的發(fā)展之路。”北京盛達(dá)置地投資有限公司總經(jīng)理彭文濤在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，“上海綠地已經(jīng)推出的我家公坊就已證明，在香河大舉拓疆的品牌房企已將香河看作‘第二燕郊’�！�
    然而，區(qū)別于燕郊多聚攏的是中小開發(fā)商，龍蛇爭斗的局面為香河樓市已然寫下了不同的語境，那些高空置率、罕見的高租售比、高密集低檔次住宅、配套不完備等與燕郊樓市相關(guān)的標(biāo)簽，自然不愿意被云集香河的實(shí)力派“龍蛇們”再次看到。因此，在分得北京樓市盛宴一杯羹與獲得新的發(fā)展天地之間，“政府搭臺，開發(fā)商唱戲，以產(chǎn)業(yè)刺激區(qū)域”開發(fā)模式是否適合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以低價(jià)為核心競爭力的“燕郊模式”如何在香河擁有新的升級版，正在獲得業(yè)內(nèi)眾多期待的目光。
差異化競爭 優(yōu)劣并存
    “它就是一張白紙。”在中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞眼中，香河樓市具有不容忽視的后發(fā)優(yōu)勢。
    “相比燕郊以及北京周邊而言，目前香河市政配套相對不甚完善，基礎(chǔ)環(huán)境較差，良好的運(yùn)河等水資源還有著污水治理欠妥的瓶頸。這些既是開發(fā)難點(diǎn)也是未來的發(fā)展?jié)摿��！迸ｘP瑞表示。
    除卻后發(fā)優(yōu)勢外，一些燕郊所不具備的優(yōu)勢，也讓香河獲得了大于燕郊的發(fā)揮空間�！跋愫优c燕郊存在一定相似之處，客觀地說，還有一定競爭關(guān)系，但是這里的競爭是有差異化的�！迸ｘP瑞指出，首先，香河不僅與北京接壤，還與天津接壤。在與北京相距稍遠(yuǎn)的同時(shí)，便獲得了距離天津等地稍近的便利，吸引外部置業(yè)人群的范圍自然擴(kuò)大。
    其次，燕郊發(fā)展之初主要是沿著102國道兩側(cè)逐漸延伸，而香河本身就是一座城市。從時(shí)間上來看，燕郊開始發(fā)展的時(shí)間較早，規(guī)模發(fā)展是在上世紀(jì)90年代中期，起初是從單位宿舍基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，起點(diǎn)較低。近幾年來才進(jìn)入快速發(fā)展期。而香河則一直沒有大面積的開發(fā)。
    而在環(huán)境優(yōu)勢領(lǐng)域，香河地區(qū)四面環(huán)河，水資源豐富，主要有北運(yùn)河、青龍灣河、潮白河等水系環(huán)繞，僅水域面積就近8萬畝，而香河的林業(yè)資源也具有優(yōu)良的歷史傳統(tǒng)。
    在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，在總結(jié)優(yōu)勢后，香河眾多開發(fā)企業(yè)都表示，香河所擁有的更大的舞臺可給予他們更大的發(fā)展空間，他們來到香河更多是看重香河可以做京津人郊外置業(yè)的這一題材�！皩τ谒麄兌�言，相對其他一二線城市、甚至三線城市低廉的低價(jià)，讓他們在香河一帶馬上虧本的可能性不大�！敝袊�城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生指出。
    然而，從目前的趨勢來看，香河這一區(qū)域不排除有跟風(fēng)投資者跟進(jìn)，香河地產(chǎn)投資活躍指日可待。因此，在這一過程中，如果遭遇政府政策變化、產(chǎn)業(yè)環(huán)境惡化等等，大規(guī)模的投資者進(jìn)入后中途受到打擊就很可能導(dǎo)致香河樓市遭遇挫折。
    “在很多情況下，解決城市大片開發(fā)實(shí)際上都是一個(gè)解決人氣和大氣候的問題，如果人氣、產(chǎn)業(yè)以及資金不能形成良好的互動(dòng)循環(huán)，區(qū)域城市開發(fā)搞活的難度就容易加大。特別是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未明朗的情況下�！闭禄萆鷱�(qiáng)調(diào)。
產(chǎn)品創(chuàng)新與因地制宜
    同時(shí)，不容忽視的是，以相對低廉的成本打造較低價(jià)的產(chǎn)品依然是開發(fā)企業(yè)必然提及的優(yōu)勢，這正是香河與燕郊的共同之選。因此，是否將“低價(jià)”打造為第一吸引力，便是香河如果欲將“燕郊模式”升級前所要做出的選擇。
    “實(shí)際上，稍不小心，香河可能距離過于急功近利的燕郊僅一步之遙�！闭禄萆�指出，“低價(jià)位的過分強(qiáng)調(diào)正是造成燕郊的無序與集中開發(fā)的原因，進(jìn)而引發(fā)的住宅建設(shè)先行、配套不力、有城少市少業(yè)、快建賤賣、集中大面積開發(fā)、商業(yè)氛圍差都讓燕郊樓市不盡如人意�！�
    因此，升級“燕郊模式”，香河自然不應(yīng)將“低價(jià)”作為最大亮點(diǎn)，在更大的舞臺上，展示其他優(yōu)勢，便成為了香河所有開發(fā)商的必然之選。
    比如，香河良好的自然生態(tài)環(huán)境非常適合養(yǎng)老以及二次置業(yè)�！跋愫泳G樹成蔭，空氣清新，森林覆蓋率已超過37%，空氣質(zhì)量好于二級以上標(biāo)準(zhǔn)天數(shù)330天�！痹谡禄萆�看來，在產(chǎn)品形態(tài)上，揪住香河獨(dú)具的環(huán)境優(yōu)勢，在產(chǎn)品領(lǐng)域，多打造一些包括老年公寓、養(yǎng)老住宅以及療養(yǎng)中心等中高端養(yǎng)老產(chǎn)品或者低密度高端住宅產(chǎn)品，則不失為一種很好的選擇。
    相應(yīng)地，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一些類似于大型亞健康保健中心業(yè)態(tài)的整合和招商，正可成為北京周邊休閑度假旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的補(bǔ)充。
    而為避免“有城無業(yè)”的燕郊弊病，城市綜合體的開發(fā)模式則可幫助香河避免重蹈燕郊覆轍。
    “城市綜合體具備的兩大功能，即聚集人口以及活躍商業(yè)。在香河這類缺乏城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地方，城市綜合體恰恰可以成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的起點(diǎn)�！闭禄萆�指出，由于香河自身配套有待完善，在這里的城市綜合體業(yè)態(tài)也可創(chuàng)新，不僅可包含傳統(tǒng)意義上的商業(yè)、商務(wù)、寫字樓、住宅等內(nèi)容，還可涵蓋更廣范圍的物業(yè)形態(tài)，比如公園、影視城、博物館等等。
    “最為重要的是，這里的綜合體不一定要跟上海、北京的城市綜合體比，規(guī)模可以適當(dāng)縮小，比如慣常理解的城市綜合體體量在10萬平方米左右，香河的城市綜合體就可低于這個(gè)體量。”章惠生強(qiáng)調(diào)。